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miércoles, 3 de noviembre de 2021

Qué es la Motivación y qué podemos hacer para aumentarla todos los días.

A menudo oímos lo importante que es estar motivado para lograr lo que uno se propone. Más, en tiempos de crisis, parece que hace falta doble dosis de motivación para llegar a dicho lugar tan preciado.


La motivación es un estado interno que activa, dirige y mantiene la conducta de la persona hacia metas o fines determinados; es el impulso que mueve a la persona a realizar determinadas acciones y persistir en ellas para su culminación. La motivación es lo que le da energía y dirección a la conducta, es la causa del comportamiento.

La motivación es un proceso que pasa por varias fases. Inicialmente la persona anticipa que se va a sentir bien (o va a dejar de sentirse mal) si consigue una meta. En un segundo tiempo, se activa y empieza a hacer cosas para conseguir dicha meta. Mientras vaya caminado hacia ella, irá evaluando si va por buen camino o no, es decir, hará una retroalimentación del rendimiento. Y por último, disfrutarádel resultado.

"Hay días en los que se puede notar mucha energía y otros en los que cuesta mucho"

Existen muchas diferencias individuales respecto a lo que motiva a cada persona y en la fuerza de sus motivos. Es decir, cada persona tiene sus propias motivaciones que pueden ser muy diferentes a las del resto. También, hay personas que cuentan con mucha energía para conseguir sus metas y otras que no tienen tanta. La persistencia es otra variable que no tienen todos los seres humanos por igual.

La motivación es dinámica, está en continuo movimiento de flujo, es un estado de crecimiento y declive perpetuo. Hay días en los que se puede notar mucha energía para luchar por algo y otros en los que cuesta mucho arrancar una conducta.

Teniendo en cuenta las características tan complejas que tienen los procesos de motivación hay algunas cosas que se pueden hacer para aumentarla.

¿Qué cosas puedes hacer para aumentar tu motivación?
  • Desarrolla un buen plan de acción. Divide tu meta final en pequeñas submetas. Estas serán hitos que irás consiguiendo y sentirás que te acercan a tu meta final. No olvidescelebrar cada uno de ellos.
  • Guarda tu energía física y psíquica para emplearla en lo que realmente quieras conseguir. No la malgastes en cosas que te alejen o te distraigan de tu objetivo.
  • No escatimes en esfuerzos y decisiones. Esto es, si hace falta un paso determinado para alcanzar tu objetivo: hazlo. En ocasiones tenemos que dedicar tiempo, o gastar dinero,en algo a corto plazo para conseguir el objetivo a largo plazo. Míralo como una inversión no como un gasto.
  • Nunca pierdas de vista tu objetivo. Cuando aparezcan inconvenientes, asúmelos como parte del proceso. Todo tiene su lado bueno y su lado malo. En el momento en el que decidiste luchar por conseguir esa meta no te importó asumir que ibas a tener que hacer cosas difíciles para obtenerla.
  • No gastes tiempo en quejarte, sólo te quita energías y no te soluciona nada.
  • Oblígate a actuar. Habrá ocasiones en las que tengas poca energía y otras en las que tendrás que realizar tareas que no te gusten. En estos casos: autocontrol. Oblígate a hacerlo, no pienses en si tienes ganas de hacerlo o no. De hecho, no te hacen falta "tener ganas" para hacer las cosas. Todos hacemos muchas cosas a lo largo del día que no tenemos ganas de hacer y las hacemos, y una vez que las hacemos, nos damos cuenta de que no son para tanto. Primero se hacen las cosas y luego entran las ganas. Lo hago y punto, no pienso si me apetece o no.
  • Aprovecha los días en los que te encuentres más alegre, optimista y con más energía para hacer las cosas que te cuestan. Es en esos momentos en los que podrás realizar una tarea difícil o podrás llamar a esa persona con la que te cuesta hablar.
  • Rodéate de personas optimistas, que luchan por lo que quieren conseguir. Todo se contagia, el pesimismo y el optimismo.
  • Fíjate en la parte que llevas conseguida, no en la que te queda por conseguir.
Y, sobre todo: disfruta del camino. Porque el ser humano disfruta de la ilusión cuando lucha por las cosas, no cuando las consigue. Una vez que hayas conseguido tu meta, tendrás que buscar otra nueva para volver a ilusionarte.

lunes, 13 de julio de 2020

Un Fallo que Amenaza a la Banca.

