¿A qué temperatura poner la calefacción? Ahorra en tu factura.

Con la llegada del frío y la bajada de las temperaturas surge de nuevo la gran duda: ¿A qué temperatura hay que poner la calefacción? Lo cierto es que la respuesta depende de múltiples factores, incluyendo nuestras propias preferencias en cuanto a confort. Sin embargo, existen una serie de reglas generales que pueden ayudarte a elegir a cuánto poner la calefacción.

La temperatura recomendada de la calefacción.

La temperatura óptima para la calefacción durante los meses de frío se encuentra entre los 19 y los 21 °C.

Se trata de un rango de temperaturas sobre el que existe un amplio consenso, ya que distintos estudios y expertos coinciden en este criterio, y ello teniendo en cuenta tanto nuestra salud como el confort necesario para estar cómodos en casa, además del cuidado del medio ambiente.

¿A qué temperatura poner la calefacción para dormir?

Durante la noche no es necesario mantener la misma temperatura en casa que durante el día y es posible bajar el termostato hasta los 15-17 °C.

Esto se debe a que, normalmente, durante estas horas estaremos durmiendo y, por tanto, protegidos bajo la ropa de cama de invierno, que debería servir para garantizar el confort necesario durante el sueño.

Temperatura ideal de la calefacción por habitaciones.

Para saber a qué temperatura poner la calefacción en invierno hay que tener en cuenta que los usos y particularidades de cada estancia admiten pequeñas e incluso grandes variaciones. Estos son algunos ejemplos:

Salón, comedor y despacho: Se trata de las zonas del hogar donde más tiempo solemos pasar y también donde más sedentario suele ser nuestro comportamiento. Por eso, es en estos lugares en los que debemos incidir para mantener la temperatura media adecuada.

Cocina y baño: Son estancias con menos uso donde basta con alcanzar los 17-18 °C. Además, en ellas es frecuente el uso de agua caliente y de pequeños o grandes electrodomésticos (secador, horno, placa vitrocerámica, etc.) que generan calor, por lo que podremos aprovechar su uso para estar más cómodos.

Dormitorio y pasillos: En este caso, basta con entre 15 y 17 °C. En el caso del pasillo, se trata de una zona de paso en la que no es necesario mantener un confort elevado. En cuanto a la habitación, solemos pasar poco tiempo en ella y utilizarla para dormir.

Estas reglas generales pueden modularse en función del tipo de uso que hagas de tu hogar. Si, por ejemplo, tienes un bebé o niños pequeños en casa, su habitación deberá estar a una temperatura superior, de entre 22 y 24 °C durante el día y 18-20 °C durante la noche.

¿A qué temperatura se debe empezar a poner la calefacción?

Una cosa es la temperatura ideal y otra muy distinta es cuándo poner la calefacción para alcanzarla:

• La regla general nos dice que es preferible evitar los 'picos' de consumo, o lo que es lo mismo, demandar una temperatura muy elevada al sistema de calefacción para que caliente la vivienda en muy poco tiempo.
• Por el contrario, se recomienda regular los termostatos teniendo en cuenta la temperatura ideal de cada estancia, y darles tiempo para alcanzarla. Como veremos, el uso de termostatos programables facilitará enormemente el ahorro y el confort.

Normalmente, basta con encender la calefacción una hora o dos antes de llegar a casa, aunque ello dependerá de factores como el número de radiadores, las dimensiones de tu vivienda, la calidad de su aislamiento térmico, etc.

Consejos para ahorrar en calefacción.

Reducir tu consumo energético no solo ayudará a tu bolsillo, sino también al planeta e incluso a tu salud. Toma nota de estos consejos para mantener un ambiente agradable en casa durante todo el año:

• Utiliza un termostato digital programable: Esto te permitirá elegir diferentes temperaturas en función de tus necesidades, ahorrando así energía cada día.
• Analiza tus necesidades de consumo para evitar un gasto innecesario. No es lo mismo pasar el día fuera porque trabajas en una oficina que tele trabajar en casa. Si tienes una hora de llegada aproximada que se cumple cada jornada, tenlo en consideración para que tu hogar se caliente poco a poco durante las horas previas.
• Ten en cuenta las características de tu vivienda: Tanto la orientación, como la altura de tu casa o la distribución interna del inmueble, etc., influyen tanto en la temperatura interior como en su mantenimiento.
• Aplica mejoras en tu hogar: Puede que haya llegado el momento de cambiar puertas o ventanas, de mejorar el aislamiento de suelos o paredes, de invertir en unas cortinas de invierno o de comprar unas buenas mantas que te ayuden a estar cómodo durante los meses de frío.

¿Quién paga los daños por robo en una casa de alquiler?

En un contrato de alquiler suelen aparecer condiciones del arrendamiento como la renta a pagar, la duración o si está o no permitido fumar en el piso, pero se pasan por alto otros casos. Escenarios que si bien no suelen ser frecuentes pueden originarse. Por ejemplo, ¿sabes cómo actuar y a quién le corresponde pagar los daños por robo en una vivienda de alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no específica nada sobre robos o hurtos, pero sí regula las responsabilidades de las partes en lo relativo a la conservación de la vivienda.

Y, si no hay nada pactado en el contrato de arrendamiento sobre cómo proceder y quién paga qué tras un robo, habrá que buscar en la LAU la respuesta. Para ello, habrá que tener en cuenta una serie de cuestiones.

Distinguir entre daños al piso y daños a los bienes personales.

Hay que aclarar la diferencia entre los desperfectos causados en la vivienda y las pérdidas de objetos personales. No es igual que los ladrones fuercen la cerradura de la puerta principal a que se lleven un ordenador o joyas.

De acuerdo con el artículo 21 de la LAU, corresponde al arrendador realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, salvo que el deterioro se deba a un uso indebido o negligencia del inquilino, tal como recogen los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.

Por tanto, si durante un robo se dañan elementos del piso —por ejemplo, una puerta forzada, una ventana rota o una cerradura inutilizada—, el propietario deberá asumir su reparación, a menos que el contrato estipule lo contrario, ya que se considera un daño ajeno al inquilino y vinculado al mantenimiento de la vivienda.

En cambio, cuando las pérdidas afectan a bienes personales del arrendatario (electrodomésticos adquiridos por él, dinero, dispositivos electrónicos, joyas, etc.), la responsabilidad recae sobre el propio inquilino y su seguro, siempre que este contemple cobertura frente a robos.

Obligaciones del propietario ante un robo.

El arrendador tiene la obligación legal de mantener la vivienda en condiciones habitables, lo que incluye reparar los daños estructurales o de los elementos fijos del inmueble. Así, si los delincuentes fuerzan puertas, ventanas o cerraduras para acceder, el propietario tendrá que encargarse de su reparación. Si la vivienda cuenta con un seguro del continente (que protege la estructura y los elementos fijos), lo habitual es que este se haga cargo de los gastos. En ausencia de dicho seguro, el propietario deberá asumirlos directamente.

