Real Villa, Gestores Inmobiliarios, S.L.

lunes, 11 de octubre de 2021

Nuestra Oficina permanecerá cerrada el 12 de Octubre de 2021.

Les informamos que, el día 12 de Octubre, por ser festivo Nacional, nuestra oficina permanecerá cerrada.

Disculpen las molestias

viernes, 8 de octubre de 2021

Así te afecta la nueva forma de calcular los Impuestos por Comprar o Heredar casa a partir de 2022.

A partir del próximo 1 de enero de 2022 entrará en vigor un nuevo valor de referencia que determinará los impuestos que debe pagar quien compre una vivienda de segunda mano o quien herede o reciba en donación un inmueble. Los expertos alertan de que supondrá un aumento en la tributación de diferentes impuestos a los que afecta: el ITP para quien compra una casa usada, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Patrimonio.

Así, el contribuyente no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado: y la ley presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. ¿Qué supone esta modificación? Este valor de mercado será calculado a partir de precios de compraventas de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que, según recuerda José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Igualmente, tampoco tendrá en cuenta si la vivienda está para reformar y el comprador la ha comprado más barata que el precio de mercado.

Este nuevo valor afectará no sólo al ITP (impuesto que se paga por comprar una vivienda usada), sino también al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) y al Impuesto sobre el Patrimonio.

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia.

A continuación, resolvemos cinco cuestiones a tener en cuenta de la mano de José María Salcedo:

En qué consiste el nuevo valor de referencia de Catastro:

Una de las dudas principales que genera este nuevo valor a los contribuyentes es si es el mismo valor catastral, el de toda la vida. Pero se trata de conceptos distintos. El nuevo valor de referencia está determinado por la Dirección General del Catastro y como hemos explicado anteriormente se basa en el cálculo a partir de precios de transacciones de inmuebles que se hacen ante notario y en función de las características catastrales de cada propiedad. Este valor se determinará año a año, de forma simultánea, en todos los municipios.

En cambio, el valor catastral se calcula en base a la ponencia de valores del municipio correspondiente y se suelen tener en cuenta la localización del inmueble, la ubicación dentro de la ciudad, antigüedad, calidad de la construcción reformas o renovaciones en el edificio, o el estado de conservación. Este valor se actualiza por Ley de Presupuestos, aunque no de forma simultánea ni uniforme para todos los municipios.

Salcedo recuerda que, en ambos casos, los valores son objetivos, es decir, tanto el valor de referencia como el valor catastral valorarán igual dos viviendas de la misma planta de un edificio, con la misma superficie, aunque una de ellas está reformada y con las máximas calidades y la otra no. Es decir, estos dos valores no tienen en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble que se hagan en la vivienda.

Los impuestos afectados por el nuevo valor de referencia de Catastro:

Este nuevo valor de referencia de Catastro será, a partir del 1 de enero de 2022, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), tal y como está establecido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude.

Esto a efectos prácticos significa que el nuevo valor de referencia de Catastro será el valor mínimo por el que tributar si se compra una vivienda o se hereda una casa. Y en caso de que el contribuyente escriture la operación ante notario por un valor inferior, la hacienda autonómica le obligará a tributar por el valor que le indique la nueva valoración de Catastro, mediante la famosa comprobación de valores. Se abre, además, la posibilidad de que el contribuyente que declare conforme al valor escriturado, por debajo del valor de referencia de Catastro, pueda ser sancionado por no haber tributado conforme a la base imponible prevista en la Ley.

Este nuevo valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio, aunque no es la base imponible. En este caso, la modificación legal operada en este impuesto obliga a declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: el catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Dicho valor “determinado” por la Administración es, obviamente, el de referencia de Catastro.

Eso sí, cabe recordar que el cambio en este impuesto se hará efectivo a partir de enero de 2022, es decir, la subida fiscal que se avecina sólo afectará a inmuebles adquiridos a partir de enero del año que viene, no al patrimonio ya existente del contribuyente, tal y como confirmó el Ministerio de Hacienda a idealista/news.

Cómo conocer el valor de referencia de una vivienda:

José María Salcedo señala que hay que acudir al Real Decreto Legislativo 1/2004 (Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), que en su Disposición Final Tercera dispone que “En los 20 primeros días del mes de diciembre, la Dirección General del Catastro publicará en el ''Boletín Oficial del Estado'' anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro.”

Por su parte, Catastro, en las “preguntas frecuentes” publicadas en su web aclara que “Los valores de referencia individualizados estarán disponibles en la Sede Electrónica del Catastro en 2022, una vez tramitado el procedimiento para su determinación, de acuerdo con lo previsto en la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. En dicha Sede, los titulares catastrales también podrán conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles.”

