El mercado inmobiliario está viviendo un momento de incertidumbre. Por primera vez en seis años el Banco Central Europeo ha subido los tipos de interés hasta el 1,25%, con un impacto directo en el mercado inmobiliario, afectando a la concesión de los préstamos hipotecarios. Además, el precio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 0,4% de agosto a septiembre, estableciendo una subida del 8,4% interanual. Ante este escenario, comprar o vender un piso puede parecer algo arriesgado. La ‘proptech’ alemana Evernest ha creado una guía para comprar y vender una vivienda en tiempos de inflación.
Comprar una vivienda
¿Necesito comprar con urgencia una vivienda o puedo esperar?
A pesar de que hay una desaceleración en el precio de la vivienda, lo cierto es que estos siguen al alza y no se sabe cuánto más tiempo van a seguir así. La subida de tipos y la inflación puede ser coyuntural o no pero lo que sí es una realidad es la escalada de precios en el sector inmobiliario desde hace dos años. El mayor enemigo actual es la incertidumbre, pero es recomendable comenzar a explorar el mercado, a fin de ver cómo evoluciona.
¿Es mejor una hipoteca fija o una hipoteca variable?
Depende. Y es que la elección de una hipoteca depende en gran medida del tipo de comprador, ya que se trata de una decisión que afecta a largo plazo. Por la realidad del mercado, que se encontraba en tipos de interés mínimos, si se escoge un interés variable es más probable que evolucione al alza, por lo menos a corto plazo, pero también podría mantenerse baja a largo plazo. Una tasa de interés fijo no tiene variabilidad, pero siempre implica un interés algo superior, por ello, en situación de incertidumbre, sin saber cuáles serán los intereses futuros, puede ser una opción interesante para los compradores más conservadores o que no quieren variabilidad.
¿Cuáles son las prioridades al comprar una vivienda?
Tradicionalmente, la compra de una vivienda iba unida a un componente emocional en donde lo importante era que el inmueble cubriese todas las necesidades (ubicación, servicios, superficie…) Actualmente esto está cambiando hacia una decisión racional en la que se comienzan a valorar otros aspectos, como los gastos de comunidad, si la zona se revalorizará en un futuro, plusvalías a largo plazo, impuestos… Y esto es importante porque influirá tanto en el precio final de compra como en la valoración futura para una posible venta.
¿Es un buen momento comprar para invertir?
Una vez más depende del tipo de inversión que se tenga en mente. Lo importante para el inversor es la rentabilidad a largo plazo y para eso tiene que tener en cuenta muchos factores, desde la inversión inicial a los costes de mantenimiento (reforma, averías, gastos de comunidad, derramas, etc); los impuestos asociados a la compra (ITP, IVA, IAJD) y la venta (IRPF, Plusvalía municipal), además del IBI anual. Dentro de las inversiones inmobiliarias, las más conocidas entre el pequeño inversor corresponden a la compra de una vivienda para alquilar o para reformar y vender. Ante esta situación, la elección dependerá de los intereses a corto, medio y largo plazo y del conocimiento del sector.
Vender una vivienda
¿Es buen momento para vender una vivienda?
A pesar de la incertidumbre económica, el mercado inmobiliario goza de muy buena salud. No se esperan subidas en las zonas de más población, como grandes ciudades, donde el mercado es mucho más activo, y sí es posible que en las zonas con menos demanda haya ajustes de los precios. Por ello, en términos generales, es el momento adecuado para vender.
¿Cuál es la mejor estrategia para la venta de la vivienda?
Lo más recomendable es vender al precio realista del mercado. Esto significa que hay que saber leer el mercado, conocer qué precios se manejan y cuáles son realistas teniendo en cuenta tanto la situación actual como lo que pueda ocurrir en el futuro. Vender un inmueble lleva su tiempo, la media es de 6 meses, aunque en Evernest, gracias a herramientas digitales, es posible reducirlo a 90 días. Esta reducción de tiempo es muy importante, ya que minimiza el riesgo de bajada de precios a corto y medio plazo.
¿Merece la pena reformar una vivienda antes de venderla?
Merece mucho la pena. Un inmueble reformado implica que el comprador tendrá las cosas más fáciles para empezar a usarlo, con menos inversión post venta y, sobre todo, facilita la venta. Un piso reformado, además, posee un valor más alto en el mercado y, sobre todo, esa diferencia de precio siempre es mayor que la cantidad invertida en la reforma. Esta revalorización depende mucho de la zona pero, por ejemplo, según Idealista, en Madrid una vivienda reformada puede revalorizarse hasta un 25% y en Barcelona hasta un 31%.
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