La Agencia Negociadora del Alquiler repasa los supuestos que están exentos de aplicar la actualización de la renta al 2%.
El Gobierno aprobó el tope del 2% a la actualización de las rentas en las renovaciones de los contratos de viviendas de alquiler en marzo 2022 y la medida estará vigente al menos hasta finales de año.
Sin embargo, hay algunos tipos de arrendamientos de viviendas que están exentos de dicha medida, lo que significa que las rentas se pueden actualizar conforme al IPC.
La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha elaborado una guía donde repasa estos seis supuestos y que va dirigida tanto a propietarios como a inquilinos. Entre ellos están los alquileres de temporada o los alquileres de habitaciones.
Los tipos de alquileres exentos del tope del 2%.
Estos son los seis supuestos que recoge la guía de la Agencia Negociadora del Alquiler:
- Alquiler de temporada. Aunque se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), están exentos del límite del 2% porque se les considera arrendamientos para uso distinto a vivienda.
- Alquiler de viviendas suntuarias. Son arrendamientos de pisos o viviendas unifamiliares (adosados, pareados o independientes) cuya superficie construida excede de 300 m2 o su renta en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (SMI). Estos arrendamientos, aunque se rigen por la LAU, se les permite que se rijan, en esta materia, por sus propios pactos.
- Alquiler de viviendas cuyos inquilinos son personas jurídicas. Por regla general, salvo excepciones, este tipo de arrendamientos son considerados como arrendamientos para uso distinto a vivienda, y por tanto no sujetos a las limitaciones del límite del 2%.
- Alquiler de habitaciones. Están exentos de los límites del 2%, porque no se rigen por la LAU, sino por el Código Civil.
- Alquiler de viviendas turísticas. Están exentos porque no se rigen por la LAU, si no por las normas sectoriales dictadas por las CCAA y por el Código Civil.
- Alquileres renovados por Tácita Reconducción. Estos arrendamientos, en su inicio, estaban sujetos a la LAU, "pero al entrar en periodo de tácita reconducción y renovarse, por agotarse todas sus prorrogas (las obligatorias y las voluntarias), pasan a regirse por el Código Civil. Estas renovaciones se producen cuando los arrendamientos han finalizado porque han agotado todas sus prórrogas, y los arrendatarios permanecen durante 15 días más en la vivienda arrendada, con el consentimiento y aquiescencia de los arrendadores", explica el organismo.
Los fundamentos jurídicos en la tácita reconducción.
José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), afirma que la fundamentación jurídica de la exclusión de la aplicación del tope del 2% para este tipo de arrendamientos se basa en tres argumentos.
Uno de ellos es la propia redacción al modificar el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo, que establece que la medida de limitar la actualización de las rentas con el IGC y el tope del 2% "solo es aplicable a los arrendamientos de viviendas sujetos a la LAU del 94 cuya renta deba ser actualizada cuando se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia del arrendamiento".
Por tanto, asegura Zurdo, "la limitación se refiere a las revisiones interanuales de rentas, pero no cuando el contrato ya finaliza, porque este ya no está vigente y deja de estar regulado por la LAU, que es justamente el momento en el que entra en juego la tácita reconducción sujeta al Código Civil".
Además, explica el director general de ANA, "un contrato de arrendamiento renovado por tácita reconducción se sujeta a las normas del Código Civil (excepto la duración), y el límite a la actualización de rentas previsto en el Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo solo se aplica a los arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la LAU, salvo una exepción".
Y esa excepción se extrae de una modificación que ha llevado a cabo el Gobierno, a través de la aprobación RDL 1/2023 de 10 de Enero, de medidas urgentes en materia de incentivos a la contratación laboral y mejora de la protección social de las personas artistas. En dicho RDL,"ha incluido una modificación del artículo 71 a los arrendamientos renovados a través de la figura de la tácita reconducción, regulando de forma expresa que estos arrendamientos a pesar de estar regulados por el Código Civil. De esta manera, admite en cuanto a la aplicación de la prórroga extraordinaria, que se incluyan dentro de los arrendamientos sujetos a la LAU, y además regula que al arrendamiento que se acoja a esta medida, durante el periodo de prorroga extraordinaria, no se le podrá subir la renta en más de un 2%".
Así, Zurdo insiste en que "el Gobierno ha tenido la posibilidad de incluir en esta reforma que ese límite del 2% también se aplicara cuando los arrendamientos entran en periodo tácita reconducción, y el no hacerlo, pudiendo haberlo hecho, permite interpretar que los arrendamientos que entran en tácita reconducción se han quedado fuera del límite del 2%, siéndoles de aplicación el procedimiento de actualización de rentas previsto en el contrato inicial, al estar sujetos al Código Civil, sin ninguna excepción como la comentada”.
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