OCU: la subida de las Hipotecas reduce la capacidad de compra y traslada la presión al Alquiler.

Más de la mitad de la población no reallizará operaciones inmobiliarias este año y solo un 6% tiene intención de comprar vivienda, según una encuesta.

La incertidumbre y la ralentización económica están haciendo mella en la intención de compra de vivienda de los españoles.

Según un estudio de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), basado en una encuesta que realizó el pasado mes de noviembre, la mayoría de la población no tiene pensado comprar vivienda en 2023, aunque por diferentes motivos.

Uno de ellos es que el 84% de los encuestados dice estar satisfecho con su vivienda actual, frente un 16% que no lo está. Sin embargo, solo el 13% de los ciudadanos que no están conformes con su hogar cactual ambiaría de vivienda habitual, mientras que otro 13% estaría dispuesto a mudarse de localidad.

En cuanto a las intenciones de los encuestados, el estudio de OCU asevera que "la mitad de la población tiene claro que no realizará ningún tipo de operación inmobiliaria en 2023 y tan solo el 6% tiene intenciones de comprar. A este último se sumaría otro 12% con intención de compra, de no ser por su situación económica y los precios actuales del mercado". Por otro lado, el documento recalca que "una mayoría significativa tiene intención de mantener su patrimonio inmobiliario en los próximos 12 meses (el 77% de los encuestados)".

Sobre los precios de venta de las viviendas, casi la mitad de los hogares consultados por OCU creen que se mantendrán estables a lo largo del año, mientras que uno de cada cuatro piensa que bajarán y un 27% opina que subirán. En el caso del alquiler, en cambio, la opinión mayoritaria apunta a más subidas de las rentas, frente al 42% que prevé que se mantengan en los niveles actuales y al escaso 8% que considera que pueden bajar en lo que queda de ejercicio.

Desde la organización prevén que los precios de la vivienda bajen en la segunda mitad de año, "ya que el encarecimiento de las hipotecas reduce la capacidad de compra, como ya reflejan los datos de ventas de vivienda, y podría forzar a muchos hogares a vender con alguna rebaja". Un escenario que trasladará más presión al mercado del alquiler, donde "cada día es más urgente aumentar la oferta a través de una apuesta real y decidida por la vivienda pública en alquiler y una mayor seguridad jurídica para los propietarios".

Una teoría que también ha defendido en los últimos días el Defensor del Pueblo, que ha instado a los poderes públicos a impulsar "medidas estructurales a corto y medio plazo" para facilitar una oferta de vivienda asequible, tanto en compra como en alquiler, para garantizar el mandato del Artículo 47 de la Constitución y "hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada".

Otra de las conclusiones de la encuesta es que la mayoría de los españoles vive en una vivienda de su propiedad (74%) y que se trata de un piso en la mayoría de los casos (65%) con 3 habitaciones de media (43%) y de un tamaño que oscila entre los 50 y 100 m2 (58%).

En cuanto a los factores determinantes a la hora de elegir un nuevo hogar, la OCU asegura que se ha producido "cambio significativo respecto al año 2020. Especialmente en la terraza, un requisito imprescindible para el 68% de los compradores. Aunque, sin duda, el precio sigue siendo el factor determinante a la hora de elegir casa, así como la cercanía a medios de transporte y a centros sanitarios".

Las Hipotecas sin ahorros previos desaparecen del mercado: solo son el 0,4% de las firmadas en Febrero.

Las familias sin ahorros previos prácticamente han desaparecido del mercado hipotecario, ya que solo el 0,4% de las operaciones firmadas durante el mes de febrero cubrieron más del 90% del valor de la vivienda, según un estudio publicado por idealista/hipotecas analizando todas las operaciones firmadas a través de la plataforma.

Por otro lado, el 32% de las hipotecas firmadas en febrero tenían una necesidad de financiación inferior o igual al 70%. El encarecimiento de la financiación podría estar detrás de este dato, como herramienta de muchas familias para protegerse ante la subida de tipos. De ellas, el 10% pidió menos del 50%; otro 10%, entre el 50% y el 60%; y el 12%, entre el 60% y el 70%. La financiación de entre el 70% y el 80% del valor de tasación es la operación más frecuente (el 51% del total), seguidas por las que piden entre un 80% y un 90% (17%).

Los nuevos hipotecados siguen decantándose por el interés fijo, con el 48% del total, aunque las hipotecas mixtas han crecido con mucha fuerza hasta suponer el 37% de todas las concedidas, frente al 7% que suponían hace solo un año. Las hipotecas a tipo variable han crecido ligeramente hasta el 15% del total desde el 8% de hace un año, mientras que las de tipo fijo se han reducido desde el 85% de febrero de 2022 al 48% del mismo mes de 2023. Aún así, siguen siendo las preferidas por los hipotecados españoles.

El 85% de las hipotecas se concedieron para residencia habitual, mientras que solo el 5% lo fueron para segunda vivienda y un 9% fueron mejoras de hipotecarias sin subrogación. Además, el nivel de endeudamiento alcanzado por las familias que firmaron una hipoteca en enero fue del 24% de sus ingresos netos disponibles.

 

Miembros y economistas de los bancos centrales piden moderar las subidas de tipos.

El ritmo de las subidas de los tipos de interés para luchar contra la inflación empieza a crear división en el seno de los propios bancos centrales. A pesar de que en las últimas semanas varios miembros del BCE, incluido el vicepresidente Luis de Guindos, han sugerido que habrá más incrementos del precio del dinero de primavera, dejando claro que al organismo no le temblará el pulso a la hora de garantizar la estabilidad de los precios, ya están apareciendo las voces que apuestan por una estrategia más moderada.

Uno de ellos es Fabio Panetta, gobernador adjunto del Banco de Italia y representante de su país en el Comité Ejecutivo del Banco Central Europeo (BCE), quien ha defendido pequeñas subidas de tipos ante el peligro de un ajuste excesivo del mercado.

En su opinión, la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona no debería comprometerse de antemano respecto de sus próximas decisiones de política monetaria, sino calibrar sus pasos en función de los datos cuando los riesgos para las perspectivas de inflación están más equilibrados. Así, cree que subir el precio del dinero "en pequeños pasos" puede ayudar a reducir la inflación hasta el nivel objetivo (cerca del 2%), pero sin penalizar a la economía o el empleo.

"Este marco nos permitirá volver a nuestro objetivo sin demoras indebidas. Y nos permitirá hacerlo con un coste mínimo para la economía y el empleo, reduciendo el riesgo de que ajustemos demasiado. Lo que importa es el alcance y la duración de la restricción de la política monetaria", ha explicado durante una conferencia en Londres.

Durante su intervención, también ha manisfestado que "en general, la política monetaria debe reaccionar con fuerza cuando choques importantes golpean la economía y empujan la inflación en una dirección clara. Pero cuando los riesgos están más equilibrados, un enfoque dependiente de los datos es un requisito previo para evitar errores costosos".

Quien también se ha pronunciado en las últimas horas sobre este asunto es Philip Lane, el economista jefe del BCE, quien ha subrayado que la incertidumbre sobre la transmisión de las medidas del banco central demanda "una mente abierta" sobre la escalada necesaria de subidas de los tipos de interés.

Durante una conferencia en la capital británica, ha expresado la necesidad "revisar periódicamente" la calibración de la orientación de la política monetaria del BCE en consonancia con la información sobre la dinámica de la inflación subyacente, por lo que considera "muy adecuado" el enfoque reunión por reunión del Consejo de Gobierno a la hora de fijar los tipos de interés.

Lane ha recordado que la subida acumulada de 300 puntos básicos acumulada en las tasas de interés de la eurozona desde julio de 2022 representa el ciclo de subida de tipos más rápido en la historia de la zona del euro. Y también ha defendido que el nivel de incertidumbre sobre el impacto de la política monetaria es mayor para la zona del euro que para otras economías, en vista de los cambios estructurales asociados con la formación de la unión monetaria en 1999.

El economista jefe del BoE adelanta una moderación.

Huw Pill, el economista jefe del Banco de Inglaterra (BoE por sus siglas en inglés), también cree las subidas de tipos de interés tendrán que moderarse por el riesgo de tornarse "demasiado restrictivos" en política monetaria de continuar con la senda actual, según ha afirmado en un discurso recogido por la página web del banco central.

