Semana Santa 2023.

Con motivo de la celebración de la Semana Santa, nuestra Oficina permanecerá cerrada los días 6, 7, 8 y 9 de Abril.

 

OCU: la subida de las Hipotecas reduce la capacidad de compra y traslada la presión al Alquiler.

Más de la mitad de la población no reallizará operaciones inmobiliarias este año y solo un 6% tiene intención de comprar vivienda, según una encuesta.

La incertidumbre y la ralentización económica están haciendo mella en la intención de compra de vivienda de los españoles.

Según un estudio de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), basado en una encuesta que realizó el pasado mes de noviembre, la mayoría de la población no tiene pensado comprar vivienda en 2023, aunque por diferentes motivos.

Uno de ellos es que el 84% de los encuestados dice estar satisfecho con su vivienda actual, frente un 16% que no lo está. Sin embargo, solo el 13% de los ciudadanos que no están conformes con su hogar cactual ambiaría de vivienda habitual, mientras que otro 13% estaría dispuesto a mudarse de localidad.

En cuanto a las intenciones de los encuestados, el estudio de OCU asevera que "la mitad de la población tiene claro que no realizará ningún tipo de operación inmobiliaria en 2023 y tan solo el 6% tiene intenciones de comprar. A este último se sumaría otro 12% con intención de compra, de no ser por su situación económica y los precios actuales del mercado". Por otro lado, el documento recalca que "una mayoría significativa tiene intención de mantener su patrimonio inmobiliario en los próximos 12 meses (el 77% de los encuestados)".

Sobre los precios de venta de las viviendas, casi la mitad de los hogares consultados por OCU creen que se mantendrán estables a lo largo del año, mientras que uno de cada cuatro piensa que bajarán y un 27% opina que subirán. En el caso del alquiler, en cambio, la opinión mayoritaria apunta a más subidas de las rentas, frente al 42% que prevé que se mantengan en los niveles actuales y al escaso 8% que considera que pueden bajar en lo que queda de ejercicio.

Desde la organización prevén que los precios de la vivienda bajen en la segunda mitad de año, "ya que el encarecimiento de las hipotecas reduce la capacidad de compra, como ya reflejan los datos de ventas de vivienda, y podría forzar a muchos hogares a vender con alguna rebaja". Un escenario que trasladará más presión al mercado del alquiler, donde "cada día es más urgente aumentar la oferta a través de una apuesta real y decidida por la vivienda pública en alquiler y una mayor seguridad jurídica para los propietarios".

Una teoría que también ha defendido en los últimos días el Defensor del Pueblo, que ha instado a los poderes públicos a impulsar "medidas estructurales a corto y medio plazo" para facilitar una oferta de vivienda asequible, tanto en compra como en alquiler, para garantizar el mandato del Artículo 47 de la Constitución y "hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada".

Otra de las conclusiones de la encuesta es que la mayoría de los españoles vive en una vivienda de su propiedad (74%) y que se trata de un piso en la mayoría de los casos (65%) con 3 habitaciones de media (43%) y de un tamaño que oscila entre los 50 y 100 m2 (58%).

En cuanto a los factores determinantes a la hora de elegir un nuevo hogar, la OCU asegura que se ha producido "cambio significativo respecto al año 2020. Especialmente en la terraza, un requisito imprescindible para el 68% de los compradores. Aunque, sin duda, el precio sigue siendo el factor determinante a la hora de elegir casa, así como la cercanía a medios de transporte y a centros sanitarios".

Las Hipotecas sin ahorros previos desaparecen del mercado: solo son el 0,4% de las firmadas en Febrero.

Las familias sin ahorros previos prácticamente han desaparecido del mercado hipotecario, ya que solo el 0,4% de las operaciones firmadas durante el mes de febrero cubrieron más del 90% del valor de la vivienda, según un estudio publicado por idealista/hipotecas analizando todas las operaciones firmadas a través de la plataforma.

