Cuando vas a comprarte una vivienda, además del dinero que cuesta el inmueble en cuestión, también deberás tener en cuenta los gastos asociados a la compraventa y a la formalización del préstamo hipotecario. Normalmente, las entidades bancarias conceden un 80% del precio de compra de la vivienda o de su tasación en el préstamo hipotecario, por lo que, ya de antemano, deberás disponer del 20% restante.
No obstante, esos no son los únicos ahorros que debes tener cuando vas a comprar una casa. “Es importante tener en cuenta que, por un lado, están los gastos de compraventa y, por otro, los gastos de formalización del préstamo hipotecario”, explica la portavoz del comparador hipotecario iAhorro, Laura Martínez.
¿Cuáles son los gastos de compraventa?
Hay una serie de gastos a los que hay que hacer frente a la hora de comprar una vivienda. Veamos cuáles son:
- El pago de impuestos.
Es el mayor gasto y su cuantía depende del valor de la vivienda, si es de obra nueva o de segunda mano y de su ubicación. Para una vivienda de obra nueva, deberás pagar el IVA, es decir, un 10% del precio de la vivienda en la península y Baleares, y un 7% en Canarias.
Para una vivienda de segunda mano deberás abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo importe varía en función de la comunidad autónoma en la que esté ubicada la vivienda. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid es un 6%, pero en la Comunidad Valencia asciende a un 10% y en el País Vasco podría reducirse al 4% para residencia habitual.
- La Notaría.
A la hora de firmar la compraventa, le pagarás al notario entre 500 y 1.000 euros, en función del número de copias de la escritura y de su extensión.
- La Gestoría.
Los honorarios de gestoría rondan los 400 euros.
La inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Tiene un coste de unos 500 euros.
Por tanto, por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros de obra nueva que esté ubicada en Madrid pagarías de gastos de compraventa 20.000 euros de IVA y otros 1.500 o 2.000 euros de trámites asociados a la operación. Si la vivienda fuera de segunda mano, también ubicada en la Comunidad de Madrid, el coste de los gastos de compraventa bajaría un poco y podría rondar los 14.000 euros (ITP + otros gastos).
Además de los gastos de compraventa deberías tener en cuenta los gastos de formalización de la hipoteca. Estos, matiza Martínez, “son mucho menores que los gastos de compraventa”. Entre ellos están:
La tasación de la vivienda.
Su precio suele estar entre los 200 y los 400 euros, dependiendo de las dimensiones de la vivienda o del número de bienes que se tengan que tasar.
La comisión de apertura de la hipoteca.
Hay bancos que han eliminado este coste, pero aún existen algunos que piden entre el 0,5% y el 1,5% de la cantidad a financiar.
¿Es mejor pedir un préstamo al banco o a tus padres?
Una de las primeras opciones que puede venirte a la cabeza para disponer del dinero necesario es pedir un préstamo personal al banco. Sin embargo, según explica la portavoz del comparador hipotecario, “desde iAhorro no recomendamos pedir un préstamo antes de firmar la hipoteca puede acarrear problemas para que después algún banco conceda la hipoteca para la compra de vivienda”.
¿Por qué? Pese a que no hay ninguna ley que impida pedir un préstamo personal previo a la hipoteca, Martínez explica que “uno de los puntos que estudian los bancos a la hora de conceder o no la hipoteca es el historial crediticio del cliente: si tiene una deuda pendiente, su riesgo de endeudamiento aumentará y su capacidad de devolución del préstamo hipotecario también empeorará porque a su cuota mensual tendrá que sumar también la devolución del préstamo que pidió para la entrada”.
Una vez sabido esto, la mejor opción es que tus padres o algún otro familiar te deje el dinero para pagar los gastos. ¿Cómo pueden hacerlo? Hay diferentes formas entre las que están los préstamos familiares o, si el dinero no se lo vas a devolver, puedes hacer directamente una donación.
¿Cómo funciona un préstamo entre familiares?
Está exento del pago del ITP, pero sí tienen que presentar la exención contemplada en Hacienda a través del modelo 600 en un plazo máximo de 30 días desde que se recibe el dinero. Para formalizar el préstamo, ya sea con o sin intereses, debe existir un acuerdo firmado entre las partes en el que se contemple la devolución íntegra del dinero o del dinero más los intereses asignados a la operación.
La donación de una vivienda por parte de los padres.
En este caso, el dinero entregado por padres o familiares a quien va a comprar la vivienda no tiene devolución. Además, el pago del impuesto dependerá de la comunidades autónomas donde resida la persona que recibe el dinero. Por ejemplo, en el caso de la Comunidad de Madrid la donación de padres a hijos para compra de vivienda habitual está bonificada al 100%, por lo que solo habría que pagar los honorarios del notario que certifica la donación.
La última opción que tienes es intentar que el banco te financie más del 80% del precio de compraventa y ajustar un poco el importe que tengas que adelantar a tus ahorros. Por ejemplo, si te concede el 90% del precio de la vivienda, solo tendrías que abonar un 10% de entrada (en vez del 20% habitual) y otro 10% aproximadamente de gastos. No obstante, hay que señalar que lo más común es que el banco no conceda el 100 % de la hipoteca.
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