El futuro inmediato de la vivienda está ligado a la evolución de la pandemia sanitaria y a la vacunación masiva de la población. En un momento de máxima incertidumbre, el mercado espera un primer semestre complicado, aunque confía en que a partir de verano empiece la remontada económica e inmobiliaria.
¿Significa esto que veremos grandes caídas del precio de la vivienda en los próximos meses? No del todo. Según los expertos consultados por idealista/news, el panorama de la vivienda de obra nueva está mucho más despejado que el de la vivienda usada; un mercado que dependerá principalmente de la ubicación de los inmuebles y de la dureza de las medidas de confinamiento en esta nueva ola del covid-19. En líneas generales, se esperan caídas moderadas y una mejoría de cara a la segunda mitad del año. Repasamos cómo pueden evolucionar los precios de cara a los próximos meses:
Estabilidad en la obra nueva e incluso subidas.
La mayoría de los expertos coinciden en señalar que a corto plazo no hay visos de que las viviendas de nueva construcción se puedan abaratar.
En ese sentido, Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers, explica que “la vivienda de obra nueva no va a bajar de precio. Sus mejores calidades, la posibilidad de estructurar la compra en varios años y su mejor financiación permitirán mantener los niveles de precios actuales. El ajuste en este caso vendrá por un menor lanzamiento de nuevas promociones debido a la mayor prudencia de los promotores y a las restricciones de financiación de la banca. Esa menor oferta facilitará, asimismo, que no haya ajustes en precios”.
Esa misma teoría defiende Sandra Daza, directora general de Gesvalt, quien cree que la tendencia que ya vimos durante 2020 (cuando el precio tocó máximos de una década) se mantendrá, al menos, durante los primeros meses de 2021. Según Daza, esto “puede deberse a que la vivienda de obra nueva se ha adaptado mejor a las necesidades de los españoles tras la pandemia, ofreciendo un mayor número de baños, terrazas de mayor tamaño y un incremento de calidad y especialización de los espacios y servicios comunes”.
También opina lo mismo Daniel Cuervo, director general de la patronal de los constructores (APCE), quien destaca la “resiliencia de la vivienda nueva” y que el cambio de estilo de vida que se ha generado a raíz de la crisis sanitaria favorece a este tipo de inmueble residencial. La patronal insiste en que “la vivienda nueva, por la solvencia de las empresas promotoras, la escasez de su producto y su calidad constructiva seguirán comportándose igual que los últimos meses de 2020, es decir, con estabilidad de precios”, aunque advierte que incluso podría producirse una subida una vez iniciada la recuperación económica, debido a una posible presión de la demanda y la escasez de su oferta”.
La voz discordante es la de Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y analista inmobiliario, quien afirma que, al ser inmuebles más caros, “son más difíciles de vender. Además, el comprador extranjero ha desaparecido (un factor muy importante en las grandes ciudades) y casi ningún inversor la está adquiriendo”. Si va tan bien, “¿por qué los promotores han dejado de iniciar muchas viviendas y comprar suelo?”, se pregunta.
Mayor impacto en la vivienda usada, pero heterogéneo.
En el caso de las viviendas usadas, los expertos sí que esperan cambios más significativos, aunque no siempre por el lado de las caídas. En líneas generales, la ubicación, las medidas de confinamiento aplicadas por cada comunidad autónoma y la tipología de los inmuebles serán los principales factores que marcarán la evolución de los precios, así como el gran exceso de oferta acumulada durante los últimos meses.
“Las viviendas usadas están anticipando bajadas de precio entre un 5-10% con un muy diferente comportamiento entre ciudades, con mayores bajadas en las zonas más afectadas por la crisis del sector turístico y la hostelería. En este sentido, convivirán bajadas superiores al 10% en algunas ciudades con subidas de precio en otras”, opina el CEO de Colliers, quien añade que “desgraciadamente, el impacto en el empleo está afectando a empleos temporales, jóvenes y a las rentas más bajas y por lo tanto no afectará de forma muy relevante a la demanda solvente que adquiere viviendas. Como consecuencia, el impacto en precios se centrará más en las viviendas usadas de aquellas familias que se ven obligadas a liquidar parte de su patrimonio por las circunstancias adversas de su economía”.
La APCE también ve probable que continúe la tendencia a la baja de los precios, pero no de forma generalizada. “Estamos viendo cómo el ajuste más importante se está produciendo en las zonas con nivel de renta baja y en inmuebles con bastante antigüedad y escasa calidad constructiva. Las familias que están afectadas por la situación económica y necesitan recursos para seguir adelante no pueden aguantar muchos meses para vender sus viviendas y tendrán que bajar sus precios para resolver su situación lo antes posible. Por tanto, la vivienda de segunda mano más básica seguirá la misma senda hasta que no haya una recuperación económica y se vuelva a generar empleo”, aclara el director general de la asociación.