Pill, que preside el Comité de Política Monetaria, también ha afirmado que el mercado laboral está mostrando signos de relajación, lo que sugiere que la presión al alza sobre la inflación derivada de los aumentos salariales está conteniéndose. "Seguir subiendo los tipos al ritmo y en la magnitud observados durante el último año implicaría finalmente que la política monetaria se ha endurecido demasiado", ha explicado Pill.

Estas declaraciones sugieren que en la próxima reunión del Banco de Inglaterra de marzo podría adoptarse una subida del 0,25%. Actualmente, la tasa se encuentra en el 4% tras varios incrementos de medio punto o, incluso, uno de 0,75%, el cual fue el mayor acometido por la entidad desde 1997.

Subidas menos agresivas en la eurozona el segundo trimestre.

A pesar de que el BCE ya ha dejado entrever que en su reunión de marzo anunciará un nuevo incremento del precio del dinero de 50 puntos básicos, hasta situarlo en el 3,5%, aunque parte del mercado cree que en primavera las subidas de tipos podrían empezar a relajarse.

Esta es la teoría que manejan los economistas encuestados por Bloomberg y que también esperan consultoras y organismos. De cara a 2024, se esperan incluso las primeras bajadas.

El presidente del Cercle d'Economia, Jaume Guardiola, por ejemplo, ha dejado "la recesión fuera del escenario central" de previsiones macroeconómicas tanto para Cataluña y España como para la Unión Europea, en el marco del XV Debate de Economía de Begur (Girona). Y ha augurado que las subidas de tipos de interés se frenarán en el 3,5% en la Unión Europea y que a partir de 2024 podrían empezar las bajadas. Una teoría que también comparte Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano Partners, quien ha asegurado durante unas jornadas inmobiliarias celebradas en Madrid que "lo peor ha pasado. La tormenta se ha acabado".

El economista se ha mostrado convencido de que Europa evitará la recesión, aunque la actividad se ralentizará, y ha vaticinado que los tipos de interés tocarán techo próximamente y que bajarán hasta quedarse en la eurozona en torno al 2,5% medio plazo, una vez que la inflación se modere. Esto significa que "los tipos de interés estructurales, que son importantes para el sector inmobiliario, se mantendrán en niveles bajos a nivel mundial durante los próximos 10-20 años. Eso no va a cambiar, por la tendencia demográfica", ha recalcado.

  

Un tercio de los Propietarios pide más garantías de lo que permite la ley, según OESA.

El Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA) recuerda que la LAU fija en dos meses de garantía adicional y no contempla pagos de mensualidades por adelantado.

El Observatorio Español de Seguro de Alquiler (OESA) lanza un aviso a los inquilinos: algunos propietarios están incumpliendo la normativa al exigir más garantías o rentas mensuales por adelantado.

El organismo asegura que esta mala 'praxis' se está produciendo sobre todo en las grandes ciudades, donde calcula que un tercio de los arrendadores estaría saltándose los límites legales. En su opinión, este tipo de prácticas viene derivada de la escasa oferta de pisos arrendamiento que hay en los mercados más demandados.

"Estas situaciones irregulares comenzaron a producirse con jóvenes y estudiantes, pero se están generalizando a todos los perfiles de inquilinos. Fundamentalmente en grandes capitales como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. Además de destinos turísticos muy tensionados como Ibiza o Mallorca", explica OESA.

Para despejar dudas, recuerda que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) "fija en dos mensualidades del alquiler la cuantía máxima que se puede pedir como garantía adicional a la fianza, la cual debe ser de un mes de renta". E insiste en que "todo lo demás está fuera de la Ley".

En el caso de solicitar más garantía adicional, el observatorio explica que "la Ley contempla dos meses (que se queda el propietario en depósito) y la fianza. Un inquilino que haya abonado más de dos meses podría dejar de pagar y decir al propietario que se cobre rentas de las garantías adicionales desembolsadas de más sin consecuencias". En algunos casos, los propietarios llegan a exigir el pago por adelantado de entre 6 y 12 meses de renta.

A modo de caso práctico, OESA pone un ejemplo. El contrato arranca en enero, con la fianza y nueve meses de garantía. En caso de impago en el décimo mes se podría decir al arrendador que se cobrará la garantía de los siete meses de garantía. Ahí arrancaría la cuenta atrás para el desahucio. Lo mismo pasa en el caso de pedir un año por adelantado, el problema se plantea en el primer mes del segundo año.

El problema es que estas prácticas, "lejos de beneficiarl a los propietarios, se vuelven contra ellos provocado el aumento de la siniestralidad. La práctica es muy peligrosa, perjudica gravemente al alquiler y en especial a los propietarios. La razón es que cuando termina el periodo cubierto por el dinero anticipado se quedan totalmente desprotegidos. Teniendo que enfrentarse a desahucios con una duración media de 11 meses que pueden llegar hasta tres años en el caso de que se alegue vulnerabilidad", explica el observatorio.

Para evitar males mayores, recuerda a los propietarios que "pueden asegurar sus rentas a través de los Seguros de Impago que dan cobertura de hasta 18 meses" y que son "garantías legales frente a os impagos". En cambio, exigir más garantías o rentas adelantadas a los inquilinos "lejos de protegerles, les puede causar grandes problemas, convirtiéndose en pan para hoy y hambre para mañana".

 

Los seis tipos de alquileres de viviendas que se pueden actualizar con el IPC, según ANA.

La Agencia Negociadora del Alquiler repasa los supuestos que están exentos de aplicar la actualización de la renta al 2%.

El Gobierno aprobó el tope del 2% a la actualización de las rentas en las renovaciones de los contratos de viviendas de alquiler en marzo 2022 y la medida estará vigente al menos hasta finales de año.

Sin embargo, hay algunos tipos de arrendamientos de viviendas que están exentos de dicha medida, lo que significa que las rentas se pueden actualizar conforme al IPC.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha elaborado una guía donde repasa estos seis supuestos y que va dirigida tanto a propietarios como a inquilinos. Entre ellos están los alquileres de temporada o los alquileres de habitaciones.

Los tipos de alquileres exentos del tope del 2%.

Estos son los seis supuestos que recoge la guía de la Agencia Negociadora del Alquiler:

1. Alquiler de temporada. Aunque se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), están exentos del límite del 2% porque se les considera arrendamientos para uso distinto a vivienda.
2. Alquiler de viviendas suntuarias. Son arrendamientos de pisos o viviendas unifamiliares (adosados, pareados o independientes) cuya superficie construida excede de 300 m2 o su renta en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (SMI). Estos arrendamientos, aunque se rigen por la LAU, se les permite que se rijan, en esta materia, por sus propios pactos.
3. Alquiler de viviendas cuyos inquilinos son personas jurídicas. Por regla general, salvo excepciones, este tipo de arrendamientos son considerados como arrendamientos para uso distinto a vivienda, y por tanto no sujetos a las limitaciones del límite del 2%.
4. Alquiler de habitaciones. Están exentos de los límites del 2%, porque no se rigen por la LAU, sino por el Código Civil.
5. Alquiler de viviendas turísticas. Están exentos porque no se rigen por la LAU, si no por las normas sectoriales dictadas por las CCAA y por el Código Civil.
6. Alquileres renovados por Tácita Reconducción. Estos arrendamientos, en su inicio, estaban sujetos a la LAU, "pero al entrar en periodo de tácita reconducción y renovarse, por agotarse todas sus prorrogas (las obligatorias y las voluntarias), pasan a regirse por el Código Civil. Estas renovaciones se producen cuando los arrendamientos han finalizado porque han agotado todas sus prórrogas, y los arrendatarios permanecen durante 15 días más en la vivienda arrendada, con el consentimiento y aquiescencia de los arrendadores", explica el organismo.

Los fundamentos jurídicos en la tácita reconducción.

José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), afirma que la fundamentación jurídica de la exclusión de la aplicación del tope del 2% para este tipo de arrendamientos se basa en tres argumentos.

Uno de ellos es la propia redacción al modificar el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo, que establece que la medida de limitar la actualización de las rentas con el IGC y el tope del 2% "solo es aplicable a los arrendamientos de viviendas sujetos a la LAU del 94 cuya renta deba ser actualizada cuando se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia del arrendamiento".

Por tanto, asegura Zurdo, "la limitación se refiere a las revisiones interanuales de rentas, pero no cuando el contrato ya finaliza, porque este ya no está vigente y deja de estar regulado por la LAU, que es justamente el momento en el que entra en juego la tácita reconducción sujeta al Código Civil".

