Firmé un contrato de Arras y no me conceden la hipoteca, ¿qué pasa?

El contrato de arras es uno de los pasos previos a dar para conseguir la casa de tus sueños. Se trata de un contrato que conlleva el pago de una cantidad de dinero por parte del comprador a modo de señal. Tiene plena validez legal y es conveniente redactar uno en un proceso de compraventa para blindar la operación.

Repasamos en qué consiste el contrato de arras, para qué sirve y, lo más importante de todo, qué sucede si el banco deniega el préstamo necesario para formalizar la transacción. ¿Se pierde el dinero de las arras si no me conceden hipoteca? Resolvemos las dudas.

El contrato de arras y su importancia.

Las arras son el dinero o señal que se da al vendedor cuando se ha llegado a un acuerdo de compraventa de vivienda y se han terminado las negociaciones.

De esta manera, el contrato de arras es el contrato en el que se formaliza tanto la entrega de esta cuantía económica, como el hecho de que comprador y vendedor han llegado a un acuerdo y, en consecuencia, han terminado las negociaciones.

El contrato de arras es un precontrato o contrato previo al contrato de compraventa y hay que tener en cuenta que tiene plena validez legal. Por ello, obliga a las partes firmantes a su cumplimiento.

¿Cómo hay que pagar el importe del contrato de arras?

Las arras se deben pagar en el momento de la firma del contrato de arras. Ahora bien, ¿cómo se pagan? ¿En metálico o por transferencia? La forma de pago será la que acuerden el comprador y el vendedor. Existen distintas opciones para pagar las arras: en efectivo o metálico, por transferencia bancaria o mediante un cheque bancario.

Pago de arras en efectivo o en metálico.

Si la compraventa del inmueble es entre particulares, se podrá pagar el importe de las arras en efectivo o metálico sin límite. En cambio, si la compraventa es entre un particular y profesional o un particular y una empresa, por ley, solo se podrán pagar 1.000 euros en efectivo.

Pagar las arras por transferencia bancaria.

Es el método más habitual de pagar las arras en una compraventa. El comprador hace una transferencia de su banco al del vendedor. Si se elige este método de pago para las arras, el contrato deberá incluir una cláusula especificando que la transferencia se realizará en un plazo no mayor a 24 horas después de la firma del documento de arras por parte del comprador y el vendedor. El contrato se considerará válido en el momento en que se reciba la transferencia dentro del mencionado plazo de 24 horas.

Abono de las arras mediante cheque bancario.

El pago de arras mediante cheque bancario es una opción regulada por la Ley Cambiaria y de Cheque. Existen varios tipos de cheques que se pueden utilizar para el pago de las arras:

• Cheque al portador: Este tipo de cheque no especifica a una persona determinada para su cobro, lo que significa que cualquier persona que lo posea puede cobrarlo.
• Cheque nominativo: A diferencia del cheque al portador, el cheque nominativo lleva el nombre de una persona física específica, quien será la única autorizada para cobrar el importe del cheque.
• Cheque cruzado: Se caracteriza por tener dos líneas paralelas trazadas en diagonal. Este detalle indica que el cheque debe ser depositado en una cuenta bancaria por el poseedor del mismo y no puede ser cobrado en efectivo directamente en la ventanilla del banco.
• Cheque conformado: Este tipo de cheque es emitido por un banco, y con él, la entidad bancaria se compromete a pagar la cantidad especificada en la fecha señalada. Indica que el comprador tiene los fondos disponibles para realizar el pago.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras?

Estos son algunos puntos a tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras:

• Tipo de arras: Confirmatorias, penales o penitenciales.
• Cantidad a entregar: Suele ser del 10% del precio de venta
• Condiciones de la compraventa: Precio, plazo de entrega, condiciones de pago, etc.
• Penalización en caso de no poder llevar a cabo la operación:
• ¿Cuánto dinero se pierde? 
• ¿Se pierden todas las arras? 
• ¿Qué ocurre si es el vendedor quien detiene la compraventa?

Plazo de validez del contrato de arras.

Asegurarse que el contrato está firmado por ambas partes.

¿Qué pasa con las arras si no me conceden la hipoteca?

Hay que tener en cuenta que la concesión del préstamo es un trámite que se desarrolla de forma independiente al contrato de arras. Por ello, es importante comparar hipotecas y asegurarse de que el banco nos va a conceder la financiación que necesitamos para comprar la vivienda.

Si firmamos el contrato de arras, pedimos la hipoteca y el banco nos la concede, con el préstamo pagamos la vivienda y se completa la transacción de compraventa. Pero, ¿qué ocurre si la entidad bancaria nos la niega?

En este punto, pueden suceder dos cosas: que el vendedor nos devuelva las arras (el dinero que hemos adelantado en concepto de señal) o que no lo haga y perdamos ese dinero. ¿De qué va a depender? De lo que se haya firmado en el contrato de arras. Si en el contrato no se especifica nada al respecto, al no completarse la compraventa (independientemente de las causas), el vendedor tiene derecho a quedarse con las arras.

Cómo reclamar las arras si no me dan la hipoteca.

Si en el contrato de arras se especifica que en caso de que el banco no conceda la hipoteca, las arras deben ser devueltas, el vendedor tiene la obligación de devolver el dinero adelantado.

Debido a esto, es muy importante revisar el contrato de arras (especialmente la letra pequeña) antes de firmarlo, ya que, en caso de que el banco no nos conceda el préstamo, va a ser la única forma posible de que recuperemos el dinero.

Cómo evitar perder las arras si el banco no concede la hipoteca.

Para evitar perder el dinero de las arras en una compraventa si el banco no da la hipoteca es aconsejable incluir en el contrato que, ante esta situación, el comprador tiene derecho a la devolución de las arras.

Teniendo esto en cuenta, cabe destacar que, quizás, las arras penitenciales son las más ventajosas tanto para el comprador como para el vendedor, ya que son las únicas que permiten desistir el contrato sin la necesidad de recurrir a la vía judicial. Por ejemplo, si no conceden la hipoteca a la parte compradora.

¿Cuándo empieza la declaración de la renta 2026? Fechas clave y cambios.

La campaña de la Renta 2025-2026 ya tiene fecha en el calendario del contribuyente. Como cada año, volvemos a declarar nuestras cuentas ante Hacienda durante los meses de primavera.

Asimismo, el calendario fiscal establece las fechas clave para la presentación del IRPF, ya sea de forma telemática, telefónica o presencial. Conocer estos plazos es fundamental para evitar sanciones y aprovechar posibles deducciones fiscales.

¿Cuándo se puede hacer la declaración de la renta?

Estas son las fechas que debes tener en cuenta para preparar la declaración de la renta sin contratiempos en 2026:

• Desde el 8 de abril de 2026 es el plazo para presentar la declaración por internet. En el caso de declaraciones a ingresar con domiciliación bancaria, la fecha es hasta el 25 de junio.

• Desde el 6 de mayo de 2026 será el periodo en el que estará disponible la asistencia telefónica. Para utilizar este servicio es imprescindible solicitar cita previa, que podrá pedirse del 29 de abril al 29 de junio.

• Desde el 1 de junio de 2026 se habilita la atención presencial para la Declaración de la Renta. En este caso, la cita previa se podrá solicitar del 29 de mayo al 29 de junio.

En cuanto a cómo solicitar cita previa con la Agencia Tributaria, puedes hacerlo a través de Internet, o bien llamando a los siguientes números de teléfono: 

• Teléfono automático: 915 35 73 26 / 901 12 12 24

• Servicio de cita para Renta: 915 53 00 71 / 901 22 33 44

¿Hasta cuándo se puede hacer la declaración de la renta?