Cómo recurrir el valor de referencia de Catastro ante una comprobación de valores:

El valor de referencia puede impugnarse solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada por él mismo, o recurriendo la liquidación que se le notifique, cuando no haya presentado autoliquidación, o lo haya hecho declarando un valor inferior al de referencia.

“El problema es que tanto la ley del ITPAJD, como la del ISyD, presumen que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el valor de mercado de los inmuebles. Por ello, será el contribuyente el que deberá probar y demostrar que dicho valor de referencia nada tiene que ver con el valor de mercado del inmueble. Para ello, podrá valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho”, señala el abogado de Ático Jurídico.

Además, el experto añade que, en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio, la ley no establece ningún mecanismo para impugnar el valor de referencia a partir del 1 de enero de 2022. Por ello, será necesario recurrir dicho valor en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuando se adquiera el inmueble, para que no se tenga en cuenta en el Impuesto sobre el Patrimonio.

No obstante, el nuevo valor de referencia de Catastro lleva aplicándose en Castilla La Mancha como medio de comprobación de valores desde 2015, y ha sido anulado por el el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad (sentencias de 27-5-2020, y de 20-10-2020), y hasta por el propio Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) por no tener en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, es decir, porque no entra a valorar las mejoras y reformas hechas en la vivienda.

Salcedo recuerda que dichas resoluciones se refieren a la normativa anterior, siendo la Administración la obligada a demostrar que el valor de referencia se correspondía con el que realmente tenía el inmueble.

Este nuevo valor podría vulnerar un principio de la Constitución Española:

La obligatoriedad de tributar por un valor inmobiliario impuesto y que no tiene en cuenta las características propias y reformas llevadas a cabo en la vivienda podría vulnerar el principio de capacidad económica contemplado en la Constitución Española, tal y como subraya José María Salcedo. “Se trata de una reforma legal que introduce, en la práctica, una presunción iuris tantum (admite prueba en contrario) de defraudación. Y es que, si el contribuyente considera que el inmueble tiene un valor inferior al oficial, es él el que debe probarlo”, apostilla Salcedo. Es decir, debe demostrar que no ha defraudado a Hacienda.

Por ejemplo, en el caso de compra de un inmueble, la modificación legal obliga al contribuyente a tributar por un valor superior al precio pagado y documentado en la escritura. Y ello, además, imponiéndole además la carga de la prueba, y obligándole en la mayoría de los casos a recurrir a periciales, para justificar que no ha defraudado.

Por último, el abogado pone sobre la mesa que esta reforma legal que impone el valor de referencia de Catastro como base imponible del ITP y del Impuesto de Sucesiones se ha cargado toda la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que velaba para que los contribuyentes tributasen por el valor que realmente tenían sus viviendas, y no por otro superior calculado por la Administración autonómica desde sus oficinas y sin desplazarse a ver por dentro y por fuera el inmueble. Por todo ello, Salcedo desliza la posibilidad de que la imposición automática del valor de referencia, como base imponible del ITP, o del Impuesto de Sucesiones, pudiera ser inconstitucional.

jueves, 7 de octubre de 2021

Los Tribunales tumban la que será la base imponible del ITP y Sucesiones a partir de 2022.

Desde 2015 en Castilla La Mancha se ha puesto en marcha una prueba piloto del valor de referencia de Catastro como medio de comprobación de valores.

Desde 2015 en Castilla La Mancha se ha puesto en marcha una prueba piloto del valor de referencia de Catastro como medio de comprobación de valores, es decir, como un medio más para que Hacienda pueda comprobar que los compradores de una vivienda usada han pagado el ITP correspondiente o que los herederos han pagado correctamente el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Y a partir de 2022, mediante la entrada en vigor de la Ley 11/2021, dicho valor de referencia de Catastro será la nueva base imponible tanto del ITP como del ISyD.

Esta nueva valoración determinada por Catastro, basándose en el cálculo a partir de precios de compraventas de viviendas que se hacen ante notario y en función de las características catastrales de cada propiedad, ha sido tumbada como método de comprobación de valores por dos tribunales diferentes. Sin ir más el lejos, el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha ha anulado este método en una sentencia del 27 de mayo de 2020 y en otra del 20 de octubre de 2020.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que el Tribunal aplica la doctrina emanada de la sentencia del Tribunal Supremo de 23-5-2018: no se critica el método de comprobación utilizado, sino la forma en que se ha aplicado. Es decir, sin permitir al contribuyente conocer el origen del nuevo valor de referencia de Catastro, ni haber llevado a cabo una actuación presencial estrictamente comprobadora sobre el inmueble. Ello, para confirmar que, en cada caso concreto, el valor de referencia aplicado no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble.