Además, explica el director general de ANA, "un contrato de arrendamiento renovado por tácita reconducción se sujeta a las normas del Código Civil (excepto la duración), y el límite a la actualización de rentas previsto en el Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo solo se aplica a los arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la LAU, salvo una exepción".

Y esa excepción se extrae de una modificación que ha llevado a cabo el Gobierno, a través de la aprobación RDL 1/2023 de 10 de Enero, de medidas urgentes en materia de incentivos a la contratación laboral y mejora de la protección social de las personas artistas. En dicho RDL,"ha incluido una modificación del artículo 71 a los arrendamientos renovados a través de la figura de la tácita reconducción, regulando de forma expresa que estos arrendamientos a pesar de estar regulados por el Código Civil. De esta manera, admite en cuanto a la aplicación de la prórroga extraordinaria, que se incluyan dentro de los arrendamientos sujetos a la LAU, y además regula que al arrendamiento que se acoja a esta medida, durante el periodo de prorroga extraordinaria, no se le podrá subir la renta en más de un 2%".

Así, Zurdo insiste en que "el Gobierno ha tenido la posibilidad de incluir en esta reforma que ese límite del 2% también se aplicara cuando los arrendamientos entran en periodo tácita reconducción, y el no hacerlo, pudiendo haberlo hecho, permite interpretar que los arrendamientos que entran en tácita reconducción se han quedado fuera del límite del 2%, siéndoles de aplicación el procedimiento de actualización de rentas previsto en el contrato inicial, al estar sujetos al Código Civil, sin ninguna excepción como la comentada”.

El Abogado del TJUE avala que los Clientes pidan compensación por las cláusulas Hipotecarias abusivas.

El Abogado General del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) ha señalado este jueves que la normativa de la UE permite al consumidor reclamar compensaciones que vayan más allá del reembolso de las cuotas de cláusulas abusivas en sus contratos de préstamo hipotecario.

No obstante, ha aclarado que corresponde a los tribunales de los Estados miembros comprobar, a la luz de sus legislaciones nacionales, si los consumidores tienen derecho a ejercitar este tipo de pretensiones y, en su caso, pronunciarse sobre su procedencia.

Esta recomendación llega a raíz de una consulta del tribunal polaco al Tribunal de Justicia sobre la normativa acerca de cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores después de que una pareja solicitase una indemnización alegando que Bank M. había recibido cuotas mensuales de su préstamo hipotecario sin ninguna base legal o contractual y se había lucrado con ellas.

En opinión del Abogado General, la posibilidad de que un cliente reclame a un banco responsabilidades además del reembolso puede constituir un incentivo para que los consumidores ejerciten los derechos que les confiere la normativa europea en esta materia, a la vez que disuade a los bancos de introducir cláusulas abusivas en sus contratos.

Respecto a la posibilidad de que el banco ejercite pretensiones similares frente a los consumidores, el Abogado General ha expuesto al Tribunal de Justicia que un banco solo puede reclamar a los clientes el reembolso del capital del préstamo otorgado y del pago de intereses de demora.

Para justificar dicha conclusión, el Abogado General ha afirmado que la nulidad de un contrato de préstamo hipotecario es consecuencia de que el banco incluyera una cláusula abusiva en ese contrato y ha destacado que un profesional no debería obtener ningún beneficio económico de una situación creada por su propio comportamiento ilícito.

Tampoco se disuadiría al banco de incluir cláusulas abusivas en sus contratos de préstamo con consumidores si, pese a la anulación del contrato, pudiera obtener de los consumidores una retribución al tipo de mercado por la utilización del capital del préstamo, una situación que podría incluso llevar a que fuera rentable para el banco imponer cláusulas abusivas a los consumidores.

 

¿Cómo saber que casa me puedo permitir? Criterios de concesión de Hipotecas.

El principal criterio que analizará una entidad para ver si nos concede el préstamo es ver cuál es nuestra capacidad de reembolso, o lo que es lo mismo ver si les podemos pagar todos los meses la cuota del préstamo. Para ello analizarán:

• Endeudamiento: computarán todos nuestros ingresos declarados. En los asalariados no hay problema, pero en lo autónomos surge el problema de que muchos no están declarando todos sus ingresos, y en estos casos la mayoría de las entidades sólo tienen en cuenta lo declarado (rendimiento neto).
• Otros ingresos, como pueden ser alquileres, rentas de capital, pensiones, etc. Siempre que como en los casos anteriores estén declaradas y se puedan justificar. Para el cálculo del endeudamiento sumarán los ingresos de la unidad familiar y la cuota del préstamo no puede representar más de un 35-40%.
• Historial morosidad: solicitarán información nuestra tanto en Equifax y Experian para conocer nuestro historial de impagos. Es un fichero que contiene información de la operación crediticia impagada del deudor y de la evolución histórica de la deuda.
• Solicitarán nuestra CIRBE en Banco de España. La Central de Información de Riesgos (CIR) del Banco de España recoge el historial crediticio de las personas físicas y jurídicas.

Los riesgos declarados por las entidades se clasifican en dos grupos:

– Riesgos directos: son los préstamos, créditos, avales bancarios, leasing, valores de renta fija que posea en la entidad

– Riesgos indirectos: son cuando garantizas o avalas a otras personas que tienen concedido préstamos o créditos.

• Porcentaje sobre tasación. En préstamos hipotecarios destinados a la compra de una vivienda, la mayoría de las entidades no superarán el 80% sobre el valor de tasación. Menor de los valores entre precio de compraventa y tasación. En un principio analizarán y darán sanción con un valor estimado, pero para una aprobación definitiva será necesario una tasación oficial.
• Vida laboral. El banco tendrá muy en cuenta nuestro historial laboral, antigüedad en la empresa, vida laboral continuada, periodos de paro, sector laboral, etc.
• Tipo de contrato. Indefinido, temporal, funcionario, interino, autónomo, etc.
• Situación de la garantía.

 

Arras penitenciales: qué son, cuánto hay que pagar y modelo 2023.

Este tipo de contrato de arras es el único tipificado en el Código Civil y permite a las partes echarse para atrás en la operación

Las arras penitenciales o de desistimiento.

Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, son una forma de garantía que se utiliza en los contratos de compraventa y que permite a las partes desistir libremente del cumplimiento del contrato. Son las únicas arras que vienen recogidas en el Código Civil y proporcionan la opción de formalizar el contrato de compraventa.

¿Son obligatorias las arras penitenciales?

Las arras penitenciales son un mecanismo de garantía que ayuda a garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa, pero no son obligatorias. Es decir, la presencia o ausencia de arras penitenciales en un contrato no afecta la validez de este. Sin embargo, su uso es frecuente y pueden ser incluidas en el contrato de compraventa si ambas partes así lo acuerdan.

Además, es importante mencionar que ese tipo de arras tienen que estar claramente señaladas en el contrato de compraventa y se deben especificar las condiciones en las que se retendrán o devolverán las mismas.

¿Cuánto tiempo dura un contrato de arras penitenciales?

El tiempo máximo de vigencia de un contrato de arras es de seis meses a contar desde que se firmó. No obstante, a veces se solicita que se amplíe el plazo, por ejemplo, si el comprador no consigue financiación para comprar la casa. Para que esta ampliación tenga validez, habrá que crear un anexo en el anterior contrato con el nuevo plazo para formalizar la operación.

Desistimiento en el contrato de arras penitenciales.

Pero ¿Qué pasa si se renuncia o se incumple el contrato de arras?

Desistimiento del comprador.

Con el contrato de arras penitenciales, si el comprador se echa para atrás, perderá la cantidad entregada en arras. Si el comprador incumple el contrato y se retira de la compraventa, el vendedor puede retener las arras penitenciales como compensación por los daños y perjuicios causados.

Desistimiento del vendedor.

En cambio, si el vendedor es quien decide no vender, tendrá que devolver el doble del importe entregado por el comprador. El comprador tiene derecho a recuperar las arras duplicadas.

Modelo de arras penitenciales 2023.

Aquí tienes un ejemplo de modelo de arras penitenciales:

Todas las cantidades entregadas hasta la fecha con el fin de la formalización de la compraventa, tienen la condición de arras penitenciales, en virtud de la cual, si la compradora no cumpliera cualesquiera de las obligaciones de pago que asume o desistiera de formalizar la compraventa, y no abona el precio en los plazos estipulados, se entenderá resuelto el contrato, aplicará lo estipulado en el artículo 1454 del Código Civil, perdiendo las cantidades entregadas.