La Declaración de la Renta podrá hacerse hasta el 30 de junio de 2026, fecha en la que finalizará el plazo. Si el resultado es a ingresar con domiciliación bancaria, el plazo acaba el 25 de junio de 2026.

¿Cuándo se puede hacer el borrador de la Renta 2026?

A partir del 8 de abril de 2026 podrás acceder al borrador y a tus datos fiscales en la sede electrónica de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) para revisarlos. Ese mismo día podrás consultar, modificar y preparar tu declaración de manera totalmente online, ya sea a través de Renta WEB o de la app oficial, antes de presentarla.

Renta 2026: novedades y cambios más relevantes.

Cada año, la agencia tributaria incorpora cambios fiscales y mejoras en el proceso. Para 2026 destacan varias novedades:Supresión del IRPF para personas beneficiarias de desempleo: Una de las novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero (publicado en el BOE del 4 de febrero) es la supresión de la obligación de presentar declaración a los beneficiarios de la prestación por desempleo.

• Deducción por rentas bajas: El BOE (Ley 5/2025) publicó una deducción de hasta 340 euros en el IRPF para trabajadores con rentas bajas cercanas al SMI (hasta 16.576 euros brutos anuales), que decae progresivamente hasta 18.276 euros.

• Deducciones por eficiencia energética y movilidad: Se mantienen las deducciones por inversiones para mejorar la eficiencia energética de la vivienda (aislamiento, envolvente térmica, etc.) y por compra de vehículos eléctricos o instalación de puntos de recarga.

• Exención por catástrofes: Las ayudas públicas destinadas a cubrir daños personales de incendios forestales y a las víctimas de catástrofes, como la DANA, quedan exentas del IRPF. También está exenta de tributar la parte de ayudas de las empresas por daños personales y materiales de emergencias.

• Rentas del ahorro: Se ha modificado el tramo más alto de los beneficios obtenidos por rentas derivadas del ahorro (fondos de inversión, acciones, etc). Así, para rentas superiores a 300.000 euros el tipo aplicable pasa del 28 % al 30 %. Los tramos inferiores se mantienen igual.

 

La saturación de la Red Eléctrica supera el 86% y pone en riesgo 350.000 nuevas viviendas.

Los expertos inmobiliarios achacan el problema de la construcción de viviendas a tres ejes principales: los altos impuesto, la falta de suelo y los largo trámites burocráticos. Sin embargo, un cuarto 'escollo' ha aumentado recientemente: la falta de suministro eléctrico.

Según los datos de Asprima, 350.000 viviendas en España están en riesgo de no poder desarrollarse por deficiencias en el suministro eléctrico. Los promotores madrileños aseguran que, según los datos de Aelec (Asociación de Empresas de Energía Eléctrica), solo el 12% de las solicitudes de acceso a la red el pasado año se aceptaron, lo que amenaza la construcción de viviendas futuras.

Cabe recalcar que la Comunidad de Madrid ha dejado en entredicho 166.000 inmuebles de los 280.000 que tiene proyectados para los próximos 15 años, tal y como indicó el consejero de Vivienda de la comunidad madrileña, Jorge Rodrigo.

A estos datos hay que sumarle la última actualización del mapa de capacidad de acceso elaborado por el Foro Industria y Energía (FIE) y Opina 360 a principios de marzo, el cual asegura que el 86,3% de las subestaciones eléctricas se encuentran ya completamente saturadas.

En concreto, el estudio, que analiza 6.102 subestaciones pertenecientes a las 29 mayores distribuidoras del país, que concentran el 97% de los puntos de suministro, muestra que 5.265 subestaciones ya no tienen capacidad disponible, lo que supone 30 más que en la actualización de diciembre.

De esta manera, solo 837 subestaciones (el 13,7%) mantienen algún margen de conexión, lo que reduce aún más el número de nodos potencialmente disponibles para nuevos proyectos industriales o de electrificación.

En términos de potencia, la red dispone actualmente de 7.400,8 megavatios (MW) de capacidad disponible, una cifra prácticamente idéntica a la registrada en diciembre (7.363 MW), pero muy inferior a los más de 10.000 MW que aún estaban disponibles en octubre de 2025.

La directora del Foro Industria y Energía, Isabel Núñez Rotta, considera que la aparente estabilidad oculta un movimiento constante dentro de la red.

"A primera vista, el dato agregado de marzo podría interpretarse como una estabilización: la red disponía de 7.363 MW en diciembre y hoy cuenta con 7.401. Pero el análisis granular revela otra realidad. En estos tres meses la red ha perdido más de 1.200 MW en determinadas zonas mientras liberaba algo más de 1.260 en otras. El saldo neto es de apenas 37 MW. Eso no es expansión de capacidad: es sustitución. Y la dinámica de presión sobre la red no solo no cede, sino que sigue avanzando", ha recalcado.

10 comunidades aumentan el nivel de saturación.

Por comunidades autónomas, diez de las diecisiete analizadas aumenta simultáneamente el nivel de saturación y se reducen los megavatios disponibles, lo que refleja un deterioro progresivo del margen de conexión.

Entre los casos más significativos se encuentra Extremadura, que pierde alrededor de 361 MW disponibles y eleva su saturación del 79,7% al 83,3%. También Galicia reduce su capacidad en torno a 281 MW y aumenta su nivel de saturación hasta el 53,5%, mientras que Andalucía pierde cerca de 240 MW y alcanza ya un 94,8% de saturación.

Por su parte, en Madrid el nivel de saturación se eleva del 85,1% al 90,9%, lo que refleja una presión creciente sobre el acceso eléctrico en uno de los principales polos económicos del país.

Mientras, el presidente del Foro Industria y Energía, Albert Concepción, ha destacado que la evolución de la red obliga a replantear el debate sobre la política industrial: "La tendencia que estamos observando confirma que el acceso a la red se está convirtiendo en una condición previa para el desarrollo industrial. Si queremos una industria competitiva y autóctona, abordar el problema de la saturación de la red ya no es una cuestión técnica sino estratégica".

 

Los impuestos y gastos por vender una Vivienda en 2026, ¿cuáles son?

¿Quieres vender tu casa y no sabes cuánto gasto te supone? Realmente no existe un simulador que haga el cálculo automático, ya que depende de diversos factores. Sin embargo, en este artículo te suministramos toda la información para que puedas recopilar todos los gastos e impuestos asociados a la venta de una vivienda en 2026 de forma fácil y rápida.

Lo más habitual es que los gastos supongan entre un 5% y un 15% del precio final de venta, aunque puede variar según la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda y la situación del propio vendedor.

Los gastos de venta de una casa antes de la formalización.

Es necesario gestionar la documentación previa para llevar a cabo la venta de un inmueble, trámites que conllevan unos costes que se deben abonar para poder hacer efectiva la operación:

• Certificado energético: Es obligatorio contar con el certificado energético de la vivienda para la venta de un inmueble. Para obtenerlo se precisa de un técnico habilitado que se encargue de la medición de los valores de la casa. El precio medio aproximado de un certificado de eficiencia energética en 2026 va desde los 60 hasta los 130 euros. Lo que incide en el coste de este documento es la cantidad de metros cuadrados: a mayor superficie, mayor importe.

• Cédula de habitabilidad: En algunas comunidades autónomas españolas es obligatorio contar con la cédula de habitabilidad para poder vender un inmueble. Para su obtención también es necesario contratar a un técnico habilitado. Su coste varía en función del profesional, el piso y las tasas de cada ayuntamiento. En 2026, de media ronda entre los 60 y los 160 euros.

