El servicio de estudios del banco prevé una caída moderada de las compraventas este año y una subida media de precios del 2,7%- En 2025 aumentarán ambas variables.
El sector inmobiliario irá ganando velocidad a medida que pase el año y volverá a la senda del crecimiento en 2025. Esta es la tesis que maneja Judit Montoriol, economista lead de CaixaBank Research.
Según ha explicado la economista durante las jornadas inmobiliarias EFIMAD, "el sector inmobiliario irá de menos a más este año y volverá a la etapa expansiva en 2025". Para este año, espera una caída moderada de las ventas de viviendas y un aumento de los precios inferior al 3%, mientras que en el próximo ejercicio prevé un repunte tanto de las operaciones como de los precios.
En su intervención, Montoriol ha afirmado que el servicio de estudios del banco ha mejorado las previsiones para el mercado inmobiliario español en 2024-2025 "debido a la resiliencia del mercado inmobiliario en 2023, la mejora de las perspectivas económicas para 2024 y la expectativa de que el BCE pueda empezar a bajar los tipos de interés antes del verano".
Su escenario apunta a que "los factores que han apoyado al sector inmobiliario en 2023 seguirán presentes en 2024, aunque con menor intensidad.", y que la "ausencia de desequilibrios reduce el riesgo de un ajuste abrupto en el precio de la vivienda o en el sector de la construcción". Es decir, prevé que el sector inmobiliario siga desacelerado en 2024, pero que vaya mejorando a medida que vayan transcurriendo los meses.
En cuanto a las compraventas, CaixaBank Research estima unas 550.000 operaciones en el ejercicio en curso (40.000 más de las que pronosticaba hasta ahora), lo que se traduce en un descenso cercano al 7% respecto a 2023. En el caso de los precios, prevé un repunte medio del 2,7% interanual (frente al 1,4% anterior), un punto por debajo del alza registrada en 2023. En cuanto a los visados de obra nueva, adelanta unas 115.000 unidades este año, 10.000 más de lo que calculaba hasta ahora y ligeramente por encima de 2023 (hasta noviembre, último dato disponible, el dato rebasa las 100.000 unidades).
De cara a 2025, el servicio de estudios espera la vuelta a la fase de expansión del mercado inmobiliario, lo que implica un crecimiento de todas las variables, incluidas las compraventas. El próximo año, avanza unas 552.000 transacciones, un aumento de los precios del 2,5% y unos 125.000 visados.
El problema del desajuste entre oferta y demanda:
Durante su intervención, Montoriol también ha repasado a grandes rasgos cómo fue 2023 para el sector de la vivienda.
Y ha insistido en que, a pesar de que en 2023 se esperaba una caída de las transacciones de más de un 20% y de un ajuste de precios, el sector de la vivienda terminó el año con unos "datos muy buenos". El descenso de las compraventas se ha quedado alrededor del 10% respecto a los niveles de 2022, ejercicio récord desde el boom inmobiliario, y que la cifra de operaciones no solo se mantiene por encima de 2019, sino también de la media desde 2007.
La economista también ha insistido en que la demanda sigue muy fuerte gracias a factores como la creación de empleo (con 783.000 nuevos ocupados en 2023), a la resiliencia de las compraventas de viviendas por parte de extranjeros, a los flujos migratorios, una situación financiera favorable de los hogares o el desajuste que existe entre la oferta y la demanda residencial.
En este sentido, ha argumentado que "la brecha entre la oferta y la demanda de viviendas se está ampliando año tras año y la gran cuestión es cómo dar respuesta" a esta problemática.
Según los datos de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), solo durante el pasado ejercicio el déficit de nuevas viviendas en España se situó en 200.000 unidades, teniendo en cuenta la creación de hogares y que apenas se produjeron 89.000 inmuebles en todo el país. Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, quien también ha participado en EFIMAD, ha afirmado en este sentido que el mercado doméstico lleva arrastrando un déficit de viviendas en los últimos 10 años y que "ese desajuste es el que hay que corregir para acabar con el desequilibrio de la vivienda".
Volviendo a los datos del mercado en 2023, desde CaixaBank recuerdan que la firma de nuevas hipotecas retrocedió un 20% y que se produjo "un cambio en la tipología del comprador", con más compradores que buscaban una vivienda de reposición (vendían una para adquirir otra, lo que reducía sus necesidades de financiación) y una resiliencia de los compradores extranjeros, sobre todo en el Mediterráneo y los archipiélagos.
Respecto a los precios, la economista ha explicado que siguen al alza, "sobre todo en el mercado de la obra, por el aumento de los costes de construcción y su traslado al precio final". También ha destacado el incremento en las zonas de España donde más crece la población y aquellos municipios más turísticos.
Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIUVA) que ha recopilado CaixaBank, más de la mitad de los municipios con más población de España ha registrado un incremento de precios de al menos un 5%. Mientras en un 20,9% el precio medio ha subido más de un 10%, apenas un 11,5% de dichas localidades ha experimentado una caída de más del 5%.
Bajada de tipos y del euríbor
Dentro de las previsiones que ha presentado el servicio de estudios del banco, también destaca la tendencia a la baja que mantendrá el euríbor a 12 meses, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España, gracias a las bajadas de los tipos de interés que acometerá el Banco Central Europeo (BCE) próximamente, una vez que ha cumplido su objetivo de 'domar' la inflación.
Según ha incidido Montoriol, "los mercados están descontando que el euríbor se mueva alrededor del 2,5% a final de año. La tendencia a la baja está clara, a no ser que haya sorpresas" en el terreno macroeconómico (por ejemplo, por los conflictos geopolíticos o por los problemas en el Mar Rojo). Sin embargo, su apuesta es que el BCE mantenga una postura prudente y no baje los tipos en abril, sino algo más tarde. "Hay incertidumbre, como los efectos de segunda ronda en la inflación. Y todo esto hace al BCE sea más cauto antes de bajar tipos", ha añadido la economista.
Actualmente, la hora de ruta que maneja CaixaBank Research es que habrá una bajada del precio del dinero antes de verano y que en el conjunto de 2024 se llevarán a cabo tres o cuatro descensos. En cambio, en el mercado todavía se baraja una bajada en abril y algunos analistas barajan hasta seis bajadas en el conjunto del ejercicio de hasta 140 puntos básicos desde los niveles actuales (4,5% en tasa oficial y 4,25% en la tasa de depósito).
En el caso concreto de España, la economista ha destacado la fortaleza del empleo, al que ha calificado como "el puntal del sector inmobiliario", así como el impulso del sector turístico, dos factores que han permitido a la economía crecer más de lo esperado en 2023 y que llevarán a CaixaBank a revisar al alza . sus previsiones actuales. Según ha adelantado Montoriol, el servicio de estudios actualizará su cuadro macro a principios de marzo y el crecimiento del PIB estará cerca del 2%, frente al 1,4% que pronosticaba hasta ahora.
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