En caso de que la parte vendedora no cumpliera los términos acordados o desistiera de formalizar la venta, deberá abonar el doble de las cantidades recibidas hasta la fecha.

¿Cuánto se paga de arras penitenciales?

Normalmente, el importe de las arras penitenciales es del 10% del valor total de la vivienda. Esta cantidad la entrega el comprador para afianzar la operación y dar fe de su interés en adquirir la casa.

¿Cómo tributan las arras penitenciales?

Hasta que no se formalice la operación, cobrar las arras no supone ninguna ganancia patrimonial para el vendedor, por lo que dicha cantidad no tributa. Cuando en el contrato de arras penitenciales se produce el desistimiento, la parte que se echa para atrás debe declarar una pérdida patrimonial en la base imponible general del IRPF. Por otro lado, aquella parte que percibe la indemnización de las arras penitenciales deberá declarar una ganancia patrimonial.

  

Diferencias entre valor catastral y valor de mercado de un inmueble.

¿Cuál es la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo se calcula cada uno de ellos?

Conocer el valor de un inmueble es fundamental cuando se está dispuesto a comprar una vivienda. No obstante, no existe un único valor, sino dos (tres si se tiene en cuenta el valor final de compraventa). Los más relevantes son el valor catastral y el valor de mercado ¿En qué se diferencian y qué implican estos conceptos?

Valor catastral y valor de mercado: diferencias:

Existen varias diferencias entre estos conceptos:El valor de mercado se obtiene mediante una tasación o en el propio acto de compraventa, mientras que el valor catastral se consigue en la sede electrónica del catastro

El valor de mercado de una propiedad tiene en cuenta factores temporales, como la demanda o el contexto económico. En cambio, el valor catastral emplea información objetiva del valor real del inmueble.

Qué es el valor catastral y para qué sirve:

El catastro es una base de datos que recopila todos los datos referentes a los inmuebles construidos en España; entre ellos, el valor catastral, un valor administrativo fijado objetivamente para cada inmueble y que se obtiene de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio correspondiente.

Tener un valor catastral acorde a la propiedad influye en el pago de impuestos. Este valor es el que determina la base impositiva del IBI. Por tanto, si este valor es correcto, los tributos que repercuten sobre el inmueble serán los justos y no se pagará de más anualmente.

Qué es el valor de mercado:

El valor de mercado de un inmueble fluctúa y depende de varios factores, especialmente de la demanda. Si hay muchos compradores interesados en la compra de una propiedad con características concretas, el valor en el mercado de la casa subirá de precio. Si no los hay, bajará.

Cómo se calcula el valor catastral y el valor de mercado:

Si te interesa saber cómo se calcula el valor de mercado de una vivienda y su diferencia con respecto al cálculo del valor catastral, en los siguientes apartados te desarrollamos cada uno de estos puntos:

Calcular el valor catastral de un inmueble:

Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Para hallar el valor catastral, el catastro se fija en una serie de factores y criterios como:La localización del inmueble:

• El valor de la construcción.
• El valor del suelo.
• La antigüedad del inmueble.
• Reformas o renovaciones.
• Valor artístico o histórico.

Cabe destacar que cualquier modificación que se realice en el entorno de un inmueble podría cambiar el valor catastral, por ejemplo, obras de mejora en la calle de la propiedad.

El valor catastral tiene en cuenta factores objetivos como los anteriores, pero no contempla otros indicadores como la oferta y la demanda. Además, no podrá ser mayor al valor de mercado de una propiedad y por ello se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5. Lo óptimo sería que el valor catastral fuera el 50% del valor de mercado.

Calcular el valor de mercado de un inmueble:

La tasación es el método que arroja una cifra más aproximada del valor de mercado de una propiedad. Muchas veces, si se vende el piso con una inmobiliaria será la agencia quien se encargue de fijar un precio.

También se puede calcular el valor de un piso realizando un estudio del mercado, conociendo a cuánto se venden las casas de esas características en la zona, fijándose en el estado de conservación y el valor del suelo, entre otras cuestiones.

Establecer un valor acorde y realista favorecerá que la venta de una casa sea más ágil. Una vivienda a un precio superior al valor de mercado, raramente se venderá y el interesado, en caso de que exista, podrá tener problemas a la hora de obtener una hipoteca, ya que muchas veces los bancos se encargan de la tasación.

Si te gustaría saber cuánto vale tu casa en el mercado, puedes utilizar la herramienta de valoración gratuita de idealista.

Valor catastral superior al valor de mercado:

Vender una vivienda por encima del valor catastral es frecuente y legal. Dependiendo de la forma que se use para calcular la plusvalía: objetiva (en la que sí cuenta el valor catastral) o real (en la que no se tiene en cuenta el valor catastral), vender por encima influirá en el pago del tributo.

Diferencia entre el valor de tasación y el valor de mercado:

El valor de tasación se obtiene por medio de un análisis técnico. El valor de mercado hace alusión a la cantidad que un comprador está dispuesto a pagar por una vivienda en concreto. Son dos conceptos estrechamente relacionados.

 

Cuota en la comunidad de Propietarios: qué es y cómo funciona.

Existen varios elementos que influyen a la hora de compartir zonas comunes en una comunidad de vecinos, entre ellos la cuota de la comunidad.

Cabe destacar que todo lo referente a las comunidades de propietarios está regulado por la llamada Ley de Propiedad Horizontal, que estipula los derechos y obligaciones de los propietarios de las viviendas que conforman el edificio o comunidad. Sabemos que este tema puede resultar algo farragoso y dudoso, por ello vamos a contarte todo sobre este concepto.

Qué es la cuota de participación.

La cuota de participación es una forma de determinar de qué manera participa cada vivienda, local o garaje en los beneficios y cargas de la comunidad de propietarios.

No todos los inmuebles deberán pagar los mismos gastos de comunidad, sino que dependerá de la cuota de participación que tenga estipulada cada vivienda en las escrituras del edificio y en la que influyen varios factores, como la superficie del inmueble, su altura, su situación dentro del edificio y el emplazamiento interior y exterior de cada una de las viviendas que componen la construcción.

¿Quién debe pagar la cuota de la comunidad de propietarios?

Referente a quién debe pagar la cuota de la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal atribuye esta obligación a todos los propietarios del inmueble, que tendrán que abonar no sólo esta cuota sino también los gastos derivados del uso y mantenimiento de ésta, independientemente de quién viva en ella. Es decir, los inquilinos no pagarán la cuota comunitaria puesto que no son propietarios.

A pesar de esto, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que un propietario que tenga su vivienda en alquiler, le cobre al inquilino ciertos gastos para el mantenimiento de la vivienda, como los gastos de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basura, entre otros, aunque no es lo más común.

¿Cómo se fija la cuota de participación?

Para fijar la cuota de la comunidad se calcula el coeficiente de participación, es decir, el porcentaje que determina la participación del propietario sobre las instalaciones y zonas comunes de la finca.

Para calcular la cuota de participación habrá que tener en cuenta:Superficie útil del piso o local

El uso que se prevé hacer de ciertos elementos comunes

Gastos que no se imputan por igual a los propietarios: En ocasiones no es necesario abonar ciertos gastos si no vas a disfrutar de ellos, como, por ejemplo, la piscina (aunque no es habitual)

Exención de vecinos que votaron en contra de algunas mejoras.

La cuota de la comunidad podría modificarse si los vecinos lo desean, es decir, podría cambiar la forma en la que se reparten los gastos del inmueble siempre y cuando se decida por unanimidad mediante el voto en una Junta de Propietarios. Posteriormente deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante Escritura Pública para que tenga validez.

Para qué sirve la cuota de la comunidad.

La cuota como tal sirve para representar la parte que le corresponde a cada propietario del valor total del edificio, establecer el coeficiente que corresponde al voto del propietario en los acuerdos debatidos en las juntas generales y para determinar la contribución de cada propietario a los gastos generales de sostenimiento del edificio.

Tipo de gastos en la comunidad de propietarios.

En toda comunidad de propietarios existen dos tipos de gastos: los ordinarios, que son las necesidades básicas del edificio para conservarlo en buen estado; y los extraordinarios, que son aquellos que no están previstos inicialmente en el presupuesto anual.

Gastos ordinarios.