La previsión de idealista también mira hacia la ralentización de los descensos, sin descartar un ajuste al alza a lo largo del año en ubicaciones puntuales, mientras que los agentes inmobiliarios prevén un escenario de estabilidad, que incluye desde bajadas moderadas a suaves subidas. Según una encuesta realizada por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) a más de 3.000 profesionales inmobiliarios de toda España, un 42% cree los precios bajarán entre un 5% y un 10% de forma generalizada, mientras que un 29% adelanta subidas inferiores al 5%.
El Consejo General de COAPI de España se une a la opinión ajuste a la baja en general, pero puntualiza que "con una expectativa de futuros ajustes al alza, al volver a subir la demanda a medio plazo". Además, insiste en que el mercado inmobiliario en España es muy heterogéneo y que existen los “micromercados”, a nivel de barrio e incluso de tipología de viviendas, dentro de una pequeña zona.
En Gesvalt también creen que la caída moderada de precios seguirá siendo la tónica general del mercado, sobre todo durante la primera mitad del año. “Y en un escenario que avance hacia la normalización de la actividad económica de la pandemia, podemos prever una segunda mitad del año con tendencia hacia la estabilización”, recalca Sandra Daza.
La llegada del verano, por tanto, se perfila como el momento en el que podría cambiar el rumbo de la vivienda. Y en este sentido, Gregorio Izquierdo, director general del Instituto de Estudios Económicos (IEE), explica que “los precios de la vivienda en este ejercicio registrarán un comportamiento bastante heterogéneo que desaconsejan hablar de promedio del mercado, que de cualquier modo será de sostenimiento y estabilización en la medida que se vaya despejando las incertidumbres actuales en relación a la resolución de la pandemia y a la actual crisis económica”. No obstante, recalca que puede haber “diferencias significativas, incluso con signos diferentes, entre productos, segmentos y localizaciones”.
Un buen ejemplo lo tenemos en las previsiones que se están manejando para Madrid y Barcelona, y para otras grandes ciudades con un importante peso turístico o más enfocadas al sector industrial.
“Destacan bajadas del más del 10% en los precios de venta de viviendas de ciudades como Palma de Mallorca, Alicante o Málaga, frente al mantenimiento de los precios e incluso la subida de ciudades como San Sebastián o Bilbao. Madrid y Barcelona no están sufriendo prácticamente bajadas significativas de precio de la vivienda usada que podemos cifrar en torno al 5%”, recalca el primer espada de Colliers. En esa línea, el analista inmobiliario Gonzalo Bernardos espera un descenso de precios cercano al 5% en Madrid y Barcelona a lo largo de este ejercicio.
¿Y de dónde vienen estas diferencias? Para Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria, la razón por la que la capital de España y la capital catalana están sufriendo menos que en otras ciudades es que son “motores en el terreno profesional, y ambas han logrado sobrevivir mejor a la pandemia. Además, mantienen su atractivo para el inversor, que puede permitirse comprar hoy para recuperar su inversión en el plazo de uno o dos años”.
De hecho, en aquellos núcleos urbanos donde la tensión entre la oferta y la demanda es mayor, y que precisamente por ello han registrado menores descensos de precios, es donde se podría producir una recuperación más rápida. Según Alfa Inmobiliaria, “cuanto más estrictos son los confinamientos en una ciudad o en una comunidad autónoma, más se deteriora el precio de la vivienda”.
La red de inmobiliarias pone como ejemplo los casos de Andalucía y Levante, dos regiones tradicionalmente dinámicas y activas, donde el endurecimiento de las medidas para contener la tercera ola está teniendo un impacto directo en la demanda. “Es cierto que los meses de enero y febrero son tradicionalmente los peores del año, tras un diciembre hiperactivo, pero este año el número de llamadas para visitar un piso ha caído más de un 30%. Veremos qué pasa en marzo, el mes en el que tradicionalmente la proximidad de las Fallas y la Semana Santa, y la cercanía del verano, eran el comienzo de una importante actividad para la compraventa inmobiliaria”.
También está detectando descensos de actividad en Extremadura y Galicia, donde parece haberse pospuesto la compra de vivienda, mientras que en Castilla y León y Castilla-La Mancha la situación ha sido más crítica. “En estas dos comunidades el interés por la adquisición de una nueva vivienda prácticamente se ha desplomado, especialmente en lo que respecta al número de visitas realizadas”, sostiene Duque. En el caso de Baleares y Canarias, el interés parece estar en modo ‘stand by’, a la espera de la llegada de potenciales compradores extranjeros.
