¿Cómo solicitar la devolución de la Plusvalía Municipal?

Así puedes solicitar y conseguir la devolución de la plusvalía municipal tras la última sentencia del Tribunal Supremo.

La última sentencia del Tribunal Supremo fijó que se puede mantener la solicitud de devolución de la plusvalía municipal en los casos en los que no hubo ganancia, incluso cuando la liquidación sea firme.

En este artículo te contamos cuándo y cómo se puede solicitar la devolución del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal.

Sentencia del Tribunal Supremo sobre la plusvalía:

El Tribunal Supremo, en su sentencia del 28 de febrero de 2024, ha abierto la puerta para que los contribuyentes puedan recuperar lo pagado de plusvalía municipal en aquellas compraventas donde no hubo incremento del valor, incluso si la liquidación ya era firme.

Hasta ahora, el principal obstáculo para esta devolución era la falta de un cauce claramente establecido en la legislación tributaria para revisar de oficio estas liquidaciones una vez que eran firmes.

La raíz del problema se encontraba en la sentencia 59/2017 del Tribunal Constitucional, que declaró inconstitucionales ciertas normas del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), siempre que no hubiera incremento del valor en la transmisión gravada. Sin embargo, la doctrina jurisprudencial previa consideraba que esta declaración no afectaba a las liquidaciones firmes y consentidas, debido a la ausencia de un procedimiento de revisión de oficio en la Ley General Tributaria.

El TS revisó esta posición y ha establecido que es posible acudir a la revisión de oficio para solicitar la devolución de lo pagado, junto con los intereses correspondientes, por liquidaciones basadas en una ganancia inexistente.

El Supremo argumenta que la aplicación de una ley inconstitucional impuso una carga tributaria donde no hubo aumento de valor ni riqueza que pudiera ser sometida a impuestos. Este tipo de situaciones vulnera el principio de capacidad económica y la prohibición de confiscatoriedad garantizados por el artículo 31.1 de la Constitución Española. La sentencia concluye que, siempre que sea posible, se deben dejar sin efecto los actos derivados de la aplicación de una ley inconstitucional.

¿Quién puede reclamar la devolución de la plusvalía municipal?

Podrán solicitar la devolución de la plusvalía municipal aquellas personas que la hayan pagado o sus herederos, siempre que no haya existido incremento en el valor del terreno. Esto ocurre cuando se recibe y vende el inmueble por el mismo importe o por un importe inferior, es decir, cuando hubo una pérdida en la transmisión.

Los requisitos para que te devuelvan la plusvalía son:Haber presentado la autoliquidación del impuesto en el ayuntamiento correspondiente

Acreditar que no se produjo un incremento de valor como consecuencia de la transmisión del inmueble

Que no hayan transcurrido cuatro años desde la autoliquidación y pago voluntario del impuesto

En cuanto a cuántos años atrás se puede reclamar la plusvalía, se puede hacer hasta cuatro años después de haberla pagado.

¿Cómo solicitar la devolución de la plusvalía?

Para reclamar la devolución de la plusvalía municipal se debe presentar un escrito al ayuntamiento u oficina de gestión tributaria correspondiente (siempre en la localidad del inmueble), solicitando la rectificación y devolución de los importes abonados incorrectamente, además de los intereses correspondientes.

Junto a la solicitud, habrá que aportar el justificante del pago del impuesto y la escritura de adquisición del inmueble, así como la de su posterior transmisión (compraventa, herencia o donación).

Si el ayuntamiento desestima el escrito, se deberá interponer un recurso de reposición antes de presentar una reclamación económico-administrativa. No obstante, siempre está disponible la vía judicial mediante un recurso contencioso-administrativo.

¿Cuánto tardan en devolver la plusvalía municipal?

Los ayuntamientos tienen un año de plazo para notificar la resolución expresa desde que se inicie el procedimiento. Sin embargo, lo habitual es que tarden mucho más tiempo.

Si el procedimiento se inició de oficio, se produce la caducidad del procedimiento. Si se inició a instancia del interesado, se considera desestimado por silencio negativo.

