El mercado de alquiler de viviendas está viviendo una serie de importantes cambios tras la publicación en el BOE de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Tal y como recoge la página web oficial de La Moncloa, el nuevo texto “desarrolla el derecho recogido en la Constitución a una vivienda digna. Persigue ayudar a aquellos colectivos con más dificultades de acceso a este bien con medidas como el límite al precio del alquiler o el impulso de las viviendas públicas”.
Aumento del precio del alquiler.
Una de las principales preocupaciones al buscar un lugar de alquiler es el aumento del precio, pero en este sentido la nueva ley también incluye algunos cambios. El más importante es que “se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC”. Tal y como te contábamos en este artículo, se establece un máximo de un 2% de subida en las revisiones de contratos de arrendamientos hasta final de año y se ha obligado a prorrogar aquellos contratos que expiraban antes del 30 de junio por otros seis meses y siempre que el inquilino así lo pidiera, con la excepción de que el propietario precisara del inmueble como alojamiento propio, de sus familiares o de su cónyuge.
Para asegurar un alquiler más transparente, se establecen ciertos criterios. Por ejemplo, se facilitará el intercambio de información sobre los depósitos de fianza entre las Administraciones, y se desarrollará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler. Esta medida permitirá a inquilinos y propietarios tener un mayor conocimiento del mercado de alquiler, facilitando decisiones más informadas.
Las comunidades autónomas también podrán elaborar sus propios índices para el ejercicio de sus competencias.
¿Qué cambia para los inquilinos?
Hay varias novedades que debes conocer. Por ejemplo, en caso de venta de la vivienda que estás arrendando, el nuevo comprador debe respetar tu contrato de alquiler, independientemente de si está o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
Además, al momento de firmar un contrato, solo se podrán exigir garantías adicionales a la fianza equivalentes de dos meses de renta. Anteriormente, el aval no tenía límite de cuantía, por lo que se podían dar prácticas abusivas.
Y hay más, si suscribes un contrato de alquiler con una persona jurídica los gastos de gestión inmobiliaria y formalización serán asumidos por el arrendador, reduciendo las cargas iniciales al firmar.
Los arrendadores: nuevos derechos.
No todo son beneficios para los inquilinos. Los propietarios también tienen novedades positivas. En caso de incumplimiento contractual por parte del inquilino, los propietarios pueden optar por el juicio verbal. “Se permite así acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros, que tiene menores costes económicos y es más ágil que el juicio ordinario”, se indica en la web del Ministerio.
Asimismo, se potencia la mejora y conservación de la vivienda. Si ambas partes están de acuerdo, se pueden realizar obras de mejora en la vivienda a cambio de un incremento en la renta. Eso sí, las obras tienen que ir más allá de las obligatorias de la conservación que siempre debe asumirlas el propietario.
En relación al alquiler turístico, las comunidades de propietarios tendrán más control sobre estas actividades. Por acuerdo de 3/5 de los propietarios, podrán limitar o condicionar el alquiler turístico, incluyendo un posible aumento en la contribución a gastos comunes de hasta un 20%.
Cambios importantes en los plazos.
Esta nueva Ley lleva aparejados algunos cambios en los plazos que algunos plazos que quedan reflejados en la anterior normativa. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana recoge en su web dedicada al alquiler de la vivienda las novedades sobre este texto.
El periodo de prórroga obligatoria se extiende, pasando de 3 a 5 años. Y si tu arrendador es una persona jurídica puede llegar a ser de 7 años. Durante este tiempo, los arrendadores solo podrán recuperar la vivienda para sí o su familia si esto quedaba estipulado en el contrato en el momento de la firma.
Se ha estipulado una prórroga tácita de 1 hasta 3 años.
Si estás considerando dejar el alquiler, ahora contarás con dos meses para avisar a tu arrendador, mientras que ellos tendrán que avisarte con cuatro meses de antelación.
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