Entre los gastos ordinarios, que se pagarán en función de la cuota que le corresponda a cada uno, en aplicación de los acuerdos adoptados, la ley y los estatutos son:Gastos de mantenimiento de los servicios habituales (limpieza, gastos bancarios, garaje, piscina, jardinería, mantenimiento de tuberías, tejados, calderas…etc.)

Gastos de las zonas comunes, como la recogida de basura.

Fondo de reserva, que no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario y sirve para cubrir obras que se han producido por algún imprevisto.

Obras necesarias: Serán consideradas como tal aquellas obras imprescindibles para la habitabilidad y seguridad del edificio, el mantenimiento y conservación de la estructura y el cumplimiento de las leyes y normativas.

Todos los gastos ordinarios son de obligado pago para los propietarios, los utilicen o no.

Gastos extraordinarios.

Los gastos extraordinarios hacen referencia a aquellos que no están contemplados en el presupuesto anual ordinario habitual de la comunidad. Para acordar este tipo de gasto suele convocarse una junta extraordinaria donde se decide el tipo de pago, aumentando la aportación de cada propietario por medio de derramas o por el sistema que se acuerde.

¿Es obligatorio pagar todos los gastos de la comunidad?

Es importante tener claro que todos los gastos ordinarios serán obligatorios de pagar para los propietarios. Todos deberán proceder al pago de las cuotas ordinarias, aunque no hagan uso de determinados servicios de la finca.

Diferente es el tema de los gastos extraordinarios, pues si se aprueba el abono de una derrama para hacer frente a un gasto extraordinario y la obra que cubre la derrama es necesaria para la conservación del edificio, el propietario estará obligado a abonarla. Por el contrario, si las obras tienen por finalidad “servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes”, el propietario que haya votado en contra de la derrama no tendrá obligación de pagar la derrama, aunque vaya a beneficiarse de la mejora.

Cómo iluminar bien tu salón y que no haya sombras.

La iluminación es todo un arte que puede parecerte difícil de manejar. Y es que una luz bien elegida y bien colocada realza los espacios y los hace más cálidos. Si quieres acertar y convertirte en todo un experto, sigue estos consejos verás que no es tan arduo.

En el techo del salón te recomendamos, sin duda alguna, los focos orientables: así los puedes mover para evitar sombras y reflejos. Si hay focos encastrados en la pared deben quedar, como poco, a unos 30 cm. de la pared y estar separados entre metro y metro y medio entre ellos.

Si tienes una estantería elige una tira LED. Las hay de todo tipo y que iluminan muy bien.

En la zona del sofá conviene poner una lámpara central y un punto de luz complementario. La central puede ser de 600 lúmenes, por ejemplo.

Y, ¿qué pasa con la zona de la tele? Según cómo la tengas colocada, así deberás iluminar ese espacio. Si tienes la tele colgada en la pared, que es una de las cosas más habituales últimamente, puedes fijar una tira Led en el borde trasero del aparato, las hay con control por móvil y alimentación Usb que se conecta a la pantalla. Si tienes el televisor sobre un mueble puedes poner dos lámparas de mesa orientables dirigiendo la luz hacia el techo, así evitarás los reflejos en la pantalla. Y si tienes la tele dentro de una estantería te aconsejamos que fijes en la parte superior de la misma un par de focos orientables enfocándolos, en este caso, hacia abajo. Hay focos de este tipo a partir de 30 euros.

Si dispones de un rincón de lectura debes poner una luz adecuada, que aporte claridad. Puede ser un halógeno de pie, pero quitará espacio, así que te aconsejamos un aplique de pared con una bombilla de 700 lúmenes, por ejemplo.

Si tienes cuadros en las paredes también puedes iluminarlos. Si por ejemplo son varios y están alineados puedes probar a poner un foco sobre cada uno con un ángulo de 45 grados sobre el cuadro. Quedará fenomenal.

Si lo que tienes es una foto o varias, pon un cristal mate y un foco orientable encima de la misma. Si lo que tienes decorando la pared son cuadros grandes te conviene poner encima lámparas individuales más largas que el ancho del cuadro, siempre con luz cálida.

Lo importante en el comedor es que las luces no deslumbren, sobre todo la lámpara que vaya encima de la mesa para comer: conviene, siempre dependiendo del tamaño del salón-comedor y de la mesa, una luz calidad de 700 lúmenes de intensidad. ¿A qué altura debe estar esta lámpara?

Puedes añadir luces ambientales, que siempre aportan calidez al espacio, con una lámpara en un rincón o unos apliques pero siempre debes escoger, insistimos, luces cálidas y suaves, de 400 lúmenes como máximo.

Si sigues estas directrices ya verás que ganarás en luminosidad en el salón y las sombras habrán desaparecido como por arte de magia.

Las familias madrileñas destinan más de 14.000 euros al año a los gastos de la Casa.

La vivienda es el principal gasto de los hogares en la región y el mobiliario, el sexto, por delante del ocio, la ropa o la salud del ocio, la salud o la ropa.

La vivienda es el principal gasto que afrontan las familias en España. En el caso concreto de Madrid, la vivienda supuso para los hogares un desembolso medio de más de 12.600 euros anuales, el triple que la alimentación o el transporte, y 10 veces más que el ocio o la salud.

Así lo refleja un estudio de Deyde DataCentric, basado en los últimos datos recogidos en la encuesta de presupuestos familiares del INE, referentes al año 2021, donde analiza cómo se distribuyó el presupuesto de las familias madrileñas.

Según su análisis, la vivienda es, de largo, la mayor fuente de gasto de las familias madrileñas, con 12.652 euros de media. Dentro de esta partida presupuestaria de las economías domésticas se encuentra el pago de la hipoteca o el alquiler de la casa y las facturas de los suministros básicos (luz, gas, agua y otros combustibles). Esta cifra supera en casi 3.000 euros el gasto medio de los hogares en vivienda en el conjunto de España, según el INE.

En segundo lugar, el gasto más destacado de los madrileños es la alimentación (4.351 euros), seguido del transporte (3.110 euros), restaurantes y hoteles (2.993 euros) y bienes y servicios (2.268 euros).

En sexta posición está el mobiliario que, con un gasto medio de 1.714 euros, supera a las partidas de salud (1.451 euros), ocio (1.402 euros) y vestimenta (1.238 euros). Atendiendo a la metodología del INE, la partida de mobiliario incluye también la inversión en equipamiento del hogar y los gastos corrientes de conservación de la vivienda.

Los últimos puestos del presupuesto de los hogares madrileños los ocupan comunicaciones (1.016 euros), enseñanza (758 euros) y bebidas (464 euros).

  

¿Cómo vender la vivienda familiar en caso de divorcio?

¿Sabrías cómo actuar en caso de querer vender la casa tras un divorcio? Sigue estos consejos antes de hacerlo.

Pueden resultar numerosos los motivos por los que una pareja decide divorciarse. Vamos a explicarte qué podría pasar con la vivienda familiar si una pareja decide dividir sus caminos, además de proporcionarte las claves para venderla en caso de separación.

Vender la casa después del divorcio.

El punto principal que se tendrá en cuenta para el reparto de la vivienda en caso de divorcio es el régimen por el que se encuentra regulado el matrimonio en cuestión:

• Régimen de gananciales: en él se hacen comunes todas las ganancias y beneficios que hayan obtenido los cónyuges durante el matrimonio. Así, cuando una pareja se casa en gananciales y hace común su patrimonio, diferenciamos dos tipos de bienes dentro del mismo; bienes privativos (aquellos que tenían los cónyuges antes de que existiera la sociedad de gananciales, así como los inherentes a la persona, las ropas y todos objetos de uso personal que no sean de extraordinario valor) y bienes comunes (los obtenidos por el trabajo o la industria de los cónyuges que pasan a ser comunes en la pareja, así como los frutos y rentas que produzcan tanto los bienes privativos como los comunes que han sido fundados durante el matrimonio). Está regulado por el artículo 1347 del Código Civil español.
• Régimen de separación de bienes: cada miembro de la pareja tiene su propio patrimonio sin que exista uno común. De este modo, cada uno de los cónyuges administra sus bienes. Así cuando los cónyuges adquieran bienes conjuntamente, ambos aparecerán como propietarios de dicho bien. A pesar de que no existir un patrimonio común, los dos cónyuges han de aportar a las cargas matrimoniales. Está regulado por el artículo 1437 del Código Civil de España.
• Régimen de participación: cada uno de los cónyuges conserva su autonomía patrimonial durante el matrimonio, pero en caso de divorcio o separación se procede como una sociedad de gananciales. Dicho régimen se regula en los artículos 1411 a 1434 del Código Civil.