Por otro lado, el 32% de las hipotecas firmadas en febrero tenían una necesidad de financiación inferior o igual al 70%. El encarecimiento de la financiación podría estar detrás de este dato, como herramienta de muchas familias para protegerse ante la subida de tipos. De ellas, el 10% pidió menos del 50%; otro 10%, entre el 50% y el 60%; y el 12%, entre el 60% y el 70%. La financiación de entre el 70% y el 80% del valor de tasación es la operación más frecuente (el 51% del total), seguidas por las que piden entre un 80% y un 90% (17%).

Los nuevos hipotecados siguen decantándose por el interés fijo, con el 48% del total, aunque las hipotecas mixtas han crecido con mucha fuerza hasta suponer el 37% de todas las concedidas, frente al 7% que suponían hace solo un año. Las hipotecas a tipo variable han crecido ligeramente hasta el 15% del total desde el 8% de hace un año, mientras que las de tipo fijo se han reducido desde el 85% de febrero de 2022 al 48% del mismo mes de 2023. Aún así, siguen siendo las preferidas por los hipotecados españoles.

El 85% de las hipotecas se concedieron para residencia habitual, mientras que solo el 5% lo fueron para segunda vivienda y un 9% fueron mejoras de hipotecarias sin subrogación. Además, el nivel de endeudamiento alcanzado por las familias que firmaron una hipoteca en enero fue del 24% de sus ingresos netos disponibles.

 

¿Qué gastos tendré que pagar siendo propietario de una vivienda?

Comprar una vivienda no implica solo pagar una hipoteca todos los meses, hay gastos asociados a tu inmueble que, como propietario, tendrás que pagar. Si es tu primera vivienda de compra y andas un poco perdido, es normal que te surjan dudas acerca de los gastos que deberás pagar siendo propietario.

Además de los básicos como la cuota del préstamo hipotecario, el agua o la luz, tendrás que pagar otros gastos de los que no solemos ser conscientes en un inicio. Para sacarte de dudas, en este artículo te contamos cuáles son los gastos que deberás pagar al tener una casa en propiedad. ¡Allá vamos!

7 gastos que pagan los propietarios de inmuebles.

1- La hipoteca.

Este es el gasto fijo más elevado que pagan los titulares de una vivienda. Para que lo veas con un ejemplo, en España, el préstamo medio que se contrató en España el pasado mes de septiembre fue de 143.831 euros, con un plazo de devolución de 25 años, por lo que la cuota mensual de hipoteca media ronda los 575 euros al mes si se tiene en cuenta un tipo de interés medio del 1,5%.

Es un gasto elevado, aunque si el préstamo es entre dos titulares, el importe que deberá pagar cada uno se reduce. Ten en cuenta que lo ideal es que pagues una hipoteca que no suponga más del 35% de los ingresos del hogar.

2- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

El IBI es un impuesto regulado por cada Ayuntamiento, por lo que pagarás un importe u otro dependiendo de dónde residas. Este gasto deben pagarlo los propietarios de una vivienda, pero también de garajes o locales.

En España, el precio del IBI ronda entre el 0,4% y el 1,3% sobre el valor catastral de la vivienda. Por ejemplo, las capitales de provincia que más pagarían para una vivienda con valor catastral de 80.000 euros serían: Lérida (774 euros), Tarragona (762 euros), Gerona (746 euros) o Melilla (640 euros), mientras que las que menos pagan son San Sebastián (147 euros), Bilbao (153 euros) o Vitoria (258 euros).

3- La comunidad y las derramas.

A no ser que tu vivienda sea una casa unifamiliar o independiente, deberás pagar los gastos de comunidad por el uso de los espacios comunes. El precio varía en función de la comunidad de vecinos, aunque por lo general, los dueños de las viviendas afrontan la parte proporcional según la superficie del inmueble. Los gastos de la comunidad incluyen servicios como la electricidad en zonas comunes, el agua, el seguro, el mantenimiento del ascensor o el servicio de limpieza y portería. Adicionalmente, si se aprobasen derramas para realizar obras o arreglos en la fachada, el gasto de la cuota de la comunidad puede dispararse.

