El valor de mercado de una casa: qué es, para qué sirve y guía 2023.

Conocer el valor de mercado de un inmueble, así como para qué sirve o saber calcularlo es indispensable al invertir en vivienda.

Cuando pensamos en comprar o vender un inmueble, conocer su valor de mercado es básico antes de realizar ningún movimiento. Se trata de la cantidad de dinero que, según las reglas de la oferta y la demanda, pagaría un comprador por un determinado bien en un momento concreto, en este caso, en el marco del mercado inmobiliario.

En este artículo te presentamos este concepto en forma de guía 2023 sobre el valor de mercado para que puedas orientarte y tomar decisiones informadas.

Cuál es el valor de mercado de un inmueble.

La definición de valor de mercado en el ámbito inmobiliario está íntimamente relacionado con las reglas de la oferta y la demanda. Se trata de la cantidad de dinero que un comprador estaría dispuesto a pagar por un bien (en este caso, un bien inmueble) en un momento determinado.

El valor de mercado, por su propia naturaleza, fluctúa con el paso del tiempo, ya que se encuentra sujeto a múltiples elementos en constante movimiento, como la cantidad de inmuebles en venta, la demanda en la zona, la situación económica en general o la oferta bancaria en materia de hipotecas.

Por ejemplo, en 2023 se espera que la firma de hipotecas descienda casi un 10% debido a distintos factores: la situación macroeconómica, el encarecimiento de las hipotecas en un contexto de inflación, la reducción de la capacidad económica de los compradores...

Cómo saber el valor de mercado de un inmueble.

Los tasadores para establecer el valor de mercado de una vivienda suelen fijarse en los precios concretos de compraventa en una zona determinada para inmuebles con características similares al que se está valorando, con el fin de comprender cómo se está comportando el mercado en ese momento y lugar. Esto les permite realizar una valoración lo más fiel posible. También tienen en cuenta todos los elementos que definen al propio inmueble (metros cuadrados, antigüedad, etc.).

Para conocer de forma aproximada cuánto vale el inmueble que quieres comprar o vender, puedes hacer uso de herramientas de valoración como la que te ofrecemos en idealista.

Ten en cuenta también que en tiempos de inflación el valor de mercado de un piso o vivienda puede variar más rápidamente. Por ejemplo, en el caso de enero de 2023, el precio de la vivienda usada en venta en España experimentó una subida del 5,4% interanual.

¿Cómo se calcula el valor de mercado?

Existen distintos elementos que determinan el valor de mercado de una vivienda: algunos, como hemos visto, tienen un origen externo y por tanto, se tratan de factores difíciles de controlar. Es el caso de la capacidad de ahorro de los compradores en relación con el contexto económico, las condiciones bancarias para acceder a un préstamo hipotecario (que pueden ser más o menos duras) o el estado de la oferta y la demanda de vivienda.

Sin embargo, otros factores tienen que ver con la propia vivienda. Estos son algunos ejemplos:

• Ubicación: No es lo mismo un piso en plena zona centro que otro a las afueras de la ciudad, ni es lo mismo vender un piso en Madrid que hacerlo en Ávila. La situación geográfica es uno de los principales elementos a tener en cuenta a la hora de calcular cuánto vale un determinado inmueble. Las modas también influyen: hay barrios que cambian de valor debido a distintos motivos, como puede ser una inversión pública que renueve la zona o la haga más accesible, el hecho de que un lugar se ponga de moda...

• Calidad de los servicios en la zona: A la hora de elegir vivienda tenemos en cuenta factores como la proximidad a supermercados, centros sanitarios, farmacias, zonas verdes, acceso a transporte, posibilidad de aparcar con facilidad... Cuantos más (y mejores) servicios ofrezca un barrio, más valorada será una vivienda ubicada en él.

• Características del inmueble: Para todo comprador es importante conocer los metros cuadrados de la vivienda, el estado de las zonas comunes (por ejemplo, que exista o no ascensor, jardines, piscina... así como el estado general de mantenimiento o la necesidad de acometer reformas futuras que encarezcan la cuota de la comunidad), el estado de la propia vivienda, su distribución y posibilidades, el número de habitaciones, la necesidad (o no) de reforma, las calidades, la antigüedad del edificio, orientación, eficiencia energética, situación jurídica...

Valor catastral y valor de mercado.

Cuando se produce la transmisión de un inmueble quedamos sujetos al pago de distintos impuestos y, a la hora de calcular cuánto debemos pagar, debemos tomar como referencia un valor determinado que viene definido por la normativa relativa a cada tributo.

Por ejemplo, cuando se trata de abonar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), debemos acudir al valor de referencia de catastro, en vigor desde el pasado 1 de enero de 2022, para definir la base imponible. El uso de este valor incide, a su vez, en el valor de adquisición y transmisión en impuestos como el IRPF y la plusvalía municipal.

Esto significa que el valor de mercado no es el que se toma como referente a la hora de calcular estos impuestos, aunque sí opera como 'techo' y como límite: el valor de referencia no puede superar el valor de mercado, lo que significa que, en caso de superarlo, siempre se tomará el segundo como base imponible.

Sin embargo, en caso de que el precio pagado sea superior al valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Es decir, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

Anteriormente estos impuestos se calculaban teniendo en cuenta el "valor real" del bien, relacionado con el valor de mercado.

En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI, su base imponible la define el valor catastral; en el caso del IVA (para la compra de vivienda nueva), la base imponible es el valor de venta.

Cuándo es necesario conocer el valor de mercado de un inmueble.

Conocer el valor de mercado de un inmueble es necesario en cualquier escenario relacionado con la transmisión de este tipo de bien. Por ejemplo, cuando pensamos en comprar o en vender una vivienda es necesario que tengamos claro cuánto vale en ese momento el inmueble en el que estamos interesados, de forma que el precio fijado sea justo para todas las partes.

Del mismo modo, también necesitaremos conocer el valor de mercado cuando haya que repartir o adjudicar un inmueble que cuente con varios propietarios. El valor de mercado también sirve como 'techo' a la hora de definir la base imponible de tributos como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Quién establece el valor de mercado.

Es importante tener en cuenta que el valor de mercado no puede cifrarse de manera exacta. Por eso es frecuente que la tasación de una vivienda pueda oscilar en función de quién la valore. También es posible que una persona esté dispuesta a pagar más dinero por un inmueble en concreto que otra, en función de sus preferencias personales.

Por tanto, podemos decir que el valor de mercado lo establece el conjunto de potenciales compradores y vendedores, si bien, en la práctica, el tasador es el encargado de definir cuánto vale un inmueble.