Y el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Castilla La Mancha, dependiente del Ministerio de Hacienda, se ha unido a la crítica a este método de comprobación mediante varias resoluciones aplicando la doctrina del Tribunal Supremo. Para José María Salcedo, “se trata de un método que puede considerarse "tocado y hundido" en esta comunidad autónoma, e interesa recurrir todas las liquidaciones que, en aplicación de este método del 57.1.c, LGT, se notifiquen a los contribuyentes en Castilla La Mancha”.

Recordamos que la Ley General Tributaria (LGT) contempla diferentes métodos de comprobación de valores para comprobar el valor de los inmuebles declarados tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD), como en el de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Y uno de estos métodos es el de precios medios en el mercado (57.1.c, LGT) que en la comunidad castellanomanchega ha consistido, desde 2015, en la aplicación del valor de referencia de Catastro.

Estas resoluciones citadas vienen a confirmar que la valoración administrativa realizada desde la silla de la oficina del funcionario de turno, sin visitar presencialmente la vivienda, y aplicando un determinado valor de referencia nunca va a ser individualizada ni tampoco va a tener en cuenta las reformas o mejoras hechas en el inmueble que se ha vendido, heredado o donado.

“La nueva normativa no solo regatea al Supremo, que ha exigido en infinidad de ocasiones que las valoraciones sean individualizadas y que un perito visite los inmuebles comprobados. También supone una estafa a los propios contribuyentes, que ven cómo Hacienda, harta de perder en los tribunales, rompe el tablero y cambia las reglas del juego”, declara Salcedo.

Así te afecta la nueva forma de calcular los impuestos por comprar o heredar casa a partir de 2022:

A partir del próximo 1 de enero de 2022 entrará en vigor este nuevo valor de referencia que determinará los impuestos que debe pagar quien compre una vivienda de segunda mano o quien herede o reciba en donación un inmueble. Los expertos alertan de que supondrá un aumento en la tributación de diferentes impuestos a los que afecta: el ITP para quien compra una casa usada, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Patrimonio.

Así, el contribuyente no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por su valor de mercado: y la ley presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. ¿Qué supone esta modificación? Este valor de mercado será calculado a partir de precios de compraventas de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que, según recuerda José María Salcedo, de Ático Jurídico, no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Igualmente, tampoco tendrá en cuenta si la vivienda está para reformar y el comprador la ha comprado más barata que el precio de mercado.

Este nuevo valor afectará no sólo al ITP (impuesto que se paga por comprar una vivienda usada), sino también al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) y al Impuesto sobre el Patrimonio.

miércoles, 6 de octubre de 2021

La importancia de la Luz Natural en el diseño y la decoración de una Vivienda.

Los suelos y las paredes en tonos neutros se potencian con elementos decorativos de colores más oscuros. Las puertas correderas son el broche de oro.

Artículo escrito por Juan Carlos Fernández, arquitecto y socio en Ventura Estudio

No hay nada como un espacio luminoso. La luz natural es un elemento primordial en el diseño, ya que condiciona los colores y materiales de todas las estancias de la casa. Hay espacios que admiten colores más oscuros y espacios en los que es mejor utilizar materiales y neutros y luminosos. Cada proyecto es diferente y único.

En el caso de este piso, situado en la segunda planta del edificio y dando a una calle estrecha en pleno centro de Madrid, en el barrio de Embajadores, decidimos meter la mayor iluminación natural posible al interior a la hora de plantear la reforma integral.

Optamos por paredes en blanco roto y otras en roble para todo el volumen central. El roble refleja la luz de manera cálida y agradable.

Al utilizar la madera en las paredes, decidimos colocar un suelo continuo y luminoso, que refleja la luz natural que entra por las ventanas al resto del espacio. Contrastamos con elementos, telas y accesorios de tonos más oscuros, que dan elegancia y carácter a cada estancia.

En cuanto a la distribucion del piso, que cuenta con unos 100 m2, queríamos que los espacios pudieran sentirse como uno solo o separarse en caso de ser necesario, por lo que se utilizaron puertas correderas ocultas y puertas pivotantes que al estar abiertas, desaparecen y dejan pasar la mayor cantidad de luz natural.

La vivienda cuenta con una superficie de unos 100 m2, distribuidos en salón-comedor con cocina abierta, una habitación principal con vestidor y baño en suite, otra habitación polivalente que funciona como estudio o dormitorio, y un segundo baño de invitados. Y este es el resultado de aplicar todas esas máximas: