Señal y reserva son términos muy coloquiales arraigados en la compra de una vivienda. Pero ¿a qué nos obligan exactamente los llamados contrato de reserva, señal o arras? Las palabras pago, señal, arras o reserva solo evidencian el anticipo de una suma de dinero del comprador al vendedor.
El contrato de arras es equivalente casi siempre a un contrato de compraventa.
En primer lugar, debemos aclarar que, por muy extendida que esté la expresión contrato de reserva, arras o señal, no son contratos autónomos sino pactos del contrato de compraventa. Y es que, cuando hay conformidad en la vivienda y en el precio, legalmente hay compraventa. Esto supone que cualquiera de los firmantes podría ser obligado por un juez a comprar o vender la vivienda. Esto es especialmente importante en muchas hojas de encargo que se firman con las agencias inmobiliarias, en las que se les da un poder escrito para que compren o vendan en nuestro nombre, bajo la falsa creencia de que sólo se trata de una señal. A veces las arras también se utilizan para otros contratos como el de arrendamiento o acuerdos donde aún no se han definido algunos elementos esenciales (precontratos) pero esto es algo excepcional.
Arras que permiten dar marcha atrás al contrato y arras que no.
Para continuar, se debe tener claro que hay varios tipos de arras. Hay arras penitenciales, las más comunes, cuando se permite al comprador o al vendedor desistir o desvincularse del contrato antes de ir a la escritura ante notario (¿minúscula?) (momento de entrega de las llaves de la vivienda); hay arras confirmatorias cuando simplemente se quiere dar un anticipo a cuenta del precio como prueba de conformidad con el contrato sin que se prevea la facultad de desistir; y arras penales cuando se predefine la multa que las partes deben satisfacer en caso de incumplimiento. Además, es importante conocer que incumplir o desistir son cosas bien distintas. Cuando uno incumple este tipo de acuerdos faculta al perjudicado para acudir a un juez exigiendo la compra o venta de la vivienda y además una indemnización, mientras que si se previó la posibilidad de desistir mediante arras penitenciales nadie nos puede obligar a comprar o vender. Para desistir, habrá que devolver el duplo de lo percibido (vendedor) o dar por perdido lo anticipado (comprador).
En caso de duda sobre el tipo de arras, lo más frecuente es no poder desvincularse.
Esto que parece claro en la práctica no es fácil ya que es frecuente que en los contratos se confundan algunos conceptos. Es habitual encontrarnos con cláusulas donde se afirma que son arras penitenciales y que en caso de incumplimiento el vendedor deberá devolverlas duplicadas o donde se habla de arras simplemente sin aclarar su finalidad. En caso de duda o falta de acuerdo, será en un juez quien decida. Por lo general, los jueces exigen que la posibilidad de desvincularse (penitencial) se recoja de forma expresa, de no recogerse, se entenderá como anticipo a cuenta del precio.
Una reserva para dejar de comercializar la vivienda.
Todas las arras tienen una finalidad implícita: reservar el inmueble a favor del comprador. Generalmente la reserva tampoco es un contrato autónomo, sino que lo consideramos como algo inherente a todo anticipo. A veces la reserva, cuando intermedian agencias inmobiliarias, suele ser de muy escaso importe (500 € -1000 €) y sí puede revestir carácter autónomo, siempre que únicamente se pretenda dejar de comercializar la vivienda por un corto periodo de tiempo. Si hay un momento delicado en la compra de una vivienda es el de las arras. No nos debemos dejar llevar por la precipitación y si tenemos dudas debemos pedir consejo a abogados ajenos a cualquiera de las partes, que recordemos muchas veces son tres (vendedor, comprador y la agencia inmobiliaria).
En primer lugar, debemos aclarar que, por muy extendida que esté la expresión contrato de reserva, arras o señal, no son contratos autónomos sino pactos del contrato de compraventa. Y es que, cuando hay conformidad en la vivienda y en el precio, legalmente hay compraventa. Esto supone que cualquiera de los firmantes podría ser obligado por un juez a comprar o vender la vivienda. Esto es especialmente importante en muchas hojas de encargo que se firman con las agencias inmobiliarias, en las que se les da un poder escrito para que compren o vendan en nuestro nombre, bajo la falsa creencia de que sólo se trata de una señal. A veces las arras también se utilizan para otros contratos como el de arrendamiento o acuerdos donde aún no se han definido algunos elementos esenciales (precontratos) pero esto es algo excepcional.
Arras que permiten dar marcha atrás al contrato y arras que no.
Para continuar, se debe tener claro que hay varios tipos de arras. Hay arras penitenciales, las más comunes, cuando se permite al comprador o al vendedor desistir o desvincularse del contrato antes de ir a la escritura ante notario (¿minúscula?) (momento de entrega de las llaves de la vivienda); hay arras confirmatorias cuando simplemente se quiere dar un anticipo a cuenta del precio como prueba de conformidad con el contrato sin que se prevea la facultad de desistir; y arras penales cuando se predefine la multa que las partes deben satisfacer en caso de incumplimiento. Además, es importante conocer que incumplir o desistir son cosas bien distintas. Cuando uno incumple este tipo de acuerdos faculta al perjudicado para acudir a un juez exigiendo la compra o venta de la vivienda y además una indemnización, mientras que si se previó la posibilidad de desistir mediante arras penitenciales nadie nos puede obligar a comprar o vender. Para desistir, habrá que devolver el duplo de lo percibido (vendedor) o dar por perdido lo anticipado (comprador).
En caso de duda sobre el tipo de arras, lo más frecuente es no poder desvincularse.
Esto que parece claro en la práctica no es fácil ya que es frecuente que en los contratos se confundan algunos conceptos. Es habitual encontrarnos con cláusulas donde se afirma que son arras penitenciales y que en caso de incumplimiento el vendedor deberá devolverlas duplicadas o donde se habla de arras simplemente sin aclarar su finalidad. En caso de duda o falta de acuerdo, será en un juez quien decida. Por lo general, los jueces exigen que la posibilidad de desvincularse (penitencial) se recoja de forma expresa, de no recogerse, se entenderá como anticipo a cuenta del precio.
Una reserva para dejar de comercializar la vivienda.
Todas las arras tienen una finalidad implícita: reservar el inmueble a favor del comprador. Generalmente la reserva tampoco es un contrato autónomo, sino que lo consideramos como algo inherente a todo anticipo. A veces la reserva, cuando intermedian agencias inmobiliarias, suele ser de muy escaso importe (500 € -1000 €) y sí puede revestir carácter autónomo, siempre que únicamente se pretenda dejar de comercializar la vivienda por un corto periodo de tiempo. Si hay un momento delicado en la compra de una vivienda es el de las arras. No nos debemos dejar llevar por la precipitación y si tenemos dudas debemos pedir consejo a abogados ajenos a cualquiera de las partes, que recordemos muchas veces son tres (vendedor, comprador y la agencia inmobiliaria).
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