 

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CaixaBank: "La vivienda irá de menos a más y volverá a la zona expansiva en 2025"

El servicio de estudios del banco prevé una caída moderada de las compraventas este año y una subida media de precios del 2,7%- En 2025 aumentarán ambas variables.

El sector inmobiliario irá ganando velocidad a medida que pase el año y volverá a la senda del crecimiento en 2025. Esta es la tesis que maneja Judit Montoriol, economista lead de CaixaBank Research.

Según ha explicado la economista durante las jornadas inmobiliarias EFIMAD, "el sector inmobiliario irá de menos a más este año y volverá a la etapa expansiva en 2025". Para este año, espera una caída moderada de las ventas de viviendas y un aumento de los precios inferior al 3%, mientras que en el próximo ejercicio prevé un repunte tanto de las operaciones como de los precios.

En su intervención, Montoriol ha afirmado que el servicio de estudios del banco ha mejorado las previsiones para el mercado inmobiliario español en 2024-2025 "debido a la resiliencia del mercado inmobiliario en 2023, la mejora de las perspectivas económicas para 2024 y la expectativa de que el BCE pueda empezar a bajar los tipos de interés antes del verano".

Su escenario apunta a que "los factores que han apoyado al sector inmobiliario en 2023 seguirán presentes en 2024, aunque con menor intensidad.", y que la "ausencia de desequilibrios reduce el riesgo de un ajuste abrupto en el precio de la vivienda o en el sector de la construcción". Es decir, prevé que el sector inmobiliario siga desacelerado en 2024, pero que vaya mejorando a medida que vayan transcurriendo los meses.

En cuanto a las compraventas, CaixaBank Research estima unas 550.000 operaciones en el ejercicio en curso (40.000 más de las que pronosticaba hasta ahora), lo que se traduce en un descenso cercano al 7% respecto a 2023. En el caso de los precios, prevé un repunte medio del 2,7% interanual (frente al 1,4% anterior), un punto por debajo del alza registrada en 2023. En cuanto a los visados de obra nueva, adelanta unas 115.000 unidades este año, 10.000 más de lo que calculaba hasta ahora y ligeramente por encima de 2023 (hasta noviembre, último dato disponible, el dato rebasa las 100.000 unidades).

De cara a 2025, el servicio de estudios espera la vuelta a la fase de expansión del mercado inmobiliario, lo que implica un crecimiento de todas las variables, incluidas las compraventas. El próximo año, avanza unas 552.000 transacciones, un aumento de los precios del 2,5% y unos 125.000 visados.

El problema del desajuste entre oferta y demanda:

Durante su intervención, Montoriol también ha repasado a grandes rasgos cómo fue 2023 para el sector de la vivienda.

Y ha insistido en que, a pesar de que en 2023 se esperaba una caída de las transacciones de más de un 20% y de un ajuste de precios, el sector de la vivienda terminó el año con unos "datos muy buenos". El descenso de las compraventas se ha quedado alrededor del 10% respecto a los niveles de 2022, ejercicio récord desde el boom inmobiliario, y que la cifra de operaciones no solo se mantiene por encima de 2019, sino también de la media desde 2007.

La economista también ha insistido en que la demanda sigue muy fuerte gracias a factores como la creación de empleo (con 783.000 nuevos ocupados en 2023), a la resiliencia de las compraventas de viviendas por parte de extranjeros, a los flujos migratorios, una situación financiera favorable de los hogares o el desajuste que existe entre la oferta y la demanda residencial.

En este sentido, ha argumentado que "la brecha entre la oferta y la demanda de viviendas se está ampliando año tras año y la gran cuestión es cómo dar respuesta" a esta problemática.

Según los datos de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), solo durante el pasado ejercicio el déficit de nuevas viviendas en España se situó en 200.000 unidades, teniendo en cuenta la creación de hogares y que apenas se produjeron 89.000 inmuebles en todo el país. Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, quien también ha participado en EFIMAD, ha afirmado en este sentido que el mercado doméstico lleva arrastrando un déficit de viviendas en los últimos 10 años y que "ese desajuste es el que hay que corregir para acabar con el desequilibrio de la vivienda".

