Cuando un inquilino busca una vivienda para alquilar y lo hace a través de los servicios de una agencia inmobiliaria, nadie duda que la persona que está buscando piso tendrá que pagar normalmente un mes de renta a la agencia en cuestión. Pero desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), su director General, José Ramón Zurdo, avisa que esto no siempre es así: “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea una persona jurídica, es decir, si el propietario del inmueble es una empresa, el inquilino no tiene que pagar los gastos de agencia”.
“Esta es una modificación introducida por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo, que modificó el artículo 20-1 de la LAU, aunque existen una serie de supuestos que modifican esta norma y que comentaremos a continuación”, señala Zurdo.
“Esta modificación del artículo 20 de la LAU, tiene en cuenta la personalidad de los arrendadores para ver a quien tiene que repercutirse estos gastos, por lo tanto, si el propietario es un particular (persona física) se pueden repercutir en el inquilino los gastos de agencia, pero si el arrendador es una empresa (persona jurídica), no”, añade Zurdo.
“Hasta la indicada modificación, independientemente de quien fuera el arrendador, se podían repercutir a los arrendatarios los citados gastos, como ocurría en muchas ocasiones cuando la búsqueda de inquilinos era gestionada a través de una agencia inmobiliaria. La aprobación de este Real Decreto Ley ha cambiado esta práctica, matizando en que supuestos se pueden seguir repercutiendo a los inquilinos estos gastos, y cuáles son los gastos que se pueden repercutir”, añade José Ramón Zurdo.
Qué pasa si el propietario arrendador es una empresa.
Desde ANA detallan los dos conceptos, por el cual las agencias inmobiliarias no pueden repercutir los gastos a los inquilinos, cuando el propietario del inmueble sea una persona jurídica, y que se encuentran en vigor desde el 6 de marzo de 2019:
Gastos de gestión inmobiliaria (ante la excesiva amplitud del término, parece referirse a los gastos de intermediación que cobran las agencias por buscar, ofrecer y enseñar propiedades en alquiler a los inquilinos interesados).
Los gastos de formalización de los contratos de arrendamiento (normalmente los honorarios que cobran los profesionales que redactan los contratos para formalizar los arrendamientos, como abogados, notarios u otros profesionales).
Cuándo la agencia podrá repercutir los citados gastos en el inquilino, aunque el arrendador sea una empresa
La modificación del artículo 20 de la LAU, no afecta a una serie de supuestos en los que a pesar de ser el arrendador una persona jurídica, las agencias inmobiliarias puede repercutir a los arrendatarios estos gastos de gestión y de formalización. Estos son:
Alquileres de viviendas no sujetos a la LAU. Incluye los arrendamientos de viviendas sujetos a la legislación civil (código civil), laboral, o a normas sectoriales dictadas por las Comunidades Autónomas para regular los alquileres turísticos.
Arrendamientos para uso distinto a vivienda. Incluye los arrendamientos de locales, oficinas, despachos, etc.
Arrendadores particulares.
Cuando los arrendadores que alquilan las viviendas sean personas físicas.
Arrendamientos por temporadas.
En los arrendamientos de viviendas por temporadas, en los que prima, sobre las normas imperativas de la LAU, la voluntad de las partes contratantes.
Cesiones temporales de viviendas. También se pueden repercutir estos gastos a los arrendatarios, en las cesiones temporales que se haga del uso de las viviendas, a través de las figuras jurídicas del Usufructo temporal y del Derecho de Superficie.
Viviendas suntuarias.
En los arrendamientos de viviendas suntuarias, en los que prima más para su regulación, la voluntad de las partes contratantes que las normas imperativas de la LAU. Son aquellos arrendamientos de viviendas cuya superficie excede de 300 m2 construidos, o cuya renta sobrepasa en 5.5 veces el salario mínimo interprofesional.
Renuncia de los inquilinos a sus derechos.
También se podrían repercutir estos gastos a los inquilinos, independientemente de la personalidad de los arrendadores, cuando el pacto de repercusión naciera fruto de una renuncia de los inquilinos a estos derechos que la ley les concede, siempre que esta renuncia surgiera de un pacto y no de una imposición, y se recogiera en una fecha posterior a la firma de los contratos, cuando los derechos a los que se renuncian ya se hubieran incorporado en el patrimonio de los arrendatarios.
Contraprestación a los arrendatarios de tracto sucesivo.
También podría tener cabida en estos supuestos los gastos de agencia repercutidos, cuando obedecieran, no a una contraprestación por la intermediación en el alquiler (tal y como se ha definido anteriormente, que se agota en un único acto) si no a una contraprestación a los arrendatarios, de tracto sucesivo en el tiempo, por llevarles durante la duración del alquiler, el día a día de la completa administración del mismo.
“Existe un gran desconocimiento en el sector sobre este cambio normativo, y es importante que todos estén bien informados, sobre todo los profesionales que se dedican a los arrendamientos urbanos, que estén al corriente y puedan asesorar correctamente a arrendadores y arrendatarios”, subraya José Ramón Zurdo.
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