El Tribunal Supremo admite 3 tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo.
- Arras confirmatorias.
- Arras penales.
- Arras penitenciales.
Elegiremos una clase u otra en función de la finalidad del contrato ya que cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas.
Es importante que en el contrato se especifique expresamente la clase de arras en que se entrega dicha suma. De no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.
Arras confirmatorias.
Como su propio nombre indica, su objetivo es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa.
Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total. Lo que quiere decir que esa primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben de seguir los demás.
En caso de incumplimiento las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones.
Es decir, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible. (Artículo 1.124 del Código Civil).
Arras penales.
Las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato.
El incumplimento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales. (Artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil).
Arras penitenciales o de desestimiento.
Este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.
Como particularidad, sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.
Arras o señal vs pago aplazado del precio.
Las arras también son conocidas como "señal". Sin embargo, es habitual confundir arras con "el pago aplazado del precio".
Por ello, queremos aclararte que las arras o señal son un concepto distinto al de simple anticipo.
Cuando hablamos de pago de parte del precio de la compra estamos ante un contrato de compraventa con precio aplazado en el que ni comprador ni vendedor pueden rescindir unilateralmente el contrato.
Por su parte, el contrato de arras requiere que se haga constar de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace precisamente en concepto de arras, como una garantía para ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa.
Y como te explicamos a continuación, el contrato de arras puede ser rescindido unilateralmente por las partes, siempre bajo unas condiciones o penalización.
De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compra y venta de una propiedad. El vendedor a entregar el bien y el comprador de pagar el precio acordado.
¿Qué ocurre si firmado el contrato de arras cualquiera de las partes se echa para atras?
Precisamente la naturaleza del contrato de arras permite que tanto comprador como vendedor puedan rescindir el contrato unilateralmente.
Ahora bien, el incumplimiento por alguna de las partes conlleva una penalización (según artículo 1.454 del Código Civil) para la parte incumplidora:
Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
Si es el vendedor quién incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.
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