A primera vista, el alquiler por habitaciones puede parecer un negocio pequeño y poco atractivo dentro del mercado inmobiliario. Sin embargo, la creciente demanda ha dado lugar a la aparición de profesionales especializados en este tipo de alquiler. Estos expertos, que podemos denominar como operadores especializados en alquiler por habitaciones, están demostrando que es posible llevar a cabo negocios y operaciones rentables gracias a su intervención.
Este es el caso de Carlos de la Torre, un arquitecto gallego con 30 años de experiencia. Desde hace 16 años, Carlos está al frente de Novavivenda Inmobiliaria, donde lidera proyectos que transforman y revitalizan inmuebles que de otro modo no tendrían uso. Gracias a su enfoque innovador, estos proyectos no solo cobran vida, sino que también aportan un valioso servicio a la comunidad.
El arquitecto Juanjo Bande entrevista a Carlos de la Torre para conocer más de cerca cómo es la inversión en pisos para destinarnos a alquiler de habitaciones.
¿El alquiler por habitaciones hace viables operaciones que no lo eran?
La compra de bienes inmuebles puede ser una operación arriesgada tanto para compradores como para vendedores, ya que se maneja mucho dinero en poco tiempo. Tomar decisiones es complicado, y evitar errores es la prioridad. ¿La solución habitual? Mantenerse dentro de lo conocido y seguro: pisos con 3 dormitorios, ascensor, garaje y trastero.
Sin embargo, para superar estas limitaciones, es necesario aplicar creatividad. Como arquitectos, es natural que asumamos este reto, proponiendo nuevas ideas y adelantándonos con oportunidades innovadoras.
Muchos compradores, al buscar siempre el mismo tipo de propiedad, pasan por alto oportunidades con gran potencial, como locales comerciales en planta baja o edificios parcialmente ocupados. La actual tensión en el mercado inmobiliario está llevando a muchos agentes a explorar estos nichos, aprovechando las oportunidades que se desvían de lo convencional.
El gobierno ha dificultado el alquiler tradicional, mientras que cada vez más personas viven solas y buscan vivienda. Además, la movilidad laboral está en aumento, y muchas personas necesitan soluciones de residencia temporal. Para todos estos casos, una solución que está ganando popularidad es el alquiler de habitaciones.
Cuando alguien busca alquilar una vivienda, puede ver que el alquiler consume hasta el 40% de su renta, lo cual no es sostenible. Alquilar una habitación, que no consume una porción tan grande de los ingresos, resulta mucho más lógico. La respuesta del mercado a esta demanda es crucial: combinar seguridad y rentabilidad para los inversores, haciendo viables operaciones en edificios que antes no lo eran. Esto incluye varios pisos, algunos vacíos, otros con rentas antiguas y diferentes necesidades de reformas.
¿Es posible plantear la operación de un alquiler de habitaciones de forma profesionalizada?
Sí, tengo en mente dos casos concretos. Uno de ellos está en Ferrol, donde el propietario posee la mitad de un edificio de viviendas y tenía dudas sobre si la inversión, los proyectos, las obras y la financiación podrían sostenerse con los futuros alquileres. Se llevó a cabo y está funcionando bien como alquiler de habitaciones.
El otro caso es un edificio en Vigo, con rentas antiguas y nuevas, algunos pisos vacíos y diferentes necesidades de obras, tanto generales como particulares en el inmueble. Parte de los pisos se arrendarán por habitaciones. Los inversores comprendieron la propuesta de valor y los números eran claros.
La profesionalización, es decir, contratar operadores especializados en alquiler por habitaciones, como agentes profesionales en venta inmobiliaria, representa un pequeño porcentaje de la inversión, una especie de "pedrea". Esa inversión en profesionalización debe generar mayores beneficios que su costo y eso hace lógico contratar agentes profesionales.
¿Es complejo el encaje normativo de este tipo de alquiler?
Aún no, pero esa libertad de acción no durará para siempre. En el sector inmobiliario, algo cambia cada seis meses. El problema es que las operaciones, especialmente en promociones nuevas, pueden tardar hasta cuatro años en desarrollarse. Los nuevos datos de idealista muestran que este tipo de arrendamiento está en aumento. Sin embargo, actualmente la parte más compleja no es la normativa.
¿Cuál es la diferencia entre alquiler de habitaciones y coliving?
En el coliving, influyes en la dinámica social de los residentes. Es más que un hotel y menos que una vivienda. En el alquiler por habitaciones, estableces las normas de convivencia, pero la dinámica es privada para los arrendatarios. Si añades servicios como "limpieza incluida" u otros, te acercas cada vez más al concepto de coliving.
¿Crees que la demanda de alquiler por habitaciones está aumentando?
Sí, está aumentando. Según datos de idealista, la oferta de pisos compartidos se ha incrementado un 43% interanual desde el primer trimestre, lo que ha provocado que el precio solo haya aumentado un 3%, hasta los 400 euros mensuales. Además, diversos estudios muestran que esta fórmula está abordando el problema de la vivienda en España de manera efectiva, creando más opciones habitacionales a partir de cada vivienda existente.
Agradecemos a Carlos su ayuda para comprender mejor el alquiler por habitaciones. Como conclusión, podemos afirmar que el mercado del alquiler residencial enfrenta serios problemas actualmente, principalmente debido a la falta estructural de oferta. Hasta que esto se resuelva, los operadores especializados en alquiler deben liderar la creación de soluciones innovadoras, como un mercado de alquiler de habitaciones profesional, ágil y de alta calidad.
.png)
.jpg)
.jpg)