En España, el gasto medio de comunidad es de unos 50 euros mensuales.

4- El seguro del hogar.

Para estar cubierto ante eventualidades, las viviendas requieren de la contratación de un seguro del hogar que te proteja ante robos, incendios, inundaciones… El precio del seguro dependerá de varios factores, como la cobertura, la compañía elegida o de tu vivienda. Para que te hagas una idea, el precio medio de una póliza de seguro del hogar es de unos 250 euros al año, tal y como informa la Organización de Consumidores y Usuarios.

5- Tasa de basuras.

La tasa de basuras, junto con el IBI, es otro de las gastos municipales que deben pagar los propietarios de vivienda. Se trata de una cuota que cobra el Ayuntamiento para asumir los gastos del servicio de recogida de basuras.

Casi todas las grandes ciudades o capitales de provincia en España aplican este gasto a los propietarios de inmuebles, sin embargo, no todos pagan lo mismo. Imagínate que eres propietario de una vivienda de 95 metros cuadrados: en Barcelona pagarías 150 euros anuales y en Alicante, por otro lado, pagarías solamente 30 euros al año.

6- Gastos de mantenimiento.

A diferencia de los inquilinos de pisos de alquiler, los propietarios de una vivienda son los responsables de pagar los gastos de mantenimiento de una vivienda. Es común tener que renovar electrodomésticos tras un tiempo de uso, reparar averías y desperfectos… por lo que es muy importante contar con un buen seguro del hogar que te incluya la reparación de daños en tu vivienda.

Se aconseja contar con un fondo de emergencia para posibles averías o reparaciones en casa, además de disponer de un buen seguro del hogar.

7- Gastos varios: suministros e Internet.

Estos gastos también los pagarías siendo inquilino, pero no está de más recordarlos. A tu presupuesto mensual de gastos de casa deberás añadirle todos los servicios básicos:Factura de la luz.

• Factura del agua
• Factura del gas
• Factura del teléfono e Internet
• Netflix, Amazon Prime…
• Alarma de seguridad
• Limpieza
• Mutua de salud

A esta lista tendrás que añadirle o quitarle aquellos servicios que usas o dejas de usar, pero al ser recurrentes, los llamados gastos hormiga, irán vaciando tu cuenta si no sabes poner límite a los servicios que contratas. Nuestro consejo es que contrates solo aquellos servicios que necesites y siempre compares opciones para conseguir las mejores ofertas.

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Miembros y economistas de los bancos centrales piden moderar las subidas de tipos.

El ritmo de las subidas de los tipos de interés para luchar contra la inflación empieza a crear división en el seno de los propios bancos centrales. A pesar de que en las últimas semanas varios miembros del BCE, incluido el vicepresidente Luis de Guindos, han sugerido que habrá más incrementos del precio del dinero de primavera, dejando claro que al organismo no le temblará el pulso a la hora de garantizar la estabilidad de los precios, ya están apareciendo las voces que apuestan por una estrategia más moderada.

Uno de ellos es Fabio Panetta, gobernador adjunto del Banco de Italia y representante de su país en el Comité Ejecutivo del Banco Central Europeo (BCE), quien ha defendido pequeñas subidas de tipos ante el peligro de un ajuste excesivo del mercado.

En su opinión, la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona no debería comprometerse de antemano respecto de sus próximas decisiones de política monetaria, sino calibrar sus pasos en función de los datos cuando los riesgos para las perspectivas de inflación están más equilibrados. Así, cree que subir el precio del dinero "en pequeños pasos" puede ayudar a reducir la inflación hasta el nivel objetivo (cerca del 2%), pero sin penalizar a la economía o el empleo.

"Este marco nos permitirá volver a nuestro objetivo sin demoras indebidas. Y nos permitirá hacerlo con un coste mínimo para la economía y el empleo, reduciendo el riesgo de que ajustemos demasiado. Lo que importa es el alcance y la duración de la restricción de la política monetaria", ha explicado durante una conferencia en Londres.

Durante su intervención, también ha manisfestado que "en general, la política monetaria debe reaccionar con fuerza cuando choques importantes golpean la economía y empujan la inflación en una dirección clara. Pero cuando los riesgos están más equilibrados, un enfoque dependiente de los datos es un requisito previo para evitar errores costosos".

Quien también se ha pronunciado en las últimas horas sobre este asunto es Philip Lane, el economista jefe del BCE, quien ha subrayado que la incertidumbre sobre la transmisión de las medidas del banco central demanda "una mente abierta" sobre la escalada necesaria de subidas de los tipos de interés.

Durante una conferencia en la capital británica, ha expresado la necesidad "revisar periódicamente" la calibración de la orientación de la política monetaria del BCE en consonancia con la información sobre la dinámica de la inflación subyacente, por lo que considera "muy adecuado" el enfoque reunión por reunión del Consejo de Gobierno a la hora de fijar los tipos de interés.

Lane ha recordado que la subida acumulada de 300 puntos básicos acumulada en las tasas de interés de la eurozona desde julio de 2022 representa el ciclo de subida de tipos más rápido en la historia de la zona del euro. Y también ha defendido que el nivel de incertidumbre sobre el impacto de la política monetaria es mayor para la zona del euro que para otras economías, en vista de los cambios estructurales asociados con la formación de la unión monetaria en 1999.

El economista jefe del BoE adelanta una moderación.

Huw Pill, el economista jefe del Banco de Inglaterra (BoE por sus siglas en inglés), también cree las subidas de tipos de interés tendrán que moderarse por el riesgo de tornarse "demasiado restrictivos" en política monetaria de continuar con la senda actual, según ha afirmado en un discurso recogido por la página web del banco central.

Pill, que preside el Comité de Política Monetaria, también ha afirmado que el mercado laboral está mostrando signos de relajación, lo que sugiere que la presión al alza sobre la inflación derivada de los aumentos salariales está conteniéndose. "Seguir subiendo los tipos al ritmo y en la magnitud observados durante el último año implicaría finalmente que la política monetaria se ha endurecido demasiado", ha explicado Pill.

Estas declaraciones sugieren que en la próxima reunión del Banco de Inglaterra de marzo podría adoptarse una subida del 0,25%. Actualmente, la tasa se encuentra en el 4% tras varios incrementos de medio punto o, incluso, uno de 0,75%, el cual fue el mayor acometido por la entidad desde 1997.

Subidas menos agresivas en la eurozona el segundo trimestre.

A pesar de que el BCE ya ha dejado entrever que en su reunión de marzo anunciará un nuevo incremento del precio del dinero de 50 puntos básicos, hasta situarlo en el 3,5%, aunque parte del mercado cree que en primavera las subidas de tipos podrían empezar a relajarse.

Esta es la teoría que manejan los economistas encuestados por Bloomberg y que también esperan consultoras y organismos. De cara a 2024, se esperan incluso las primeras bajadas.

El presidente del Cercle d'Economia, Jaume Guardiola, por ejemplo, ha dejado "la recesión fuera del escenario central" de previsiones macroeconómicas tanto para Cataluña y España como para la Unión Europea, en el marco del XV Debate de Economía de Begur (Girona). Y ha augurado que las subidas de tipos de interés se frenarán en el 3,5% en la Unión Europea y que a partir de 2024 podrían empezar las bajadas. Una teoría que también comparte Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano Partners, quien ha asegurado durante unas jornadas inmobiliarias celebradas en Madrid que "lo peor ha pasado. La tormenta se ha acabado".

El economista se ha mostrado convencido de que Europa evitará la recesión, aunque la actividad se ralentizará, y ha vaticinado que los tipos de interés tocarán techo próximamente y que bajarán hasta quedarse en la eurozona en torno al 2,5% medio plazo, una vez que la inflación se modere. Esto significa que "los tipos de interés estructurales, que son importantes para el sector inmobiliario, se mantendrán en niveles bajos a nivel mundial durante los próximos 10-20 años. Eso no va a cambiar, por la tendencia demográfica", ha recalcado.