Decisión sin precedentes de un juez de Pamplona sobre la cláusula de vencimiento anticipado, una cláusula que ha permitido a los bancos reclamar al deudor el importe total de hipoteca desde el primer impago de la cuota y que ha sido declarada abusiva de manera unánime por la Justicia en España.


El Juzgado de Primera Instancia 4 de Pamplona se ha convertido en el primero en preguntar a un consumidor inmerso en un procedimiento de ejecución hipotecaria, ante la abusividad de esta cláusula en su hipoteca y su nulidad por lo que debe ser tenida por no puesta, y ante la imposibilidad de que el contrato hipotecario subsista sin ella, cuál es la opción que prefiere seguir: que se declare la nulidad de la misma, se declare nulo el préstamo y se archive el procedimiento de ejecución hipotecaria —desahucio— o bien que dicha cláusula pueda ser sustituida por una disposición supletoria del derecho nacional, que permitiría que la ejecución siga su curso.

Hasta ahora, los jueces habían optado por sustituir la cláusula de vencimiento anticipado para continuar con la vigencia del préstamo.

El auto, al que ha tenido acceso El Confidencial, tiene una enorme trascendencia, puesto que es la primera vez que un juez aplica la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que el 3 de octubre 2019 (sentencia C-260/19) ya dictaminó que debía ser el consumidor quien, una vez declarado el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado, decidiera en última instancia qué opción es menos perjudicial para él, puesto que, tal y como ya sentenció el Tribunal Supremo en septiembre de 2019 —dos semanas antes de que se pronunciara el TJUE—, un préstamo hipotecario no puede subsistir sin dicha cláusula y, hasta ahora, los jueces habían optado por su sustitución para continuar con la vigencia del préstamo.

El juez de Pamplona analiza el caso de un consumidor con una hipoteca con Caja Rural de Navarra. Dicha hipoteca incluía una cláusula de vencimiento anticipado que fue declarada abusiva y, por tanto, nula y considerada como no puesta, pero cuya nulidad implicaba, siguiendo el criterio del Tribunal Supremo, que la hipoteca no podía subsistir sin ella.
  

lunes, 25 de mayo de 2020

Guía de la Fase 1 - DesesCalada.

Importante Arttículo de El Confidencial, referente al cambio a FASE 1 en la Comunidad de Madrid.

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Visitas a familia y amigos.
Las comunidades que estén en esta fase pueden disfrutar de una mayor libertad de movimiento y menos limitaciones en el contacto social, ya que a partir de la fase 1 se permiten las reuniones de un máximo de 10 personas (no tienen por qué ser convivientes) en cualquier lugar —un domicilio, un bar o la calle— siempre y cuando se respeten las medidas de prevención, de higiene de manos y de distanciamiento interpersonal y, cuando no se pudiera cumplir con estas recomendaciones, se recurra al uso de mascarilla. Según detalla el Boletín Oficial del Estado (BOE), solo podrán mantener estas reuniones las personas que no sean población de riesgo o las personas vulnerables "siempre que su condición clínica esté controlada y lo permita, y manteniendo rigurosas medidas de protección". 

En este sentido, se permiten las visitas a los domicilios de familiares o amigos —excluyendo las residencias de ancianos—, siempre y cuando se encuentren en la misma provincia o el desplazamiento esté debidamente justificado. No así para aquellos que presenten síntomas del covid-19 "o estén en aislamiento domiciliario". 

La excepción a esta norma la pone únicamente País Vasco, ya que el Gobierno ha prohibido los encuentros en el interior de los domicilios y solo se pueden realizar en las terrazas, manteniendo el máximo de 10 personas. Asi se especifica claramente en un documento que dio a conocer el Departamento vasco de Seguridad y cuyos criterios se han revisado con vistas al 18 de mayo, aunque se sigue manteniendo el supuesto por el que no está permitido el contacto social en grupos reducidos en "domicilios, sociedades gastronómicas, txokos o lonjas de ocio".

Se podrá ir a segundas residencias.
Según lo recogido en el BOE, los ciudadanos pueden desplazarse a cualquier lugar dentro de la propia provincia, isla o unidad territorial de referencia, pero no se pueden trasladar a otras zonas de España, salvo que exista una justificación por "motivos sanitarios, laborales, profesionales o empresariales, de retorno al lugar de residencia familiar, asistencia y cuidado de mayores, dependientes o personas con discapacidad, causa de fuerza mayor o situación de necesidad". 

Además, el Gobierno Central ha informado de que, en contra de lo que se planteó en un primer momento, finalmente sí se permitirá el desplazamiento a segundas residencias en la fase 1, siempre y cuando se encuentren en la misma provincia en la que se reside. "El asunto ha sido evaluado nuevamente y el Ministerio de Sanidad confirma la interpretación de que sí es posible trasladarse a segundas residencias dentro de la misma provincia o zonas que pasen el lunes a la Fase 1, al igual que está permitido el desplazamientos a hoteles y alojamientos turísticos", señalan.

Asimismo, se permite la movilidad interterritorial entre municipios colindantes de tránsito habitual para la realización de actividades socioeconómicas, como es el caso del País Vasco con los territorios históricos de Álava, Bizkaia y Gipuzkoa. Es decir, que tampoco en esta fase se permitirán los desplazamientos a otras partes del territorio nacional, ya que esto solo ocurrirá en la 'nueva normalidad'.

Apertura de bares y terrazas.
Algunos de estos encuentros pueden realizarse en bares, cafeterías o restaurantes, puesto que en la fase 1 reabren con condiciones. Los establecimientos pueden pasar de entregar comida para llevar a abrir por primera vez sus terrazas alire libre con un 50 por ciento de su aforo (teniendo en cuenta la licencia del año anterior), con una zona reservada para personas mayores y una distancia de al menos dos metros entre las mesas. En este sentido, el BOE hace un matiz: "En el caso de que el establecimiento de hostelería y restauración obtuviera el permiso del Ayuntamiento para incrementar la superficie destinada a la terraza, se podrán incrementar el número de mesas" y, por tanto, el total sobre el que se calculará ese 50 por ciento. 

En el artículo 15 de la orden ministerial en el que aparece recogida esta norma, también se incluyen las terrazas de hoteles y se especifica que "se considerarán terrazas al aire libre todo espacio no cubierto o todo espacio que estando cubierto esté rodeado lateralmente por un máximo de dos paredes, muros o paramentos".

Aparte del número de mesas, desde Sanidad lanzan una serie de directrices para garantizar la correcta higiene del establecimiento de cara a los clientes: limpieza y desinfección del equipamiento de la terraza (de las sillas cada vez que las adandone un cliente), mantelerías de un solo uso, dispensadores de geles hidroalcohólicos a disposición de los clientes, desinfección del datáfono, evitar el uso de cartas de uso común — podrán recurrir a carteles o pizarras —, no puede haber servilleteros, palilleros, vinagreras, aceiteras, y otros utensilios similares — se darán en monodosis desechables —y los aseos serán utilizados por una persona cada vez y limpiados, al menos "seis vecces al día".

Más de dos personas en el coche.
En la etapa inicial también hay mayor flexibilización en el uso del coche de tal manera que ya no hay un máximo de dos personas, sino que pueden viajar en el mismo vehículo lo que el mismo permita, siempre y cuando sean convivientes; en caso de no vivir en la misma casa, tendrán que llevar mascarillas y solo podrá haber dos ocupantes por cada fila de asientos. Cambia también el motivo de los desplazamientos en coche particular, ya que una vez en esta fase, se puede utilizar para desplazarse a visitar a un familiar, para las reuniones con amigos o para acudir a cualquiera de las actividades permitidas en la misma sin necesidad de justificación. El límite en este caso será la provincia.

Compras sin cita previa.
Ya desde el pasado 4 de mayo se reabrieron los locales y establecimientos minoristas de menos de 400 metros cuadrados y con una atención al cliente individualizada y respetando la distancia interpersonal de dos metros y bajo cita previa, tal y como aparece reflejado en la orden ministerial recogida por el BOE. A partir de la fase 1, sin embargo, se permite la apertura generalizada de los locales y establecimientos comerciales "que no tengan carácter de centro o parque comercial" sin necesidad de cita previa, siemrpre que sean de una superficie igual o inferior a 400 metros cuadrados, pudiendo, en el caso de superar este límite, "acotar el espacio que se reabra al público ajustándose a este umbral, siempre que cumplan todos los requisitos siguientes" — según recoge el artículo 10 de la orden ministerial —: aforo limitado al 30% (porcentaje que también se aplicará en cada planta en caso que la tienda sea de más de un piso y del que tendrán que informar en la puerta de entrada) y garantizar una distancia mínima de dos metros entre clientes (y si no es posible, solo se permite la entrada de un cliente por vez).