Responsabilidad del inquilino ante el robo.

Por su parte, el inquilino debe velar por la seguridad de sus propios bienes. Aunque la LAU no obliga a contratar un seguro, se recomienda disponer de una póliza de hogar que cubra el contenido de la vivienda.

Un seguro de hogar para inquilinos puede compensar la pérdida de objetos personales como televisores, ordenadores o joyas en caso de robo, además de otros siniestros. Es importante no confundirlo con el seguro del propietario, ya que este suele cubrir únicamente la estructura del inmueble y no los bienes del inquilino, salvo que se haya pactado expresamente una cobertura conjunta en el contrato.

Cláusulas sobre robos en el contrato de alquiler.

Aunque la ley marca una base general sobre las responsabilidades, el contrato puede establecer condiciones específicas para cada una de las partes. Lo que está reflejado en el contrato debe respetarse obligatoriamente, salvo que sea abusivo.

Algunos propietarios incluyen cláusulas que obligan al inquilino a contratar un seguro de hogar o a asumir ciertos costes en caso de robo. Por ello, es recomendable revisar el contrato detenidamente antes de firmarlo y asegurarse de que las coberturas están claramente definidas.

Qué hacer si te roban en una vivienda de alquiler.

• Llama a la policía y pon una denuncia inmediatamente. Deberás detallar los objetos robados y los daños sufridos.
• Toma fotografías de los desperfectos y recopila facturas o justificantes de los bienes sustraídos.
• Informa al propietario lo antes posible, especialmente si se han producido daños en elementos de la casa, como puertas, cerraduras o ventanas.
• Contacta con tu seguro para abrir un parte de siniestro. Los plazos suelen ser de 7 días desde el robo.
• Evita reparar nada antes de la visita del perito, salvo en casos de urgencia, por ejemplo, cambiar la cerradura.

Qué pasa si el robo afecta a zonas comunes de la comunidad.

Si el robo ocasiona daños en zonas compartidas de una comunidad de propietarios—como el portal, el garaje o los pasillos—, la situación se rige por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

El artículo 10 de esta norma establece la obligación de realizar las obras y reparaciones necesarias para mantener el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad. Por tanto, la comunidad de propietarios es la responsable de asumir los costes de reparación de esos daños.

Cuando existe un seguro comunitario, este suele cubrir los desperfectos causados por un robo, como una puerta del portal forzada o un cristal roto. En caso contrario, los gastos se sufragarán con fondos comunes de la comunidad.

Por ejemplo, si los ladrones fuerzan la puerta principal del edificio o del garaje para acceder a los pisos, la reparación corresponderá a la comunidad, no al inquilino ni al propietario del piso afectado.

En ocasiones, pueden surgir tensiones entre vecinos si se sospecha que alguien dejó la puerta abierta o no utilizó correctamente los sistemas de seguridad. Aunque no se puede responsabilizar legalmente a un vecino por el robo, estos casos sirven para revisar y reforzar las medidas de acceso y seguridad del inmueble sin perjudicar su accesibilidad.

¿Es obligatorio que el inquilino tenga seguro de hogar?

No, no es obligatorio por ley. Sin embargo, cada vez más propietarios lo solicitan como requisito. Contar con un seguro de hogar es una medida recomendable, ya que no solo protege frente a robos, sino también ante incendios, fugas de agua, daños eléctricos o accidentes domésticos.

El nuevo índice para la actualización del alquiler, ¿cómo funciona?.

El pasado 20 de diciembre de 2024, el BOE publicó la metodología del nuevo índice del INE para actualizar el precio del alquiler a partir de 2025: el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Este se conoció 11 días antes de la fecha límite para su publicación (31 de diciembre de 2024). Recordemos que desde abril de 2022 y durante 2023 la renovación anual de las rentas del alquiler estaba limitado a una actualización del 2% y durante 2024 al 3%.

En este artículo analizamos cómo se calcula y cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el nuevo índice del INE, que en septiembre de 2025 fue del 2,22%.

¿Qué es la actualización de la renta del alquiler?

Según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), durante la vigencia de un contrato de alquiler, el precio de la renta se podrá actualizar cada año si se ha pactado de forma expresa. Antes de 2022, normalmente, se actualizaba por el IPC, aunque si no se especificaba ningún índice, se aplicaba la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

Para poder actualizar el precio del alquiler, el arrendador deberá avisar al inquilino con un mes de antelación y solo se podrá revisar anualmente (una vez al año).

Nuevo índice para la actualización de los alquileres del INE.

A partir de 2025, el precio del alquiler se actualizará según el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), el nuevo índice del INE, tal y como recoge la Disposición adicional undécima de la Ley de Vivienda. Este nuevo índice para actualizar los contratos de arrendamiento se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada.

Esta es la fórmula para calcular la tasa anual media ajustada, que incluye dos parámetros:Alfa (0,5), propuesto por la Dirección General de Política Económica, relacionado con el crecimiento esperado a largo plazo del índice Beta (2%), definido conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y Suelo y la Dirección General de Política Económica, considerando las condiciones del mercado de alquiler y coincidiendo con el objetivo de inflación del BCE

¿Por qué se ha desvinculado el IPC de la actualización de los alquileres?

El IPC se utilizaba tradicionalmente para mantener las rentas actualizadas según la situación económica del momento. Sin embargo, entre finales de 2021 y mediados de 2022, el IPC alcanzó cifras récord, llegando al 10,8% en julio de ese año, debido a factores como:Encarecimiento de la electricidad

Aumento de precios tras la pandemia.

Impacto económico de la guerra en Ucrania.

Ante esta situación, el Gobierno implementó medidas temporales para proteger a los inquilinos, como limitar las subidas al 2%, que se actualizó al 3% en este 2024. Con la Ley de Vivienda, se estableció que se iba a implantar un nuevo índice de referencia más estable para evitar incrementos desproporcionados en el precio de los alquileres. Sin embargo, esto provocó un desajuste en la oferta, tensando más los precios.

¿Dónde ver el índice de precios del alquiler del INE?

El nuevo índice del INE para actualizar la renta en 2025 estará disponible en su página web oficial. Este se publicará mensualmente, a comienzos de cada mes, y la primera publicación tuvo lugar el 2 de enero de 2025. A partir de febrero, se publica a mediados de cada mes y reflejará el valor del mes anterior.

¿Cómo calcular la subida del alquiler en 2025?

La fórmula de actualización será similar a la empleada con el IPC o los límites establecidos en años anteriores. Para calcular la nueva renta, se sumará el porcentaje del índice del INE, al precio mensual actual del alquiler.

Caso práctico.