  

¿Cuándo es el cambio de hora en marzo de 2023?

Se acerca el primer cambio de hora de 2023. El próximo domingo 26 de marzo los europeos dormirán una hora menos: deberán adelantar sus relojes una hora para entrar en el horario de verano.

Las 02:00h de la madrugada pasarán a ser las 03:00h el último día del siguiente fin de semana. En las Islas Canarias, por su parte, se adelantarán los relojes a la 01:00 para dejar atrás el horario de invierno, inaugurado el pasado 30 de octubre de 2022.

Estas modificaciones horarias tienen una larga tradición en los países de la Unión Europea, pero no están exentas de polémica. Expertos como los de la Sociedad Española del Sueño han advertido en numerosas ocasiones de los efectos perjudiciales de adelantar y/o atrasar las manecillas.

 

Si no ha vendido su Piso en 3 meses, el anuncio tiene un problema.

Hola, más de un 30% de los pisos que llevan meses anunciados tienen un gran defecto que impide su venta.

Hablo de todos los inmuebles cuyo precio está un 20% por encima del mercado, o más.

Captarlos ha significado mucha energía y recursos pero ahora están quemando su imagen en portales y durmiendo un sueño que puede ser eterno.

¿Porque?, La fijación del precio de salida fue errónea. Y luego no se corrigió.

Aproximadamente 3 meses después de su publicación esos inmuebles ya no tienen interés para posibles compradores. Y los algoritmos de los portales penalizan su visualización porque ya no son nuevas publicaciones.

Consecuencia: Trabajo en vano, gastos de publicación, meses perdidos, propietario y agente insatisfechos…

En la mayoría de los casos es el propietario quien ha fijado ese precio de salida como condición para comercializar el inmueble. Pensando que se podría obtener un precio más alto que la recomendación recibida. Y esa ha sido la única manera de poder captarlo.

¿Y qué soluciones hay?, quizás varias:

1. No aceptar esa captación – ya, es fácil decirlo pero el negocio necesita crecer y siempre se piensa «ya lo convenceré luego para que baje el precio».
2. Alternativa: aceptar, porque en definitiva vamos a representar al propietario, pero establecer condiciones para una posible modificación del precio. Es decir, aun sabiendo que vamos a salir un 20% por encima del mercado, establecer un acuerdo de reducción escalonada y automática del precio si no se obtiene interés (solicitudes de información o visita) una vez publicado.

Como hacerlo:

• Valoramos el inmueble y recomendamos un precio al cliente. Este cree que se puede vender mucho más arriba (muy habitual, confundir valor con precio).
• Ok, aceptamos pero calculamos la distancia entre el precio de salida y el de mercado al que posiblemente se venderá. Establecemos tramos semanales que nos permitan reducir el precio si no hay interés (interés = visualizaciones y leads).
• Lo plasmamos en un documento y lo añadimos al mandato del cliente. Si no se cierra al principio, luego el propietario puede no querer bajar.

Puede que no sea fácil en algunos casos, pero es una manera de vender saliendo con un precio inicial que está fuera de mercado, y de no tener captaciones que nunca se venderán.

Ah, y por supuesto es muy importante apoyar cada bajada con datos y una nueva valoración que muestre la situación de mercado.

Un reporte que de información real del precio de mercado, una horquilla con bandas por arriba y abajo para negociar y una estimación del tiempo de venta que permita guiar al propietario.

  

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Tributo a los Cuentos Infantiles, espectáculo Familiar.

 

Un tercio de los Propietarios pide más garantías de lo que permite la ley, según OESA.

El Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA) recuerda que la LAU fija en dos meses de garantía adicional y no contempla pagos de mensualidades por adelantado.

El Observatorio Español de Seguro de Alquiler (OESA) lanza un aviso a los inquilinos: algunos propietarios están incumpliendo la normativa al exigir más garantías o rentas mensuales por adelantado.

