¿Cuánto sube el alquiler en 2024? Este es el límite y así funciona.

Con la nueva Ley de Vivienda las condiciones para actualizar el precio del alquiler se han modificado, ¿cómo funciona?

Con el mercado inmobiliario en constante evolución y las políticas gubernamentales ajustándose a las necesidades económicas actuales, resulta crucial entender los nuevos límites establecidos para el alquiler y cómo se implementarán.

En 2024, los contratos de alquiler de vivienda ya no se actualizan por el IPC, según se establece en la nueva Ley de Vivienda y, a partir de 2025, lo harán por un nuevo índice de actualización que, según el texto del BOE, es “más estable que el IPC y también más bajo”. En este artículo analizamos la nueva normativa y cómo funciona el límite de la subida del alquiler.

La actualización de la renta del alquiler en 2024:

La revisión del precio del alquiler se refiere a una estipulación regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual permite que, al completarse un año del contrato de alquiler, siempre y cuando este precepto esté acordado en dicho contrato, se realice un ajuste en el valor de la renta en función de las condiciones económicas actuales.

A pesar de que la LAU no especifica cuál sería el índice apropiado para llevar a cabo esta actualización, establece claramente que el incremento no podría ser superior al IPC (el índice de referencia para medir la inflación).

Según se ha establecido en la nueva Ley de Vivienda, a partir del 1 de enero de 2024 y hasta el 31 de diciembre de ese año, la actualización del precio del alquiler seguirá desvinculada al IPC. A cambio, se limitará el incremento a un máximo del 3%.

Según el anteproyecto de la Ley de Vivienda, el aumento en la renta será el que se acuerde mediante un nuevo pacto entre las partes, con la restricción de que la variación anual de la renta no pueda superar el 3%. Este precepto se aplica de manera equitativa tanto a grandes propietarios de inmuebles, como a pequeños propietarios, y es independiente de si la vivienda está situada en una zona de alta tensión inmobiliaria o no.

¿Cuánto se puede subir el alquiler en 2024?

Si se logra establecer un pacto con el inquilino, se podrá subir el alquiler el porcentaje que ambos estimen. En caso de no haber consenso, no se podrá aumentar la renta por encima del 3%.

Para el primer caso, si, por ejemplo, firmamos un contrato de alquiler en junio de 2023 por una renta mensual de 1.000 euros, en mayo de 2024 se cumpliría la anualidad y el propietario aplicaría el porcentaje del IPC del mes anterior (mayo 2024) para actualizar el precio. Concretamente, el IPC de mayo fue de 3,6%, por lo que el arrendador subiría el alquiler 36 euros y la nueva cuota mensual sería de 1.036 euros.

En el caso de no alcanzar acuerdo, para el mismo ejemplo de 1.000 euros mensuales, la subida máxima del alquiler en 2024 será del 3%, lo que arroja un incremento de 30 euros al mes. Es decir, el precio actualizado será de 1.030 euros.

La subida del alquiler en 2025, ¿cómo será?

A partir del 1 de enero de 2025 entrará en vigor un nuevo índice para la actualización del precio de los alquileres, que tendrá como objetivo actualizar todas las rentas. Este nuevo índice se espera que sea más estable y que marque un crecimiento inferior al del Índice de Precios al Consumo (IPC).

La Ley de Vivienda en el Boletín Oficial del Estado (BOE) incluye en su Disposición final primera que, para prevenir aumentos desmesurados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda, se introducirá una nueva disposición adicional en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta disposición encarga al INE la tarea de definir, antes de finalizar el año 2024, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Hasta que llegue ese momento, el funcionamiento de dicho índice son todo conjeturas, aunque se prevé que su funcionamiento será similar a la actualización de las rentas con el IPC vigente.

¿Cuánto puede subir el alquiler al renovar el contrato?

Hasta el 31 de diciembre de 2024, todos los contratos que se renueven no podrán subir su precio por encima del 3% de límite impuesto por el Gobierno. Para los contratos de alquiler que se actualicen con el IGC, se aplicará la variación anual del índice a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

Subida acumulativa en el precio del alquiler:

Si en 2023 no se realizó una actualización en el precio del alquiler, el propietario podría aplicar un aumento acumulativo en 2024. Según el Código Civil, este incremento podría ser del 5%, sumando el 2% correspondiente al límite de 2023 y el 3% de 2024. Sin embargo, no se podrían reclamar los atrasos que hubiesen surgido por no haber aplicado las actualizaciones en el momento oportuno.

Limitación de la subida del alquiler en los nuevos contratos:

Para los nuevos contratos de alquiler en zonas designadas como tensionadas, existen reglas específicas que varían en función de si el arrendador es un gran tenedor o no:

1. Grandes tenedores: En zonas tensionadas, si eres un gran propietario (con más de 10 inmuebles urbanos), el precio del alquiler para nuevos contratos no puede exceder el máximo establecido por el Índice de Referencia. Además, no puede superar el precio que había en un contrato anterior, a menos que se ajuste por la actualización anual permitida, que para 2024 es del 3%. Se debe elegir el precio más bajo entre el anterior contrato y el Índice de Referencia, en beneficio del arrendatario.
2. Pequeños propietarios: Si eres un pequeño propietario, el precio de un nuevo contrato no puede superar el del contrato anterior, con la misma excepción del incremento anual permitido del 3%. Sin embargo, este precio puede exceder el límite del Índice de Referencia.
3. Viviendas que no han sido alquiladas en los últimos 5 años: El precio puede ajustarse al máximo del Índice de Referencia, si la zona está declarada como tensionada.

Fuera de las zonas tensionadas, el Índice de Precios de Referencia solo sirve como referencia informativa. El precio del alquiler se establecerá libremente entre arrendador y arrendatario, aunque las actualizaciones anuales de los contratos existentes seguirán limitadas a un máximo del 3% en 2024.