Si el alquiler es de 1.200 euros al mes y el contrato se firmó en octubre de 2024, la actualización será efectiva en septiembre de 2025. El propietario deberá notificar al inquilino en septiembre de 2025 y utilizar el índice del INE publicado ese mismo mes para calcular la subida.

Imaginemos que es del 2,22% (como el último dato disponible que corresponde a septiembre de 2025). Hay que calcular el 2,22% de 1.200 euros, que es 26,64 y sumarlo a la renta mensual. Por tanto, quedaría un alquiler actualizado de 1.226,64 euros.

¿Qué contratos se actualizarán con el nuevo índice del INE?

El índice se aplicará exclusivamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual y que se hayan firmado después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Los anteriores a dicha fecha se actualizarán conforme a lo que hayan establecido las partes en el contrato de arrendamiento. No será aplicable a los alquileres temporales, de habitaciones, de locales comerciales, de oficinas y de garajes y trasteros.

Casas prefabricadas para Familias por menos de 30.000 euros.

Las casas prefabricadas se han consolidado como una de las tendencias más populares del mercado inmobiliario español, y las empresas se han percatado de ello. Es por ello que en Amazon se van incorporando día tras día más modelos y de más calidad.

En este artículo hemos elaborado una selección de modelos de casas prefabricadas por menos de 30.000 euros.

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Casa-contenedor expandible por 6.887 euros.

Por menos de 7.000 euros puedes comprar esta casa-contenedor plegable y expandible de Generic. Su estructura de acero soldado y paneles sándwich ignífugos e impermeables garantizan una alta resistencia y durabilidad frente a las condiciones climáticas. Disponible en 20, 30 y 40 pies, permite elegir entre configuraciones de una a cuatro habitaciones, adaptándose tanto a viviendas familiares como a oficinas portátiles.

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Cuatro personas pueden montarla en unos 10 minutos gracias a su sistema plegable, algo que también reduce los costes de transporte. Llega totalmente amueblada, con cocina, baño, armarios y conexiones preinstaladas de agua y electricidad, lista para entrar a vivir o utilizar como despacho o casa de vacaciones o refugio temporal.

Casa prefabricada con porche y terraza por 24.000 euros.

La casa prefabricada de ABYAN destaca por su diseño rústico y por ser uno de los modelos más completos del mercado en este rango de precios. Con una superficie total de unos 46 metros cuadrados —incluyendo una amplia veranda de madera de 9,36 metros cuadrados—, alberga dos dormitorios, un baño totalmente equipado y una cocina abierta que maximiza la sensación de amplitud y luminosidad.

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Pensada para quienes buscan funcionalidad sin renunciar al confort, esta vivienda modular llega con todos los sistemas básicos instalados y listos para su uso. Su techo inclinado facilita el drenaje del agua de lluvia y las ventanas de doble acristalamiento mejoran el aislamiento térmico y acústico.

Vivienda de hasta cinco habitaciones por 9.326 euros.

Esta casa prefabricada de Generic está disponible en varias configuraciones de 20 a 40 pies (en una sola planta o en dos) y puede tener de una a cinco habitaciones, cocina y baño.

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Su estructura de acero galvanizado y paneles impermeables garantizan su robustez y una alta resistencia frente al viento y la lluvia, mientras que el aislamiento térmico y acústico asegura un espacio confortable durante todo el año. Uno de sus principales atractivos es la facilidad de montaje: el diseño modular a presión permite que una sola persona pueda instalarla en pocas horas.

Casa de dos plantas y cuatro dormitorios por 17.868 euros.

Esta casa modular de dos plantas de Generic se puede configurar desde dos hasta cuatro dormitorios, cocina, sala de estar y baño con inodoro. Se puede montar y desmontar rápidamente, en unos 10 minutos, aseguran los fabricantes en el anuncio. Además, es de fácil reubicación.

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La instalación se realiza de forma rápida gracias a los sistemas eléctricos y la fontanería preinstalada, reduciendo significativamente el tiempo de montaje. Su buen aislamiento térmico y acústico, junto con la resistencia a las condiciones climáticas, ofrecen confort y durabilidad, convirtiéndola en una alternativa atractiva para quienes buscan una casa funcional y moderna sin comprometer la calidad ni la adaptabilidad.

Casa prefabricada moderna por 22.896 euros.

Esta casa prefabricada expandible destaca por su diseño optimizado y su buena iluminación. Está preconfigurada para obtener tres dormitorios, un baño y una cocina totalmente equipada. Dispone de aproximadamente 55 metros cuadrados de espacio habitable, lo que la hace indicada, según sus fabricantes, para familias de hasta tres miembros.

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Uno de sus puntos fuertes es su rápido montaje (10 minutos), su eficiencia y su resistencia. Cuenta con una estructura impermeable y aislamiento térmico EPS, lana de roca y paneles de poliuretano.

Las bajadas de Impuestos que pide la Patronal de la construcción para abaratar la Vivienda.

La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) considera que las medidas de corte fiscal pueden ser determinantes frente a la crisis habitacional.

La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) ha pedido que se reduzcan impuestos como el IBI o el IVA, proponiendo también varias deducciones fiscales a la venta, promoción y adquisición de vivienda, con el objetivo de abaratar los impuestos que se aplican al sector, que calcula que suponen en torno a un 25% del coste final de una vivienda.

"El problema de la vivienda es tan complejo que solucionarlo exige combinar distintas medidas, entre las que también hay que destacar las de corte fiscal. Y la voluntad política es fundamental. Resulta desmedido que en un piso de 300.000 euros, en torno a 100.000 vayan destinados al pago de impuestos y tasas”, afirma Pedro Fernández Alén, presidente de la patronal.

En concreto, sugiere aplicar un IVA superreducido del 4%, recortar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), así como clarificar la base imponible del Impuesto local sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), entre otras medidas.

La CNC insiste en que las barreras fiscales encarecen la vivienda y dificultan su construcción y el acceso a las mismas, asegurando que todo el proceso -que incluye la venta, promoción y adquisición- exige abonar alrededor de 14 tributos y tasas. Y como estos impuestos se pagan tanto a ayuntamientos como a las comunidades autónomas y la Administración General del Estado, pide voluntad política para aminorar esta carga fiscal.

Las bajadas de impuestos que propone la patronal.

En primer lugar, y siguiendo las recomendaciones del Instituto de Estudios Económicos (IEE) y del Consejo General de Economistas y las peticiones de los profesionales del sector inmobiliario, recomienda bajar los impuestos a la compraventa como el ITP o el AJD para fomentar la movilidad residencial y facilitar el acceso a la propiedad y al alquiler, al mismo tiempo que pasar de un IVA del 10% al 4% para reducir el precio final, en línea con lo que han hecho países como Portugal.