Volviendo a los datos del mercado en 2023, desde CaixaBank recuerdan que la firma de nuevas hipotecas retrocedió un 20% y que se produjo "un cambio en la tipología del comprador", con más compradores que buscaban una vivienda de reposición (vendían una para adquirir otra, lo que reducía sus necesidades de financiación) y una resiliencia de los compradores extranjeros, sobre todo en el Mediterráneo y los archipiélagos.

Respecto a los precios, la economista ha explicado que siguen al alza, "sobre todo en el mercado de la obra, por el aumento de los costes de construcción y su traslado al precio final". También ha destacado el incremento en las zonas de España donde más crece la población y aquellos municipios más turísticos.

Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIUVA) que ha recopilado CaixaBank, más de la mitad de los municipios con más población de España ha registrado un incremento de precios de al menos un 5%. Mientras en un 20,9% el precio medio ha subido más de un 10%, apenas un 11,5% de dichas localidades ha experimentado una caída de más del 5%.

Bajada de tipos y del euríbor

Dentro de las previsiones que ha presentado el servicio de estudios del banco, también destaca la tendencia a la baja que mantendrá el euríbor a 12 meses, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España, gracias a las bajadas de los tipos de interés que acometerá el Banco Central Europeo (BCE) próximamente, una vez que ha cumplido su objetivo de 'domar' la inflación.

Según ha incidido Montoriol, "los mercados están descontando que el euríbor se mueva alrededor del 2,5% a final de año. La tendencia a la baja está clara, a no ser que haya sorpresas" en el terreno macroeconómico (por ejemplo, por los conflictos geopolíticos o por los problemas en el Mar Rojo). Sin embargo, su apuesta es que el BCE mantenga una postura prudente y no baje los tipos en abril, sino algo más tarde. "Hay incertidumbre, como los efectos de segunda ronda en la inflación. Y todo esto hace al BCE sea más cauto antes de bajar tipos", ha añadido la economista.

Actualmente, la hora de ruta que maneja CaixaBank Research es que habrá una bajada del precio del dinero antes de verano y que en el conjunto de 2024 se llevarán a cabo tres o cuatro descensos. En cambio, en el mercado todavía se baraja una bajada en abril y algunos analistas barajan hasta seis bajadas en el conjunto del ejercicio de hasta 140 puntos básicos desde los niveles actuales (4,5% en tasa oficial y 4,25% en la tasa de depósito).

En el caso concreto de España, la economista ha destacado la fortaleza del empleo, al que ha calificado como "el puntal del sector inmobiliario", así como el impulso del sector turístico, dos factores que han permitido a la economía crecer más de lo esperado en 2023 y que llevarán a CaixaBank a revisar al alza . sus previsiones actuales. Según ha adelantado Montoriol, el servicio de estudios actualizará su cuadro macro a principios de marzo y el crecimiento del PIB estará cerca del 2%, frente al 1,4% que pronosticaba hasta ahora.

 

¿Puedo convertir un trastero en una vivienda?

¿Es posible transformar un trastero en vivienda? Esta pregunta se la hacen muchas personas, especialmente en aquellas ciudades o áreas urbanas en las que los precios de la vivienda en alquiler y en venta son sumamente elevados. ¿De qué depende la posibilidad? ¿Todos los trasteros son aptos para convertirse en una casa? Resolvemos las dudas.

¿Se puede convertir un trastero en una vivienda?

Legalmente, sí se podría convertir un trastero en una vivienda, igual que sucede con los locales comerciales. Para ello, deberíamos conseguir que el ayuntamiento conceda al inmueble la cédula de habitabilidad. La obtención de este documento depende de varios requisitos, que veremos a continuación en el artículo.

Normativa uso de trasteros:

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no especifica explícitamente el uso de los trasteros, dejando este aspecto a la normativa municipal y a los estatutos de la comunidad de propietarios. Por ejemplo, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del Ayuntamiento de Madrid define un trastero como una “pieza no habitable destinada a guardar enseres de la vivienda”.

