Gastos e Impuestos de comprar una Obra Nueva.

La demanda de obra nueva no ha dejado de crecer en los últimos años. Analizamos qué deberemos pagar si decidimos comprar un inmueble de nueva construcción. 

Desde el confinamiento las preferencias habitacionales de muchas personas han cambiado. La mayoría de españoles ya no buscamos una vivienda cerca del trabajo, sino un lugar luminoso, amplio y con espacios exteriores (balcones, jardines, terrazas…), algo que suele encontrarse en las viviendas de obra nueva.

De hecho, 2 de cada 10 casas que se compran son de obra nueva, aunque 6 de cada 10 compradores consideró comprar una vivienda de obra nueva en 2022, según Fotocasa. Y es que, además de tener un precio superior que las de segunda mano, al comprar nueva construcción se deben pagar una serie de gastos e impuestos que repasamos a continuación.

Al igual que con la vivienda de segunda mano, también hay una serie de gastos e impuestos para la obra nueva. Tras la nueva Ley Hipotecaria de 2019, algunos corren a cargo de la entidad bancaria, y otros, a cargo del particular interesado. Los enumeramos a continuación:

Gastos del Registro de la Propiedad:

Para que una vivienda pueda pertenecer al comprador a todos los efectos, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad, cuyo precio suele ser del 0,15% y el 0,2% del valor de la compra. Así para un inmueble de 250.000 euros, pagaremos entre 375 euros y 500 euros.

Impuestos AJD (Actos Jurídicos Documentados):

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se debe pagar cada vez que se suscribe un documento notarial con cuantía económica y tiene la posibilidad de ser inscrito en el Registro. Su gestión pertenece a las comunidades autónomas y se debe liquidar con el modelo 600 de autoliquidación. En el caso de que adquiramos una hipoteca será el banco quien pague el IAJD.

IVA:

Mientras que en las de segunda mano hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuando compramos una vivienda nueva hay que pagar el IVA,que será del 10% del valor escriturado en el caso de viviendas libres, y del 4% para viviendas protegidas. Para el mismo inmueble, de 250.000 euros, pagaremos 25.000 euros (si este es el valor escriturado).

Gastos de Notaría:

Tanto si se trata de una vivienda nueva como si no, también hay que pagar los gastos de la notaría, que suelen variar en función del precio de la propiedad, la extensión de la escritura, e número de propiedades o garajes anexos, el número de titulares y copias requeridas, etc.

Normalmente, suele estar entre el 0,2% y el 0,3% del valor de la compra. De nuevo, si el piso cuesta 250.000 euros, deberemos pagar entre 500 euros y 750 euros.

Gastos de Tasación:

La tasación es una especie de informe que sirve a las entidades bancarias para conocer el valor de la vivienda sobre la cual van a conceder un préstamo hipotecario.

En el caso de obra nueva, estos gastos ya están incluidos si la promotora ya tiene la hipoteca incluida y el interesado se subroga en dicha hipoteca.

¿Qué pasa con la declaración de obra nueva y división horizontal?

En el caso de las viviendas de obra nueva, hay otro par de trámites burocráticos que se deben hacer:

• La declaración de obra nueva. Este documento constata la existencia de una edificación en una parcela determinada en la cual no había más que terreno. Debe realizarse ante notario y quedar inscrito en el Registro de la Propiedad. La declaración de obra nueva está sujeta al IAJD, cuyo tipo impositivo oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor del coste de obra nueva.
• El acto de división horizontal. Es la separación de un inmueble en varias unidades registrales independientes (pisos, locales, garajes…) que pueden ser vendidos individualmente. Como en el caso anterior, la declaración de división horizontal tributa por el IAJD.

Al comprar nueva construcción debemos hacer la declaración de obra nueva y el acto de división horizontal:

En resumen, comprar una vivienda de obra nueva es una opción por la que muchos se están decantando. Si tú también estás buscando un nuevo hogar de este tipo, en Fotocasa tienes infinidad de anuncios que se ajustarán a tus necesidades. 

Récord de familias que viven de Alquiler, mientras la Propiedad cae a mínimos.

El 75,1% de los hogares vivía en una vivienda en propiedad en 2023, el dato más bajo de la serie histórica del INE. El alquiler supuso el 18,7%, incluyendo a precios de mercado y por debajo de mercado.

La vivienda en propiedad pierde peso en España en favor del alquiler. Según la Encuesta de Condiciones de Vida publicada por el INE, referente al año 2023, los hogares que residen en un inmueble del que son propietarios está en mínimos de la serie histórica, mientras que el régimen de arrendamiento bate récord.

En concreto, el 75,1% de las familias vivían en una vivienda en propiedad durante el año pasado, la cifra más baja de las últimas dos décadas, mientras que el alquiler a precios de mercado alcanzó el 15,4%, nivel que alcanzó en 2019 y que es la más alta de la serie.

El peso del alquiler a un precio inferior al de mercado se quedó en el 3,3%, tras aumentar tres décimas respecto a 2022. Por tanto, si sumamos los alquileres a precios de mercado y a un precio inferior, el peso total del alquiler asciende al 18,7%, marcando en ese caso récord histórico. Mientras, el 6,1% restante de hogares vivía en viviendas cedidas, una cifra que ni es la más alta ni la más baja de los últimos 20 años.

Según el INE, la propiedad tocó máximos en 2005, al representar más del 80% del total, y desde entonces ha perdido cinco puntos de peso. Ese mismo año el alquiler a precios de mercado marcó su cota más baja de la serie, con apenas un 9,5%, casi seis puntos por debajo del nivel actual.

En el caso de los alquileres a un precio inferior al de mercado, el récord fue en 2004 (3,9%), mientras que la cesión de viviendas marcó máximos en 2007, cuando un 7,1% de los hogares vivían bajo ese régimen.

6 ideas y consejos para disfrutar en casa de un dormitorio (casi) perfecto.

El dormitorio es uno de los espacios de la casa que más está cambiando. Ya sea durmiendo, viendo la tele, leyendo un libro, incluso teletrabajando, cada vez pasamos más tiempo en él. ¿Verdad que merece la pena poner un poco de esfuerzo en diseñar un espacio el que sentirse a gusto y que sea funcional al tiempo? En este artículo te proponemos seis consejos prácticos e ideas de decoración para convertir tu dormitorio en un lugar mucho más acogedor y versátil.

Acierta al elegir la base, el colchón y la almohada para la cama.

Las bases de tableros fijos son muy estables y duraderas y las de lamas, ligeras. En cuanto al colchón, los más demandados son los viscoelásticos, que se ajustan a la forma del cuerpo y permiten un descanso personalizado. Además, como absorben los movimientos es menos probable que tu pareja te despierte si se mueve mucho. Encarga un modelo hipoalergénico y que tenga un tratamiento contra ácaros. Finalmente, con la almohada ten en cuenta tu posición al dormir para elegir el material que más te conviene (las hay viscoelásticas, de látex y de plumas, entre otras).

Ten siempre suficiente espacio de almacenaje.

Hacer el cambio de armario en verano o invierno si no dispones de suficiente espacio de almacenaje será una pesadilla. Además, en un dormitorio es fundamental que todo esté bien organizado para descansar bien. Con un canapé puedes ganar mucho espacio de almacenaje para mantas, ropa de cama o almohadones, por ejemplo. Una cama con cajones también es buena idea. En cuanto al mobiliario, ten un aparador o usa unas mesillas grandes para dejar joyas, relojes, el libro que estés leyendo, u otros complementos como cinturones. Más ideas funcionales y elegantes son un cabecero de cama de obra con algo de espacio de almacenaje y, desde luego, un pie de cama en el que poder guardar cosas, que, además, está muy de moda.

Coloca un espejo de cuerpo completo.

Los espejos de cuerpo entero son una de las grandes tendencias en decoración de dormitorios en 2024. Colocado en una esquina de la habitación aportará sensación de amplitud. Están de moda los de marco grueso de estilo clásico porque añaden una nota de elegancia. Además, evita que refleje la cama porque según las reglas del feng shui podría molestarte a la hora de dormir.

Presta atención a la iluminación.

La luz natural es importante en el dormitorio, pero generalmente estamos en él por la tarde o por la noche y la luz artificial consigue que disfrutemos de un espacio acogedor y relajante. Lo mejor, incorporar luz ambiente regulable usando, por ejemplo, apliques o una tira de luz led en el cabecero. Quizá una lámpara de techo no sea imprescindible, pero sí será un elemento focal decorativamente interesante. Nuestro consejo: apuesta por una lámpara de araña.

Elige un buen cabecero.

El cabecero, como el dosel, se ha vuelto a poner de moda. ¿Por qué? Se trata de una pieza que aporta elegancia y que, además, puede integrar iluminación o incluso espacio de almacenaje. En general, evita un cabecero de líneas rectas; en 2024 se llevan más las formas orgánicas y redondeadas, que son más elegantes. En cuanto a materiales y estilo, están de moda los cabeceros de madera, los acolchados y los abotonados, que añaden un punto vintage a la decoración.