También reclama aplicar temporalmente IVA superreducido (4%) a la rehabilitación residencial para activar la oferta por esta vía, además de mejorar la eficiencia de un parque residencial cada vez más envejecido donde más de siete de cada diez edificios en España tiene una insuficiente calidad energética.

Igualmente, la patronal de la construcción pide ampliar las bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones sobre la vivienda habitual para evitar que algunos herederos tengan que vender la propiedad para pagar los impuestos, aunque en muchas regiones este tributo está ya ampliamente bonificado como por ejemplo en Madrid. Según la CNC, España lidera el tipo máximo europeo en este impuesto.

Por otra parte, plantea que se ajuste por inflación las plusvalías inmobiliarias y evitar la doble imposición en ganancias de capital. Para ello, propone deducir directamente en cuota los impuestos pagados al resto de Administraciones. Además, se debería gravar solo ganancias de capital reales, esto es, ajustando íntegramente el efecto de la inflación, porque si no se provocaría el conocido como ‘efecto cerrojo’ dirigido a reducir la oferta.

Otra propuesta pasa por recortar la litigiosidad y las incoherencias entre las bases de liquidación, especialmente las que enfrentan al IBI con el ITP, el AJD y Sucesiones y Donaciones, que encarecen la tenencia y la transacción. En el caso del Impuesto de Bienes Inmuebles, la patronal sostiene que "hay que acordar reducir los tipos de gravamen del IBI y permitir a los ayuntamientos ajustar los tipos impositivos según las necesidades locales, aplicando bonificaciones progresivas para inversiones en mejoras estructurales y eficiencia energética. El IBI es el mayor ingreso local por lo que es conveniente promover su equilibrio".

Además, la CNC cree que se debe clarificar la base imponible del Impuesto local sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y reducir su impacto en inversión, incentivando la sostenibilidad y la regeneración urbana mediante exenciones parciales para proyectos de rehabilitación sostenible. Esto evita solapamientos con las tasas urbanísticas e incremento injustificado de costes.

"Las cargas fiscales son excesivas y tremendamente burocráticas".

La batería de propuestas impositivas que ha lanzado la CNC va destinada a "aminorar el precio final de las viviendas y a estimular un mercado cuya falta de oferta provoca una crisis de hogares sin precedentes en España", aunque también denuncia que "las cargas fiscales en una operación de compraventa no sólo son excesivas, sino tremendamente burocráticas".

Según la patronal, "primero el vendedor del terreno tiene que pagar en el Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas (IRPF) la ganancia patrimonial obtenida por diferencia entre el precio de compra del terreno y el valor de venta; asimismo, el vendedor debe satisfacer al Ayuntamiento por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU); después, por la compra del terreno el promotor debe ingresar una cantidad a la Administración Autonómica por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)".

Además, añade, "el comprador del terreno paga el IBI. Y se documenta en escritura pública el préstamo hipotecario concedido para la financiación del terreno, por cuyo acto se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la modalidad de AJD. En paralelo, con el objeto de obtener la licencia municipal para comenzar la construcción, se presenta al Ayuntamiento el Proyecto de Ejecución, los estudios topográficos, geotécnicos, etc. Todo ello queda reflejado en el Proyecto de Ejecución, teniendo que liquidar el ICIO".

Igualmente, "se devengan tasas por otorgamiento de licencia, vallas, vado, cédula de primera ocupación, ocupación de calles, certificado urbanístico, cloacas..., cuyo beneficiario es el Ayuntamiento. Y al escriturar el préstamo hipotecario se paga de nuevo, por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, cuyo destinatario es la Comunidad Autónoma".

Antes de terminar las obras, añade, "se solicita la declaración de obra nueva y la constitución de la división horizontal, con el objeto de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Por último, antes de vender la vivienda, se procede a la redistribución del préstamo hipotecario. Por este acto se vuelve a devengar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. Y a todo lo anterior hay que añadir el IVA".

Incentivos para los propietarios.

En paralelo, la patronal pide una mayor neutralidad fiscal entre compra y alquiler, introduciendo nuevos incentivos fiscales para el arrendamiento, de tal manera que se reduzca la carga tributaria sobre los arrendadores que ofrezcan precios de alquiler más asequibles, sumándose así a las deducciones en el IRPF que ya existen.

Además, recomienda que las rentas que se obtienen por el alquiler cuenten como ahorro, en lugar de integrarse en la base imponible general como en la actualidad, lo que supondría una bajada de impuestos para los que más ingresan. Actualmente, las rentas del alquiler se suman a otros ingresos como el sueldo, de forma que se grava desde el 19% hasta el 47%, esta última cifra para lo que se gana a partir de 300.000 euros. La propuesta supone que se sumen al ahorro, que tributa desde el 19% hasta el 30%, este último porcentaje para más de 300.000 euros de ahorro.

 

El Supremo facilita la corrección de errores catastrales: no hace falta acudir al Ayuntamiento.

El alto tribunal obliga al Catastro a motivar sus decisiones y permite a los ciudadanos comunicar directamente los errores en la descripción o el valor de sus inmuebles.

El Tribunal Supremo ha marcado un antes y un después para miles de propietarios al aclarar que cualquier ciudadano puede pedir al Catastro la corrección del valor o los datos de su inmueble, sin tener que pasar por el ayuntamiento.

La sentencia 1263/2025, de 8 de octubre, aclara cómo debe aplicarse la Ley del Catastro Inmobiliario y refuerza el derecho de los contribuyentes a corregir errores que afectan a impuestos tan cotidianos como el IBI.

¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre el valor catastral?

La Sala de lo Contencioso-Administrativo afirma que los ciudadanos pueden comunicar directamente al Catastro los errores en la descripción de su inmueble —como la superficie o la naturaleza del suelo—, sin tener que pasar por el ayuntamiento.

Esa comunicación obliga a la Administración a valorar si procede iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias previsto en el artículo 18 de la Ley del Catastro.

Hasta ahora, muchos ayuntamientos exigían canalizar la solicitud a través de sus servicios, pero la resolución deja claro que esa mediación no es necesaria.

Un valor catastral erróneo que elevó la cuota del IBI.

El conflicto que ha dado lugar a esta decisión comenzó en Canarias, donde un propietario solicitó a la Gerencia Regional del Catastro que revisara la clasificación de su finca, la cual figuraba como suelo urbano cuando en realidad era rústico.

Esa diferencia, aparentemente técnica, tenía consecuencias muy concretas: un valor catastral más alto y un IBI mayor. El Catastro rechazó su petición alegando que el procedimiento solo podía iniciarse “de oficio”, y el Tribunal Superior de Justicia de Canarias confirmó ese criterio.

Sin embargo, el Supremo corrige esta interpretación y reconoce que el propietario puede dirigirse directamente al Catastro para comunicar el error, sin necesidad de que intervenga el ayuntamiento. A partir de esa comunicación, la Administración está obligada a valorar los hechos y, si procede, iniciar de oficio la corrección.