¿Cómo vender la casa familiar en caso de divorcio?

Cuando se trata da la venta de la propiedad tras un caso de divorcio hay distintos aspectos relevantes que hay que tener en cuenta.

Como hemos mencionado, para la venta de nuestra propiedad deberemos tener en cuenta el tipo de régimen matrimonial, además de valorar otros aspectos como si tenemos hijos en común o si la vivienda está hipotecada.

En caso de que haya hijos en común, aunque se trate de menores de edad, se puede realizar la venta del inmueble. No obstante, esto será siempre y cuando lo autorice un juez. Ya que este velará siempre por el bienestar de los niños.

En caso de que queramos realizar la venta de nuestra casa y esté hipotecada, se puede realizar la venta del inmueble a un tercero. En este caso, se podrá realizar una venta formal y se podrá utilizar el dinero obtenido para cancelar el préstamo hipotecario. Si existe ganancia tras saldar la deuda se podrá repartir a partes iguales.

Por último, cuando queremos vender nuestra casa tras un divorcio tenemos que analizar qué tipo de régimen matrimonial tenemos.

Nos podemos encontrar con distintos casos:

1. En régimen de gananciales: En este caso hay que tener en cuenta que tras el divorcio la vivienda que se desee vender se dividirá al 50% y por lo tanto, tocará repartir el importe obtenido a partes iguales. También hay que tener en cuenta que hasta la disolución del matrimonio no se podrá realizar ningún tipo de gestión con la venta.

2. En régimen de separación de bienes: No hay que esperar ninguna disolución, ya que cada uno es dueño de una parte del inmueble. Por lo tanto, simplemente habrá que ponerse de acuerdo con el importe y con la repartición del dinero.

3. En caso de pareja de hecho: Las partes deberán ponerse de acuerdo con la otra persona, ya que son copropietarios del inmueble y se necesita la confirmación de ambas partes para poder realizar la venta del inmueble.

Vender la casa tras el divorcio sin acuerdo entre las partes.

Alcanzar un acuerdo entre las partes es la forma más fácil y rápida de resolver la venta de la vivienda, pero en ocasiones esto no sucede de forma tan orgánica.

Si no existiera ningún tipo de acuerdo, intervendría un juez que, en la mayoría de los casos y si no existen hijos en el matrimonio, la venta se lleva a cabo en subasta pública, donde las condiciones no resultan beneficiosas para ninguno de los dos. Estas subastas implican que cualquier persona interesada adquiera la vivienda, lo que podría conllevar a que el precio del inmueble bajara entre un 20% y un 30%.

La mayor parte de los desencuentros a la hora de vender una casa familiar en caso de divorcio suelen darse al acordar el precio y realizar cada uno de los trámites burocráticos, por lo que puedes encontrar en idealista a los profesionales inmobiliarios más adecuados y dejarte asesorar por ellos para que pongan de acuerdo a ambas partes.

  

El mapa mundial de lo que ocurrirá con los tipos de interés a finales de 2023.

Los bancos centrales aún no han renunciado a su lucha contra la inflación, ya que el punto álgido de los tipos de interés aún está por llegar en la mayoría de las economías, pero en algún momento de 2023 se producirán pausas.

Después de pasar 2022 aumentando los costes de endeudamiento al máximo en cuatro décadas para contener las crecientes presiones sobre los precios que ayudaron a avivar y luego no pudieron prever, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, y la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, se encuentran entre los responsables políticos internacionales dispuestos a endurecer aún más sus políticas en los primeros meses de este año.

De las otras 21 jurisdicciones supervisadas por Bloomberg, se espera que 10 de ellas suban los tipos, nueve los recorten y dos los mantengan.

Esta combinación hace que Bloomberg Economics calcule que su indicador mundial de tipos alcanzará un máximo del 6% en el tercer trimestre antes de terminar 2023 en el 5,8%. Sería el nivel más alto desde 2001, frente al 5,2% de principios de año.

Pero también apunta a divergencias entre los bancos centrales, después de que prácticamente todos hayan subido los tipos en 2022, aunque con las notables excepciones de Japón y China. Se prevé que este último vuelva a bajar los costes de endeudamiento este año, junto con Canadá, Rusia y Brasil.

  

La vivienda aportada a la sociedad de gananciales, exenta de tributar en el IRPF.

El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Madrid, órgano dependiente del Ministerio de Hacienda, ha indicado que el cónyuge que aporta bienes (inmuebles, por ejemplo) a la sociedad de gananciales está exento de tributar en el IRPF porque realmente no transmite nada, sigue siendo propietario del 100% de la propiedad. Así, este organismo se suma a la doctrina del Tribunal Supremo que establece que tampoco se paga el ITP ni el Impuesto de Sucesiones.

En la resolución de 25-5-2022 (REA 28/10901/2021), el TEAR concluye que si el cónyuge que transmite el bien privativo sigue siendo el titular del total del bien aportado, y tal bien, nunca llega a formar parte del patrimonio privativo del otro cónyuge, no existe alteración patrimonial por la aportación del inmueble a la sociedad de gananciales, ya que no hay un enriquecimiento o mayor valor del patrimonio del cónyuge que en teoría se beneficia de la incorporación del inmueble a la sociedad de gananciales ni se produce una pérdida de la titularidad en el cónyuge aportante, pues la esencia de la sociedad de gananciales es que no existen cuotas sobre los bienes conformadores del patrimonio conjunto, es decir, los cónyuges no son dueños de la mitad de los bienes comunes sino que ambos son titulares conjuntamente del patrimonio ganancial.”

El abogado experto en procedimiento tributario José María Salcedo sostiene que en la aportación de bienes al régimen de gananciales no se transmite nada porque “los bienes aportados a la sociedad de gananciales no pertenecen al 50% a cada cónyuge. Y no puede entenderse que el que antes era propietario del 100% de un inmueble privativo, ahora solo lo es del 50%. No hay cuotas en el régimen de gananciales, que se consideran que son una comunidad germánica, por lo que ambos cónyuges son propietarios del total de los inmuebles. Y esto supone que realmente no hay transmisión alguna gravable en el IRPF. Porque el cónyuge aportante sigue siendo propietario al 100% del inmueble que ha aportado, mientras subsista la situación de comunidad que supone la sociedad de gananciales”.

El experto reconoce que la aportación de inmuebles privativos al régimen de gananciales puede generar dudas y muchos contribuyentes pueden llegar a pensar que debe tributar en el IRPF, ya sea gratuita u onerosa. Esto es indiferente a ojos de Hacienda pues para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF es independiente que la transmisión se haya verificado a título oneroso o gratuito.

Pero es importante destacar que el que recibe la vivienda o el inmueble no es el otro cónyuge, sino la sociedad de gananciales y se trata de un patrimonio separado del que son copropietarios el matrimonio. Por eso, no puede haber incremento de patrimonio en el cónyuge que en teoría recibe el bien porque realmente no recibe nada, sino que lo hace la propia sociedad de gananciales.

Ninguno de los cónyuges debe tributar en el IRPF por la aportación de los bienes a la sociedad de gananciales.

El Tribunal Supremo: la aportación de viviendas a la sociedad de gananciales no tributa ni en el ISyD ni el ITP.

En una sentencia del 3 de marzo de 2021(recurso 3983/2019), el Supremo declaró que la aportación gratuita de viviendas o bienes a la sociedad de gananciales no tributaba ni como transmisión patrimonial ni como donación, tal y como publicamos en idealista/news. Para el alto tribunal la sociedad de gananciales “constituye un patrimonio separado distinto del patrimonio privativo de cada uno de los cónyuges, y que funciona como un régimen de comunidad de adquisiciones. Por ello, cuando se produce una aportación de un bien a favor de la sociedad de gananciales, no se produce la copropiedad del bien entre los cónyuges sobre una cuota determinada, no existe un proindiviso, sino que ambos cónyuges son titulares del total”.

Así, tal y como señala Salcedo, la aportación gratuita de un inmueble privativo a la sociedad no constituye una donación al otro cónyuge, porque la sociedad de gananciales es un patrimonio separado, distinto del privativo de cada uno de los cónyuges.