• Nota simple: Siempre es recomendable contar con la nota simple de la casa. La forma más sencilla de hacerlo es a través de idealista o del portal web del Colegio de Registradores, cuyo coste es de 9,2 euros. El precio de obtener presencialmente la nota simple en el Registro de la Propiedad es de 3,64 euros.

• Gastos de cancelación de la hipoteca: Este gasto debe ser asumido en el caso de que el inmueble que se vaya a vender tenga una hipoteca. No es posible vender un inmueble con cargas, por lo que se deberá realizar este trámite de forma previa. El coste de la cancelación de la hipoteca dependerá de cómo y con quién se haga. Lo más económico es hacerlo por cuenta propia (unos 400 euros), mientras que una gestoría independiente cobrará en torno a 480 euros; ponerlo en manos de una gestoría del banco implicará hacer frente a un pago ligeramente superior a los 1.000 euros.

Los gastos al vender una vivienda durante la transacción.

Una vez que se ha encontrado a un comprador se deben afrontar una serie de gastos para cerrar la operación de compraventa:

• Contrato de arras: Este documento no es obligatorio, pero sí es muy recomendable. Su coste varía en función de quién se encargue de realizarlo. Se puede conseguir de forma gratuita redactando el contrato nosotros mismos; si lo hace una inmobiliaria, el coste quedará incluido en su comisión de venta; si lo hace un abogado, el precio final puede moverse entre 100 y 400 euros.

• Gastos de notaría: Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario. Los suele pagar por completo el comprador, si bien el Código Civil establece que es el vendedor quien debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa; y el comprador de los correspondientes a la primera copia y las sucesivas. El valor final de los gastos de notaría varía en función del precio del inmueble. Los aranceles están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios, entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio de la vivienda.

• Honorarios inmobiliarios: En el caso de que para la venta de tu casa hayas optado por una inmobiliaria para que se encargue de la operación, se tendrán que abonar sus honorarios correspondientes. Estos dependerán en su totalidad del mercado (tipología, zona geográfica, etc.) y del precio del inmueble. Generalmente, las agencias inmobiliarias cobran un porcentaje previamente establecido del precio final de venta de la vivienda.

¿Qué impuestos hay que pagar cuando se vende una casa?

Una vez vendido el inmueble, será el momento de calcular los impuestos por la venta de una vivienda para ponerse al día con la Agencia Tributaria, lo que implica el pago de los siguientes tributos:

• IRPF por la venta de una vivienda: Cuando se vende una propiedad se debe pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta. Asimismo, los ingresos obtenidos se presentan en la declaración de la renta del año siguiente de la venta del inmueble.

• Para calcularlo se toma en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones. Dependiendo de las ganancias obtenidas, el importe tributará en los tramos del IRPF fijados por Hacienda.

No obstante, existen algunas excepciones para evitar pagar el IRPF:

• Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia.

• Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará de residencia habitual.

• Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca.

• Si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

• Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, en ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida.

Plusvalía municipal.

Este tributo de carácter local se debe pagar al ayuntamiento al que pertenezca la casa por el aumento de valor de la residencia desde el momento de la compra hasta su venta. Habrá que hacer frente al gasto en un plazo de 30 días desde que se produce la venta.

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. Para calcularlo hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda y el coeficiente o porcentaje establecido por el ayuntamiento. No obstante, si se vende un piso o una vivienda a un precio inferior al valor de adquisición no se debe pagar plusvalía.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Este impuesto se paga de manera anual y es competencia de cada comunidad autónoma, por lo que el precio variará según la ubicación de la vivienda. No obstante, los costes del IBI están limitados a un mínimo del 0,4% y un máximo del 1,3% sobre el valor catastral de la vivienda.

Debe ser abonado por quien aparezca como titular de la vivienda el 1 de enero y la fecha de pago depende de la localidad.

Impuestos por la venta de una vivienda siendo no residente.

En 2026, Hacienda obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo por cuenta del vendedor en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.

En el caso de vender tu propiedad a un extranjero, el comprador extranjero deberá asumir el ITP y, en caso de existir una hipoteca, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

¿Qué gastos se pueden deducir de la venta de una vivienda?

Al vender una propiedad, determinados gastos pueden ser deducibles en el IRPF, lo que significa que pueden reducir la base imponible de la ganancia patrimonial obtenida. Estos gastos se dividen en dos categorías: los que se restan del valor de transmisión y los que incrementan el valor de adquisición.

Los gastos deducibles del valor de transmisión son:

• Comisión inmobiliaria (para ello deben darte una factura).
• Plusvalía municipal.
• Gastos de cancelación de la hipoteca.

Los gastos deducibles del valor de adquisición son:

• Coste de las reformas y mejoras: Inversiones realizadas en el inmueble para su mejora, siempre que estén debidamente justificadas y se haya realizado la obra en los años anteriores a la venta.
• Impuestos derivados de la compra: Gastos por impuestos pagados en el momento de la adquisición, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA.
• Honorarios del notario.
• Honorarios inmobiliarios: Si se pagaron honorarios por la compra del inmueble a una agencia inmobiliaria.

¿Cómo ahorrar dinero al vender una vivienda?

Existen diversas estrategias para reducir los gastos asociados a la venta de un inmueble:

• Optar por un gestor independiente para cancelar la hipoteca: La cancelación de la hipoteca puede implicar un gasto importante, especialmente si se realiza a través del banco del comprador, que suele ser la opción más costosa. Una alternativa más económica es emplear los servicios de un gestor independiente.
• Negociar el pago del IBI con el comprador: Aunque legalmente corresponde al vendedor pagar el IBI, es posible acordar con el comprador una división proporcional del pago, basándose en el período de posesión de cada parte durante el año de venta.

 

Nuevo Código Técnico de la Edificación: la "Reforma Verde" que podría encarecer las viviendas 18.000 euros.

El pasado mes de diciembre, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana cerró el plazo para presentar alegaciones a la modificación del Código Técnico de la Edificación (CTE), aprobado mediante Real Decreto 314/2006 del 17 de marzo, que se espera que entre vigor a finales de este año.

Desde el Ministerio que preside Isabel Rodríguez alegan que hay que adaptarse a los avances tecnológicos del sector, a la demanda de la sociedad actual y a las exigencias de la normativa europea, por ello han llevado a cabo una actualización que no ha dejado indiferente a ningún protagonista del sector.

Neutralidad climática.

El primer motivo es cumplir con la Directiva (UE) 2024/1275 del Parlamento Europeo y del Consejo, del 24 de abril de 2024, relativa a la eficiencia energética de los edificios, más conocida como EPBD, cuyo objetivo final es un parque residencial nulo en emisiones en 2050.

Por ello, una de las implantaciones más sonadas entre el sector inmobiliario consiste en la obligatoriedad de que, a partir del año 2028, todos los edificios públicos deberán cumplir con la neutralidad climática. Exigencia que se les aplicará a todas las nuevas construcciones dos años después, en 2030, tal y como exigen desde Bruselas.

Dos aparcamientos de bicicletas.

Otra de las medidas que más titulares ha acaparado es la obligación de disponer de “dos plazas de aparcamiento para bicicletas por cada unidad de uso (viviendas) del edificio, excepto cuando exista una regulación municipal que establezca una exigencia menor”.

Según estipula el documento, los aparcamientos para bicicletas tendrán una dimensión mínima de 2 x 0,4 metros, y cuando se superen las 20 plazas, el 5% deberá ser de 2,5 x 0,9 metros y estarán reservadas para bicicletas grandes o para personas con discapacidad.