Cuenta con un lugar para sentarte (más allá de la cama).

Disfrutar de un espacio para sentarse a leer o descansar un rato en el dormitorio es, quizá, uno de los mayores placeres. Hay quien simplemente necesita un sitio para poder descalzarse al llegar a casa y le basta con un pequeño puf o una silla, pero nuestro consejo es que optes por un sillón con reposapiés. Si tienes el espacio, no te cortes y coloca un par de sillones o, mejor incluso, un pequeño sofá de dos plazas junto a la ventana o a los pies de la cama. Otras opciones pueden ser una mecedora, un asiento-columpio o una chaise longue.

 

El Banco de España estima que un tercio de los hogares verá caer su cuota Hipotecaria este Trimestre.

La subgobernadora de Banco de España, Margarita Delgado, ha estimado que casi un tercio de los hogares verá reducida su cuota hipotecaria durante el primer trimestre de 2024 debido a la evolución de los tipos de interés.

"Con las curvas de tipos actuales, un 29% de los hogares experimentaría bajadas de tipos de interés en el primer trimestre de 2024", ha indicado Delgado durante su intervención en un acto organizado por 'El Confidencial' y Pimco. En el caso de las empresas, el porcentaje se elevaría al 58%.

Debido a esto, Delgado considera "muy probable" que en 2024 no se repitan los crecimientos de márgenes de los bancos observados en 2023. Con datos hasta septiembre, últimos datos disponibles, los bancos españoles registraron un incremento del 24% en su beneficio después de impuestos, mientras que el retorno sobre capital (RoE) avanzó en más de dos puntos porcentuales, hasta el 12,8%.

"A la espera de tener los datos definitivos de cierre del ejercicio, podemos concluir que las entidades han tenido un año 2023 especialmente bueno en cuento a resultados, con márgenes destacables y contención de la morosidad", ha indicado Delgado.

La subgobernadora ha explicado que la mejora de la rentabilidad se ha correspondido con una traslación de la subida de los tipos de interés al activo, pero no al pasivo. En comparativa con los bancos europeos, la banca española remuneraba hasta septiembre los ahorros de las familias al 0,19%, frente al 1,08% de media en Europa.

De cara al año que empieza, Delgado ha alertado de que los nuevos conflictos geopolíticos "hacen que sea necesaria una llamada a la prudencia", dado que su impacto sería difícil de cuantificar. Por ejemplo, podría suceder un nuevo incremento en la inflación si las rutas comerciales se ven afectadas o si se extienden los conflictos a otras regiones.

"Un buen marco de gestión del riesgo de crédito que cuente con criterios prudentes de concesión, adecuados mecanismos de alerta temprana y sólidas políticas de provisiones serán esenciales para que el sector bancario siga operando con éxito en este entorno incierto en el que vivimos", ha subrayado la subgobernadora.

Respecto al balance de los bancos, aunque ha reconocido que la calidad del crédito se ha "mantenido", ha pedido estar "muy vigilantes" ante la evolución de posibles signos de deterioro, como el "deslizamiento" al alza de la morosidad de algunas carteras de crédito, como la hipotecaria.

Vender la casa con una Agencia Inmobiliaria: cuáles son sus ventajas.

Las agencias cobran honorarios pero también ofrecen unos servicios que facilitan y agilizan enormemente la venta de una vivienda.

¿Quieres vender tu casa y no sabes cómo hacerlo? Puedes subir tu anuncio a idealista y encargarte tú mismo de la operación. Pero ¿estás dispuesto a invertir todos tus recursos en el proceso? Si prefieres ahorrarte tiempo, vender rápido y bien, además de contar con ayuda para llevar a cabo esa larga lista de trámites que conlleva la venta de una vivienda, no dudes en contar con una agencia inmobiliaria.

¿Cómo vender una casa con una inmobiliaria?

Antes de poner a la venta tu propiedad y ya tomada la decisión de hacerlo con una agencia inmobiliaria, es aconsejable que hables, consultes y valores las condiciones que te ofrecen cada una de ellas (honorarios, servicios, etc.).

¿Por qué vender tu piso con una inmobiliaria?

Aunque muchas personas deciden vender su vivienda ellos mismos con el fin de evitar los honorarios de las agencias inmobiliarias, al poco tiempo de poner el anuncio deciden entregar la gestión de su propiedad a una inmobiliaria, ya que se ven desbordados por las solicitudes, no saben conciliar las visitas, les supone un estrés excesivo o desconocen cómo funciona el mercado inmobiliario.

Si vendes tu piso a través de una agencia inmobiliaria, esta se encargará de acompañarte desde el principio hasta el final de la operación, aconsejándote sobre el precio, planificando las visitas, obteniendo la documentación necesaria y, en general, ahorrándote tiempo y quebraderos de cabeza.

Ventajas de vender con una inmobiliaria.

La ayuda de un profesional inmobiliario siempre va a ser clave a la hora de vender tu casa. Ten en cuenta que, desde el momento en que saques tu vivienda al mercado, entrará a competir con el resto de casas en venta que estén en tu zona o barrio, por lo que debes estar bien asesorado para que la tuya destaque entre todas. Además, si tienes poco tiempo para atender a la gran cantidad de visitas, llamadas telefónicas, e-mails, ofertas, etc. Ellos se encargarán de:

• Conocimiento del mercado:

Muchas casas se ponen en venta por un precio irreal y, por eso, permanecen en el mercado durante un largo periodo de tiempo. Es muy frecuente pensar que llegará un comprador maravilloso que pagará por encima de lo que vale realmente la casa, pero esto nunca suele suceder.

Al contratar una agencia inmobiliaria, ella será la que se encargue de realizar un estudio de mercado y fijar un precio acorde a la vivienda, teniendo en cuenta las perspectivas futuras y otros conocimientos que, normalmente, no se poseen fuera del sector. Como su porcentaje de honorarios recae sobre el precio de venta de la vivienda, tratarán en todo momento de venderla al mejor precio.

• Menos estrés:

Todo aquel que haya subido un anuncio a idealista sabrá el agobio que supone hacerse cargo de todas las llamadas y solicitudes de información. Una agencia inmobiliaria atiende a todos los interesados (llamadas, correos, WhatsApps, etc.), gestiona, filtra (morosos, personas con antecedentes, etc.) y planifica las visitas para que el vendedor pueda despreocuparse. Muchas veces el evitar pagar unos honorarios provoca que se desatiendan obligaciones y se genere un estrés extra que raramente compensa.

• Se gana tiempo:

La mayor ventaja que se obtiene al contratar una agencia inmobiliaria para vender una casa es el tiempo que tardará en cerrarse la operación, ya que dado que la agencia tendrá el mismo interés en vender que tú, intentará que sea todo lo más rápido posible. Las mejores agencias inmobiliarias pueden tener además en sus carteras compradores que ya se han interesado previamente por otros inmuebles similares al tuyo, por no hablar de que la propiedad tendrá una mayor visibilidad, pues se encargan de múltiples tareas como de poner el piso en idealista, del buzoneo, entre otras.

• Documentación:

La agencia inmobiliaria tramitará toda la documentación necesaria para vender el inmueble, procesos y gestiones que muchos propietarios suelen desconocer. Por ejemplo, tramitarán el certificado energético, la cédula de habitabilidad o la nota simple, entre otros.

• Asesoramiento legal:

Durante todo el proceso, la inmobiliaria ofrece asesoramiento legal y fiscal para llevar a cabo la operación. Por ejemplo, cuáles son los gastos derivados de la venta, qué impuestos hay que pagar, si se puede optar a deducciones, etc. Todas estas cuestiones las dominará una buena agencia inmobiliaria.

• Actúan como mediador:

Otra ventaja destacable es que actúan como mediadores, algo de especial relevancia en aquellos inmuebles que provienen de divorcios y herencias. Si hay desacuerdo entre los propietarios, el agente inmobiliario buscará la mejor solución para que salga adelante la operación.

¿Cómo elegir una buena agencia inmobiliaria?

Estas son algunas cuestiones que te pueden ayudar a elegir una buena agencia inmobiliaria:Presencia en internet: hoy en día casi todas las operaciones de compraventa empiezan en la red. Es cierto que los carteles de ‘Se vende’ se siguen utilizando, pero donde realmente hay un escaparate de casas es en internet. Que la agencia tenga perfil en portales inmobiliarios y publique anuncios llamativos con buenas fotografías y vídeos es un buen indicador.

Conocimiento de la zona: una buena agencia inmobiliaria sabrá qué precios se manejan en la zona de tu vivienda y dispondrá de una cartera de potenciales compradores.