Cómo recuperar lo pagado de más en el IRPF.

El abogado recalca que, aunque esta resolución del TEAR no sienta doctrina, como sí lo hace el Supremo, sí dota a los contribuyentes de argumentos para solicitar la rectificación de las autoliquidaciones presentadas y la devolución de ingresos indebidos.

La resolución del TEAR también da razones para oponerse a cualquier liquidación que pudiera notificarles la Agencia Tributaria, exigiéndoles la tributación en el IRPF de un incremento de patrimonio por la aportación de bienes privativos a la sociedad de gananciales.

“Todos estos contribuyentes podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación de IRPF presentada en su día, u oponerse a la liquidación que, en relación con dicho impuesto pudiera notificarles la Administración. Ello, invocando la sentencia del Tribunal Supremo de 3-3-2021, y la resolución del TEAR de Madrid que extiende la interpretación de dicha sentencia al IRPF”, sentencia Salcedo.

  

Conceptos en la factura de luz: qué significan y cómo ahorrar.

Conociendo todos los conceptos que aparecen en tu factura de luz tendrás más probabilidades de conseguir un ahorro.

Con el precio de la electricidad por las nubes, son muchas las personas que miran sus recibos intentando descifrar a qué se debe esa subida. No obstante, la complejidad con la que las compañías redactan las facturas dificulta a los consumidores la tarea. En este artículo explicamos qué significan los conceptos en la factura de la luz y cómo ahorrar.

Cómo entender la factura de la luz.

Más del 80% de usuarios desconocen los conceptos de la factura de la luz y pagan gastos extra por consumos que no se adaptan a su modo de vida real. Para entender estos recibos, hay que distinguir en principio entre los dos grandes conceptos que la componen: 

• El coste fijo por cada kW de potencia contratada o lo llamado “término de potencia”.
• El coste de la electricidad consumida en los diferentes tramos horarios de nuestra tarifa.

A estos dos principales costes hay que añadirles: impuestos, alquiler del contador y otros servicios.

Concepto "potencia" en la factura de la luz.

El término de potencia es un gasto fijo que pagaremos hayamos consumido luz o no. Aun con la vivienda cerrada, si la luz se encuentra dada de alta tendremos que pagar la potencia contratada. Si analizamos las facturas de electricidad durante un año, probablemente seamos capaces de ahorrar en este concepto, por ejemplo, si tenemos contratados 5 kW de potencia y nuestro máximo de consumo no supera los 4 kW. En este caso puedes ponerte en contacto con la compañía y reducir la potencia contratada, lo que supondrá un ahorro en las siguientes facturas.

Concepto "consumo" en la factura de la luz.

El término consumo, también llamado energía, hace referencia a la electricidad consumida y provoca una variación en el precio final de la factura. Se puede tener contratado un precio estable o depender de una discriminación horaria. La mejor tarifa dependerá de nuestras propias necesidades y tendremos que elegir la que mejor se ajuste a nuestro modo de vida.

¿Qué conceptos incluye la factura de la luz?

Vamos a desglosar los términos restantes de un recibo eléctrico:

1. Logo de la compañía: Con el nombre podremos saber si nuestra compañía está dentro del mercado libre o regulado. En el mercado libre cada compañía puede fijar sus propias tarifas, mientras que en el mercado regulado es el gobierno el que las fija. Algunas compañías del mercado regulado son: Siglo XXI, Baser o Curenergía.

2. Período de facturación: Mes en el que se produce el consumo

3. Datos del titular: En esta parte aparecen los datos del cliente que contrata el servicio eléctrico

4. Dirección del punto de suministro: Dónde se encuentra el contador de luz

5. CUPS: El “Código Unificado del Punto de Suministro” es un número único que permite identificar el contrato. Este código identifica la instalación, por lo que se mantiene aunque se cambie de compañía comercializadora.

6. Datos bancarios: Número de cuenta que utilizamos para domiciliar la factura

7. Tarifa de acceso: Este concepto hace referencia a la distribución y el transporte de la energía

8. Potencia contratada: En las nuevas facturas la potencia se diferencia en dos períodos, la potencia punta desde las 8 de la mañana hasta las 12 de la noche y la potencia valle desde las 12 de la noche hasta las 8 de la mañana. En las horas valle se incluyen los fines de semana y los días festivos nacionales.

9. Facturación por potencia contratada: En este caso no depende del consumo de energía. Para saber el total se multiplica el precio de cada kW por los kW contratados. El precio de cada kW es anual, por eso se divide el precio entre 365 y se multiplica por el número de días a facturar.

10. Facturación por energía consumida: Refleja el precio total de la energía que has utilizado. Como hay tres periodos horarios con tres precios diferentes, se debe multiplicar la energía consumida en cada período por sus respectivos precios (punta, llano y valle).

11. El impuesto sobre la electricidad: Ha sido reducido por el gobierno hasta el 31 de diciembre de 2022 a un 0,5% desde el 5,11% en el que estaba anteriormente. Aquí encontramos el alquiler de equipos (el precio que debemos pagar por el alquiler del contador a no ser que este sea en propiedad).

12. IVA: Se aplica al total de la factura. Al igual que el impuesto sobre la electricidad, ha sido reducido a un 5% hasta el 31 de diciembre de 2022.

13. Descuentos en caso de que existan, como el Bono Social: El Bono Social es un descuento del 25% al 40% en la factura de la luz para personas en situación vulnerable. No obstante, hasta el 31 de diciembre del 2022 el descuento será del 65%. Para pedir el bono social existen algunos requisitos, como tener contratada la tarifa PVPC, tener una potencia contratada igual o inferior a 10 kW y encontrarse en situación de exclusión social.

14. Gráfico de consumo: Visión gráfica de tu consumo durante los últimos 14 meses, incluyendo datos mensuales y la media anual

¿Qué significan P1, P2 y P3 en la factura de la luz?

Estos conceptos aparecen en las facturas 2.0TD desde que la potencia se mide en tres períodos diferentes. Estos tres períodos horarios son P1 (punta), P2 (llano) y P3 (valle). P1 o período punta es el tramo horario más caro de todos y se extiende desde las 10:00 hasta las 14:00h y desde las 18:00 hasta las 22:00h de lunes a viernes

El precio de la electricidad en P2 o período llano tiene un precio que se considera medio y se factura de 8:00 a 10:00h, de 14:00 a 18:00h y de 22:00 a 00:00h de lunes a viernes

El último período, P3 o valle, es el tramo horario más barato y va desde las 00:00 hasta las 8:00h de lunes a viernes de los días laborables y todo el día durante fines de semana y festivos nacionales

¿Qué significan P1, P2, P3, P4, P5 y P6 en la factura de la luz?

Estos conceptos son dedicados a empresas y aparecen en tarifas 3.0TD y de alta tensión. P1, P2 y P3 se refieren a los tres períodos horarios de los días laborables en los que se miden los diferentes precios de la electricidad. Por su parte, P4, P5 y P6 cumplen la misma función, pero en fines de semana y festivos nacionales. Cada período tiene un precio concreto de energía y potencia y dependen de tramos horarios. Los precios más elevados se encuentran en P1 y van disminuyendo hasta P6.

Cómo ahorrar en la factura de la luz conociendo sus conceptos

Consejos para no llevarte sorpresas inesperadas y ahorrar en la próxima factura de la luz:

• Ajustar la potencia eléctrica a nuestro gasto mensual real puede ayudarnos a reducir unos euros fijos mensuales en las facturas de la luz, además de establecer la tarifa de consumo que mejor se adapta a nuestros horarios. Cuando hayamos llevado al punto óptimo nuestro contrato, podemos centrarnos en productos y trucos que nos ayudarán a ahorrar aún más.
• Contadores inteligentes: La venta de los contadores inteligentes está en auge y es que, gracias a ellos muchas familias han conseguido reducir considerablemente su consumo eléctrico. Se trata de programadores horarios que funcionan automáticamente y se encargan de encender y apagar tus electrodomésticos en horarios concretos, como radiadores y termos eléctricos.
• Sustituye las bombillas antiguas incandescentes y halógenas por bombillas LED. El ahorro por el cambio a las bombillas LED es notable. Este tipo de bombillas consumen un 80% menos que las luces tradicionales. Para dos bombillas con los mismos lúmenes, es decir, que emiten el mismo flujo luminoso, una bombilla incandescente consume 70 W, mientras que una LED tan sólo 7 W.
• Compra electrodomésticos de alta eficiencia y bajo consumo (A+ o superior)
• Aísla correctamente la casa y sella las fugas de calor acondicionando los techos, incorporando en las fachadas láminas de aluminio o planchas de yeso laminado
• Instala calefacción con suelo radiante

   

En 2023 subirá más el precio del alquiler y caerá la demanda de vivienda, según UCI.