Más precaución frente a incendios.

El nuevo documento endurece de forma significativa las exigencias de seguridad contra incendios, con especial atención a las fachadas y a los aparcamientos. La reforma refuerza los requisitos de reacción al fuego de los materiales de la envolvente exterior para frenar la propagación de las llamas por el exterior de los edificios, una medida impulsada tras grandes incendios recientes en Europa y en España. El objetivo es adaptar la normativa a los sistemas constructivos actuales y reducir el riesgo de incendios de rápida evolución.

El texto también incrementa las exigencias de protección en garajes, en un contexto marcado por la proliferación de vehículos eléctricos, cuyos incendios presentan mayores dificultades de extinción. Se introducen mejoras en sectorización, ventilación y medios de protección, y se incorpora además la obligación de instalar alarmas de humo autónomas en edificios residenciales, una medida de bajo coste y alto impacto preventivo que acerca la normativa española a los estándares de otros países europeos.

Apuesta por la energía fotovoltaica.

Otro de los aspectos es la apuesta por la energía fotovoltaica al introducir una nueva exigencia básica (HE 6) de generación mínima de energía solar en los edificios. La reforma sustituye el enfoque anterior, basado en obligaciones parciales, por un criterio más amplio que obliga a que el diseño de los edificios optimice su potencial de captación solar, especialmente en obra nueva y grandes rehabilitaciones.

Con este cambio, el CTE se alinea con los objetivos europeos de descarbonización y con el concepto de edificio de cero emisiones, integrando la producción de energía renovable como un elemento estructural del proyecto y no como una solución añadida. El objetivo es reducir la dependencia de fuentes fósiles, abaratar el consumo energético a largo plazo y avanzar hacia un parque edificatorio climáticamente neutro, aunque los expertos advierten que esta no es la única solución teniendo en cuenta las deficiencias de la red eléctrica del país.

Las viviendas serán 18.000 euros más caras.

Según los cálculos realizados por el Colegio de Aparejadores de Madrid, la aplicación de estos nuevos cambios supondría un incremento medio de 18.000 euros por vivienda, cifra que ha agitado un mercado donde los precios están en máximos y la oferta no abastece la alta demanda.

Ante esto, la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) ha asegurado que han presentado alegaciones al proyecto desde un “enfoque técnico y constructivo, con el objetivo de aportar mejoras que permitan compatibilizar los ambiciosos objetivos medioambientales y de eficiencia energética con la viabilidad económica y operativa de la promoción de vivienda, especialmente en el actual contexto de déficit de oferta residencial”.

Sin embargo, los representantes del sector promotor se mantienen precavidos frente al posible impacto en los precios: “consideramos que dicho impacto está aún por determinar. Actualmente se están analizando las distintas propuestas y escenarios, si bien será la redacción final del texto normativo la que permita conocer con precisión su alcance real y sus efectos económicos”.

Asimismo, desde APCE destacan: “nuestro compromiso es claro: avanzar en la descarbonización y la mejora del parque edificatorio, al tiempo que se preserva la capacidad del sector para seguir produciendo vivienda, especialmente vivienda asequible, en cantidad suficiente para dar respuesta a las necesidades sociales existentes”.

Por otra parte, el director general de Asprima (Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid), Jorge Ginés, que ha asegurado que han presentado alegaciones de la mano de APCE, destacó en una columna en idealista/news que tenemos uno de los CTE “más exigentes del mundo”.

Ginés recalca que, gracias a estas medidas, “las viviendas de obra nueva que se realizan superan con creces las de todos los países de nuestro entorno”. Sin embargo, pone de ejemplo una pregunta que le hizo un CEO mundial de un proveedor de material constructivo: "¿Con el problema de precios de vivienda que tenéis os lo podéis permitir?"

“Pero es lo que tiene ser líder, que debes dar ejemplo y, sin duda, damos ejemplo y seguiremos dando, pero hay muchas maneras de llegar al objetivo y no debemos ser talibanes. Transición ecológica, no revolución ecológica. Con el problema que tenemos en vivienda, ahora no es el momento”, recalca el director general de Asprima.

Por último, Ginés ha cuestionado: "¿Si el sector del automóvil recibe actualmente hasta 7.000 euros de ayudas directas por electrificar, como es que no hay ayudas al sector promotor para conseguir emisiones cero en nuestras viviendas? Ahora mismo no hay ninguna ayuda estatal y, es más, en la redacción del texto se elimina que tanto comunidades como ayuntamientos las puedan conceder dando mayor edificabilidad. Incomprensible".

Durante el Real Estate Financing Forum, celebrado en Madrid la semana pasada, Rosa Gallego, CEO de la promotora Q-Living, afirmó estar "espantada" con los números que apunta el Colegio de Aparejadores de Madrid y el coste de implantación del nuevo CTE, e insistió en que en España "ya hacemos casas muy, muy, muy eficientes". Según la ejecutiva, el sobrecoste se trasladará al consumidor final (ya sea el comprador o el inquilino) y se mostró a favor de buscar fórmulas que permitan abaratar costes en las viviendas más básicas y asequibles. "No hagamos la guerra cada uno por nuestro lado, vamos a sentamos todos juntos y vamos a ver qué es lo necesario para vivir", argumentó.

En esa misma línea, Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), alertó de que el mercado inmobiliario actual no funciona, ya que hay mucha gente que no puede acceder a una vivienda. En su opinión, la "solución es hacer muchas más viviendas, mucho más baratas y con un CTE menos exigente. Tenemos que hablar de volumetría, de densidad... Igual de viviendas más pequeñas o cambiar los adosados por edificios en altura… Tenemos que hacer cosas distintas para construir más barato sin perder calidad", advirtió.

 

El Impuestos de Transmisiones Patrimoniales, ¿qué es y quién lo paga?

Son muchas las personas que se preguntan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo esencial de cara a la compraventa de vivienda de segunda mano en España.

Repasamos las claves de este importante impuesto: qué grava exactamente, quién debe abonarlo y cuál es su peso al comprar un inmueble, entre otros puntos.

¿Qué es el ITP de una vivienda?

El ITP es un tributo indirecto que grava las transmisiones patrimoniales onerosas. Se trata de un impuesto estatal cuya gestión se encuentra cedida a las comunidades autónomas, tanto en el 100% de su recaudación como en el ejercicio de determinadas competencias normativas.

Por ejemplo, las autonomías pueden diseñar distintos tipos reducidos y bonificaciones, así como definir su propio tipo general dentro de unos límites definidos por la legislación estatal.

A este impuesto quedan sujetas muchas de las operaciones de transmisión relacionadas con las viviendas. En concreto, la compraventa de inmuebles estará, normalmente, sujeta a este tributo cuando se trate de un bien de segunda mano.

¿Quién paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?

El sujeto o persona obligada a su pago es la persona que adquiere los bienes o derechos transmitidos o que resulta beneficiaria de la operación, independientemente de los pactos o acuerdos que pudieran existir entre las partes.

Concretamente, el sujeto pasivo de las siguientes operaciones es:

• En las transmisiones de bienes y derechos de todo tipo (por ejemplo, en una compraventa de vivienda), la persona adquirente (en este caso, el comprador).
• En los expedientes de dominio y en las actas de notoriedad o complementarias de documentos públicos, la persona que las promueve.
• En los reconocimientos de dominio realizados a favor de una persona determinada, esa misma persona.
• En la constitución de derechos reales, la persona a favor de quien se realiza este acto.
• En la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, la persona prestataria (es decir, quien recibe el dinero).
• En la constitución de fianzas, la persona a favor de quien se realiza la fianza.
• En la constitución de arrendamientos, la persona arrendataria (inquilino).
• En la constitución de pensiones, la persona pensionista (quien recibe la pensión).
• En la concesión administrativa, la persona concesionaria.
• En los actos y contratos administrativos equiparados a la concesión, la persona beneficiaria.