Buena atención al cliente: la venta de una casa es un momento muy importante de la vida. Una agencia inmobiliaria profesional estará dispuesta a solventar todas las dudas del propietario y a proporcionar un trato cercano y paciente. 

¿Qué servicios ofrecen las agencias inmobiliarias?

Hay distintos tipos de agencias, por lo que los servicios pueden variar de una a otra. Existen inmobiliarias online, otras físicas o iBuyers, empresas que compran casas al contado aunque a un precio más bajo que el de mercado.

• Algunos servicios que incluyen las agencias inmobiliarias:Publicar y promocionar el anuncio de la vivienda en internet.
• Atraer clientes.
• Estudio de mercado y asesoramiento sobre el precio de venta.
• Tasación: Estimación del valor de la vivienda.
• Organizar y planificar las visitas.
• Filtrar entre los interesados para optimizar el tiempo y dar seguridad de la gente que entra en tu vivienda.
• Realizar los trámites y obtener la documentación necesaria para completar la operación.
• Acompañar al cliente de principio a fin.
• Elaborar los contratos y documentos (arras, compraventa, señal, etc.).

Contrato con una inmobiliaria para vender tu casa.

A la hora de vender una casa con inmobiliaria, suelen darse generalmente dos tipos de contratos que implican el desarrolla la gestión:

1. Exclusividad: Solo la agencia inmobiliaria con la que firmes podrá vender el piso. En el documento se establece un precio de venta, el importe de los honorarios y el plazo de vigencia del contrato de exclusividad.
2. Hoja de encargo: Es idéntico al anterior, solo que puedes entregar la gestión de la venta de la vivienda a varias agencias inmobiliarias.

¿Qué te pide una inmobiliaria para vender tu casa?

Una agencia inmobiliaria necesitará el título de propiedad de la vivienda, tu DNI y a poder ser, el último recibo del IBI. Hay documentación que será necesaria de cara a cerrar la operación (cédula de habitabilidad, certificado energético, etc.), pero en el caso de no poseerla, te ayudarán a conseguirla.

¿Cómo se le paga a una inmobiliaria?

La inmobiliaria cobra un porcentaje del precio de venta final de la vivienda. Este importe aparece reflejado en la relación contractual. Los honorarios inmobiliarios dependen mucho del mercado (zona geográfica, tipología, etc.) y del coste del inmueble. Lo normal es que las agencias inmobiliarias cobren un porcentaje previamente establecido del precio final de venta del inmueble. En cualquier caso esto nunca debería ser una gran preocupación, ya que siempre que estés en manos de grandes profesionales y que tengas la certeza de haber elegido una de las inmobiliarias mejor valoradas, conseguirás vender tu casa o tu piso antes y evitarás futuras bajadas del valor de tu vivienda.

¿Cuánto dura un contrato con una inmobiliaria?

Los contratos que se firman con una agencia inmobiliaria suelen ser de entre tres y seis meses, ampliables si ambas partes están de acuerdo. Cada inmobiliaria tiene sus propias relaciones contractuales, por lo que hay que mirar en las cláusulas los plazos para rescindirlo y cuándo se debe avisar.

Qué hacer y qué no hacer si no puedes pagar la Hipoteca.

Es un hecho y un problema que viene desde siempre. No hacía falta que subiera el euríbor para no poder hacer frente al pago de tu hipoteca. Y mientras muchos siguen pensando que no poder pagar, tiene que estar ligado a una situación económica catastrófica, yo no dejo de cerrar acuerdos extrajudiciales de cancelación total de las deudas, sin importar en absoluto los ingresos del deudor.

Y es que dedicarse a resolver situaciones de impago en préstamos hipotecarios es una profesión apasionante. Sobre todo, cuando el conocimiento adquirido te permite transmitir calma y paz a todas esas personas que dejan de dormir porque no pueden vivir si siguen haciendo frente al pago de su hipoteca. O a esas otras que tampoco descansan porque ya dejaron de pagarla hace tiempo y esperan su condena como si fuera una “muerte lenta” sin saber que existen opciones. Muchas opciones.

Y mientras van pasando los años y dejas atrás a tantísimas personas que siempre te recordarán por ser su “salvavidas”, de vez en cuanto aparece en las noticias un desahucio y piensas: ¿Por qué?.

A día de hoy, sabiendo todo lo que sé, puedo decir que no siento pena ni empatía y explicaré por qué.

Existen cuatro tipos de perfiles de “deudores” hipotecarios:

1. Los que dejan de pagar su hipoteca y de manera responsable se ponen en manos de expertos profesionales que sabemos cómo dejarlos a cero de todas sus deudas, asumiendo que ese inmueble lo van a perder.
2. Los que dejan de pagar su hipoteca y al no tener recursos económicos para contratar a un buen profesional, se van dejando asesorar por diferentes Plataformas gratuitas de ayuda.
3. Los que dejan de pagar su hipoteca y se ponen en manos de profesionales que no lo son en absoluto y les hacen perder su dinero.
4. Los que dejan de pagar su hipoteca y no hacen nada.

Qué pasa con quienes no pagan la hipoteca pero acuden a un profesional.

Tal vez parezca sorprendente esto que voy a decir, pero se puede defender a muerte a una persona que no pueda pagar su hipoteca y trabajar mano a mano con el acreedor remando juntos en una misma dirección.

Eso es lo que transforma a un profesional de este sector, en un muy buen profesional y es lo que determinará el éxito de la operación en favor siempre del deudor y con la aprobación del acreedor.

Es por ello que el que tenga la suerte de poder contar con un muy buen profesional siempre será el que consiga volver a empezar dejando sus deudas atrás (hipoteca, ibi, comunidad, embargos…), dándose la posibilidad de emprender un nuevo camino ilusionante que pueda sostener financieramente.

Este tipo de personas dejan de sentir apego por ese inmueble que van a perder y consiguen asumir su situación transformando la adversidad en oportunidad.

Qué pasa con quién impaga la hipoteca pero no contrata a un buen profesional.

Las Plataformas gratuitas de ayuda al deudor hacen una labor social importante. Generalmente las personas que acuden a ellos son aquellas que no tienen recursos económicos. Allí pueden obtener información referente al Código de las Buenas Prácticas y las diferentes medidas de protección que actualmente se contemplan para los que son considerados “deudores hipotecarios sin recursos” que, como ya sabemos, tienen que cumplir con una serie de requisitos según marca el Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo que posteriormente ha sido modificado por el Real Decreto Ley 19/2022 de 22 de noviembre, estableciendo nuevas medidas urgentes de protección para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios de la vivienda habitual.

Es valiosa la información que ellos aportan, pero estas medidas no son infinitas, ni tampoco aplicables a todo el mundo que las quiera solicitar.

Supongo que, con el fin de ayudar, intentan por todos los medios mantener a esas personas dentro de sus casas porque no tienen a donde ir, pero hay un problema. No mantienen comunicación alguna con los acreedores.

Les suelen hacer creer que tendrán la posibilidad de conseguir una dación en pago con alquiler social, pero las hipotecas las van cediendo de bancos a fondos y de fondos a inversores.

Los alquileres sociales solo los conceden algunas entidades bancarias en base a los ingresos y por supuesto, antes tienen que aceptar la dación en pago.

Si pasa el tiempo y esa deuda cae en un fondo, olvídate de alquiler social.

Es un gran problema porque las expectativas que se les crea a esas personas, la mayoría de las veces no se pueden cumplir, pero ellas no lo aceptan porque siempre conocen a alguien a quien le salió bien y creen que aguantando lo conseguirán.

Este perfil se reconoce fácilmente pues son personas que no asumen ni aceptan que si no pagas la hipoteca, la casa en la que vives tarde o temprano la pierdes. Son personas que no escuchan ni negocian con el acreedor pues se creen que tienen todos los derechos y ninguna obligación. Cuando llega el lanzamiento, lo que nadie cuenta es que se les dieron alternativas para evitarlo incluso ofreciéndoles dinero, además de la cancelación de su deuda y no las quisieron escuchar.

Los que dejan de pagar su hipoteca y se ponen en manos de profesionales que no lo son y pierden dinero.

Por desgracia sigue pasando. Como en todas las profesiones, existen los oportunistas que se aprovechan de las vulnerabilidades de las personas. Suelen ser abogados expertos en cualquier otro ámbito... (puedes ser un fabuloso otorrino o un experto cardiólogo. Si tienes que operar tu corazón, evidentemente tendrá que hacerlo el segundo, pues con esto lo mismo).

No vale con ser abogado. Debe ser un abogado experto en derecho bancario y alguien que demuestre a través de una conversación que el objetivo no es esperar a que llegue una demanda de ejecución hipotecaria a la que oponerse. El objetivo debe ser resolverlo mediante un acuerdo extrajudicial y si llegara la demanda ente medias, por supuesto habrá que oponerse.