Vaticina una caída de la demanda de vivienda y un ajuste de las compraventas, lo que seguirá presionando al mercado del arrendamiento e incrementará más las rentas.

Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) vaticina que el mercado inmobiliario estará marcado en 2023 por la inflación y la incertidumbre económica, y pronostica que los tipos de interés tenderán a la estabilización mientras que los precios de los alquileres seguirán al alza.

UCI considera que el euríbor comenzará a ajustarse cuando toque la barrera del 3%, y descarta que supere ese nivel, "siempre y cuando la inflación se mantenga controlada". Además, confía en que los tipos de interés puedan abaratarse en el largo plazo, aunque sin llegar a las cifras de los últimos años.

El subdirector general de UCI, José Manuel Fernández, toma como referencia el mercado estadounidense, "que suele ir con seis meses de anticipación", para pronosticar que "la inflación también comenzará a moderarse en la eurozona, y especialmente en España, a lo largo de 2023". "No parece que los tipos puedan seguir subiendo porque se enfriaría la economía y habría riesgo de entrar en recesión", señala Fernández.

UCI también sostiene que los cambios en el mercado hipotecario avanzan "el fin de la supremacía de los tipos fijos", ya que este tipo de productos perderán parte del atractivo para el consumidor por la subida de tipos generalizada.

Menos demanda y más segunda mano.

El mercado inmobiliario en 2023 también registrará una contracción de la demanda como resultado de la incertidumbre económica. Esto provocará, al mismo tiempo, que se ajusten los precio, de manera ligera, en algunas zonas.

"En España se produjo un ajuste muy importante de precios entre 2008 y 2014, y en la gran mayoría de las zonas aún no se ha recuperado el nivel alcanzado en el pico de 2007, por lo que descartamos caídas significativas en ningún mercado", precisa Fernández.

UCI aclara que en las zonas tensionadas, con una fuerte demanda e interés por parte de inversores y compradores internacionales, los precios seguirán mostrando "incrementos moderados de precio".

El contexto económico, además de reducir la demanda, también aumentará el tiempo de decisión de compra, ya que muchos interesados aplazarán la adquisición hasta contar con más seguridad. Esto hará que el número de transacciones de vivienda, que alcanzó cifras récord en los meses de recuperación tras la pandemia, experimente ciertos ajustes durante el próximo año, con cifras similares a las de 2019, que cerró con 501.085 transacciones.

El mercado inmobiliario seguirá en 2023 carente de obra nueva, lo que potenciará la venta de inmuebles de segunda mano. Los visados para la construcción de nueva vivienda registraron un 0,9% interanual en septiembre, como recuerda UCI en su comunicado.

"El volumen de construcción de obra nueva seguirá moderado porque el nivel de precios alcanzados debido al fuerte incremento de costes, tanto de materiales, energía y mano de obra, hacen que esta tipología de vivienda quede fuera del alcance de la mayoría de los compradores", apunta el subdirector general.

Con el repunte de la vivienda de segunda mano, ganará importancia el sector de la rehabilitación, que para UCI es un "motor de crecimiento". El parque inmobiliario de vivienda en España es uno de los más antiguos de Europa, con una edad media de entre 40 y 50 años. La rehabilitación estará impulsada por los Fondos 'Next Generation' de la Unión Europea.

Alquileres al alza.

La escasez de vivienda disponible para la compra desplazará la demanda al alquiler, donde el mercado también resulta insuficiente. UCI estima que esta situación hará que los precios sigan tensionados en 2023. En su opinión, esta problemática podría resolverse con incentivos fiscales que promuevan la salida al mercado de nueva vivienda en alquiler y rentas más asequibles.

UCI señala a los jóvenes como los principales perjudicados por este escenario de incertidumbre, ya que se les dificulta el acceso al mercado inmobiliario, tanto en la compra como en el alquiler. Y concluye que“ conseguir una mayor estabilidad laboral entre los menores de 35 años y, al igual que en los alquileres, el apoyo de la Administración será clave para revertir esta situación”.

  

Los hechos que marcarán el Inmobiliario durante 2023.

Durante el año 2022, aunque empezó con aumento de transacciones en compraventas y precios parecidos a los de 2020 y 2021, hubo un giro y subieron los precios de las viviendas de forma generalizada. Aun así, y con alguna reducción en compraventas, los usuarios siguen comprando casas. Repasamos cuáles serán los hechos que marcarán el inmobiliario durante 2023.

Estabilización de la inflación.

El XIII Barómetro Inmobiliario - ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’, estudio realizado por UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), prevé un 2023 condicionado por la situación macroeconómica y la estabilización de la inflación, que determinará la evolución de los tipos de interés.

“Así, un mercado resiliente y profesionales con foco en las necesidades de las personas y en la rehabilitación del parque inmobiliario serán las claves para afrontar un 2023 desafiante”.

Ligera caída de los precios de las viviendas.

Una gran parte de los expertos vaticinan caídas en los precios de las viviendas, por lo que 2023 podría ser un mejor año para adquirir una vivienda.

Según el último informa de Bankinter, tras un 2022 todavía al alza en precios de vivienda (+5% estimado), deberían entrar en una fase de ajuste. Prevén caídas del -3% 2023 y -2% en 2024 (vs +1% y 0% estimado anteriormente). Esto sería suficiente para ajustar la sobrevaloración que aprecian respecto a los salarios, teniendo en cuenta además que estos últimos se incrementarán a ritmos superiores a lo habitual, en un entorno de elevada inflación.

Los principales detonantes de dicho ajuste serán un mayor coste de financiación hipotecaria; menor tasa de ahorro de los hogares; y una pérdida de atractivo la inversión en vivienda para alquiler.

Enfriamiento del mercado inmobiliario.

Las transacciones de vivienda alcanzarán en 2022 las 610.000 unidades (máximos desde 2007), apoyadas en la fortaleza de la demanda doméstica y la vuelta del comprador extranjero, que no sólo recupera los niveles previos al virus si no que está en máximos de los últimos 10 años, según Bankinter.

De cara a los próximos años, creen en un enfriamiento del mercado inmobiliario, con caídas de transacciones del -13% en 2023 y -5% en 2024. A partir de entonces debería estabilizarse en torno a 500k transacciones al año, nivel que consideran sostenible a medio plazo.

A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2007, en esta ocasión no aprecian un significativo exceso de oferta.

El mercado de suelo debería sufrir también caídas en 2023 y 2024, tanto en precios como en transacciones. “Las promotoras extremarán la prudencia y tratarán de proteger sus márgenes a futuro, en un entorno de caída de precios de vivienda, e incremento de costes de construcción y financiación”.

De hecho, Barómetro Inmobiliario de UCI destaca que solo un 39% de los agentes encuestados asegura haber mantenido o incrementado su cartera de clientes compradores durante el tercer trimestre, mientras que el 61% restante ya observa una reducción progresiva de los demandantes de vivienda.

Solo el 27% de los profesionales inmobiliarios opina que el volumen de compradores se mantendrá estable o experimentará un aumento moderado hasta 2023.

Por el contrario, el 73% de los profesionales cree que el volumen de compradores descenderá en los próximos meses. Mientras que, en cuanto los vendedores, casi siete de cada diez profesionales (68%) opinan que el número de vendedores se mantendrá estable o aumentará hasta 2023

Preferencia por el alquiler.

En el contexto actual, CBRE apunta hacia un descenso de la demanda de la vivienda en los próximos trimestres a favor de una mayor preferencia por la tendencia en alquiler. “Estimamos que se crearán 500.000 nuevos hogares en alquiler hasta 2026, llegando a presentar este régimen de tenencia el 26,2% del total”, ha afirmado Javier Kindelan, Vicepresidente CBRE España, Head of Living.

Mientras que el informe inmobiliario el alquiler de Forcadell desglosa que el control de los alquileres beneficiará a los actuales inquilinos y perjudicarán a los futuros, así como a los propietarios. Desplazará la demanda desde el arrendamiento a la compra y provocará subidas adicionales del precio de venta.