¿Quién paga el ITP? Operaciones sujetas a este tributo.

Las siguientes operaciones están sujetas al ITP en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) y se autoliquidan mediante el modelo 600:

1. Las transmisiones onerosas por actos entre personas vivas de todo tipo de bienes y derechos que integran el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
2. La constitución de derechos reales (usufructo, derecho de uso, derecho de habitación, etc.), préstanos, fianzas, arrendamientos, pensiones o concesiones administrativas (con algunas excepciones).Los actos equiparados a transmisiones de bienes (por ejemplo, adjudicaciones en pago y para pago de deudas o expedientes de dominio).
3. Los actos equiparados a la constitución de derechos (por ejemplo, las condiciones resolutorias explícitas de las compraventas en garantía del precio aplazado; las cuentas de crédito, el reconocimiento de deuda y el depósito retribuido; o los contratos de aparcería y los de subarriendo).
4. Los actos equiparados a transmisiones de derechos (por ejemplo, la subrogación en los derechos del acreedor con garantía hipotecaria).
5. En caso de transmisión, arrendamiento y derechos reales sobre bienes inmuebles, se tributará según las reglas de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.

¿Cuándo hay que pagar el ITP?

En general, el plazo de presentación de la autoliquidación y de ingreso de la deuda tributaria es de 30 días naturales, que comienzan a contar desde la fecha del acto o contrato. El plazo se computará de fecha a fecha y, cuando en el mes del vencimiento no exista día equivalente, se entenderá que el plazo finalizará el último día del mes. Cuando el último día del plazo sea sábado, domingo o festivo, se prorrogará al primer día hábil siguiente.

Ten en cuenta que en las transmisiones patrimoniales la fecha de devengo es el día en que se realiza el acto o contrato, es decir, la fecha de otorgamiento de la escritura o del contrato privado.

¿Cuánto es el ITP de una vivienda?

La suma que deberás abonar en concepto de ITP al comprar una vivienda dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, ya que son las distintas autonomías las que definen su propia política fiscal al respecto. En 2026 los tipos generales del ITP se mueven entre el 6 y el 13%. Además, determinadas circunstancias pueden reducir tu factura fiscal.

 

Descalificar una Vivienda de Protección Oficial.

Implica un procedimiento administrativo ante la Comunidad Autónoma para liberar el inmueble, permitiendo su venta a precio libre. Requiere cumplir plazos (generalmente 10-15 años), devolver ayudas y bonificaciones recibidas (más intereses), y presentar la documentación solicitada (escritura, nota simple, y tasas) en el órgano autonómico de vivienda.

Pasos Clave para la Descalificación Voluntaria:

• Verificar plazos y requisitos: Comprobar si ha transcurrido el tiempo mínimo de protección establecido en la cédula de calificación definitiva (normalmente entre 10 y 15 años).

• Solicitud y documentación: Presentar la solicitud formal ante el organismo de vivienda autonómico junto con la copia de la escritura, nota simple actualizada, DNI de los propietarios y el abono de las tasas correspondientes (ej. tasa 4727 en la Comunidad de Madrid).

• Devolución de ayudas: Proceder a la devolución de las ayudas económicas, subvenciones y bonificaciones fiscales recibidas durante el periodo de protección, incluyendo los intereses acumulados.

• Resolución administrativa: Esperar la resolución de la administración que autoriza la descalificación tras comprobar que no se causan perjuicios a terceros.

• Inscripción: Registrar la resolución de descalificación en el Registro de la Propiedad para convertir la vivienda en libre.

Nota: La normativa varía según la Comunidad Autónoma, siendo necesario consultar la legislación específica de la región donde se ubica el inmueble.

 

¿Cómo ahorrar dinero en casa? Consejos prácticos, útiles y efectivos.

Controlar los gastos mensuales o revisar las tarifas de agua y luz son solo algunos de los mejores métodos para ahorrar en casa.

Los gastos del hogar suponen una gran parte del presupuesto mensual de cualquier familia. Casi un tercio se destina a vivienda, agua, electricidad, gas y otros suministros básicos, mientras que algo más del 14% va para alimentación.

Para poder ahorrar en casa, se debe controlar el gasto, optimizar las compras y cambiar pequeños hábitos. Habrás escuchado miles de veces, la expresión, “no sé en qué, se me va el dinero”, pues en este artículo te contamos cuáles son los mejores métodos para ahorrar.

Trucos para ahorrar: elabora un presupuesto.

Elaborar un presupuesto te permitirá tener un control sobre los gastos. Lo primero que hay que hacer es anotar en una hoja de cálculo (o papel) los ingresos y gastos para visualizar por dónde se va el dinero y recortar lo que sea necesario. Puedes ayudarte de la siguiente forma:

• Revisa gastos fijos: Compara tarifas de servicios (electricidad, gas, internet, teléfono) al menos una vez al año. A veces, una oferta combinada de móvil e internet, o cambiar de proveedor al acabar la permanencia, puede reducir las facturas.
• Evita gastos hormiga: Aunque son gastos de pocas cantidades, a lo largo del mes, suman cantidades que se pueden ahorrar. Identifica estos gastos fuga (cafés fuera de casa, compras innecesarias, etc.) y recórtalos en la medida de lo posible. También puedes cancelar aquellas suscripciones que no uses o compartir cuentas como Netflix o Spotify.
• Configura ahorros automáticos: Al recibir la nómina, programa una transferencia automática a tu cuenta de ahorro. Así, ahorrarás sin darte cuenta. También puedes seguir la regla 50/30/20 para establecer unos objetivos de ahorro reales. Por ejemplo, 50% para necesidades básicas, 30% para gastos personales e imprevistos y 20% al ahorro o deudas.
• Second hand: Esta tendencia está de moda, y consiste en reutilizar en lugar de comprar. Por ejemplo, valora arreglar un electrodoméstico, comprar un móvil reacondicionado, libros o ropa de segunda mano. Del mismo modo, puedes vender lo que ya no usas y ahorrar ese dinero.

Consejos para ahorrar dinero en electricidad y energía.

La factura de la luz es uno de los gastos mensuales que más duele, ya que suele ser uno de los más altos. Para ahorrar en casa sin mucho esfuerzo, sigue estos consejos:

• Bombillas LED y luz natural: Cambia todas las bombillas por LED de bajo consumo. Aunque cuestan un poco más de dinero, son más duraderas (hasta 20 años) y consumen hasta un 85% menos energía.
• Luz natural: Aprovecha siempre que puedas la luz solar, abriendo las cortinas y persianas.
• Apaga aparatos eléctricos: Equipos como TV, ordenador, microondas, etc., siguen consumiendo si no los apagamos por completo. Hasta un 12% en la factura de electricidad puede perderse por aparatos encendidos sin uso.
• Regula la calefacción y aire acondicionado: Mantén el termostato en torno a 20-22 °C en invierno y 24-26 °C en verano, ya que cada grado extra puede aumentar la factura entre un 5% y un 10%. También puedes usar cortinas y persianas de forma inteligente.
• Electrodomésticos eficientes: Elige aparatos con etiqueta energética A, ya que consumen mucha menos luz.
• Revisa las instalaciones: Mantén al día el mantenimiento de gas y electricidad para evitar fugas y averías.

Ahorrar dinero en casa consumiendo menos agua.