El organismo asegura que esta mala 'praxis' se está produciendo sobre todo en las grandes ciudades, donde calcula que un tercio de los arrendadores estaría saltándose los límites legales. En su opinión, este tipo de prácticas viene derivada de la escasa oferta de pisos arrendamiento que hay en los mercados más demandados.

"Estas situaciones irregulares comenzaron a producirse con jóvenes y estudiantes, pero se están generalizando a todos los perfiles de inquilinos. Fundamentalmente en grandes capitales como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. Además de destinos turísticos muy tensionados como Ibiza o Mallorca", explica OESA.

Para despejar dudas, recuerda que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) "fija en dos mensualidades del alquiler la cuantía máxima que se puede pedir como garantía adicional a la fianza, la cual debe ser de un mes de renta". E insiste en que "todo lo demás está fuera de la Ley".

En el caso de solicitar más garantía adicional, el observatorio explica que "la Ley contempla dos meses (que se queda el propietario en depósito) y la fianza. Un inquilino que haya abonado más de dos meses podría dejar de pagar y decir al propietario que se cobre rentas de las garantías adicionales desembolsadas de más sin consecuencias". En algunos casos, los propietarios llegan a exigir el pago por adelantado de entre 6 y 12 meses de renta.

A modo de caso práctico, OESA pone un ejemplo. El contrato arranca en enero, con la fianza y nueve meses de garantía. En caso de impago en el décimo mes se podría decir al arrendador que se cobrará la garantía de los siete meses de garantía. Ahí arrancaría la cuenta atrás para el desahucio. Lo mismo pasa en el caso de pedir un año por adelantado, el problema se plantea en el primer mes del segundo año.

El problema es que estas prácticas, "lejos de beneficiarl a los propietarios, se vuelven contra ellos provocado el aumento de la siniestralidad. La práctica es muy peligrosa, perjudica gravemente al alquiler y en especial a los propietarios. La razón es que cuando termina el periodo cubierto por el dinero anticipado se quedan totalmente desprotegidos. Teniendo que enfrentarse a desahucios con una duración media de 11 meses que pueden llegar hasta tres años en el caso de que se alegue vulnerabilidad", explica el observatorio.

Para evitar males mayores, recuerda a los propietarios que "pueden asegurar sus rentas a través de los Seguros de Impago que dan cobertura de hasta 18 meses" y que son "garantías legales frente a os impagos". En cambio, exigir más garantías o rentas adelantadas a los inquilinos "lejos de protegerles, les puede causar grandes problemas, convirtiéndose en pan para hoy y hambre para mañana".

 

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¿Cuándo empieza la primavera 2023? Esta es la fecha y hora exacta: Hoy 20 de marzo a las 20.24 UTC.

Cuándo comienza la primavera 2023 y cuánto durará.

En meteorología, la temporada de primavera de la Tierra para el hemisferio norte y la temporada de otoño para el hemisferio sur comenzaron el 1 de marzo. Sin embargo, el equinoccio de marzo trae las estaciones astronómicas de primavera y otoño, respectivamente, para los dos hemisferios de nuestro planeta. Esto sucederá el día 20 de marzo a las 20.24 UTC. Esta estación durará aproximadamente 92 días y 18 horas, y terminará el 21 de junio con el comienzo del verano en el hemisferio norte y el invierno en el sur.

El inicio de la primavera en el hemisferio norte está definido por el instante en que la Tierra pasa por el punto de su órbita desde el cual el centro del Sol cruza el ecuador celeste en su movimiento aparente hacia el norte. El día en que esto sucede la duración del día y la noche prácticamente coinciden. A esta circunstancia se la llama también equinoccio de primavera.

En el momento en que la primavera comienza en el hemisferio norte, en el hemisferio sur comienza el otoño, informa el Observatorio Astronómico Nacional de España.

A lo largo del siglo XXI, el inicio de la primavera puede darse, a lo sumo, en tres fechas distintas del calendario (del 19, 20 y 21 de marzo), siendo su inicio más tempranero el del año 2096 y el inicio más tardío el de 2003. Las variaciones de un año a otro son debidas al modo en que encaja la secuencia de años según el calendario (unos bisiestos, otros no) con la duración de cada órbita de la Tierra alrededor del Sol.