También se fija un horario preferente para los mayores de 65 años y pueden volver los mercadillos — con condiciones de distanciamiento entre puestos, y una limitación inicial al 25 por ciento de los puestos habituales — siempre y cuando el ayuntamiento así lo autorice. Con todo, la reapertura de centros comerciales no se realizará hasta la fase 2. Para garantizar que estos espacios cumplen con las medidas sanitarias, todos los "establecimientos y locales comerciales minoristas y de prestación de servicios asimilados" deberán ser sometidos a una limpieza y desinfección exahustivas al menos "dos veces al día" (una de ellas, obligatoriamente, al finalizar la jornada) y con cada cambio de turno de los empleados.

Rebajas en tiendas físicas.
Finalmente, el Gobierno permite las rebajas en tiendas físicas desde este lunes, 18 de mayo, incluso en los lugares que aún siguen en la fase 0 de la desescalada, siempre que no generen aglomeraciones. En este sentido, el BOE regula que "las acciones comerciales o de promoción que lleven a cabo los establecimientos comerciales deberán estar acompañadas de medidas destinadas a asegurar que no se generen aglomeraciones que impidan el mantenimiento de la distancia de seguridad, el cumplimiento de los límites de aforo, o que comprometan el resto de medidas establecidas en esta orden, debiendo adoptar las medidas adecuadas para evitarlas, incluyendo el cese inmediato de las mencionadas acciones comerciales o de promoción si resultara necesario".

Concesionarios e ITV.
Según lo establecido en la orden ministerial, pueden reabrir los concesionarios de automoción, las estaciones de inspección técnica de vehículos (ITV) y los centros de jardinería y viveros de plantas "sea cual fuere su superficie útil de exposición y venta", ofreciendo, eso sí, un servicio con cita previa. Además, el Ministerio de Sanidad ha prorrogado los plazos de las ITV para aquellos vehículos cuya fecha de próxima inspección coincidiera con el estado de alarma en 15 días naturales por cada semana transcurrida desde el inicio de ese período hasta que se hubiera producido el vencimiento.

Deporte.
Los deportistas no profesionales también pueden disfrutar de la práctica de deportes en instalaciones deportivas al aire libre (como pistas de atletismo o tenis), aunque con cita previa, sin público y siempre que sean actividades que no impliquen contacto físico y que no sean piscinas. Además, se reanudan las "actividades deportivas individuales con previa cita en centros deportivos que no impliquen contacto físico ni uso de vestuarios", es decir, que se puede asistir a clases con entrenador personal siempre que no se realicen en centros 'boutique' de entrenamiento. 

Para los profesionales también hay relajación de las restricciones y se autoriza la apertura de centros de alto rendimiento "con medidas de higiene y protección reforzadas y, si es posible, con turnos"; así como retomar los entrenamientos medio en ligas profesionales y con solo un entrenador por deportista si es imprescindible. Ahora bien, solo pueden acudir a aquellos centros que estén más cercanos a su residencia. La caza y pesca deportiva, actividades que estaban pensadas para la fase 2 de la desescalada, se autorizan finalmente en la etapa 1 siempre y cuando sea posible respetar la distancia de seguridad de al menos dos metros, no se compartan los utensilios destinados a la realización de estas actividades y, tras su uso, se desinfecten todos los materiales utilizados. 

En cuanto a los ratos permitidos en la fase 0 para salir a pasear o hacer deporte, se siguen manteniendo durante la fase 1, así como sus franjas horarias. Así lo confirmó Fernando Simón, quien declaró que se mantendrán en todas las provincias independientemente de si pasan de fase o no. No obstante, Sanidad ha dejado en manos de cada comunidad autónoma la decisión de elegir las frnajas horarias de estas salidas para cada grupo de edad, que pueden comenzar "hasta dos horas antes y terminar hasta dos horas después, siempre y cuando no se incremente la duración total de dicha franja", recoge el BOE.

