La Sobrogación aviva la Guerra Hipotecaria.

 La Banca baja los Precios para quitar Clientes a la Competencia

La firma de hipotecas en España ha sufrido un traspiés con la crisis del coronavirus. Desde que se decretó el estado de alarma, la formalización de nuevos préstamos para la compra de vivienda ha caído cada mes a ritmo de doble dígito  y los expertos prevén una contracción anual cercana al 30% y una potencial reducción de la demanda ante la incertidumbre económica y laboral de los futuros compradores de vivienda.

En este escenario, la guerra hipotecaria que lleva librando la banca en los últimos tiempos se está trasladando al terreno de las subrogaciones, una fórmula que consiste en quitar clientes a la competencia ofreciendo a sus clientes una mejora en las condiciones de sus préstamos.

Según los datos del INE, y a pesar de la caída generalizada de las operaciones derivada del confinamiento, entre marzo y mayo se llevaron a cabo más de 3.000 subrogaciones (incluyendo de deudor y acreedor), y los expertos en materia hipoteca creen que la cifra irá subiendo en los próximos meses.

Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, recuerda que no en todos los casos compensa cambiarse de banco para mejorar las condiciones, aunque recomienda “realizar al menos el ejercicio de cálculo por el ahorro potencial que se puede conseguir” porque “es una gestión puntual que puede conllevar un ahorro de varios miles de euros a medio plazo”.

En términos generales, los expertos recuerdan que la subrogación es una alternativa más barata que la cancelación de la hipoteca vigente y la firma de una nueva (el banco es el que asume todos los gastos excepto la tasación de la casa),, aunque es cierto que esta alternativa no permite cambiar cualquier condición del préstamo. Por ejemplo, no se puede ampliar el importe de la hipoteca ni los titulares. En cambio, sí es posible reducir el tipo de interés, las comisiones, las vinculaciones o el plazo para amortizar la hipoteca.

Con estas consideraciones sobre la mesa, algunos de los bancos que están siendo más activos en la apuesta por esta fórmula son Santander, su división online Openbank y MyInvestor. Y es que, con un mercado en horas bajas, la subrogación permite ampliar su portfolio de clientes y reduce el riesgo al poder comprobar si han tenido o no impagos de cuotas en el pasado. Además, abre la posibilidad a que ese nuevo cliente contrate otros productos con el banco, como el seguro de hogar o de vida, y que domicilie la nómina.

La entidad presida por Ana Botín, por ejemplo, tiene una campaña que se llama ‘Trae tu oferta a Santander’, que aplica una rebaja al diferencial de hasta un 0,4% para los clientes cuyas nóminas superen los 2.400 euros mensuales. La oferta incluye tanto préstamos variables como fijos, aunque están sujetos al perfil del cliente y limitan la financiación. En el caso de las hipotecas variables, concede hasta el 70% del valor de tasación de la vivienda, mientras que en las hipotecas fijas el máximo se reduce hasta el 60%.

Openbank, la división online de Santander, tiene una oferta con un diferencia que parte del 1,19% + euríbor, aunque puede bajar hasta el 0,79% + euríbor si el cliente cumple una serie de condiciones y del 1,7% en el caso de los préstamos a tipo fijo, mientras que la fórmula con la que MyInvestor quiere ‘robar’ clientes a la competencia es con un diferencial del 0,89% + euríbor o del 1,79% en el caso de las hipotecas fijas. Para ello, la entidad ni siquiera pide domiciliar la nómina.

Con todo, los expertos aconsejan hablar con el banco para intentar conseguir una mejora de las condiciones antes de realizar el cambio de entidad, así como analizar previamente qué cambios quieren hacerse  de la hipoteca (bajar el interés, pasar de variable a fija…) y rastrear las ofertas que hay en el mercado para conocer qué se está ofreciendo y bajo qué condiciones.