¿Qué dice la Ley del Catastro Inmobiliario?

Además del artículo 18 —núcleo de la controversia—, la sentencia analiza los artículos 11, 13 y 14 de la Ley del Catastro. El alto tribunal recuerda que uno de los principios esenciales de esta ley es la calidad catastral, es decir, que los datos del Catastro reflejen la realidad de cada inmueble.

Para mantener esa calidad, la norma prevé procedimientos como la subsanación de discrepancias, un mecanismo diseñado para corregir errores de descripción o valoración de forma sencilla.

Según el Supremo, basta con que la Administración tenga conocimiento de una posible discrepancia —por cualquier medio— para que esté obligada a iniciar las actuaciones necesarias para comprobarla y, en su caso, corregir los datos. En otras palabras: el ciudadano puede comunicar el error, y el Catastro está obligado a revisarlo.

El Catastro debe actuar y motivar sus decisiones.

La resolución va más allá de reconocer el derecho de los propietarios: impone al Catastro la obligación de motivar sus decisiones.

Si decide no iniciar el procedimiento, debe comunicarlo por escrito de forma razonada, y esa comunicación tiene la consideración de acto administrativo recurrible ante los tribunales. Con ello, el Supremo garantiza que el ciudadano no quede desprotegido frente a la inacción de la Administración.

Principales conclusiones de la sentencia del Tribunal Supremo.

El fallo del Tribunal Supremo sobre el valor catastral establece dos ideas que cambian la forma de actuar ante el Catastro.

En primer lugar, que los propietarios pueden solicitar la corrección de datos catastrales, sin depender del ayuntamiento; por otro lado, cuando el Catastro rechaza revisar la información, debe justificarlo y permitir el recurso ante los tribunales.

Esta doctrina ofrece una vía más directa y transparente para corregir errores que afectan a impuestos como el IBI o la plusvalía municipal.

Implicaciones prácticas para los propietarios.

La decisión del Supremo refuerza la seguridad jurídica y reduce la burocracia, al permitir a cualquier ciudadano comunicar directamente los errores del Catastro sin depender del ayuntamiento.

Si el Catastro decide no iniciar de oficio el procedimiento y no lo justifica adecuadamente, el interesado puede recurrir esa negativa ante los tribunales. Esta doctrina no solo facilita la defensa de los derechos del contribuyente, sino que también obliga a la Administración a actuar con diligencia, transparencia y proporcionalidad en la gestión catastral.

¿Cómo pedir la corrección del valor catastral?

Presenta una solicitud de subsanación de discrepancias: el trámite es gratuito y puedes realizarlo de forma presencial en la Gerencia del Catastro o telemáticamente a través de la Sede Electrónica.

Es importante tener en cuenta que la corrección del valor o la descripción catastral solo produce efectos hacia el futuro, por lo que los cambios se aplican desde el día siguiente a la fecha en que el Catastro tuvo constancia del error, y no con carácter retroactivo.

En caso de que la corrección afecte a impuestos ya pagados —como el IBI o la plusvalía—, el contribuyente podrá solicitar la devolución de ingresos indebidos, pero no se modifican las liquidaciones pasadas de forma automática.

Documentación para solicitar la rectificación de los datos catastrales.

Aunque dependerá del tipo de error, en general es recomendable aportar la documentación técnica o registral (escrituras, planos, certificaciones municipales, fotografías aéreas…), cualquier informe urbanístico o técnico que respalde tu solicitud y una descripción detallada del inmueble y del error.

Una sentencia del Supremo que mejora la seguridad jurídica.

El fallo del alto tribunal supone un importante paso hacia un Catastro más accesible, transparente y ajustado a la realidad. Aunque el Supremo estima parcialmente el recurso —al reconocer el derecho del propietario a la revisión pero limitar sus efectos al futuro—, la doctrina que sienta refuerza la protección del ciudadano frente a errores catastrales y consolida una vía directa, clara y garantista para corregirlos.

  

Tipos de Contrato de Arras.

Conocer cómo funcionan cada tipo de contratos de arras, así como sus diferencias, resulta fundamental de cara a una compraventa.

Antes de nada, conviene explicar que un contrato de arras es un contrato de carácter privado en el que se estipulan todas condiciones pactadas entre comprador y vendedor durante la negociación de la compraventa de una vivienda o un inmueble. Además, en este documento se reúnen las penalizaciones que habría que afrontar en caso de que alguna de las partes incumpliera los términos establecidos. Aunque sea un contrato de carácter privado entre particulares, este documento tiene validez legal, ya que el notario lo usará para realizar la escritura de compraventa del inmueble.

Tipos de contratos de arras:

Existen tres tipos de contratos de arras: penales, penitenciales y confirmatorias. La elección de firmar uno u otro se basará en el propósito que persigamos con la transacción del inmueble.

Contrato de arras penales:

El contrato de arras penales establece un compromiso financiero entre el comprador y el vendedor en el proceso de compraventa de una vivienda. A través de este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de reserva. Si el comprador incumple sus obligaciones y la compraventa no se realiza, perderá esta señal. Por otro lado, si es el vendedor quien incumple, deberá devolver la señal más una cantidad adicional acordada en el contrato.

En caso de incumplimiento, además de las consecuencias económicas, la parte afectada puede demandar el cumplimiento del contrato original y solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Es importante mencionar que una vez firmado, no es posible retractarse del contrato de arras penales. El objetivo de las arras penales es garantizar la compraventa de la vivienda y están reguladas en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil.

Contrato de arras penitenciales:

El contrato de arras penitenciales, también conocido como contrato de desistimiento, permite que cualquier parte involucrada pueda retirarse del contrato sin ejecutarlo. Sin embargo, hay condiciones vinculadas a este derecho:

• Comprador: Si decide desistir del contrato, perderá la cantidad que pagó inicialmente, que generalmente es el 10% del valor total de la compraventa.
• Vendedor: Si decide no seguir adelante con el contrato, deberá reembolsar el doble de la cantidad que el comprador le entregó en el momento de la firma.

Esto significa que, si la parte compradora decide rescindir el contrato, se le retendrá la cantidad entregada inicialmente como garantía o “arras”. En cambio, si la parte vendedora es quien decide terminar el contrato, tendrá que devolver el doble de esa cantidad al comprador. Este tipo de contrato solo se puede aplicar cuando se mencionan explícitamente sus consecuencias, tal y como se hace referencia en el artículo 1.454 del Código Civil.

Contrato de arras confirmatorias:

El contrato de arras confirmatorias actúa como un compromiso firme entre las partes para completar la compraventa de un inmueble. Con este tipo de arras se da un anticipo del precio total del inmueble, sirviendo como garantía de que ambas partes están comprometidas a llevar a cabo la operación. Si el contrato no especifica qué tipo de arras se están utilizando, se asumirá que son confirmatorias por defecto.

