El Gobierno de coalición ha cerrado un acuerdo con ERC y Bildu para desencallar la Ley de Vivienda con cambios sustanciales frente a la normativa que salió del Consejo de Ministros. La nueva ley reduce las condiciones a cumplir para que una CCAA o ayuntamiento declare zonas de mercado tensionado de alquiler, el IPC dejará de ser el índice de referencia en los contratos de alquiler y rebaja a cinco viviendas ya sea persona física o jurídica la definición de gran propietario en zonas tensionadas. Este año seguirá el tope del 2% en la renovación de contratos, subirá al 3% en 2024, y se creará un nuevo índice de alquiler que nunca será superior al IPC a partir de 2025.
El acuerdo ha sido presentado por los portavoces de EH Bildu, Oskar Matute, ERC, Pilar Vallugera, respectivamente, que han enfatizado en los cambios que han logrado pactar con el Gobierno del PSOE y Podemos.
¿Qué ha cambiado en la Ley de Vivienda?
Fin del IPC: nuevo tope en la renovación de contratos del alquiler vigentes
Por un lado, se mantiene el tope a la subida en la renovación de los contratos de alquiler en vigor durante 2023, que seguirá siendo del 2% hasta el 31 de diciembre. Subirá al 3% durante todo 2024, y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma, que será la referencia en los contratos de arrendamiento “con el objetivo de que sea más estable e inferior a la evolución del IPC y que tope los aumentos de la renta por la renovación anual”, como han destacado los portavoces.
Además, se mantiene que los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años.
Antes del 31 de diciembre de 2024, el Instituto Nacional de Estadística (INE) definirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con el fin de evitar incrementos desproporcionados en la renta.
Cómo se declara una zona tensionada de alquiler.
Otro de los cambios sustanciales del acuerdo es la declaración de zona tensionadas en el mercado de alquiler. De hecho, se reducen las condiciones que tenía que cumplir una zona para poder declararla como tal durante tres años, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten.
Ahora solo hace falta cumplir una de estas dos condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona (más gastos y suministros) o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos cinco años.
Ampliación de la definición de gran tenedor
Por otro lado, y dentro de estas zonas tensionadas se reduce el número de viviendas necesarias para ser considerado de gran tenedor, ya se sea persona física o jurídica. El cambio trasciende de 10 pisos a 5 pisos de un mismo propietario en esa zona tensionada, , siempre y cuando esté motivado y justificado por la CCAA correspondiente.
Nuevos contratos de alquiler y el tope a aplicar según el propietario.
La aplicación de topes en los precios del alquiler en zona tensionada será diferente en función de si es pequeño propietario o gran tenedor. Para un arrendador particular se aplicará la indexación a la renta anterior en vigor, por lo que solo se podrá aplicar la subida que se aplique en ese momento, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025. Mientras a los grandes tenedores se aplicará un índice de precios que no podrán superar lo que indique el nuevo índice de alquiler que cree cada CCAA.
Nueva vivienda de alquiler en una zona tensionada.
Otro de los supuestos que se ha incluido en el acuerdo que cambia la Ley de Vivienda es que ocurre en el caso de que una vivienda se arriende por primera vez. Si ese piso no ha estado alquilado en los últimos cinco años, se le aplicarán los límites que aplique el índice de referencia de precios.
El propietario será el que pague a la inmobiliaria.
El acuerdo también contempla que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario del inmueble.
Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda.
Del mismo modo, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes.
Además, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente.
Impulso a la vivienda protegida en alquiler a precio limitado.
Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).
Fecha y hora obligada para realizar un desahucio.
En materia de desahucios, se prohibirán aquellos sin fecha y hora predeterminada. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial para las personas vulnerables.
Además, las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos.
Por primera vez se reconocerá la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política similar.
Estos acuerdos se plasmarán en enmiendas para incorporarlos al proyecto de ley que envió el Gobierno de coalición al Congreso de los Diputados antes de su remisión al Senado, previsiblemente a fin de mes o ya en el mes de mayo. Los portavoces de ERC y Bildu han apuntado que tanto el Ministerio de Transportes como el de Derechos Sociales "tienen voluntad" de que salga adelante y no quede encallada antes de finalizar la legislatura.
¿Qué se mantiene en la Ley de Vivienda?
Otras muchas medidas de la normativa que salió del acuerdo del Gobierno de coalición se mantienen como:
Estímulos fiscales a los pequeños propietarios.
Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.
En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado.
- Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
- Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas.
- Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores. Pero ahora hay que demostrar que se ha realizado una reforma por el 10% del valor de compraventa del inmueble. Además, el límite máximo de subida de la renta será del 10%
Movilización de la vivienda vacía.
Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas.
Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.
Parque público de viviendas.
El parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. Actualmente apenas alcanza a las 290.000 unidades, lo que supone que solo el 1,6% de los hogares pueden optar a algún tipo de vivienda de las Administraciones Públicas, frente al 10% que registran otros países de nuestro entorno.
Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
Reacciones a los cambios en la Ley de Vivienda.
El Gobierno, aunque no ha salido a presentar los cambios introducidos en la Ley de Vivienda, celebra la llegada de un acuerdo por esta normativa que ha permanecido más de un año encallada en el Congreso de los Diputados ante la falta de acuerdo para alcanzar una mayoría suficiente entre los partidos del bloque de investidura.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha hablado en Twitter y lo celebra como un "acuerdo histórico”.
“Vivienda digna por ley. Alcanzamos un acuerdo histórico para aprobar la primera Ley de Derecho a la Vivienda de nuestra democracia. Damos respuesta a una de las principales preocupaciones de la ciudadanía y reforzamos nuestro estado del bienestar”, ha recalcado el presidente.
La líder de Podemos y ministra de Derechos Sociales, Ione Belarra, ha calificado el acuerdo como “un trabajo en equipo con el que gana la ciudadanía y pierden la banca, los especuladores y la patronal inmobiliaria.
En rueda de prensa en la sede de su Ministerio afirmó que ha sido la negociación "más difícil" de todo el mandato, teniendo en cuenta además "cómo ha sido la legislatura".
La portavoz nacional de Ciudadanos, Patricia Guasp, ha tachado de "parche intervencionista" la nueva Ley de Vivienda pactada por el Ejecutivo con ERC y Bildu, a los que ha tildado de "socios populistas" de Pedro Sánchez.
Según ha señalado Guasp a través de su cuenta en la red social Twitter, estos "parches intervencionistas no solucionan" el "gran problema de acceso a una vivienda asequible", que atribuye a "años de políticas fracasadas del PP y el PSOE" en esta materia y otras, como empleo juvenil y emancipación.
El sector más a favor de ampliar la oferta de vivienda en el mercado de alquiler.
A raíz del anuncio de EH Bildu y ERC sobre el acuerdo de la Ley de Vivienda, Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que “el Gobierno ha vuelto hoy a mostrar su ceguera al continuar sus políticas coercitivas frente a los propietarios de vivienda, obviando que el verdadero elefante en la habitación del mercado del alquiler es la falta de oferta.
“Todas las medidas aprobadas hasta ahora solo han conseguido drenar más y más la oferta disponible y aumentar los problemas de acceso al alquiler, con especial incidencia en los colectivos más desfavorecidos”, ha destacado el experto, y pone como ejemplo el límite del 2% a las actualizaciones de los alquileres, que acaba de cumplir un año, “que ha tenido un efecto devastador en el mercado. Es cierto que ha ayudado a las personas que ya estaban de alquiler, pero ha supuesto una enorme complicación para todas aquellas personas que necesitan encontrar una vivienda actualmente”.
Y añade que “con las medidas anunciadas, como el tope a los alquileres, la situación solo está abocada a empeorar. Las experiencias recientes de Berlín y París, y la más cercana de Barcelona, muestran que los resultados de estas políticas, lejos de mejorar el mercado del alquiler, lo han empeorado: reducen dramáticamente la oferta disponible y aumentan las tensiones sobre los precios. Si miramos atrás, las medidas aprobadas hoy suponen el inicio de una nueva renta antigua que imposibilitaba la actualización de los alquileres y tuvo como consecuencia la aniquilación del mercado del alquiler y el grave deterioro de las viviendas arrendadas, por falta de incentivos para mantenerlos”.
La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), por su parte, ha calificado como "acto electoral" el anuncio por parte de ERC y Bildu. Han subrayado que el acuerdo anunciado no contiene "ni una sola medida seria y rigurosa" para aumentar la oferta de viviendas en alquiler en España, que, en su opinión, es el "problema fundamental" para los inquilinos.
Su director general, José Ramón Zurdo, ha añadido que si el acuerdo llega a convertirse en Ley "acabará definitivamente con la poca oferta de viviendas en alquiler", ya que, según considera, las medidas están encaminadas" a atacar a los propietarios, tanto particulares, como empresas". Por último, ha reiterado que la norma es una ley "innecesaria e injustificada", porque "no hacía falta", ya que se ha demostrado que "en los países en los que se han intervenido los precios de los alquileres, estos no han bajado, y en algunos casos hasta han subido".
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