Donde las promotoras no llegan, ahí están de nuevo las gestoras de cooperativas. Hace seis años, cuando el sector inmobiliario comenzaba a ver la luz al final del túnel tras el estallido de la burbuja, fueron precisamente estas compañías las que protagonizaron las escasas operaciones que se cerraban en el mercado. Entonces, en 2013 y 2014, el sector promotor estaba muy tocado y aunque algunos supervivientes intentaban comprar suelo y seguir promoviendo, no podían competir con las cooperativas. Por muchos motivos.
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Aunque los precios que pedían por aquel entonces los propietarios de suelo distaban mucho de los niveles alcanzados del 'boom' o de los que vuelven a verse en el mercado en la actualidad, la banca seguía muy tocada por los excesos cometidos con la financiación al sector promotor y ninguno quería ni oír hablar sobre ello. El suelo se había convertido en un activo tóxico y los promotores, un sector al que nunca volvería a prestar con tanta alegría.
El dinero de los cooperativistas permitía la compra del suelo y la construcción de viviendas mucho más baratas de lo que habrían costado con un promotor
Las gestoras lo tenían mucho más fácil por aquel entonces. El dinero de los cooperativistas permitía la compra del suelo y la construcción de viviendas mucho más baratas de lo que habrían costado con un promotor tradicional. Además, la banca sí estaba dispuesta a financiar un proyecto vendido al 100% siempre y cuando los clientes fueran solventes. Y la demanda lo era, ya que muchos de los que se embarcaron en aquellos años en la aventura de cooperativismo, llevaban años esperando a comprar en zonas donde hacía años que no llegaba ni una grúa, y el escaso producto a la venta de obra nueva seguía teniendo unos precios desorbitados.
La primera gran compra de suelo tras la crisis:
La venta del solar situado en la calle Guatemala propiedad del Ayuntamiento de Madrid a un grupo de cooperativistas gestionados por Domo Gestora por 65 millones de euros, fue el pistoletazo de salida al goteo de operaciones protagonizadas por una cooperativa que aún hoy en día se siguen produciendo y siguen ocupando espacios en los medios de comunicación.
La operación fue redonda para los compradores. Nadie pujó por el solar. No hubo competencia. De hecho, la subasta quedó desierta y el Ayuntamiento, que quería vender, lo hizo mediante venta directa a la cooperativa, igual que hizo con tantos otros activos durante esos años. Vendió barato y permitió a los cooperativistas levantar viviendas a 3.400 euros el metro cuadrado, un precio sensiblemente inferior a los más de 4.000 euros de los pisos de segunda mano de la zona y los más de 7.000 de la escasa oferta de nueva construcción en el barrio. Con una lista de espera de más de 100 personas, se convirtió en la promoción más demandada de todo Madrid.
Donde las promotoras no llegan, ahí están de nuevo las gestoras de cooperativas. Hace seis años, cuando el sector inmobiliario comenzaba a ver la luz al final del túnel tras el estallido de la burbuja, fueron precisamente estas compañías las que protagonizaron las escasas operaciones que se cerraban en el mercado. Entonces, en 2013 y 2014, el sector promotor estaba muy tocado y aunque algunos supervivientes intentaban comprar suelo y seguir promoviendo, no podían competir con las cooperativas. Por muchos motivos.
Aunque los precios que pedían por aquel entonces los propietarios de suelo distaban mucho de los niveles alcanzados del 'boom' o de los que vuelven a verse en el mercado en la actualidad, la banca seguía muy tocada por los excesos cometidos con la financiación al sector promotor y ninguno quería ni oír hablar sobre ello. El suelo se había convertido en un activo tóxico y los promotores, un sector al que nunca volvería a prestar con tanta alegría.El dinero de los cooperativistas permitía la compra del suelo y la construcción de viviendas mucho más baratas de lo que habrían costado con un promotor
Las gestoras lo tenían mucho más fácil por aquel entonces. El dinero de los cooperativistas permitía la compra del suelo y la construcción de viviendas mucho más baratas de lo que habrían costado con un promotor tradicional. Además, la banca sí estaba dispuesta a financiar un proyecto vendido al 100% siempre y cuando los clientes fueran solventes. Y la demanda lo era, ya que muchos de los que se embarcaron en aquellos años en la aventura de cooperativismo, llevaban años esperando a comprar en zonas donde hacía años que no llegaba ni una grúa, y el escaso producto a la venta de obra nueva seguía teniendo unos precios desorbitados.
La primera gran compra de suelo tras la crisis:
La venta del solar situado en la calle Guatemala propiedad del Ayuntamiento de Madrid a un grupo de cooperativistas gestionados por Domo Gestora por 65 millones de euros, fue el pistoletazo de salida al goteo de operaciones protagonizadas por una cooperativa que aún hoy en día se siguen produciendo y siguen ocupando espacios en los medios de comunicación.
La operación fue redonda para los compradores. Nadie pujó por el solar. No hubo competencia. De hecho, la subasta quedó desierta y el Ayuntamiento, que quería vender, lo hizo mediante venta directa a la cooperativa, igual que hizo con tantos otros activos durante esos años. Vendió barato y permitió a los cooperativistas levantar viviendas a 3.400 euros el metro cuadrado, un precio sensiblemente inferior a los más de 4.000 euros de los pisos de segunda mano de la zona y los más de 7.000 de la escasa oferta de nueva construcción en el barrio. Con una lista de espera de más de 100 personas, se convirtió en la promoción más demandada de todo Madrid.
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A aquella operación le siguieron la venta del solar del Ministerio de Defensa en Raimundo Fernández Villaverde, en la que Domo Gestora se impuso a Pryconsa, Ferrovial y Amenabar, con una oferta de sus cooperativistas de 111 millones, y las cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos, proceso en el que la cooperativa gestionada por Grupo Ibosa ofreció 88 millones de euros, una oferta que no fue superada por Pryconsa, una de las grandes supervivientes de la crisis y una promotora muy activa también durante el último lustro. Para que nos hagamos una idea, Grupo Ibosa ha construido casi 1.000 viviendas desde 2013, mientras que Domo tiene en gestión casi 1.100 viviendas repartidas en 12 promociones. Ambas gestoras han sido, sin duda, dos de las grandes protagonistas del mercado inmobiliario de Madrid durante el último lustro.
"Las cooperativas son de los pocos modelos de promoción inmobiliaria que tienen cierta actividad durante épocas bajistas", explica Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de la consultora CBRE. "Cuando están cubiertas al 100%, se minimiza el riesgo comercial y, por ende, el riesgo promotor. Además, la banca, con ese nivel de preventas, concede financiación, eso sí, siempre y cuando, los cooperativistas pasen el 'scoring' de la entidad financiera".
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Dos años después, el despegue residencial, la existencia de una gran demanda embalsada ansiosa por comprar, la subida imparable de precios y la forma de pago de las promotoras más solventes, restó algo de protagonismo a las gestoras, si bien, siempre estuvieron en la retaguardia. La posterior irrupción de los fondos de inversión en el sector promotor y su enorme apetito por comprar suelo —además de su gran liquidez para acometer importantes desembolsos de dinero—, aumentó significativamente la competencia en los procesos de venta.
En 2016, antes de que Värde entrara en el capital de Vía Célere, la compañía que presidía Juan Antonio Gómez-Pintado se presentó en solitario, primero a la subasta de un solar de Hacienda en la Avenida Santo Ángel de la Guarda tras ofrecer 19,6 millones, un 14% por encima del precio de salida, y posteriormente a un solar en Méndez Álvaro propiedad de Adif y Repsol a quienes ofreció algo más de 29 millones de euros.
Las grandes ausentes en ambas pujas fueron las gestoras de cooperativas, que durante un par de años optaron por quedarse al margen de las nuevas operaciones de suelo debido a los problemas para llevar a cabo sus proyectos sobre terrenos públicos en la capital —Raimundo Fernández Villaverde y Cuatro Caminos—. Pero también sorprendió la ausencia de ofertas por parte de otras promotoras tradicionales y muy activas como Pryconsa o Amenabar. Era la antesala de la salida a bolsa de las tres grandes cotizadas: Neinor, Aedas y Metrovacesa, que no irrumpirían con fuerza en el mercado hasta dos años más tarde.
La forma de pago inclinó temporalmente la balanza del lado de los promotores y fondos de inversión. "Los fondos compran suelo al contado, mientras que la forma de pago de las cooperativas se alarga en el tiempo, de tal manera que algunos vendedores prefieren la primera opción", explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.
La forma de pago inclinó temporalmente la balanza del lado de los promotores y fondos de inversión que pagaban al contado
La venta de la sede de Cecabank fue un claro ejemplo, pero no el único. La CECA vendió a finales de 2016 a Pryconsa y Amenabar el edificio en Parque de las Avenidas en Madrid, por 30 millones de euros, por debajo de las ofertas de varias gestoras de cooperativas —Tau Gestión, Ibosa...—. La forma de pago fue determinante, tal y como explicaron por aquel entonces a El Confidencial varias fuentes del sector.
Las promotoras podían afrontar la compra con fondos propios y sin necesidad de financiación y la CECA prefirió poder ingresar el dinero lo antes posible. Es decir, primó la forma de pago sobre el importe. También en la última venta en Operación Calderón, firmada hace apenas dos semanas, habría primado la forma de pago. Mahou se inclinó por Pryconsa para venderle una de sus tres parcelas en el ámbito, porque la fórmula de pago ofrecida por Marco Colomer le habría parecido mejor que la propuesta por las cooperativas —Concovi—, aunque estas pudieran terminar elevando un poco más la puja.
Las gestoras vuelven a la carga:
Ahora, cinco años después de aquella operación en la calle Guatemala, en un momento en el que el mercado comienza a dar síntomas de agotamiento y el precio del suelo —un activo de nuevo muy codiciado—, vuelve a estar por las nubes en determinadas ubicaciones, las gestoras de cooperativas se han convertido, una vez más, en el rival a batir por los promotores, que no pueden llegar a determinados precios sin comprometer sus márgenes y que, además, se arriesgan a no contar con el respaldo de la demanda.
"El promotor asume el riesgo de la operación, mientras que en la cooperativa son los cooperativistas quienes asumen los riesgos puesto que se convierten en promotores. El promotor traslada el riesgo al precio de venta, mientras que en la cooperativa, ese margen promotor no existe, por lo que al mismo precio del suelo, las viviendas son más baratas", explica Población. "El promotor vende a precio cerrado, aunque aumenten los costes de construcción, mientras que en el caso de la cooperativa, si esto sucede o si se producen retrasos en la entrega de las viviendas, quien asume los sobre costes son los cooperativistas", añade.
Para que nos hagamos una idea, el margen del promotor suele moverse entre el 15% y el 20%, mientras que los honorarios de una gestora de cooperativas se sitúan entre el 7% y el 12%, dependiendo del volumen, el plazo y la complejidad del proyecto.
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