El inicio de la primavera es la época del año en que la longitud del día se alarga más rápidamente. A las latitudes de la península, el Sol sale por las mañanas más de un minuto antes que el día anterior, y por la tarde se pone más de un minuto después. Como consecuencia, al inicio de la primavera, el tiempo en que el Sol está por encima del horizonte aumenta casi tres minutos cada día.

 

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Fiesta del "Día del Padre", 19 de Marzo de 2023.

Uno de los días más celebrados en todo el mundo, independientemente de países y culturas es el Día del Padre.

Es un día muy especial para homenajear a nuestros padres, decirles cuánto los queremos y lo importantes que son para la crianza de los hijos.

Con esta fecha se pretende resaltar la importancia de la figura paterna en la vida de las personas, destacando su rol en la integración y el mantenimiento del núcleo familiar.

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Los seis tipos de alquileres de viviendas que se pueden actualizar con el IPC, según ANA.

La Agencia Negociadora del Alquiler repasa los supuestos que están exentos de aplicar la actualización de la renta al 2%.

El Gobierno aprobó el tope del 2% a la actualización de las rentas en las renovaciones de los contratos de viviendas de alquiler en marzo 2022 y la medida estará vigente al menos hasta finales de año.

Sin embargo, hay algunos tipos de arrendamientos de viviendas que están exentos de dicha medida, lo que significa que las rentas se pueden actualizar conforme al IPC.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha elaborado una guía donde repasa estos seis supuestos y que va dirigida tanto a propietarios como a inquilinos. Entre ellos están los alquileres de temporada o los alquileres de habitaciones.

Los tipos de alquileres exentos del tope del 2%.

Estos son los seis supuestos que recoge la guía de la Agencia Negociadora del Alquiler:

1. Alquiler de temporada. Aunque se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), están exentos del límite del 2% porque se les considera arrendamientos para uso distinto a vivienda.
2. Alquiler de viviendas suntuarias. Son arrendamientos de pisos o viviendas unifamiliares (adosados, pareados o independientes) cuya superficie construida excede de 300 m2 o su renta en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (SMI). Estos arrendamientos, aunque se rigen por la LAU, se les permite que se rijan, en esta materia, por sus propios pactos.
3. Alquiler de viviendas cuyos inquilinos son personas jurídicas. Por regla general, salvo excepciones, este tipo de arrendamientos son considerados como arrendamientos para uso distinto a vivienda, y por tanto no sujetos a las limitaciones del límite del 2%.
4. Alquiler de habitaciones. Están exentos de los límites del 2%, porque no se rigen por la LAU, sino por el Código Civil.
5. Alquiler de viviendas turísticas. Están exentos porque no se rigen por la LAU, si no por las normas sectoriales dictadas por las CCAA y por el Código Civil.
6. Alquileres renovados por Tácita Reconducción. Estos arrendamientos, en su inicio, estaban sujetos a la LAU, "pero al entrar en periodo de tácita reconducción y renovarse, por agotarse todas sus prorrogas (las obligatorias y las voluntarias), pasan a regirse por el Código Civil. Estas renovaciones se producen cuando los arrendamientos han finalizado porque han agotado todas sus prórrogas, y los arrendatarios permanecen durante 15 días más en la vivienda arrendada, con el consentimiento y aquiescencia de los arrendadores", explica el organismo.

Los fundamentos jurídicos en la tácita reconducción.

José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), afirma que la fundamentación jurídica de la exclusión de la aplicación del tope del 2% para este tipo de arrendamientos se basa en tres argumentos.

Uno de ellos es la propia redacción al modificar el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo, que establece que la medida de limitar la actualización de las rentas con el IGC y el tope del 2% "solo es aplicable a los arrendamientos de viviendas sujetos a la LAU del 94 cuya renta deba ser actualizada cuando se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia del arrendamiento".