El agua supone un gasto mensual en los hogares que debemos controlar reduciendo el consumo. Para ello, puedes seguir estos consejos:

• Cierra siempre el grifo: No dejes correr el agua mientras te enjabonas, lavas los dientes o realizas cualquier tarea en la cocina, aunque sea breve. De media, se desperdician entre 10-12 litros por minuto si el grifo queda abierto innecesariamente.
• Utiliza el agua fría siempre que sea posible: Para calentar el agua se necesita energía, por lo que ajustar la temperatura del agua y usar la fría siempre que sea posible te ayudará a ahorrar.
• Programas eco: Utiliza la lavadora y el lavavajillas en programas en frío o ECO para reducir tanto el gasto de agua como el de energía.
• Ducha rápida en lugar de baño: Una ducha gasta la mitad de agua que un baño lleno, siempre y cuando cierres el grifo para enjabonarte y te aclares rápido. También puedes aprovechar el agua sobrante para fregar el patio o terraza.
• No uses el inodoro como papelera: Pon una papelera al lado del inodoro para evitarlo y ten en cuenta que cada cisterna descarga entre 6-12 litros de agua que puedes ahorrar.
• Instala reguladores de caudal: Para reducir el consumo de manera eficiente, con este sistema, por ejemplo, una ducha puede pasar de 15 a 8 litros por minuto, manteniendo una sensación similar de presión de agua.
• Detecta fugas: Un goteo constante en un grifo o una cisterna puede desperdiciar muchísima agua al mes. Revisa también humedades causadas por posibles fugas en tuberías.

Consejos para ahorrar dinero con la lista de la compra.

Los precios de los alimentos han subido en los últimos meses más de un 30% en el caso de los huevos, seguidos por la carne de vacuno y el café, impulsados por factores como la inflación y la gripe aviar.

Por eso, para ahorrar en casa, lo ideal es hacer la lista de la compra con los alimentos que necesitas para elaborar la comida semanal antes de ir al supermercado: 

• Compra de manera inteligente: Compara precios de marca blanca con el fabricante, pues a veces la calidad es la misma y el precio mucho menor. Aprovecha ofertas y promociones y solicita la tarjeta de fidelidad del supermercado habitual, si es el caso, para acumular puntos o recibir descuentos.
• Evita caprichos: No vayas de compras sin una lista, y mucho menos con hambre, pues comprarás productos innecesarios como snack o chocolates.
• Ahorra en la cocina: Preparar varios platos de una sola vez permite aprovechar mejor la energía (horno, vitrocerámica o gas) y reducir el número de veces que cocinas a la semana. Además, si congelas las raciones sobrantes en recipientes herméticos y etiquetados, tendrás comidas listas para otros días, evitando recurrir a comida preparada o pedidos a domicilio, que suelen ser más caros.
• Lleva comida desde casa: Si trabajas o estudias fuera, utiliza un tupper para tu comida diaria en lugar de comer en cafeterías o restaurantes.

Invierte ahora y ahorra en el futuro.

Si inviertes en tu vivienda, podrás ahorrar en el futuro, pues se amortiza con el tiempo y aumenta el confort y el valor de la vivienda:

• Instala placas solares en tu vivienda: Sin lugar a dudas, es la mejor inversión que puedes hacer para ahorrar en casa. Montar placas solares en tu vivienda te permitirá ahorrar un 50-70% de media en la factura de la luz gracias al autoconsumo.
• Instala aislantes: Mejorar el aislamiento de tu vivienda te permitirá ahorrar en climatización tanto en invierno como en verano. Si las ventanas son viejas, se escapa el calor o el frío por las rendijas y cajetín, por lo que merece la pena valorar un cambio a doble acristalamiento y marcos con buen aislamiento.

Cómo ahorrar en casa reduciendo el gasto en carburantes.

Puedes ahorrar usando alternativas al coche y así ahorrarás combustible. Utiliza el transporte público, bicicleta o ve andando, porque el coche no solo implica combustible, sino también aparcamiento, peajes, mantenimiento, seguro e impuestos.

Cuando el coche sea imprescindible, aplica la conducción eficiente (velocidad constante, evitar acelerones y frenazos, usar marchas largas, revisar presión de neumáticos y moderar el aire acondicionado) para gastar menos.

Si es viable, comparte vehículo con compañeros de trabajo, así podrás repartir gasolina, además de reducir tráfico y contaminación.

    

Extinción de condominio: Guía 2026 con lo que necesitas saber.

La extinción de condominio es frecuente en parejas en proceso de divorcio con una vivienda en común: conoce los detalles.

Son muchos los casos en que dos o más personas son propietarias de un mismo bien, algo muy frecuente en el mundo de la vivienda. Los escenarios más habituales son herencias o divorcios. En estos supuestos, la extinción de condominio permite disolver el régimen de copropiedad existente. En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber sobre la extinción de condominio.

¿Qué es una extinción de condominio?

La extinción de condominio consiste en disolver la propiedad común de un bien. Hablamos de condominio cuando un bien indivisible tiene varios propietarios. Por eso, es muy frecuente la disolución de condominio de vivienda.

En este escenario, cada propietario lo es en una cuota determinada. Por ejemplo, al 50-50 en el caso de una pareja que pague la vivienda a medias, o en porcentajes idénticos del 25% en caso de herencia entre cuatro hermanos (sin que se haya favorecido a ninguno de ellos en el reparto).

Tipos de extinción de condominio.

Existen dos formas de disolver la propiedad compartida de un bien o condominio: Mediante un acuerdo amistoso alcanzado entre los copropietarios.

A través de un procedimiento judicial que desembocará en la venta forzosa del bien (subasta).

La vía amistosa es la más aconsejable para reducir la factura legal y fiscal y lograr que el bien no pierda valor en el proceso.

¿Cómo se hace una disolución de condominio paso a paso?

Si te preguntas cómo se extingue el régimen de condominio, te contamos la forma de proceder, paso por paso, teniendo en cuenta que mucho dependerá de lo acordado entre las partes:

Pasos de la extinción de condominio amistosa.

• Llegar a un acuerdo entre los copropietarios: Este acuerdo debe recoger no solo la propia voluntad de vender por parte de todos los copropietarios, sino también establecer algunos términos referentes a la compraventa.
• Valorar el inmueble: Lo más sencillo es realizar una o varias tasaciones para conocer el valor aproximado del inmueble en el mercado.
• Formalizar la compraventa: Una vez conseguida una oferta de compraventa que cumpla con los requisitos, llegará el momento de cerrar la operación a través de una escritura pública que deberá firmarse ante notario y elevarse al Registro de la Propiedad para mayor seguridad jurídica.

Pasos de la extinción de condominio forzosa.

• Demanda de división de cosa común presentada por parte del copropietario que desea dejar de serlo.
• Procedimiento judicial, que podrá ser verbal u ordinario. En este punto, se tendrán en cuenta aspectos como el valor del bien, las cuotas de cada copropietario o los intereses de cada uno de ellos, de cara a tomar una decisión acerca de cómo dividir el condominio.
• Una vez dictada sentencia, la división económica del bien se llevará a cabo a través de una subasta pública, en ausencia de acuerdo entre las partes. El reparto del precio se hará en función de la cuota de participación de cada comunero (artículo 404 del Código Civil).

Requisitos para proceder a la extinción de condominio.