A diferencia de otros contratos de arras, las penalizaciones por incumplimiento no están claramente definidas. Si una de las partes no cumple con lo acordado, la parte afectada tiene dos opciones: puede exigir que se lleve a cabo la venta o solicitar una indemnización por daños y perjuicios, aunque para ello necesitará presentar una demanda judicial.

En caso de incumplimiento, no es posible que las partes terminen el contrato por su propia voluntad. En lugar de eso, se aplicarán las normas generales sobre incumplimiento de obligaciones, según recoge el artículo 1.124 del Código Civil. La parte afectada puede elegir entre insistir en el cumplimiento del contrato o solicitar su finalización.

En ambos escenarios, se puede exigir una compensación y el pago de intereses. Si después de exigir el cumplimiento, este resulta inviable, la parte afectada aún puede solicitar la terminación del contrato.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

En los tres tipos de modelo de contrato de arras deben aparecer los siguientes datos:

• Cantidad que se entrega en concepto de arras.
• Plazo para otorgar la escritura de compraventa: fecha, día y hora en la que se acude ante el notario y consecuencias en caso de que una de las partes no asista.
• Establecer quién fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se avisa de la misma.
• Indicar cómo se notifica por parte del comprador al vendedor el día en que se va a otorgar la escritura pública de compraventa.
• Cómo se van a pagar los gastos derivados de la escritura de compraventa (notario, registros, plusvalía municipal, etc.). Los abogados aconsejan que se haga de este modo: el vendedor se hará cargo de los gastos de otorgamiento de escrituras y de la plusvalía municipal, mientras que todos los gastos posteriores a la venta, incluyendo el coste de inscripción en el Registro de la Propiedad, serán responsabilidad del comprador.

¿Cómo, cuánto y cuándo se paga en el contrato de arras?

En los contratos de arras se suelen hacer dos pagos:

1. Primer pago: Se realiza cuando se firma el contrato.
2. Segundo pago: Se hace en un plazo máximo de dos meses desde que se firmó el contrato. Suele efectuarse mediante un cheque bancario en el momento de la formalización ante notario.

Respecto a cuánto dinero hay que pagar en las arras, suele ser el 10% del valor de venta de la vivienda, que posteriormente se descontará del precio final. Sin embargo, puede ser una cantidad superior o inferior, ya que es libremente pactada por las partes.

Reclamar el incumplimiento de un contrato de arras:

Existen dos formas de reclamar el incumplimiento de un contrato de arras:

• Vía amistosa o extrajudicial: Se recomienda enviar un burofax a la otra parte incumplidora que cumpla el contrato de arras. Si no surte efecto, se puede intentar llegar a un acto de conciliación, en el que se exige el cumplimiento del contrato.
• Vía judicial: Interponer una demanda judicial con la ayuda de un abogado.

 

 

Reparaciones en pisos de alquiler: las que deben asumir el Propietario y el Inquilino.

¿Se ha estropeado algo en tu piso de alquiler? Descubre si el arreglo debe pagarlo el Casero o el Inquilino.

Las reparaciones en viviendas de alquiler generan dudas frecuentes entre inquilinos y propietarios. Un grifo que gotea, una caldera que se avería en pleno invierno o un enchufe que provoca cortes de luz son situaciones comunes.

La respuesta no depende de la voluntad de las partes, sino de lo que establecen la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil, que determinan con claridad qué gastos debe asumir cada uno en cada situación.

Reparaciones en viviendas de alquiler: qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El artículo 21 de la LAU es muy claro: el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante toda la vigencia del contrato.

En la práctica, esto significa que el arrendador debe asumir el coste de todas las obras necesarias y ejecutarlas sin retrasos injustificados, garantizando en todo momento que la vivienda se mantenga en condiciones de habitabilidad.

El inquilino no está obligado a pagar estos arreglos, ni el propietario puede incrementar el precio del alquiler a causa de estas reparaciones. Si el arrendador incumple su obligación y la vivienda pierde sus condiciones mínimas de habitabilidad, el arrendatario tiene derecho a resolver el contrato de forma inmediata y sin penalización.

Cuándo paga el inquilino las reparaciones en un piso de alquiler.

El artículo 21 de la LAU contempla una excepción importante: si la avería o el deterioro se debe a un uso inadecuado de la vivienda, el gasto recae sobre el arrendatario. Los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil refuerzan esta idea al establecer que el inquilino es responsable de los daños o pérdidas que sufra la vivienda, salvo que pueda demostrar lo contrario. Esto también abarca los desperfectos provocados por las personas con las que conviva el inquilino o que estén bajo su cuidado.

Obligaciones del propietario y del inquilino.

La normativa también recuerda que el propietario no puede desentenderse del mantenimiento, ya que durante todo el contrato debe garantizar que el inmueble se mantenga en condiciones de ser habitado.

Por su parte, el inquilino debe cuidar de la vivienda y solo hacerse cargo de los daños que se deriven de un mal uso. Un equilibrio que protege los intereses de ambas partes y evita conflictos innecesarios.

Electrodomésticos de un piso de alquiler: quién paga si se estropean.

Si el electrodoméstico venía incluido en el contrato -por ejemplo, el frigorífico, la lavadora o el horno-, el propietario es responsable de su reparación o sustitución, siempre que la avería no se deba a un mal uso del inquilino. En cambio, si el aparato se rompe por un uso incorrecto o por falta de cuidado, será el arrendatario quien deba hacerse cargo del arreglo.

¿Qué ocurre si el propietario se niega a una reparación urgente?

Cuando la reparación es urgente -por ejemplo, una fuga de agua, un problema eléctrico que impide el uso de la vivienda o una caldera que deja sin calefacción-, el propietario no puede negarse.

Si lo hace, el inquilino puede requerir la reparación por escrito, y si la negativa persiste, acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento. Incluso podría resolver el contrato y, en algunos casos, reclamar daños y perjuicios.

Si el inquilino paga la reparación, ¿puede reclamar el coste al propietario?

Si la reparación reviste carácter urgente y no admite demora —por ejemplo, una fuga de agua susceptible de provocar daños significativos o una avería eléctrica que impida el uso habitual del inmueble—, el inquilino puede adelantar el pago siempre que haya intentado contactar al propietario sin éxito.

Es fundamental guardar todas las facturas y notificar por escrito lo ocurrido lo antes posible, indicando el problema, el motivo de la urgencia y el importe abonado. Con esta documentación, el arrendatario podrá reclamar el reembolso íntegro al propietario.

Pequeñas reparaciones que debe pagar el inquilino en un alquiler.

Las llamadas “pequeñas reparaciones” son aquellas derivadas del uso cotidiano de la vivienda, y el artículo 21.4 de la LAU establece que corresponden al inquilino, ya que forman parte del mantenimiento ordinario.