Me he encontrado con muchas personas que, cansadas de ser engañadas, ya no confiaban en nadie.

Su intención siempre fue la correcta y éstas sí que son víctimas de verdad. Por suerte para ellas, siempre existirá una alternativa con la resolver todo en el último momento si dan con el profesional adecuado. Siempre se puede evitar un desahucio.

Los que dejan de pagar su hipoteca y no hacen nada.

Este ultimo caso es lo más parecido a inmolarse y no creo que sea necesario explicar los motivos. Si dejas de pagar una hipoteca y no te pones en manos de nadie que te ayude a negociar. Si tampoco haces el intento de hacerlo tú, contestando a las llamadas en las que posiblemente te estén proponiendo llegar a un acuerdo amistoso de cancelación de deuda.

Si te llega la demanda de ejecución hipotecaria y tras la subasta, una vez que el acreedor se adjudique el inmueble, sigues metido dentro sin dar señales de vida… Te llegará el desahucio y seguramente también te quedarás con deuda.

El tipo de personas que hacen esto suelen ser aquellas que dejan de pagar la hipoteca y se marchan a su país de origen dejando la vivienda vacía con un alto riesgo de que sea okupada.

    

O las que se aprovechan hasta el ultimo momento de la renta de una familia que vive en ese inmueble de alquiler y que posteriormente serán a las que desahucien sin tener culpa de nada.

También existen personas que por ignorancia o miedo a enfrentarse a su realidad se esconden y no dan la cara.

Trabajar para defender al deudor y saber cómo es y piensa el acreedor te da mucho poder, pero ese “poder” nunca debería utilizarse para tensar la cuerda y hacer creer a una persona que no ha podido pagar su hipoteca, que puede mantenerse en una posición de soberbia y negación ante cualquier propuesta amistosa.

La gran mayoría de las entidades bancarias y sobre todo los fondos lo último que quieren es llegar al desahucio. Conociendo la cantidad de alternativas beneficiosas que se le ofrece a una persona que impaga un préstamo hipotecario, considero importante hacer un ejercicio de responsabilidad y dejar de culpar por defecto siempre a los mismos.

Si no puedes pagar tu hipoteca, hay que negociar. Seamos justos. Ni los buenos son tan buenos ni los malos tan malos.

  

Certificación Registral: qué es, para qué sirve y cómo obtenerla.

La certificación registral es un documento relativo a la propiedad pero, ¿para qué sirve y cómo obtener este certificado?

Uno de los documentos que puedes necesitar de cara a la formalización de la compraventa de un inmueble y la obtención de una hipoteca es la certificación registral del inmueble, que suele tomar la forma de certificación de dominio y cargas.

En este artículo te contamos qué certificación registral necesitarás para tus transacciones inmobiliarias, cuánto cuesta y cómo obtenerla.

¿Qué es la certificación registral y para qué sirve?

La certificación registral es un documento público firmado por un registrador de la propiedad en el que se da fe del contenido del registro y en el que consta todo lo relativo a una finca ya registrada. Por ejemplo, titularidades actuales y antiguas, así como derechos vigentes y extinguidos.

Este documento sirve para hacer valer tales derechos frente a terceras personas, físicas, jurídicas, tribunales e instituciones y organismos públicos y es, legalmente, el único medio para ello. También es medio de prueba y tiene eficacia frente a todos.

¿Qué tipos de certificaciones existen?

La certificación más usual (y la que suele relacionarse con los procesos de compraventa de vivienda e hipoteca) es la certificación de dominio y cargas o certificación de la finca, que comprende los datos vigentes en cuanto a su descripción completa, su propietario o propietarios, los derechos que puedan haberse constituido sobre la propiedad (como el arrendamiento, el usufructo o el uso) y las cargas que pesen sobre la finca (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, etc.), o bien la circunstancia de estar libre de ellas.

Existen otros tipos de certificaciones registrales, como la certificación literal, que consiste en la transcripción completa de uno o varios asientos o inscripciones del historial de una finca.

Contenido de una certificación registral.

La información de una certificación registral dependerá del tipo de certificación de que se trate. Siguiendo el ejemplo de la certificación de dominio y cargas, la más frecuente de todas, ésta deberá contener, en general, la descripción de la finca, la titularidad y las posibles cargas.

Al acceder a tu certificación conocerás, entre otras cosas, quiénes son los titulares o el titular del inmueble, qué tipo o tipos de dominio existen sobre ella (pleno dominio, nuda propiedad y/o usufructo) y en qué porcentajes, cargas (hipotecas, etc.)...

Diferencia entre una nota simple y una certificación registral.

Tanto la nota simple como la certificación registral son documentos que contienen la información más relevante sobre la situación jurídica de una finca o inmueble. Sin embargo, a través de la nota simple no se puede dar información de titulares antiguos o de derechos que ya están cancelados.

En cuanto a su solicitud, ambos documentos pueden solicitarse en el Registro de la Propiedad en cuya circunscripción se encuentre el inmueble, si bien será necesario en todo caso expresar previamente el interés legítimo que se tenga para pedir la información (siempre que no seas el titular del derecho). Esto se debe a que los asientos registrales están protegidos por la Ley de Protección de datos.

Más allá de estos puntos, la principal diferencia entre certificación registral y nota simple consiste en que, si bien la nota simple es meramente informativa, la certificación es un documento público que va firmado por el Registrador, que da fe del contenido del registro y que tiene eficacia frente a todos.

Cómo sacar la certificación del Registro de la Propiedad.

Solicitar una certificación registral es muy sencillo: pueden solicitarse directamente en el Registro de la Propiedad o bien de forma telemática a través del portal web del Colegio de Registradores. Eso sí, deberás identificarte mediante firma electrónica o bien ser usuario abonado del servicio.

Además, deberás aportar algún dato sobre el inmueble que permita su identificación (Código Registral Único o CRU, Identificador Único de Fincas Registrales o IDUFIR o bien datos registrales).

No olvides que también deberás alegar un interés legítimo, es decir, debes especificar un motivo por el que se solicita o la finalidad para la que se usará la información:

1. Investigación jurídico-económica sobre crédito, solvencia o responsabilidad: Deberá marcarse esta casilla cuando la petición tenga por objeto conocer la capacidad de atender a sus responsabilidades por parte de los titulares registrales de bienes o derechos concretos. Así sucede, por ejemplo, en préstamos al titular registral, contratar un arrendamiento con el titular registral como inquilino, contratar servicios a favor del titular registral, etc. También podrá utilizarse este campo cuando quiera acreditarse que no se es dueño de bienes inmuebles (por ejemplo, para la obtención de viviendas de protección oficial, de justicia gratuita o de ayudas o subvenciones).

• Investigación jurídica sobre el objeto, su titularidad o limitaciones: Deberá marcarse esta casilla cuando el objetivo sea conocer el conjunto de derechos que recaen sobre un inmueble: propiedad, usufructo, servidumbres, limitaciones urbanísticas, cargas, etc. Por ejemplo, conocer si se tienen derechos de paso o acceso, si una finca es edificable, la descripción registral de la finca, estudios para tasación de la finca, aclaración o regulación ante el Catastro u otros Organismos, etc.

• Investigación para contratación o interposición de acciones; ser titular de algún derecho sobre la finca u otros motivos: Esta casilla deberá marcarse cuando se pretenda la adquisición de la finca o de algún derecho sobre ella, como, por ejemplo, la compra de la finca, adquisición del usufructo, alquiler o préstamo con garantía hipotecaria. También deberá marcarse cuando se pretendan interponer acciones judiciales contra el titular registral o sobre la finca (pedir el embargo de la finca, ejercitar un retracto de comuneros, de colindantes o de arrendatarios sobre la finca, reclamar judicialmente algún derecho sobre la finca, para el ejercicio del deslinde de fincas, etc.).

  

El Arrendador, exento de renovar el contrato de alquiler, aunque vivan los padres del Inquilino.

La Audiencia Provincial de Barcelona ha establecido en una sentencia que no importa que el titular del contrato de arrendamiento de una propiedad ya no resida en ella y que sean sus padres quienes la ocupen al finalizar el contrato. En concreto, dictamina que, si el plazo del contrato de alquiler ha finalizado, no es relevante que los padres del inquilino estén viviendo en la propiedad, ya que esto no es un impedimento para cumplir con la obligación de devolver la propiedad al final del arrendamiento.

En este caso, en noviembre de 2017, el arrendador, BBVA, y el inquilino celebraron un contrato de alquiler de vivienda. En julio y octubre, el banco notificó al inquilino con más de treinta días de antelación que no renovaría el contrato.

El BBVA presentó una demanda de Juicio Verbal de Desahucio por expiración legal del plazo contra el inquilino en relación con el contrato de alquiler de la propiedad, solicitando que desocupara la propiedad dentro del plazo legal.