Si te preguntas en qué casos puede producirse una extinción de condominio, es necesario que se cumplan dos requisitos:

• Que uno o varios propietarios no quieran continuar formando parte de la comunidad.
• Que el bien sea indivisible y, por tanto, no pueda repartirse entre las partes (por ejemplo, un piso).
• La acción judicial que se utiliza para materializar la extinción de condominio cuando no hay acuerdo es la de división de cosa común, si bien lo ideal es intentar llegar a un acuerdo amistoso fuera de los tribunales. Se recurre a esta herramienta legal cuando existe una situación de bloqueo que impide la venta debido a que uno o varios propietarios se niegan a realizar esta operación.

La forma más rápida de hacer una extinción de condominio.

En general, en caso de acuerdo, basta con concertar una cita en una Notaría y exhibir determinada documentación básica:

• DNI de todas las partes.
• Tasación o valoración del bien.
• Documentación sobre el bien (escrituras y cualquier documento relevante).
• Documentación sobre medios de pago.

La extinción de condominio será siempre más sencilla y económica si se lleva a cabo de forma amistosa que si se termina llevando el caso a los tribunales: es importante tener en cuenta que, en caso de abrir la vía judicial, las partes perderán el control sobre la solución final.

Además, conviene valorar que la cesión de una cuota hacia otra persona resulta mucho más ventajosa fiscalmente que su venta: tenlo en cuenta si estás pensando en la mejor solución para la extinción de un condominio.

La tributación de la extinción de condominio.

Hay que tener en cuenta que, fiscalmente, la extinción de condominio es mucho más económica que la compraventa, ya que no hay que abonar Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

En cualquier caso, siempre habrá que hacer frente a los gastos de notaría, registro y gestoría para inscribir de forma correcta la operación y proteger los derechos de los propietarios. Además, la tasación también es un trámite necesario al que hay que hacer frente.

• Extinción de condominio e IRPF: Si cedes parte de una propiedad y obtienes un ingreso por ello, la posible ganancia deberá tributar en el IRPF. Hasta hace poco existían criterios dispares entre las distintas comunidades autónomas: el Tribunal Supremo zanjó la cuestión en 2022 a favor de Hacienda. En concreto, el Alto Tribunal considera que en la extinción de condominio existe una ganancia patrimonial cuando se actualice el valor del inmueble.
• Extinción de condominio y plusvalía: Otra ventaja fiscal de la extinción de condominio es que este tipo de operación no está sujeta a plusvalía municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
• Extinción de condominio y AJD: La extinción de condominio tributa por AJD, exceptuando algunos casos especiales, como divorcios o herencias.

¿Cuánto se paga por una extinción de condominio?

A continuación analizamos dos casos prácticos de extinción de condominio centrándonos en los supuestos más frecuentes:

• Qué es la extinción de condominio entre hermanos?
• La extinción de condominio entre hermanos es habitual en caso de herencia. Cuando no todos estén de acuerdo a la hora de vender un inmueble del que son copropietarios, se producirá una situación de bloqueo que, en la práctica, supondrá una pérdida económica para todos, así como una degradación del bien con el paso del tiempo.
• Para desbloquear la situación, habrá que recurrir a un procedimiento de división de cosa común, en el que es posible que, por ejemplo, un hermano compre las cuotas de propiedad del resto. También es posible acordar la subasta del inmueble y el reparto del precio entre todos, en función de su cuota de participación.

• Extinción de condominio entre cónyuges.
• La extinción de condominio también es muy común en caso de que una pareja se haya puesto de acuerdo para adquirir un inmueble del que ambos son propietarios, ya sea por igual o en distintos porcentajes.
• Si no existe acuerdo a la hora de vender, habrá que recurrir a un procedimiento de división de cosa común. En caso contrario, bastará con que ambas partes se pongan de acuerdo para vender la vivienda de cara a poner fin al condominio.
• Si existe acuerdo, es posible incluir sus términos en el propio convenio regulador del divorcio o la separación, especialmente si uno de los afectados desea adquirir la cuota del otro.

Extinción de condominio con hipoteca.

Es muy frecuente, especialmente en caso de matrimonio, que exista una hipoteca a medias asociada a la vivienda cuya copropiedad está en disputa:

• Si quieres quedarte con la vivienda al completo e indemnizar a la otra parte, deberás llevar a cabo una novación hipotecaria para que, en adelante, seas el único responsable de pagar el préstamo, ya que serás el único propietario. Sin embargo, es posible que tu banco estuviera dispuesto a concederos un préstamo a ambos, pero no a ti solo. En este caso, te tocará negociar o incluir avales, un nuevo cotitular.
• Si se produce una venta de la vivienda, podéis venderla con o sin hipoteca, consultando qué opción os conviene más. Lo más habitual suele ser cancelar el préstamo gracias a la liquidez obtenida con la compraventa.

 

Tasa de basuras 2025: ¿debe pagarla el Propietario o el Inquilino?

Con la aplicación de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular -que transpone la Directiva 2008/98/CE del Parlamento Europeo-, los ayuntamientos están obligados a implantar una tasa específica por la recogida y gestión de residuos urbanos. Su finalidad es cubrir el coste real del servicio, y su cobro está comenzando a generalizarse en 2025 en muchas ciudades españolas.

 

¿Cuándo se devenga la tasa?

El devengo de esta tasa se produce el 1 de enero de cada año, momento en que se inicia el periodo impositivo. El hecho imponible es la prestación del servicio de recogida, gestión y tratamiento de residuos, que afecta tanto a viviendas residenciales como a locales y oficinas. Hasta ahora, muchos municipios no cobraban esta tasa de manera independiente, al considerarse integrada en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Pero, con la nueva normativa, los consistorios están emitiendo recibos específicos. Y es entonces cuando surge la gran duda: ¿quién debe pagarla si la vivienda está alquilada, el propietario o el inquilino?

 

El momento del contrato es clave.

Dado que el devengo se produce el 1 de enero, lo primero que debe analizarse es la fecha del contrato de arrendamiento. Si el contrato se firmó después de esa fecha, parece razonable entender que el pago del ejercicio en curso corresponde al propietario, salvo pacto en contrario. Trasladar el pago íntegro al inquilino por un periodo anterior a la ocupación podría considerarse abusivo, siendo más equilibrado un pacto prorrateado (“prorrata temporis”), según la fecha de entrada en la vivienda.

Quién es el sujeto pasivo según la ley.

La Ley 7/2022 establece que el sujeto pasivo de la tasa es quien se beneficia del servicio. En un inmueble arrendado, ese beneficiario es el inquilino, que genera los residuos y se aprovecha directamente de la recogida. Por tanto, si la vivienda ya estaba alquilada a 1 de enero de 2025, la obligación de pago recaería sobre el arrendatario.

Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El artículo 20 de la LAU permite que propietario e inquilino pacten la repercusión de determinados gastos: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario".

Y añade: "Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato".

Aunque el texto no menciona expresamente la tasa de basuras, se trata de un tributo y si estaría incluida dentro de este concepto, pero el resto del texto no parece referirse a ella, cuando sigue diciendo “que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada”. Digo esto porque la tasa de residuos si está individualizada para cada vivienda, por lo que podría argumentarse que no está sujeta a los requisitos del artículo 20 de la LAU y, por tanto, si podría repercutirse a los inquilinos, incluso si el contrato no lo recogiera expresamente, salvo que este les exonere del pago o se aprecie claramente que le corresponde al arrendador.

El dilema de los contratos anteriores a 2025.

Evidentemente, en los contratos de arrendamiento donde se haya recogido el pacto de repercusión no hay ninguna duda de que la repercusión al inquilino es válida, incluso en el supuesto de arrendamientos anteriores al 2025 donde se hubiera previsto la repercusión al inquilino de cualquier tasa que gravara la ocupación, pero no se hubiera recogido el importe de la tasa al no estar todavía en vigor. El debate se complica en los contratos firmados antes de 2025, cuando esta tasa aún no existía y, por tanto, no pudo preverse su repercusión.