Vuelven los museos y los rodajes de cine.
Esta fase 1 es especialmente significativa para el sector de la Cultura, ya que en esta etapa se pueden abrir las bibliotecas para realizar préstamos y lecturas en sala — si no se permite el préstamo domiciliario y no incluye el estudio— (con limitación de aforo aún sin especificar) y los museos, aunque será solo para visitas, no para actividades culturales, y con "un tercio de aforo con control de aglomeraciones en las salas". Se retoman también el turismo activo y de naturaleza "para grupos limitados de personas" de 10 personas. 

Asimismo, se reanuda la producción audiovisual y los rodajes de cine y series (en espacios cerrados y platós) y está abierta la posibilidad de organizar actos y espectáculos culturales de "menos de 30 personas en lugares cerrados" (con 1/3 de aforo) y de menos de 200 personas si son al aire libre (siempre y cuando sea sentado y manteniendo la distancia necesaria), según detalla el Ministerio de Sanidad. 

En Castilla-La Mancha, según las nuevas disposiciones del BOE publicadas a fecha de 16 de mayo, el aforo máximo autorizado en lugares cerrados será de 20 personas, que se pueden convertir en 100 asistentes en el caso de los lugares al aire libre. Por su parte, en la Comunidad Valenciana se permite sólo un aforo máximo de 30 personas en ambos escenarios; mientras que en la Región de Murcia el aforo máximo permitido en lugares al aire libre es de 50 personas.

Esto incluye salas de conciertos, teatros y cines, donde los espectadores deberán sentarse en butacas numeradas y separadas por dos metros, pero no se permitirá la apertura de bares en los mismos espacios. También en los rodajes se tendrá que mantener la distancia interpersonal de dos metros — aunque en el caso de los actores y actrices, por la "naturaleza" de su trabajo, se plantearán "medidas de seguridad diseñadas para cada caso particular" — y se llevarán a cabo con el equipo imprescindible.

Entierros, velatorios y misas.
"Se autorizan los velatorios en todo tipo de instalaciones, públicas o privadas, con un límite máximo de 15 personas en espacios al aire libre y 10 personas en espacios cerrados" (sean convivientes o no), detalla el BOE. En el caso de las cremaciones, se restringe también a un máximo de 15 personas (entre familiares y allegados), además de, en su caso, del ministro de culto o persona asimilada de la confesión respectiva para la práctica de los ritos funerarios de despedida del difunto. En la comunidad autónoma de Castilla-La Mancha, los velatorios sólo podrán celebrarse de 8 a 22 horas. 

También se puede acudir a lugares de culto, cumpliendo con un aforo de un tercio del total de su ocupación y cumpliendo con las medidas de higiene, y la distancia entre los asistentes de dos metros. Para calcular que el aforo está al completo o no, el Estado ha propuesto una serie de medidas para comprobarlo: una persona por asiento o por cada metro lineal de banco (si los hay) o, si es un espacio sin asientos, deberá haber una persona por metro cuadrado de superficie reservada para los asistentes — sin contar con pasillos, vestíbulos, lugar de la presidencia y colaterales —. Además, la orden incide en otro detalle importante: la celebración de actos de culto no podrán realizarse en el exterior de los edificios ni la vía pública. Tampoco se permite el uso de agua bendecida, "tocar o besar objetos de devoción u otros objetos" y no habrá coros en las iglesias.

Hoteles sin zonas comunes.
Los alojamientos turísticos también pueden abrir las puertas a sus clientes, aunque sin zonas comunes, para evitar las aglomeraciones de gente. Además, habrá otro tipo de restricciones, como en restauración; entre otras actividades, "desinfección y refuerzo de normas de salud e higiene"; aunque sí pueden abrir las terrazas, si es que disponen de ellas, bajo las mismas normas que en restauración. Pero no está permitido el uso de "piscinas, spas, gimnasios, miniclubs, zonas infantiles, discotecas, salones de eventos y de todos aquellos espacios análogos que no sean imprescindibles para el uso de hospedaje del hotel o del alojamiento turístico".

Congresos y centros educativos.
Aquellas instalaciones científico-técnicas que cerraron durante el estado de alarma por no considerarse como servicios esenciales pueden reabrir de forma "gradual" y se pueden celebrar seminarios y congresos científicos o innovadores, respetando distancia social de dos metros y con menos de 30 asistentes. Los centros educativos, como colegios, universidades y laboratorios (donde podrán reanudar sus tareas de investigación), pueden abrir; aunque no para atender a los estudiantes, sino para desinfectar las instalaciones, acondicionar y realizar gestiones administrativas y de investigación, en el ámbito universitario, o a nivel preparatorio de los docentes y personal auxiliar en el resto de centros.