Por tanto, asegura Zurdo, "la limitación se refiere a las revisiones interanuales de rentas, pero no cuando el contrato ya finaliza, porque este ya no está vigente y deja de estar regulado por la LAU, que es justamente el momento en el que entra en juego la tácita reconducción sujeta al Código Civil".

Además, explica el director general de ANA, "un contrato de arrendamiento renovado por tácita reconducción se sujeta a las normas del Código Civil (excepto la duración), y el límite a la actualización de rentas previsto en el Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo solo se aplica a los arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la LAU, salvo una exepción".

Y esa excepción se extrae de una modificación que ha llevado a cabo el Gobierno, a través de la aprobación RDL 1/2023 de 10 de Enero, de medidas urgentes en materia de incentivos a la contratación laboral y mejora de la protección social de las personas artistas. En dicho RDL,"ha incluido una modificación del artículo 71 a los arrendamientos renovados a través de la figura de la tácita reconducción, regulando de forma expresa que estos arrendamientos a pesar de estar regulados por el Código Civil. De esta manera, admite en cuanto a la aplicación de la prórroga extraordinaria, que se incluyan dentro de los arrendamientos sujetos a la LAU, y además regula que al arrendamiento que se acoja a esta medida, durante el periodo de prorroga extraordinaria, no se le podrá subir la renta en más de un 2%".

Así, Zurdo insiste en que "el Gobierno ha tenido la posibilidad de incluir en esta reforma que ese límite del 2% también se aplicara cuando los arrendamientos entran en periodo tácita reconducción, y el no hacerlo, pudiendo haberlo hecho, permite interpretar que los arrendamientos que entran en tácita reconducción se han quedado fuera del límite del 2%, siéndoles de aplicación el procedimiento de actualización de rentas previsto en el contrato inicial, al estar sujetos al Código Civil, sin ninguna excepción como la comentada”.

El Abogado del TJUE avala que los Clientes pidan compensación por las cláusulas Hipotecarias abusivas.

El Abogado General del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) ha señalado este jueves que la normativa de la UE permite al consumidor reclamar compensaciones que vayan más allá del reembolso de las cuotas de cláusulas abusivas en sus contratos de préstamo hipotecario.

No obstante, ha aclarado que corresponde a los tribunales de los Estados miembros comprobar, a la luz de sus legislaciones nacionales, si los consumidores tienen derecho a ejercitar este tipo de pretensiones y, en su caso, pronunciarse sobre su procedencia.

Esta recomendación llega a raíz de una consulta del tribunal polaco al Tribunal de Justicia sobre la normativa acerca de cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores después de que una pareja solicitase una indemnización alegando que Bank M. había recibido cuotas mensuales de su préstamo hipotecario sin ninguna base legal o contractual y se había lucrado con ellas.

En opinión del Abogado General, la posibilidad de que un cliente reclame a un banco responsabilidades además del reembolso puede constituir un incentivo para que los consumidores ejerciten los derechos que les confiere la normativa europea en esta materia, a la vez que disuade a los bancos de introducir cláusulas abusivas en sus contratos.

Respecto a la posibilidad de que el banco ejercite pretensiones similares frente a los consumidores, el Abogado General ha expuesto al Tribunal de Justicia que un banco solo puede reclamar a los clientes el reembolso del capital del préstamo otorgado y del pago de intereses de demora.

Para justificar dicha conclusión, el Abogado General ha afirmado que la nulidad de un contrato de préstamo hipotecario es consecuencia de que el banco incluyera una cláusula abusiva en ese contrato y ha destacado que un profesional no debería obtener ningún beneficio económico de una situación creada por su propio comportamiento ilícito.

Tampoco se disuadiría al banco de incluir cláusulas abusivas en sus contratos de préstamo con consumidores si, pese a la anulación del contrato, pudiera obtener de los consumidores una retribución al tipo de mercado por la utilización del capital del préstamo, una situación que podría incluso llevar a que fuera rentable para el banco imponer cláusulas abusivas a los consumidores.

 

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