Entre estos gastos menores se incluyen, por ejemplo, cambiar una bombilla o un fusible, desatascar un fregadero obstruido por restos de comida o ajustar una persiana que se haya descolgado con el uso diario.

En cambio, el desgaste natural, como paredes que amarillean con el tiempo o suelos que pierden su acabado tras años de uso, no puede imputarse al inquilino y su reparación corresponde al propietario.

¿Cuándo puede el inquilino resolver el contrato por falta de reparaciones?

Si el propietario no mantiene la vivienda en condiciones de habitabilidad —por ejemplo, humedades graves, problemas eléctricos o sanitarios que impidan el uso normal—, el arrendatario puede resolver el contrato. Para evitar conflictos, conviene notificarlo por escrito y dar un plazo razonable.

¿Quién paga las averías de fontanería en un contrato de arrendamiento?

Dependerá del origen de la avería. Si se trata de un problema estructural, como una fuga en una tubería interior o una rotura en el sistema de agua, el propietario debe asumir el coste. Sin embargo, cuando el atasco o el daño se deben a un uso inadecuado por parte del inquilino —como tirar objetos no adecuados por el inodoro—, será este quien deba hacerse cargo.

En los casos en que el problema afecte a elementos comunes del edificio —como bajantes generales, instalaciones comunitarias o zonas comunes—, la reparación correrá a cargo de la comunidad de propietarios, pero corresponderá al arrendador gestionar el aviso y coordinar la actuación, ya que es el titular de la vivienda.

Cambio de uso de almacén a vivienda en el Catastro, ¿cómo hacerlo?

El cambio de uso de almacén a vivienda es una operación cada vez más habitual y especialmente rentable: esto es lo que debes saber.

Convertir un almacén en una vivienda es una operación cada vez más habitual y especialmente rentable en zonas con alta demanda residencial en las que los precios obligan a buscar soluciones y alternativas habitacionales.

¿Se puede convertir un almacén en vivienda? La posibilidad de llevar a cabo la transformación depende de lo establecido en el Código Técnico de la Edificación (CTE) y el Plan General de Ordenación Urbana del municipio en el que se ubique el almacén. En este artículo te explicamos cómo se hace el cambio de almacén a vivienda en el Catastro.

Cambio de uso de almacén a vivienda en el Catastro.

Antes de nada, conviene tener claro que cualquier modificación en el uso de un inmueble debe inscribirse en el Catastro. Asimismo, si se desea transformar un almacén en una vivienda, el primer paso es solicitar al ayuntamiento la autorización correspondiente para el cambio de uso.

Los requisitos dependen de cada municipio, pero lo habitual es que se exija un proyecto técnico elaborado y firmado por un arquitecto, donde se acredite que el inmueble puede adaptarse a las condiciones de seguridad y habitabilidad establecidas por la normativa.

Tras obtener la licencia, se deben ejecutar las obras necesarias para adecuar el espacio. La presencia del arquitecto resulta imprescindible, ya que es quien asegura el cumplimiento de todas las exigencias urbanísticas y constructivas, además de adecuarse a la normativa municipal.

Una vez finalizadas las reformas, el técnico emite tanto el certificado de final de obra como el de habitabilidad, documentos indispensables para solicitar la cédula de habitabilidad. Finalmente, el cambio de uso de almacén debe quedar reflejado en el Catastro mediante la presentación de documentación y formularios que correspondan.

¿Cómo saber si puedo cambiar el uso de almacén a vivienda?

Antes de adquirir un almacén para su conversión en vivienda, es fundamental verificar si el cambio de uso es legalmente posible. Estas son las principales condiciones que deben cumplirse:

• Uso principal del edificio: El edificio debe tener uso residencial como uso principal. Solo en determinados casos, cuando la normativa municipal lo permite, se podrá transformar el local aunque el edificio no sea exclusivamente residencial.
• Protección patrimonial: Si el edificio o el local están afectados por algún nivel de protección patrimonial, por ejemplo, un edificio histórico, podrían existir restricciones.
• Ámbitos con límite de viviendas: En zonas donde esté limitado el número de viviendas por normativa urbanística, no se podrá superar ese límite mediante la conversión de almacenes o locales.
• Ubicación del local: Solo se permite el cambio de uso si el local está situado en planta baja o en una planta de piso. No se autoriza si el suelo del local se encuentra por debajo del nivel del terreno exterior en contacto. Es decir, generalmente los sótanos no se podrán convertir en vivienda.
• Usos superiores: No se admite la transformación si sobre el local existen actividades terciarias de tipo recreativo o comercial.
• Locales fuera de ordenación: Poniendo como ejemplo Madrid, se permite transformar locales fuera de ordenación por exceder el fondo edificable, siempre que se cumpla con el artículo 2.3.3.2 del PGOUM y la normativa municipal no lo prohíba expresamente.
• Locales en plantas bajas industriales: No es posible el cambio si el local está en una planta baja de uso industrial que supere el fondo máximo permitido, salvo que se demuela el exceso de fondo construido.

Requisitos que debe cumplir el almacén transformado en vivienda.

Una vez que el cambio de uso es viable, la vivienda resultante debe cumplir con ciertos estándares urbanísticos y técnicos:

• Condiciones mínimas de habitabilidad: La vivienda debe cumplir con los requisitos establecidos en el capítulo 7.3 del PGOUM, relativos a superficie mínima, ventilación, iluminación natural, etc.
• Fachada integrada: La nueva fachada del local debe respetar la composición, materiales, colores y ritmo de huecos del edificio para garantizar una imagen coherente, según el artículo 6.10.6.1 del PGOUM.
• Servicios básicos: La vivienda debe disponer de agua potable, suministro eléctrico, sistema de calefacción, agua caliente sanitaria y conexión al sistema de saneamiento.
• Aparcamiento: Si el cambio de uso da lugar a más de una vivienda, será obligatorio cumplir con las exigencias de dotación de aparcamientos del artículo 7.5 del PGOUM.

Además, debe reunir las siguientes características:

• La superficie mínima debe ser de 40 m2 útiles.
• La fachada exterior debe tener una altura mínima de 3,30 m.
• Altura libre de al menos 2,50 m con excepción de los baños y otros espacios no habitables que pueden tener un mínimo de 2,20 m.
• Los baños deben tener una superficie mínima de 3 m2.
• Si hay dormitorio, este debe tener una superficie mínima de 12 m2; de haber dos, la superficie mínima del segundo será de 7 m2.
• La cocina debe tener salida independiente de humos.
• No se permiten sótanos, en el caso de existir.
• Los espacios deben contar con un 1/20 de superficie para ventilación y 12 % para entrada de luz natural.

Pasos para cambiar el uso de almacén a vivienda.