Así pues, aclara la APCE, “la fuerte demanda que presiona el mercado en las grandes ciudades nos hace pensar que los precios seguirán aguantando en los mismos niveles en términos generales. Las zonas más céntricas y caras aguantarán mejor que las más baratas y con menor renta per cápita. No hay que olvidar que la vivienda también es un producto de inversión y parte de los ahorros de muchos ciudadanos españoles y extranjeros están canalizados en vivienda, lo que aporta cierta estabilidad en el mercado”.
Lo mismo cree el Consejo General de COAPI de España, que recuerda que es precisamente "en las zonas 'no prime' donde más se están notando los ajustes a la baja de precios, ya que habían subido más desde 2008".
La costa, a expensas de los extranjeros y el regreso de la confianza.
En el caso de las viviendas situadas en la costa, marcada por la demanda de segundas residencias, el escenario todavía es muy incierto.
Gonzalo Bernardos recuerda que “la temporada de adquisición de viviendas en la costa suele ser desde Semana hasta finales de septiembre en la mayoría de las ubicaciones”. Por eso, considera que “la de 2021 es una temporada perdida, aunque el 60% de la población esté inmunizada en junio”, ya que “los interesados en comprar no tendrán este año la suficiente confianza para hacerlo”.
Sandra Daza también incide en que “la velocidad de la reactivación de la demanda internacional será un factor determinante para consolidar la recuperación de los precios a finales de 2021”.
Y es que, como recuerda Mikel Echavarren, que las costas españolas son el enclave de muchos jubilados europeos “y esos destinos no tienen competencia considerando la seguridad jurídica y las infraestructuras que cuenta nuestro país”. Por eso, afirma el CEO de Colliers, “creemos que lo primero que se recuperará del sector inmobiliario español será la segunda vivienda situada en la costa”.
El director general de la APCE, por su parte, opina que “en cuanto se solucione la situación sanitaria, la actividad en la costa se recuperará de manera rápida, aunque a diferente la velocidad. Aquellas zonas cuya demanda extranjera haya sufrido más la crisis económica podría recuperarse algo más tarde, pero habrá más oportunidades y seguro despertará interés de inversión por extranjeros y ciudadanos españoles”.
La recuperación plena de la vivienda, todavía en el aire.
El escenario de incertidumbre actual todavía no permite al sector vislumbrar cuándo podrá el mercado de la vivienda volver a los niveles que registrada antes de la llegada de la pandemia. Diferentes organismos económicos aplazan la recuperación económica al menos hasta mediados de 2022, mientras que el Banco de España apunta en su escenario central a que la vuelta al escenario precovid podría retrasarse hasta 2023.
En cuanto a la normalidad inmobiliaria, de momento no hay consenso. Pero lo que sí creen los expertos es que el inicio de la remontada de la vivienda podría producirse a finales de este año, siempre los confinamientos acaben pronto y se cumpla el calendario previsto de vacunación de la población.
Por ejemplo, Gesvalt confía en que a largo del año se vaya recuperando la confianza en el sector y en toda la actividad económica, lo que permitiría “alcanzar este mismo año cifras de inversión en el mercado residencial cercanas a las de 2019”.
En esa línea, María Jesús Fernández, economista senior de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), insiste en que “no habrá una recuperación significativa hasta que se vea claramente una mejora de las expectativas económicas, unas restricciones menores y un efecto más claro de la vacunación”. En cualquier caso, estima que el repunte se podría producir a partir de verano.
La consultora Colliers maneja un pronóstico similar y cree que el segundo semestre de este año puede ser mucho mejor de lo esperado si el porcentaje de vacunaciones junto con el de inmunizados por haber sufrido ya la pandemia permite controlar esta crisis sanitaria. “Todo ello nos lleva a ser moderadamente optimistas en la recuperación del mercado inmobiliario que podría estar en niveles previos a la crisis en cuanto a precios en el segundo semestre del año 2022”, aclara el CEO de la compañía.
El profesor de Economía de la Universidad de Barcelona también aplaza a 2022 la subida generalizada del precio de la vivienda, aunque cree que el repunte será reducido (en torno al 3%). A pesar de que el alza se podría acelerar en 2023, descarta que podamos ver el nivel previo a la pandemia del coronavirus al menos hasta finales de 2024.
Además de la evolución de la pandemia y del éxito temprano de la recuperación, los expertos insisten en que la velocidad de la recuperación económica, la generación de empleo, la mejora de la confianza por parte de las empresas y las familias, la predisposición de la banca para otorgar financiación y la buena gestión de las ayudas que va a recibir España a través del fondo de recuperación europeo marcarán el futuro del mercado residencial, dada su total dependencia de la economía.
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