En estos casos, algunas interpretaciones sostienen que el pago corresponde al propietario, mientras que otras lo atribuyen al inquilino, al ser quién se beneficia del servicio. Como suele ocurrir, las opiniones varían según el colectivo que se consulte: asociaciones de propietarios, de inquilinos o de gestores inmobiliarios.

La interpretación más razonable.

De acuerdo con la normativa vigente y lo expuesto anteriormente, mi opinión, por supuesto sujeta a una mejor fundamentación, es que por el mero hecho de ser los inquilinos los contribuyentes beneficiarios del servicio, también estarían obligados al pago de la tasa, aunque no se hubiera establecido en el contrato, salvo que el contrato disponga lo contrario o permita interpretar que el arrendador asume ese gasto.

Esta conclusión, al menos en Madrid, se apoya en dos fundamentos: Normativa fiscal aplicable. El artículo 5 de la Ordenanza Fiscal 8/2024 del Ayuntamiento de Madrid y el artículo 23 del Real Decreto Legislativo 2/2024 (Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales) establecen que los sujetos pasivos son quienes resultan beneficiados por el servicio. o Cuando el beneficiario no es el propietario, este actúa como sustituto del contribuyente y puede repercutir la tasa al inquilino.

Consulta administrativa reciente. Según la consulta CC-01-2025 del Instituto Municipal de Consumo del Ayuntamiento de Madrid (2 de octubre de 2025), “si el contrato de arrendamiento no incluye una cláusula específica sobre el pago de la tasa de basuras, se permite la repercusión del coste al arrendatario como beneficiario del servicio”.

Conclusión: mejor dejarlo por escrito.

Aunque el tema probablemente generará futuras resoluciones judiciales, la recomendación más prudente por ahora es incluir una cláusula expresa en los contratos de arrendamiento que determine quién asume la tasa de residuos Urbanos, conforme a los requisitos que establece el artículo 20 de la LAU.

Así, tanto propietarios como inquilinos evitarán conflictos y sabrán con claridad quién debe pagar este nuevo tributo, que todo indica ha llegado para quedarse.

  

El nuevo índice para la actualización del alquiler, ¿cómo funciona?

El pasado 20 de diciembre de 2024, el BOE publicó la metodología del nuevo índice del INE para actualizar el precio del alquiler a partir de 2025: el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Este se conoció 11 días antes de la fecha límite para su publicación (31 de diciembre de 2024). Recordemos que desde abril de 2022 y durante 2023 la renovación anual de las rentas del alquiler estaba limitado a una actualización del 2% y durante 2024 al 3%.

¿Qué es la actualización de la renta del alquiler?

Según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), durante la vigencia de un contrato de alquiler, el precio de la renta se podrá actualizar cada año si se ha pactado de forma expresa. Antes de 2022, normalmente, se actualizaba por el IPC, aunque si no se especificaba ningún índice, se aplicaba la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

Para poder actualizar el precio del alquiler, el arrendador deberá avisar al inquilino con un mes de antelación y solo se podrá revisar anualmente (una vez al año).

Nuevo índice para la actualización de los alquileres del INE.

A partir de 2025, el precio del alquiler se actualizará según el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), el nuevo índice del INE, tal y como recoge la Disposición adicional undécima de la Ley de Vivienda. Este nuevo índice para actualizar los contratos de arrendamiento se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada.

Esta es la fórmula para calcular la tasa anual media ajustada, que incluye dos parámetros:

• Alfa (0,5), propuesto por la Dirección General de Política Económica, relacionado con el crecimiento esperado a largo plazo del índice.
• Beta (2%), definido conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y Suelo y la Dirección General de Política Económica, considerando las condiciones del mercado de alquiler y coincidiendo con el objetivo de inflación del BCE.

¿Por qué se ha desvinculado el IPC de la actualización de los alquileres?

El IPC se utilizaba tradicionalmente para mantener las rentas actualizadas según la situación económica del momento. Sin embargo, entre finales de 2021 y mediados de 2022, el IPC alcanzó cifras récord, llegando al 10,8% en julio de ese año, debido a factores como:

• Encarecimiento de la electricidad.
• Aumento de precios tras la pandemia.
• Impacto económico de la guerra en Ucrania.

Ante esta situación, el Gobierno implementó medidas temporales para proteger a los inquilinos, como limitar las subidas al 2%, que se actualizó al 3% en este 2024. Con la Ley de Vivienda, se estableció que se iba a implantar un nuevo índice de referencia más estable para evitar incrementos desproporcionados en el precio de los alquileres. Sin embargo, esto provocó un desajuste en la oferta, tensando más los precios.

¿Dónde ver el índice de precios del alquiler del INE?

El nuevo índice del INE para actualizar la renta en 2025 estará disponible en su página web oficial. Este se publicará mensualmente, a comienzos de cada mes, y la primera publicación tuvo lugar el 2 de enero de 2025. A partir de febrero, se publica a mediados de cada mes y reflejará el valor del mes anterior. Este es el calendario oficial:

Fechas de publicación del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).

Días en los que se publicará el nuevo índice para la actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo 2023).

  

Tabla con 2 columnas y 12 filas.   

2 de enero 2025	nov, 2024
14 de febrero 2025	ene, 2025
14 de marzo 2025	feb, 2025
11 de abril de 2025	mar, 2025
14 de mayo de 2025	abr, 2025
13 de junio de 2025	may, 2025
15 de julio de 2025	jun, 2025
13 de agosto de 2025	jul, 2025
12 de septiembre de 2025	ago, 2025
15 de octubre de 2025	sep, 2025
14 de noviembre de 2025	oct, 2025
12 de diciembre de 2025	nov, 2025

Fuente: INE Descargar los datosCreado con Datawrapper

¿Cómo calcular la subida del alquiler en 2025?
La fórmula de actualización será similar a la empleada con el IPC o los límites establecidos en años anteriores. Para calcular la nueva renta, se sumará el porcentaje del índice del INE, al precio mensual actual del alquiler.

Caso práctico:
Si el alquiler es de 1.200 euros al mes y el contrato se firmó en octubre de 2024, la actualización será efectiva en septiembre de 2025. El propietario deberá notificar al inquilino en septiembre de 2025 y utilizar el índice del INE publicado ese mismo mes para calcular la subida.

Imaginemos que es del 2,25% (como el último dato disponible que corresponde a octubre de 2025). Hay que calcular el 2,25% de 1.200 euros, que es 27 y sumarlo a la renta mensual. Por tanto, quedaría un alquiler actualizado de 1.227 euros.

La evolución del IRAV en 2025.
Esta es la evolución del nuevo índice para actualizar los alquileres en 2025 elaborado por el INE:

MES	IRAV 2024 (%)	IRAV 2025 (%)
Enero		2,19%
Febrero		2,08%
Marzo		1,98%
Abril		2,09%
Mayo		1,99%
Junio		2,1%
Julio		2,15%
Agosto		2,19%
Septiembre		2,22%
Octubre		2,25%
Noviembre	2,20%
Diciembre	2,28%

¿Qué contratos se actualizarán con el nuevo índice del INE?
El índice se aplicará exclusivamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual y que se hayan firmado después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Los anteriores a dicha fecha se actualizarán conforme a lo que hayan establecido las partes en el contrato de arrendamiento. No será aplicable a los alquileres temporales, de habitaciones, de locales comerciales, de oficinas y de garajes y trasteros.