El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Terrassa aceptó parcialmente la demanda, argumentando que la vivienda había sido propiedad de los padres del demandado, quienes vivían en ella desde el 22 de octubre de 2009, y que se había demostrado que el demandado no estaba ocupando la vivienda en cuestión, sino sus padres, por lo que no se ordenó el desalojo. El juez consideró que el actor no estaba ocupando la propiedad litigiosa, sino que esta estaba siendo ocupada por su padre, por lo que desestimó la solicitud de desalojo.

El banco presentó un recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, y la Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso, revocando la sentencia original y declarando la resolución por expiración del plazo del contrato de arrendamiento de la propiedad.

La Sala concluye que, dado que el demandado es el titular del contrato de arrendamiento, no es relevante que se haya trasladado a otro domicilio, ya que sigue siendo responsable de cumplir con las obligaciones del contrato de arrendamiento, incluyendo la devolución de la propiedad al final del contrato. Por lo tanto, no importa que los padres del inquilino estén viviendo en la propiedad, ya que esto no afecta la obligación de devolver la propiedad al arrendador.

Estoy de alquiler y se me ha averiado la lavadora, ¿Quién se encarga de las reparaciones según la ley?

Te contamos quién debe pagar los gastos de las reparaciones de los electrodomésticos de una vivienda en alquiler si tienes este problema.

Los conflictos entre inquilinos y propietarios de viviendas en alquiler son muy comunes, ya que suceden problemas durante la vigencia del contrato de arrendamiento que no siempre sabemos solucionar. Una de las cuestiones más frecuentes es: ¿quién se hace cargo de las reparaciones si un electrodoméstico se estropea?. Para desvelar esta incógnita debemos echar un vistazo a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece las normas a seguir en los acuerdos de alquiler de viviendas.

Según el Boletín Oficial del Estado (BOE) núm. 282, de 25/11/1994, establece que esta ley tiene como objetivo la regulación de los arrendamientos de vivienda. Por ejemplo, un aspecto que deben tener en cuenta los inquilinos y propietarios de inmuebles en alquiler es la duración del contrato. La normativa impone que el «plazo mínimo de duración del contrato de cinco años».

De la misma forma, la LAU regula quién debe encargarse de las reparaciones de los electrodomésticos si se averían durante la duración del contrato de arrendamiento. Así que si tienes cualquier problema relacionado con esto en tu vivienda arrendada, el arreglo debe cumplir con la normativa.

LA LEY ESTABLECE QUÍEN DEBE ENCARGARSE DE LAS REPARACIONES

Los contratos de alquiler de viviendas en España han aumentado en los últimos años. Y para evitar problemas legales entre arrendador y arrendatario, la normativa establece unas medidas que deben cumplir durante el período de vigencia del contrato de arrendamiento.

En este sentido, en relación a las reparaciones en la vivienda la ley es clara: «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido». Según la LAU, el propietario de la vivienda está obligado a encargarse de las reparaciones de la lavadora, el lavavajillas o cualquier otro objeto que resulte necesario para el disfrute de la vivienda por parte del inquilino.

Ahora bien, esta normativa tiene algunos aspectos importantes a tener en cuenta por parte del inquilino. Ya que según la ley debemos comunicar al arrendador con la mayor brevedad posible la necesidad de las reparaciones. Además, el arrendatario deberá «facilitar la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda».

¿QUÉ OCURRE CON LAS PEQUEÑAS REPARACIONES?

Según recoge el art.24.4 de la LAU: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario«. Pero, ¿qué se entiende por pequeñas reparaciones?. La ley establece que estas pequeñas reparaciones son las que suceden por el uso normal de la vivienda en alquiler. Es decir, aquellas que afectan al uso diario de la vivienda y que deben ser satisfechas por el inquilino.

Por ejemplo, si eres inquilino de una vivienda en alquiler deberás cubrir las reparaciones que sufres en el día a día. Esto es la sustitución de bombillas, o el arreglo de grifos, enchufes o cerraduras.

En relación a esto debemos saber diferenciar estas reparaciones del uso diario, con las averías de los electrodomésticos de la cocina. A pesar de que los usemos a diario, no son pagos que deba afrontar el inquilino. Siempre y cuando no sean fruto de un mal uso por parte del arrendatario de la vivienda, o un daño intencionado por este.

En cualquier caso, el inquilino podrá rescindir el contrato de alquiler siempre y cuando ocurran las siguientes situaciones:

• La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
• La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Para evitar conflictos, los expertos recomiendan hacer un inventario completo y exhaustivo de todos los elementos que constituyen el inmueble. Así tanto inquilino como propietario podrán probar el estado inicial de estos para evitar problemas legales.

  

España necesitará 761.000 viviendas nuevas para alquiler asequible en la próxima década.

La vivienda asequible y su construcción centran los esfuerzos del sector privado y de la Administración para solucionar el problema de accesibilidad a la vivienda que existe en España. En este escenario, Culmia y Gad3 han querido plasmar con números la importancia que este tipo de producto tendría dentro del parque de viviendas nacional. También ha destacado las comunidades que necesitarían un mayor número de casas asequibles y donde destaca Cataluña con 225.000 y Madrid con 174.000 unidades en los siguientes 10 años para hacer frente a la fuerte demanda.

A nivel nacional, el informe apunta a que sería necesario el desarrollo de 761.000 nuevas viviendas destinadas al alquiler asequible durante los próximos 10 años para satisfacer la demanda, destensar los actuales precios del mercado y rebajar la tasa de esfuerzo que los hogares destinan al alquiler, para lo que dedican en la actualidad una media del 40% de sus ingresos.

La inversión prevista para acometer estos nuevos desarrollos se sitúa en 108.000 millones de euros (142.000 euros por vivienda), de los que el 76% provendría de la inversión privada y sólo un 24% del sector público. En detalle, un total de 81.500 millones corresponderían a la inversión privada, que se repartirían entre los 18.500 millones de los adjudicatarios y 63.000 millones de la inversión bancaria. La inversión pública por su parte alcanzaría los 26.600 millones a repartir entre las ayudas a la construcción y los subsidios de financiación.

Por regiones, Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana son las zonas que precisan de un mayor desarrollo de vivienda asequible, aunque con inversiones diferentes. La región catalana necesitará construir 225.000 viviendas de alquiler asequibles en los próximos diez años, para lo que precisará de una inversión pública de 1.010 millones de euros. La última actualización del precio de los módulos hace que su inversión sea menor que la que tiene que realizar la Comunidad de Madrid, pese a que el número de viviendas que precisa es mayor. Según el informe, la región madrileña precisa de 174.000 nuevas viviendas de alquiler asequible en la próxima década, con una inversión pública que alcanzará los 5.418 millones de euros.

Andalucía es otra de las regiones que precisa de un mayor número de vivienda de alquiler asequible, con un total de 85.000 nuevas unidades y una inversión de 4.529 millones. Le sigue la Comunidad Valencia con 85.000 viviendas y 3.245 millones. Por último, Canarias, con 46.000 viviendas y 2.486 millones.

“En España se precisan de políticas claras y eficientes para desarrollar, en colaboración púbico-privada, un parque de vivienda asequible que sea capaz de asumir la demanda inmediata y futura. Tenemos el reto de estructurar un modelo llamado a ser una de las principales soluciones al mercado de la vivienda y aterrizarlo para que sea posible a través de concursos bien articulados, una correcta gestión urbanística y una financiación atractiva”, asevera Francisco Pérez, CEO de Culmia.

Baja producción y aumento de la demanda

En un contexto en el que la producción de vivienda en España ha caído un 86% con respecto a su máximo histórico de 2006 (se construyen al año 80.000 viviendas), el mercado nacional se sitúa a la cola de Europa en cuanto a construcción de vivienda pública, siendo ya el quinto país de toda la Unión con menor parque destinado a ello. Del total de la producción de vivienda, sólo el 10% corresponde a vivienda protegida y de ese porcentaje, la mayor parte (el 80%) proviene únicamente de la inversión privada. Los datos del informe reflejan que frente a una misma inversión por parte de la Administración (26.000 millones en diez años), la colaboración público- privada elevaría la producción de vivienda pública un 72%, pasando de las 442.000 viviendas a las 761.000 unidades que se podrían desarrollar con el aporte de la inversión privada.

En España se prevé la creación de 150.000 nuevos hogares al año entre los municipios más poblados, por lo que de seguir la actual línea de desarrollo de viviendas, cada año se producirá un déficit de 20.000 viviendas asequibles.

Como se explica en el informe ‘Acceso a la Vivienda y las necesidades de Alquiler Asequible’, si se analiza la tasa de esfuerzo por grupos de ingresos, los hogares con salarios entre 1.000 y 2.000 euros son los que presentan en la actualidad un mayor grado de vulnerabilidad, con una tasa de esfuerzo desproporcionada por encima del 50% en algunos casos. Es precisamente este grupo (el 41% de los hogares en alquiler) los principales destinatarios de esta nueva oferta de alquiler asequible.

El informe elaborado por Culmia se detiene también a analizar las necesidades y opciones de vivienda para los grupos de población con ingresos menores de 1.000 euros y con ingresos mayores de 3.000 euros. Para el primer grupo, calcula que serán necesario la creación de 442.000 viviendas íntegramente de alquiler público (vivienda social) y para el segundo un plan de ayudas enfocado a facilitar el salto al mercado de compraventa mediante avales a la entrada o desgravaciones fiscales, que afectaría a 486.000 unidades en los próximos diez años.

  

Los efectos negativos de la Ley de Vivienda: así afecta a Promotoras, Inquilinos o Inmobiliarias.

La Ley de Vivienda que entró en vigor el pasado 26 de mayo contiene en su articulado multitud de artículos que están creando mucha polémica e inseguridad jurídica en el sector inmobiliario por entender que estas medidas van a reducir y están reduciendo la oferta de viviendas en alquiler y va a desplazar inversiones entre las Comunidades Autónomas que la apliquen y las que no. Así lo estima José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

En opinión del experto, los efectos negativos de esta ley llegarán a los principales “players” del sector inmobiliario: promotores, constructores, inversores, arrendadores, inmobiliarias, inquilinos o abogados. Zurdo explica cómo afecta a cada rol.

Promotores y constructores.

Las reservas de suelo del 40% que impone la Ley para la vivienda protegida y del 20% en las actuaciones de reforma interior en suelo urbanizado, junto con la dedicación de un 50% de estas reservas para alquileres protegidos, está afectando negativamente a la actividad promotora, y por ende, también a la constructora, ante la dificultad de rentabilizar las promociones inmobiliarias con tantas limitaciones impuestas. Estas importantes reservas de suelo para vivienda protegida, sin ninguna contraprestación a cambio para los promotores inmobiliarios, en opinión del Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, provocará una disminución importante de la actividad promotora o un alza en los precios para compensar las limitaciones impuestas, porque ya desde las reservas de suelo del 30% contenidas en la Ley del Suelo de 2007, el número de viviendas protegidas en España se ha ido desplomando”.

Otra consecuencia de las importantes imposiciones y limitaciones que recoge la ley de la vivienda en materia de alquileres, en opinión de ANA, es que va a afectar a que muchos acuerdos y colaboraciones público - privadas entre Administraciones Públicas, y promotoras y constructoras para la construcción de nuevas viviendas para destinarlas al alquiler, se queden en suspenso o no lleguen a materializarse por no ser rentables.

Por ello, si las limitaciones a los alquileres persisten y no se compensan de otra manera a los promotores y constructores, fenómenos como el ‘build to rent’ están abocados al fracaso. Por último, manifiesta Zurdo que “ya estamos notando el interés de algunos promotores por desplazar las promociones inmobiliarias que tenían proyectadas en CCAA que han manifestado su intención de declarar “zonas tensionadas”, hacia otras comunidades autónomas y territorios que también han manifestado su intención de no aplicar la Ley en sus territorios”.

Inversores.

La enorme inseguridad jurídica que ha creado la Ley para el acceso a la vivienda está produciendo la espantada de muchos inversores que antes acudían al alquiler de viviendas para rentabilizar sus inversiones, y ahora buscan en el inmobiliario otras formas de inversión con menos riesgo o culminan sus inversiones yendo al mercado de la compraventa. Lo cual tiene como consecuencia, en opinión de ANA, que cada vez más se esté reduciendo la oferta de vivienda en alquiler y las rentas no paren de subir.

Arrendadores.

Según Zurdo, los arrendadores son los grandes perjudicados por esta normativa porque se les ha trasladado una función social que a ellos no les corresponde, como es la del acceso a la vivienda para la clases más desfavorecidas, que es además, un colectivo donde el riesgo del incumplimiento es mucho más alto. Actualmente, asegura Zurdo, “a la finalización de los arrendamientos se está produciendo una desbandada de muchos arrendadores hacia otros mercados, como el de la compraventa o hacia otro tipo de alquileres con menos límites y riesgos como alquileres de temporada, de habitaciones o alquileres turísticos,”.

Todo ello agravado, con el aumento de fenómenos como el de la okupación y de la inqui-okupación, para los que El Estado actualmente, según ANA, no da respuesta en la nueva Ley por el derecho a la vivienda, limitándose a legislar con nuevos requisitos para iniciar los procedimientos de desahucio, que lo único que van a originar es el alargamiento de los procedimientos de desahucio, casi sine die.

Agencias inmobiliarias.

La Ley por el derecho a la vivienda les niega que puedan cobrar a los inquilinos sus honorarios por la gestión y formalización de los alquileres, lo cual está originando, según el director feneral de la Agencia Negociadora del Alquiler, tres consecuencias inmediatas:Se está repercutiendo el coste de estos honorarios a los arrendadores, que a la vez, se los están volviendo a repercutir a los inquilinos, en subidas de rentas y por eso los precios de los alquileres no paran de subir.

Se está dejando en una situación de indefensión a muchos arrendatarios al no tener profesionales independientes que les asesoren sobre la legalidad de las operaciones de alquiler que les plantean los arrendadores.

Se están cerrando agencias inmobiliarias que se dedicaban al alquiler.

Arrendatarios.

Otros de los grandes perjudicados. Parecía que gran parte de las medidas que contenía la nueva Ley eran para favorecer a este colectivo, cuando en realidad se está comprobando que no es así, porque los arrendadores, ante tanta inseguridad jurídica y el alargamiento de los procedimientos de desahucio, para compensarlo, están elevando los requisitos que exigen a los nuevos arrendatarios para el acceso a las viviendas, quedando muchos de ellos fuera de estas exigencias, además de elevárseles las rentas para compensar los mayores riesgos.

Por último, ante la política de limitaciones impuestas a los arrendadores, -como los límites en las actualizaciones de rentas, las limitaciones de rentas que se anuncian para la zonas tensionadas, los recargos en el IBI a las viviendas vacías, etc,- los arrendadores, según manifiesta Zurdo, “están empezando a repercutir a los arrendatarios gastos que hasta ahora no se repercutían en los arrendamientos de viviendas, como gastos de comunidad, gastos por la contratación de seguros de impagos o Ibis, que están originando que los precios sigan subiendo en lugar de contenerse”.

Según ANA, las subidas de rentas que se están produciendo obedecen sobre todo a cuatro causas:Por la repercusión de nuevos gastos que se están trasladando a los arrendadores, como gastos de agencia.

Por los mayores riesgos que se están trasladando a los arrendadores como el alargamiento de los procesos de desahucio.

Por la escasez de oferta de viviendas en alquiler ante una alta demanda.

Por los nuevos límites impuestos a los arrendadores de viviendas, como la limitación en las actualizaciones de rentas o la congelación o intervención de estas.

Abogados.

También les afectan las nuevas regulaciones de la Ley de la vivienda, sobre todo en cuanto a la regulación que afecta a los procedimientos de desahucio, al complicarse enormemente los requisitos establecidos para iniciar los procedimientos de desahucio en casos de inquilinos vulnerables, con normas procedimentales muy confusas y ambiguas, y en algunos casos de difícil aplicación.

Los nuevos cambios introducidos por la nueva Ley, se añaden a los distintos cambios normativos que se han ido produciendo desde la Ley de arrendamientos de 1964; cambios que todavía están en vigor, dependiendo de la fecha de celebración de los arrendamientos, haciendo muy difícil para los mismos profesionales conocer la normativa aplicable en cada caso, porque cada supuesto concreto puede tener una normativa diferente.

Compañías de seguros.

Cualquier compañía que tenga que asegurar el riesgo del cobro de rentas en un arrendamiento de vivienda y asumir el coste de los procedimientos de desahucio de sus clientes se va a encontrar que el riesgo les ha aumentado considerablemente, lo cual desembocará en un aumento de las primas de los seguros que cobrarán a los arrendadores, que posteriormente estos trasladarán también a sus inquilinos.

La conclusión de todo lo manifestado, concluye Zurdo, “es que con estas medidas tan restrictivas que incorpora la nueva Ley por el derecho a la vivienda hacia los únicos operadores que pueden hacer que aumente la oferta de viviendas en alquiler, esta nunca aumentará, pero, en cambio, sí aumentará, y de forma considerable, su reducción, como ya está pasando”.

 

¿Qué es un piso piloto y qué ventajas tienen? Todo lo que debe saber.

Las promotoras suelen utilizar los pisos piloto en construcciones de obra nueva, pero ¿qué son exactamente y cuál es su finalidad?

Las promotoras suelen utilizar ciertos trucos para atraer a potenciales compradores y uno de ellos es la visita al piso piloto. Estos pisos pueden ser un buen “enganche” para quienes se están planteando adquirir una vivienda, por lo que organizar una visita a uno de ellos suele ser una buena opción para conocer la promoción de viviendas.

Te contamos qué es un piso piloto exactamente, cuáles son sus características y las ventajas de este tipo de viviendas.

Significado de piso piloto.

Un piso piloto no deja de ser una forma de mostrar a los posibles compradores cómo sería vivir en una determinada promoción de viviendas.

Se trata de una vivienda completamente terminada y amueblada que suele tener la mejor ubicación, orientación y vistas de todo el edificio (y decimos suele, porque no es así en todas las ocasiones, como descubrirás más adelante).

Asimismo, el objetivo del piso piloto es que el posible comprador se sienta atraído por el diseño, la calidad y el confort de la casa, imaginando cómo hacer de él su futuro hogar.

Se trata de una herramienta muy útil para el sector inmobiliario, ya que crean una conexión emocional entre el cliente y la vivienda. Sin embargo, no hay que olvidar que son ejemplos orientativos y que cada vivienda puede tener sus propias particularidades. Por ello, es importante consultar toda la información disponible sobre la promoción, como los planos, las calidades, los precios y las condiciones de compra.

Qué tener en cuenta a la hora de visitar un piso piloto.

Normalmente, este tipo de pisos suelen reunir una serie de características similares:

• Están decorados con mucho gusto y estilo, siguiendo las tendencias actuales y adaptándose al perfil de los clientes.
• Incluyen elementos personales, como libros, fotos o plantas, para crear una sensación de hogar y facilitar la identificación de los visitantes.
• Están abiertos al público con previa cita con la oficina de ventas, para mostrar la vivienda en su máximo esplendor y resolver las dudas de los interesados.
• Tienen la mejor iluminación, ventilación y aislamiento acústico posibles, para garantizar el bienestar y la comodidad de los habitantes.
• Cuentan con todos los servicios y equipamientos necesarios, como electrodomésticos, armarios empotrados, calefacción, aire acondicionado, etc.

Un piso piloto, ¿se puede vender?

Existen varias respuestas a la pregunta de si es posible vender un piso piloto o no, dependiendo de la situación legal y contractual de cada caso. Algunas posibilidades de venta son:

• El piso piloto se vende al finalizar la promoción, cuando ya se han vendido todas las demás viviendas. En este caso, el comprador puede adquirir el piso tal y como está, con los muebles y los electrodomésticos incluidos o negociar con el promotor para que se los retire. El precio del piso piloto suele ser más alto que el de las demás viviendas, ya que tiene un valor añadido por su decoración y equipamiento.
• El piso piloto se vende antes de finalizar la promoción, pero con la condición de que el promotor pueda seguir utilizándolo como muestra hasta que se vendan todas las demás viviendas. En este caso, el comprador debe esperar a que se entregue la posesión del piso, lo que puede demorarse varios meses o incluso años. El precio del piso piloto puede ser más bajo que el de las demás viviendas, ya que el comprador asume el riesgo de que el piso sufra algún deterioro por su uso como muestra.
• El piso piloto no se vende, sino que se reserva para el promotor o para algún socio o empleado del mismo. En este caso, no está disponible para la venta al público y solo se puede acceder a él mediante una invitación o una relación personal con el propietario.

Al comprar un piso piloto, ¿en qué hay que fijarse?

Al comprar un piso piloto, hay que fijarse en varios aspectos para asegurarse de que se hace una buena inversión y se evitan posibles problemas. Algunos de los aspectos más importantes son:

• La ubicación del piso piloto dentro de la promoción: No todos los pisos tienen la misma orientación, vistas, accesibilidad, luminosidad, etc. Por eso, es conveniente comprobar si el piso piloto se corresponde con el que se quiere comprar o si hay diferencias significativas que puedan afectar al confort y al valor de la vivienda.
• Las calidades y acabados del piso piloto: Es importante verificar que el piso piloto cumple con las especificaciones técnicas y contractuales que se han acordado con la promotora. Hay que revisar el estado de las instalaciones, los materiales, los electrodomésticos, los muebles, etc. y comprobar si hay algún defecto o desperfecto que pueda reclamarse o subsanarse.
• El equipamiento y la decoración del piso piloto: Hay que tener en cuenta que el piso piloto suele estar amueblado y decorado con el fin de hacerlo más atractivo y mostrar todo su potencial. Sin embargo, esto no significa que el piso que se compre vaya a incluir todos esos elementos. Hay que consultar con la promotora qué elementos están incluidos en el precio y cuáles no, además de si hay posibilidad de negociar o modificar alguno de ellos.
• El precio y las condiciones del piso piloto: Hay que informarse bien sobre el precio del piso piloto y cómo se compara con el de las demás viviendas de la promoción. También hay que conocer las condiciones de pago, entrega o garantía que se aplican al piso piloto y si hay alguna diferencia o ventaja respecto a las demás viviendas.

Ventajas de comprar un piso piloto.

Un piso piloto tiene varias ventajas para un comprador, entre las que se pueden destacar las siguientes:

• Puedes entrar a vivir con todo dispuesto, sin tener que preocuparte por el mobiliario y la decoración.
• Puedes beneficiarte de las calidades y el estilo que ha elegido la promotora, que suelen ser de alto nivel y acordes con las tendencias actuales.
• Puedes adquirir la mejor vivienda de toda la promoción, ya que el piso piloto suele ser el que tiene los mejores accesos, la mejor orientación, las mejores vistas, etc.
• Puedes visualizar más fácilmente cómo será tu futuro hogar, comprobar el espacio disponible, generar emociones positivas y aclarar posibles dudas.

Mitos sobre los pisos piloto.

Existen algunos mitos sobre los pisos piloto que pueden confundir o engañar a los interesados. Te mostramos los más comunes:

• Los pisos piloto siempre se encuentran en el mejor lugar de la construcción: La verdad es que no, este puede estar en el peor sitio, en el mejor o en algún lugar intermedio del edificio. Eso dependerá en gran medida de las estrategias de la empresa inmobiliaria. Por ejemplo, puede que quieran vender primero los pisos más difíciles o los más rentables.
• Los pisos piloto son más económicos que un piso normal: Esto tampoco es cierto, pues puede venderse igual e incluso más caro que otros pisos de la construcción. Sí que puede casos en los que hagan un descuento por el piso piloto, pero no es la norma. Además, hay que tener en cuenta que el piso piloto, en ocasiones, incluye el mobiliario y la decoración, lo que puede encarecer el precio final.
• Los pisos piloto se entregan sin ningún tipo de cambio: Esto tampoco es verdad, ya que el cliente puede solicitar modificaciones o personalizaciones en su vivienda, siempre que sean posibles y acordadas con la promotora. Por ejemplo, puede cambiar el color de las paredes, el tipo de suelo o la distribución de los espacios.

 

Un Tribunal respalda a quienes tributaron por debajo del valor de Escritura de la casa.

Importante decisión del TEAR de Madrid sobre tributación en transacciones inmobiliarias preley antifraude fiscal.

La entrada en vigor del nuevo valor de referencia de Catastro (contemplado en la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal) ha puesto fin a una de las polémicas que venían sosteniendo los contribuyentes frente a Hacienda, con la anterior normativa. Ésta es la referida a saber si se puede tributar por un valor inferior al de la escritura, pero siempre y cuando se declare según el valor oficial de la Comunidad Autónoma correspondiente. Actualmente, no hay duda de que en estos casos, prevalece el valor de escritura. Sin embargo, para las transmisiones anteriores a la entrada en vigor de dicha ley, la duda persiste. Y ahora el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Madrid ha respaldado la interpretación de los contribuyentes en una reciente resolución, es decir, respalda que se puede tributar por un valor inferior al de la escritura de compraventa de una casa.

José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, que ha obtenido la resolución favorable en el TEAR de Madrid, señala que “antes de esta ley, no existía un artículo que exigiera a los contribuyentes tributar según el valor de la escritura, incluso si este era superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma. En ese caso, la Administración aplicaba el artículo 46.3 del Real Decreto Legislativo 1/1993, que establece que si el valor declarado es superior al valor comprobado, se toma el valor declarado como base imponible”.

Sin embargo, este artículo solo se aplica cuando la Administración ha iniciado una comprobación de valores, no como una regla general de cuantificación de la base imponible. Cuando un contribuyente declara según el valor oficial de la Comunidad Autónoma, la Administración no puede iniciar una comprobación de valores, como lo establece el artículo 134.1 de la Ley 58/2003 General Tributaria (LGT). Esto significa que cuando un contribuyente declara según el valor oficial, no se puede iniciar una comprobación, incluso si ese valor es inferior al valor de la escritura.