Por tanto, el uso permitido de un trastero es únicamente para almacenar cosas y no está concebido para ser vivienda. Sin embargo, se podría cambiar su uso para transformarlo.

Permiso para el cambio de uso de un trastero:

El cambio de uso de un trastero a vivienda requiere necesariamente el permiso de la comunidad de propietarios de donde se ubique. Esto aparece regulado en el artículo 7.2 de la LPH, que permite al presidente de la comunidad, con autorización de la junta de propietarios, emprender acciones legales contra cualquier actividad no permitida en el trastero, ya que a priori y sin consentimiento no se puede empezar a usar como una vivienda. Por lo tanto, antes de proceder con cualquier modificación, habrá que obtener la aprobación de la comunidad.

Requisitos para convertir un trastero en una vivienda:

Además de obtener el permiso de la comunidad de propietarios, convertir un trastero en vivienda debe cumplir con varios requisitos de habitabilidad, que dependen de la normativa autonómica y municipal donde se quiera llevar a cabo el cambio de uso, por ejemplo: ciertos m2 de superficie mínima, ventilación, iluminación, separación entre estancias, fachadas, ventanas, etc.

Por poner un escenario en concreto. En Madrid, existen los siguientes requisitos o condiciones de habitabilidad para que sea posible transformar un trastero en una vivienda:

1. Exterioridad: La vivienda debe ser exterior, con al menos un hueco en una fachada que dé a una vía pública, espacio libre público, o espacio privado o patios que cumplan con las dimensiones establecidas. Esto puede complicar la transformación de un trastero en una vivienda, ya que normalmente estos espacios se ubican en el garaje o en plantas subterráneas.
2. Longitud de fachada: Debe tener una longitud mínima de 3 metros.
3. Superficie mínima: La pieza habitable debe tener al menos 12 m2 y debe poder inscribirse en ella un círculo de 2,70 metros de diámetro.
4. Superficie útil: Con la última modificación del PGOUM, hecha en noviembre de 2023, se establece que la superficie útil mínima de una vivienda debe ser de 40 m2 en Madrid. La casa debe contar con una estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, excluyendo del cómputo las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos y los espacios con altura libre de piso inferior a 220 centímetros. Cumpliendo esta superficie mínima, se admiten viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño.

Pasos para convertir un trastero en vivienda:

1. Consultar los estatutos de la comunidad: El primer paso es consultar los estatutos de la comunidad de propietarios y ver si permiten el cambio de uso de un trastero a vivienda.
2. Obtener el permiso de la comunidad: Solicitar el permiso de la comunidad de propietarios es necesario para llevar a cabo el cambio de uso de un trastero a una vivienda. Esto se hace a través de una junta de propietarios donde se debatirá y votará la propuesta. Para ello, se necesita la aprobación en la junta de propietarios de las 3/5 partes de los comuneros y cuotas, tal como se recoge en el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
3. Consultar el PGOU local: Para llevar a cabo el cambio de uso, habrá que consultar el Plan General de Ordenación Urbana del ayuntamiento correspondiente para asegurarse de que el cambio de uso es viable y cumple con la normativa local y los requisitos establecidos para obtener la cédula de habitabilidad.
4. Contratar un profesional: Es recomendable contratar a un arquitecto que pueda evaluar la viabilidad del proyecto y asegurar que todas las modificaciones cumplan con los requisitos legales y de habitabilidad antes de hacer nada.
5. Obtener licencias y permisos: Por último, habrá que solicitar las licencias y permisos correspondientes al ayuntamiento para llevar a cabo la transformación del trastero: licencia de obras, cédula de habitabilidad, etc.

Transformar un trastero en una vivienda puede ser una idea interesante, pero es compleja de ejecutar. Es fundamental contar con el permiso de la comunidad de propietarios y cumplir con todas las normativas municipales y autonómicas para asegurar que el nuevo espacio sea habitable y conforme a la ley. Sin embargo, la mayoría de trasteros no cuentan con las características mínimas para ser transformados en una casa. Lo mejor, dejarse aconsejar por un arquitecto experto en cambios de uso.