Servicios sociales.
En este sector habrá una "reactivación progresiva", con atención prioritaria a los colectivos más desfavorecidos y siempre en función de las recomendaciones sanitarias establecidas. "Entre ellos, y en atención a las personas con discapacidad, las terapias de atención temprana, ocupacionales, de rehabilitación y psicosociales", señala el documento. También se permite la atención domiciliaria y seguimiento continuo a personas mayores "que no vivan en residencias". Atenderán de forma presencial si es necesario, "prestando especial atención a los servicios de terapia, rehabilitación, atención temprana y atención diurna para personas con discapacidad y/o en situación de dependencia".
  

miércoles, 9 de octubre de 2019

Las Cooperativas salen de la Retaguardia.

Donde las promotoras no llegan, ahí están de nuevo las gestoras de cooperativas. Hace seis años, cuando el sector inmobiliario comenzaba a ver la luz al final del túnel tras el estallido de la burbuja, fueron precisamente estas compañías las que protagonizaron las escasas operaciones que se cerraban en el mercado. Entonces, en 2013 y 2014, el sector promotor estaba muy tocado y aunque algunos supervivientes intentaban comprar suelo y seguir promoviendo, no podían competir con las cooperativas. Por muchos motivos.

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Aunque los precios que pedían por aquel entonces los propietarios de suelo distaban mucho de los niveles alcanzados del 'boom' o de los que vuelven a verse en el mercado en la actualidad, la banca seguía muy tocada por los excesos cometidos con la financiación al sector promotor y ninguno quería ni oír hablar sobre ello. El suelo se había convertido en un activo tóxico y los promotores, un sector al que nunca volvería a prestar con tanta alegría.

El dinero de los cooperativistas permitía la compra del suelo y la construcción de viviendas mucho más baratas de lo que habrían costado con un promotor

Las gestoras lo tenían mucho más fácil por aquel entonces. El dinero de los cooperativistas permitía la compra del suelo y la construcción de viviendas mucho más baratas de lo que habrían costado con un promotor tradicional. Además, la banca sí estaba dispuesta a financiar un proyecto vendido al 100% siempre y cuando los clientes fueran solventes. Y la demanda lo era, ya que muchos de los que se embarcaron en aquellos años en la aventura de cooperativismo, llevaban años esperando a comprar en zonas donde hacía años que no llegaba ni una grúa, y el escaso producto a la venta de obra nueva seguía teniendo unos precios desorbitados.

La primera gran compra de suelo tras la crisis:

La venta del solar situado en la calle Guatemala propiedad del Ayuntamiento de Madrid a un grupo de cooperativistas gestionados por Domo Gestora por 65 millones de euros, fue el pistoletazo de salida al goteo de operaciones protagonizadas por una cooperativa que aún hoy en día se siguen produciendo y siguen ocupando espacios en los medios de comunicación.

La operación fue redonda para los compradores. Nadie pujó por el solar. No hubo competencia. De hecho, la subasta quedó desierta y el Ayuntamiento, que quería vender, lo hizo mediante venta directa a la cooperativa, igual que hizo con tantos otros activos durante esos años. Vendió barato y permitió a los cooperativistas levantar viviendas a 3.400 euros el metro cuadrado, un precio sensiblemente inferior a los más de 4.000 euros de los pisos de segunda mano de la zona y los más de 7.000 de la escasa oferta de nueva construcción en el barrio. Con una lista de espera de más de 100 personas, se convirtió en la promoción más demandada de todo Madrid.

Donde las promotoras no llegan, ahí están de nuevo las gestoras de cooperativas. Hace seis años, cuando el sector inmobiliario comenzaba a ver la luz al final del túnel tras el estallido de la burbuja, fueron precisamente estas compañías las que protagonizaron las escasas operaciones que se cerraban en el mercado. Entonces, en 2013 y 2014, el sector promotor estaba muy tocado y aunque algunos supervivientes intentaban comprar suelo y seguir promoviendo, no podían competir con las cooperativas. Por muchos motivos.