En el caso resuelto por el TEAR de Madrid, el contribuyente también solicitó una valoración previa del inmueble, lo que vinculó a la Administración, y el TEAR respaldó al contribuyente en este caso. El TEAR da la razón al contribuyente que tributó por debajo del valor de escritura, al concluir que “si el valor del inmueble ya quedó reflejado en la información facilitada por la propia Administración en los términos previstos en el citado precepto, y no se cuestiona la veracidad y suficiencia de los datos y de los elementos de hecho y circunstancias manifestados por el obligado tributario a la hora de solicitarla, aquel valor debe prevalecer sobre el escriturado, siempre y cuando, eso sí, se cumplan los demás requisitos que exige la norma (…)».

En definitiva, según declara José María Salcedo, estos argumentos han sido aceptados por el TEAR de Madrid en resoluciones recientes, lo que abre la posibilidad para otros contribuyentes en situaciones similares de impugnar las liquidaciones de impuestos basadas en el valor de escritura cuando hayan declarado conforme al valor oficial de la Comunidad Autónoma o hayan obtenido una valoración previa de la Administración.

Sin embargo, el socio director de Salcedo Tax Litigation avisa de que es importante tener en cuenta que aún no hay una doctrina clara del Tribunal Supremo sobre este tema, por lo que es necesario evaluar cada caso específico y considerar la asesoría legal adecuada.

  

¿Seguro de impago de alquiler o aval bancario? Todo lo que debe saber.

La morosidad es uno de los temas que más preocupa a los propietarios a la hora de poner una casa en alquiler. Para intentar solventar esta barrera, existen diferentes productos como el aval bancario o el seguro de impago del alquiler, pero ¿en qué consisten exactamente? ¿Cuánto cuestan? ¿Cómo se contratan? Y, sobre todo, ¿cómo funcionan si hay que recurrir a ellos?

Qué es el aval bancario para el alquiler.

Un aval, en su esencia más básica, es una garantía financiera que sirve como respaldo económico ante un incumplimiento, como sería el caso de no abonar el alquiler.

Existen varios tipos de avales para el alquiler: el aval bancario, que lo concede una entidad bancaria; o el aval solidario, donde una tercera persona responde por la posible deuda del arrendatario.

Esta figura funciona de manera similar a un seguro de impago de alquiler, pero es el banco o una tercera persona (el avalista) quien asume la responsabilidad de cubrir la deuda generada por el inquilino. A pesar de no ser un requisito indispensable al firmar un contrato de arrendamiento, la implementación del aval bancario está ganando popularidad en el mercado de alquileres.

Por otro lado, muchos se preguntan si es legal pedir un aval bancario para un alquiler y la respuesta es que sí.

 

Qué es el seguro de impago de alquiler.

Se trata de una póliza que cubre al propietario en caso de impago, pero también de otros actos contra la vivienda. Por ejemplo, el seguro de impago de alquiler de idealista by ARAG ofrece protección frente a la falta de pago de la renta, además de cubrir hasta 3.000 euros en daños en la vivienda, entre otras coberturas. Cabe destacar que también incluye defensa jurídica completa y asesoramiento en caso de conflicto.

Diferencias entre seguro de impago de alquiler o aval bancario.

La principal diferencia entre ambos conceptos es que el aval debe solicitarlo el inquilino al banco u otra persona y el beneficiario será el propietario, mientras que el seguro de alquiler lo contrata (o lo debería contratar) el propietario directamente a su nombre, aunque pueda repercutir el coste del seguro en la renta mensual.

Además, un seguro de impago de alquiler proporciona una gama más amplia de beneficios en comparación con un aval. Esto incluye desde cubrir los costes de cerrajería en caso de que un inquilino rehúse abandonar la propiedad durante un proceso judicial de desahucio, hasta daños a los bienes dentro de la vivienda debido a actos vandálicos por parte del arrendatario, e incluso la cobertura ante impagos de facturas pendientes de servicios básicos como agua, gas y electricidad.

El coste del aval bancario y el seguro de impago.

En general, el precio del seguro de impago de alquiler oscila entre el 4% y el 5% de la renta anual, dependiendo de una serie de cuestiones: el tipo de vivienda, la ubicación, la renta mensual y el historial del inquilino. Por ejemplo, el seguro de alquiler de idealista ofrece 12 meses de protección ante la falta de pago por un precio que se mueve alrededor de media mensualidad de renta.

Para saber el precio del aval bancario hay que tener en cuenta los gastos de la comisión de estudio y de apertura, que son un porcentaje en función de la cantidad requerida, además de una cobertura de riesgo que se aplica trimestralmente. También hay que tener en cuenta el coste de la intervención del notario, normalmente un 0,3% del importe, si es necesario firmar el contraval. En esa operación se confirma que el inquilino ha recibido el aval del banco, el coste del mismo y quién queda obligado a satisfacer los gastos del mismo.

 

Qué ocurre en caso de impago.

En ambos supuestos, lo primero es intentar la negociación personal. Si no surte efecto, la maquinaria del seguro se pone en marcha a partir del tercer mes de impago de la renta, “cubriendo” el pago de la mensualidad mientras se inicia el proceso de desahucio, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. Previamente, la aseguradora intentaría realizar también una mediación con el inquilino.

En el caso del aval bancario, el propietario debe dirigirse a la entidad financiera que emitió el aval y solicitar, como beneficiario, ejecutarlo. Por lo general, los avales son de primer requerimiento, por lo que no suelen pedir documentación adicional, aunque no estaría de más presentar denuncia contra el inquilino por el impago de la renta e iniciar también el proceso de desahucio.

Seguro de impago de alquiler o aval bancario, ¿Qué es mejor?

Visto esto, ¿cuál es la mejor opción? Las dos tienen ventajas e inconvenientes, pero parece que el seguro de impago del alquiler se consolida entre los propietarios a la hora de poner su vivienda en el mercado. Estos son algunas de las ventajas del seguro de impago:

• Mayores coberturas: El seguro de impago ofrece una cobertura más amplia que el aval bancario, ya que puede incluir daños o desperfectos en el inmueble, así como el impago de cuotas.
• Flexibilidad: El seguro de impago es más flexible que el aval bancario, ya que puedes incluirlo en la mensualidad del alquiler, lo que no supone un desgaste económico adicional.
• Atención jurídica: El seguro de impago puede ofrecerte atención jurídica en caso de impago de cuotas, lo que puede ayudarte a recuperar tu vivienda.
• Menor coste: El seguro de impago suele tener un coste menor que el aval bancario, ya que no requiere de una garantía bancaria.
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“Los Propietarios están asumiendo una función social que corresponde al Sector Público”.

Además de limitar los precios de alquiler en 143 municipios catalanes, el Govern ha introducido un nuevo giro que deberá contar con el visto bueno del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, proponiendo la reducción de diez a cinco inmuebles para que los propietarios sean considerados grandes tenedores. Esta alteración se fundamenta en la resolución del medio centenar de alegaciones que recibió la memora presentada por el Departament de Territori a mediados de junio.

Reducir a la mitad el número de viviendas previstas por la Ley de Vivienda estatal con el fin de estrechar el cerco sobre los propietarios de viviendas en alquiler es, según Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, “una iniciativa que restringirá aún más el mercado, provocando más tensión en las rentas”.

Para la letrada, “se está atribuyendo a los propietarios una función social que correspondería a las administraciones públicas”. Asimismo, Goenaga insiste en que “el impacto de esta medida en la configuración de la oferta en alquiler va a ser contraproducente, puesto que se retirarán muchos pisos hasta ahora disponibles”.

Huida del mercado.

De aprobarse esta imposición del Govern, “se intensificará el trasvase de pisos en alquiler residencial al turístico, además del número de viviendas de vacías”, pronostica la abogada, que también señala que “muchos propietarios, al tener que ajustarse a unas rentas limitadas por ley, considerarán la opción de vender sus viviendas o endurecerán las condiciones para los inquilinos”.

La portavoz del despacho Círculo Legal Barcelona admite que, en muchos casos, “la retirada de activos del mercado del alquiler no estará motivada por una menor rentabilidad, sino porque muchos arrendadores tienen hipotecas en vigor, además de otros gastos e impuestos asociados a la propiedad, y tendrán serias dificultades para hacerlos frente si la mensualidad no puede actualizarse conforme a mercado”.

Desalentar la inversión.

La abogada recuerda que la definición de gran tenedor fue puesta sobre la mesa “para ponerle coto a los fondos buitre y al alquiler especulativo”. Sin embargo, con este inesperado movimiento, “se persigue a los pequeños inversores que han confiado en el residencial para depositar su ahorro, castigando una decisión legítima”.

Goenaga subraya que esta postura hace que “los propietarios tengan que asumir una responsabilidad que reside en el gobierno”. “Es al Estado y no a los particulares a quienes les corresponde asegurar el acceso a una vivienda asequible a los colectivos más vulnerables económicamente”, comenta la abogada, añadiendo que “en vez de poner palos en las ruedas, se debería incentivar la inversión inmobiliaria”.