A la hora de vender un piso es habitual firmar un contrato de arras con el comprador. Este papel no es obligatorio, pero sí muy recomendable, ya que tiene validez legal y recoge con detalle todas las condiciones de la venta, por lo que protege a ambas partes ante un posible incumplimiento. Eso sí, hay que tener en cuenta que este es un documento privado y que, por tanto, somos libres de incluir en este todas las cláusulas que consideremos convenientes. Pero el olvido o la omisión de alguna información nos puede traer consecuencias desfavorables. Los expertos del comparador financiero HelpMyCash.com nos explican qué datos no pueden faltar en este documento para que seamos cuidadosos a la hora de redactarlo.
1. Los datos de las partes, de la vivienda y las condiciones de la venta.
Es imprescindible que en el documento figure la identidad de las partes (nombres, apellidos y DNI o CIF) y toda la información de la vivienda: ubicación, características y todos aquellos detalles que permitan identificar claramente la propiedad.
Asimismo, se debe especificar el precio de venta de la vivienda y la cantidad que el comprador ha entregado como señal de reserva. Es habitual que al firmar las arras este le entregue al vendedor una cantidad de dinero para que se comprometa a sacar la vivienda del mercado. El importe de esta señal puede variar según lo acordado entre las partes, pero suele ser del 10% del precio del piso. Es importante indicar claramente en el contrato esta cantidad y especificar si esta se descontará del precio final de la casa, explican desde HelpMyCash.com.
2. El plazo para firmar la compraventa.
Otra dato que es muy importante es el del plazo máximo que se tiene para firmar la escritura en la notaría. Muchos vendedores o compradores se han visto en aprietos por no haber fijado una fecha tope para cerrar la compraventa y encontrarse con que la otra parte le da largas para finiquitar la operación.
Por tanto, quedamos atados de manos, ya que si intentamos desvincularnos del contrato como respuesta a las largas que nos da el comprador para comprar la casa, este nos puede acusar de no querer respetar el acuerdo y reclamarnos la penalización por incumplimiento contenida en el documento (si la tiene). Por lo que podemos estar por más tiempo del necesario en esta dinámica y quedar enteramente sujetos a la voluntad del comprador para concretar la compraventa, advierten desde HelpMyCash.com.
3. Las consecuencias por incumplimiento de contrato.
Como podemos ver, la inclusión de las penalizaciones por incumplimiento en el contrato de arras es un asunto de cuidado. Sin embargo, este es un dato que no puede faltar, ya que nos ayuda a cubrirnos las espaldas y a ser resarcidos, en el caso de que el comprador decida echarse para atrás con la compraventa.
Pero ¿qué tipo de penalización se puede incluir? El contrato de arras que con más frecuencia se suele firmar es el de las arras penitenciales. Este indica que si el comprador se echa para atrás con la compraventa, nosotros nos podemos quedar con el dinero que nos entregó como señal. Pero si somos nosotros los que faltamos, le tenemos que devolver al comprador esta cantidad por duplicado. De esta manera, se es compensado por el tiempo y el dinero que se ha perdido por estar a la espera de esta persona.
Ahora bien, es importante que la cláusula con las penalizaciones esté redactada de forma clara y detallada, ya que de lo contrario, ante cualquier ambigüedad, podemos caer en diversas interpretaciones legales que pueden dificultar la reclamación.
4. El tipo de contrato que se está firmando.
Indicar en el documento de forma clara el tipo de contrato que estamos firmando también es una estrategia que nos puede ayudar a tener mayores garantías de que seremos resarcidos en el caso de un incumplimiento.
¿Por qué? El contrato de arras penitenciales está definido de forma clara por la jurisprudencia, así que ante cualquier duda o posible interpretación que quiera hacer la otra parte para intentar recuperar la señal de la reserva, solo tendremos que remitirnos al contrato si hemos especificado que este se trata, sin lugar a dudas, de un contrato de arras penitenciales.
Y, en el caso de que hayamos cometido el error de no especificar de forma clara el tipo de penalización a aplicar, si la otra parte quiere acudir por la vía legal para recuperar el importe, al haber escrito que se trata de un contrato de arras penitenciales, le allanamos el camino al juez para que sea este quien asigne la penalización a cumplir.
5. El reparto de los gastos entre las partes.
Por último, otro de los datos que no pueden faltar en nuestro contrato de arras es el del reparto de los gastos de la compraventa. Hay que tener en cuenta que algunos son atribuidos al vendedor (plusvalía municipal, documentos, etc.), otros corren por cuenta del comprador (impuestos, tasación, etc.), pero existen otros que se negocian y se distribuyen entre ambos.
Por ejemplo, los gastos de la notaría los suele asumir el comprador en su totalidad, pero la ley indica que los de otorgamiento de la escritura matriz los tiene que pagar el vendedor, salvo que se pacte lo contrario. ¿Qué puede suceder? Que si no especificamos con detalle quién paga cada partida, en el momento de firmar nos podemos encontrar con la negativa del comprador a asumir ciertos gastos que previamente se habían acordado, explican desde HelpMyCash.com.
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