Aunque los precios que pedían por aquel entonces los propietarios de suelo distaban mucho de los niveles alcanzados del 'boom' o de los que vuelven a verse en el mercado en la actualidad, la banca seguía muy tocada por los excesos cometidos con la financiación al sector promotor y ninguno quería ni oír hablar sobre ello. El suelo se había convertido en un activo tóxico y los promotores, un sector al que nunca volvería a prestar con tanta alegría.El dinero de los cooperativistas permitía la compra del suelo y la construcción de viviendas mucho más baratas de lo que habrían costado con un promotor

Las gestoras lo tenían mucho más fácil por aquel entonces. El dinero de los cooperativistas permitía la compra del suelo y la construcción de viviendas mucho más baratas de lo que habrían costado con un promotor tradicional. Además, la banca sí estaba dispuesta a financiar un proyecto vendido al 100% siempre y cuando los clientes fueran solventes. Y la demanda lo era, ya que muchos de los que se embarcaron en aquellos años en la aventura de cooperativismo, llevaban años esperando a comprar en zonas donde hacía años que no llegaba ni una grúa, y el escaso producto a la venta de obra nueva seguía teniendo unos precios desorbitados.

La primera gran compra de suelo tras la crisis:

La venta del solar situado en la calle Guatemala propiedad del Ayuntamiento de Madrid a un grupo de cooperativistas gestionados por Domo Gestora por 65 millones de euros, fue el pistoletazo de salida al goteo de operaciones protagonizadas por una cooperativa que aún hoy en día se siguen produciendo y siguen ocupando espacios en los medios de comunicación.

La operación fue redonda para los compradores. Nadie pujó por el solar. No hubo competencia. De hecho, la subasta quedó desierta y el Ayuntamiento, que quería vender, lo hizo mediante venta directa a la cooperativa, igual que hizo con tantos otros activos durante esos años. Vendió barato y permitió a los cooperativistas levantar viviendas a 3.400 euros el metro cuadrado, un precio sensiblemente inferior a los más de 4.000 euros de los pisos de segunda mano de la zona y los más de 7.000 de la escasa oferta de nueva construcción en el barrio. Con una lista de espera de más de 100 personas, se convirtió en la promoción más demandada de todo Madrid.

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A aquella operación le siguieron la venta del solar del Ministerio de Defensa en Raimundo Fernández Villaverde, en la que Domo Gestora se impuso a Pryconsa, Ferrovial y Amenabar, con una oferta de sus cooperativistas de 111 millones, y las cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos, proceso en el que la cooperativa gestionada por Grupo Ibosa ofreció 88 millones de euros, una oferta que no fue superada por Pryconsa, una de las grandes supervivientes de la crisis y una promotora muy activa también durante el último lustro. Para que nos hagamos una idea, Grupo Ibosa ha construido casi 1.000 viviendas desde 2013, mientras que Domo tiene en gestión casi 1.100 viviendas repartidas en 12 promociones. Ambas gestoras han sido, sin duda, dos de las grandes protagonistas del mercado inmobiliario de Madrid durante el último lustro.

"Las cooperativas son de los pocos modelos de promoción inmobiliaria que tienen cierta actividad durante épocas bajistas", explica Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de la consultora CBRE. "Cuando están cubiertas al 100%, se minimiza el riesgo comercial y, por ende, el riesgo promotor. Además, la banca, con ese nivel de preventas, concede financiación, eso sí, siempre y cuando, los cooperativistas pasen el 'scoring' de la entidad financiera".

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Dos años después, el despegue residencial, la existencia de una gran demanda embalsada ansiosa por comprar, la subida imparable de precios y la forma de pago de las promotoras más solventes, restó algo de protagonismo a las gestoras, si bien, siempre estuvieron en la retaguardia. La posterior irrupción de los fondos de inversión en el sector promotor y su enorme apetito por comprar suelo —además de su gran liquidez para acometer importantes desembolsos de dinero—, aumentó significativamente la competencia en los procesos de venta.

En 2016, antes de que Värde entrara en el capital de Vía Célere, la compañía que presidía Juan Antonio Gómez-Pintado se presentó en solitario, primero a la subasta de un solar de Hacienda en la Avenida Santo Ángel de la Guarda tras ofrecer 19,6 millones, un 14% por encima del precio de salida, y posteriormente a un solar en Méndez Álvaro propiedad de Adif y Repsol a quienes ofreció algo más de 29 millones de euros.

Las grandes ausentes en ambas pujas fueron las gestoras de cooperativas, que durante un par de años optaron por quedarse al margen de las nuevas operaciones de suelo debido a los problemas para llevar a cabo sus proyectos sobre terrenos públicos en la capital —Raimundo Fernández Villaverde y Cuatro Caminos—. Pero también sorprendió la ausencia de ofertas por parte de otras promotoras tradicionales y muy activas como Pryconsa o Amenabar. Era la antesala de la salida a bolsa de las tres grandes cotizadas: Neinor, Aedas y Metrovacesa, que no irrumpirían con fuerza en el mercado hasta dos años más tarde.

La forma de pago inclinó temporalmente la balanza del lado de los promotores y fondos de inversión. "Los fondos compran suelo al contado, mientras que la forma de pago de las cooperativas se alarga en el tiempo, de tal manera que algunos vendedores prefieren la primera opción", explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

La forma de pago inclinó temporalmente la balanza del lado de los promotores y fondos de inversión que pagaban al contado

La venta de la sede de Cecabank fue un claro ejemplo, pero no el único. La CECA vendió a finales de 2016 a Pryconsa y Amenabar el edificio en Parque de las Avenidas en Madrid, por 30 millones de euros, por debajo de las ofertas de varias gestoras de cooperativas —Tau Gestión, Ibosa...—. La forma de pago fue determinante, tal y como explicaron por aquel entonces a El Confidencial varias fuentes del sector.

Las promotoras podían afrontar la compra con fondos propios y sin necesidad de financiación y la CECA prefirió poder ingresar el dinero lo antes posible. Es decir, primó la forma de pago sobre el importe. También en la última venta en Operación Calderón, firmada hace apenas dos semanas, habría primado la forma de pago. Mahou se inclinó por Pryconsa para venderle una de sus tres parcelas en el ámbito, porque la fórmula de pago ofrecida por Marco Colomer le habría parecido mejor que la propuesta por las cooperativas —Concovi—, aunque estas pudieran terminar elevando un poco más la puja.

Las gestoras vuelven a la carga:

Ahora, cinco años después de aquella operación en la calle Guatemala, en un momento en el que el mercado comienza a dar síntomas de agotamiento y el precio del suelo —un activo de nuevo muy codiciado—, vuelve a estar por las nubes en determinadas ubicaciones, las gestoras de cooperativas se han convertido, una vez más, en el rival a batir por los promotores, que no pueden llegar a determinados precios sin comprometer sus márgenes y que, además, se arriesgan a no contar con el respaldo de la demanda.

"El promotor asume el riesgo de la operación, mientras que en la cooperativa son los cooperativistas quienes asumen los riesgos puesto que se convierten en promotores. El promotor traslada el riesgo al precio de venta, mientras que en la cooperativa, ese margen promotor no existe, por lo que al mismo precio del suelo, las viviendas son más baratas", explica Población. "El promotor vende a precio cerrado, aunque aumenten los costes de construcción, mientras que en el caso de la cooperativa, si esto sucede o si se producen retrasos en la entrega de las viviendas, quien asume los sobre costes son los cooperativistas", añade.

Para que nos hagamos una idea, el margen del promotor suele moverse entre el 15% y el 20%, mientras que los honorarios de una gestora de cooperativas se sitúan entre el 7% y el 12%, dependiendo del volumen, el plazo y la complejidad del proyecto.

miércoles, 24 de octubre de 2018

Incertidumbre en las Hipotecas.

Juzgados de toda España han congelado la deliberación y fallo de todos los asuntos relacionados con el impuesto de las hipotecas a la vista de la situación creada en el Tribunal Supremo, donde, tras una sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo que hacía recaer en los bancos este gasto, el presidente,Luis Díez-Picazo, anunció que un pleno compuesto por más de 30 magistrados analizará y determinará cuál debe de ser el criterio a seguir.


Los acontecimientos han creado evidente desconcierto en los clientes de la banca, las entidades y los notarios que se encargan de tramitar este gravamen de actos jurídicos documentados, pero también una "inseguridad jurídica" que se extiende a todos los tribunales, que carecen ahora de jusrisprudencia válida. La existente hasta el momento cargaba en el hipotecado el pago y fue modificada por la resolución 'sorpresa' de la pasada semana. Horas después, vino el frenazo del presidente Díez-Picazo, que se ha interpretado como una vía inusual y sin precedentes para parar los efectos de esa decisión de su propia sala.




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