Poniendo como ejemplo a Madrid, la transformación de un almacén en vivienda requiere presentar una declaración responsable urbanística, que puede tramitarse:

• A través del Sistema de Licencias Urbanísticas (SLIM) en la web del Ayuntamiento de Madrid.
• O mediante una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU), opción recomendada por su mayor agilidad.

Luego, habrá que seguir los siguientes pasos:

• Redacción del proyecto técnico: Un arquitecto o técnico competente debe elaborar el proyecto de cambio de uso.
• Presentación de la Declaración Responsable: Se puede hacer online mediante SLIM o presencialmente a través de una ECU.
• Inicio de obras: Una vez presentada la declaración, se pueden comenzar las obras. No obstante, el ayuntamiento podrá declarar ineficaz la actuación si detecta irregularidades, pudiendo ordenar su paralización y la reposición del estado original.
• Revisión documental: En caso de faltar documentación, será requerida por la Junta Municipal correspondiente o por la ECU.
• Informe favorable: Si todo está en regla, se emite un informe favorable sobre la Declaración Responsable.
• Finalización de las obras: Una vez terminadas, se debe presentar un certificado final de obra firmado por el técnico para que el Ayuntamiento o la ECU verifiquen el cumplimiento de la normativa.
• Licencia de primera ocupación: Tras una visita técnica favorable, se tramita la Declaración Responsable de Primera Ocupación y Funcionamiento, indispensable para el cambio registral de uso ante el Registro de la Propiedad.

Gastos de convertir un almacén en vivienda.

Estos son los principales gastos asociados al proceso de convertir un almacén en una vivienda, más allá del precio de compra del almacén:

• Tasas administrativas.
• La tramitación ante el ayuntamiento correspondiente conlleva el pago de varias tasas, entre ellas:
• Tasa por licencia de cambio de uso.
• Tasa por licencia o declaración responsable de obra.
• El importe varía en función de la superficie del local y del tipo de intervención que se vaya a ejecutar. Como referencia, los precios para la tramitación de cambio de uso pueden oscilar entre 1.800 y 2.750 euros más IVA, en función de los metros cuadrados.
• Honorarios técnicos.
• Será imprescindible contratar a un arquitecto o arquitecto técnico que redacte el proyecto de cambio de uso, lo visado por el colegio profesional correspondiente, y dirija la obra.
• Los honorarios pueden variar considerablemente en función de la superficie del local, la complejidad del proyecto o el estado inicial del almacén.
• De forma orientativa, pueden suponer entre 1.500 y 4.000 euros más IVA, aunque cada caso debe valorarse individualmente.
• Coste de la reforma.
• La reforma es, por lo general, el mayor gasto del proceso. El local debe adecuarse para cumplir con los requisitos de habitabilidad marcados por el Código Técnico de la Edificación y el Plan General de Ordenación Urbana. Entre otras cosas, será necesario:
• Mejorar aislamiento térmico y acústico.
• Dotar de ventilación e iluminación natural.
• Instalar baños, cocinas y sistemas de climatización.
• Adaptar instalaciones eléctricas, de fontanería y saneamiento.

En Madrid, el coste medio de reforma para estos casos puede oscilar entre 600 y 1.000 €/m2, dependiendo del nivel de acabado y el estado inicial del local.

 

Estos son los gastos deducibles de la venta de una Vivienda.

Vender un inmueble es una operación que puede llegar a ser muy rentable si aprovechas las oportunidades y movimientos del mercado en tu favor, pero es importante que conozcas con detalle cuál será la factura fiscal asociada a tu operación.

Para que aprendas a hacerlo sin errores, te contamos cómo calcular los gastos deducibles en la venta de viviendas, siendo un factor clave a la hora de valorar la rentabilidad de cualquier compraventa.

Gastos deducibles por la venta de una vivienda en el IRPF:

Si te preguntas "qué puedo deducir al vender una casa", la respuesta corta es que solo podrás descontar los gastos relacionados directamente con la venta.

A partir de esta definición, la casuística es variada y depende tanto del contenido de la Ley del IRPF como de la interpretación de esta norma llevada a cabo por la Dirección General de Tributos (DGT) y por la jurisprudencia administrativa (especialmente la procedente de la Audiencia Nacional y del Tribunal Supremo).

Vamos a analizar cada caso por separado teniendo en cuenta que existen dos bloques diferenciados en cuanto a qué gastos se consideran como deducibles:

• Gastos relacionados con el valor de adquisición.
• Gastos relacionados con el valor de transmisión.

Gastos deducibles del valor de adquisición:

El valor de adquisición se corresponde con el valor de compra del inmueble. Además del precio pagado por el bien, existen determinados gastos que se pueden desgravar porque fueron necesarios para dicha compraventa.

Por tanto, esos gastos se sumarán al precio de venta a la hora de determinar el valor de adquisición a efectos del IRPF.

Valor de adquisición = Precio de compra + Gastos

Estos son algunos de los gastos deducibles en cuanto al valor de adquisición: 

• Notaría.
• Gestoría.
• Abogado.
• Registro de la Propiedad.
• Tasación.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA.
• AJD.
• Coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos (por ejemplo, mejora de la eficiencia energética, accesibilidad, sustitución de instalaciones antiguas, instalación de infraestructuras de telecomunicación...).
• Cualquier gasto que, correspondiendo al vendedor, fuera prorrateado entre ambas partes (por ejemplo, la plusvalía municipal).

A la hora de distinguir qué inversiones y mejoras son deducibles, la DGT ha asegurado que "debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil."

Gastos deducibles del valor de transmisión:

El valor de transmisión es el valor de venta del inmueble. Al igual que ocurre en el caso anterior, existen determinados gastos que, al ser necesarios para materializar la operación, se restan del precio de venta para obtener así la cuantía exacta con la que se queda el comprador.

Valor de transmisión = Precio de venta - Gastos

En cuanto al precio de venta, la LIRPF nos dice que "por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".

Estos son algunos de los gastos deducibles en cuanto al valor de transmisión: 

• Plusvalía municipal.
• Gastos de cancelación de la hipoteca.
• Honorarios de la inmobiliaria.
• Notaría.
• Gestoría.
• Abogado.
• Expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad o de estado de deudas con la comunidad de propietarios.
• Cualquier gasto que, correspondiendo al comprador, fuera prorrateado entre ambas partes.

Calcular la ganancia patrimonial de la venta de un inmueble:

Al vender un inmueble es imprescindible declarar el resultado económico de la operación en la Declaración de la Renta correspondiente al ejercicio en el que tuvo lugar la transacción.

Esto significa que, si vendiste un inmueble en 2024, te tocará incluir esa compraventa en la campaña de la Renta 2025.

Es aquí donde entra en juego el cálculo de la ganancia patrimonial: se trata, en resumidas cuentas, de la cantidad resultante de restar al valor de venta o transmisión, el llamado valor de compra o adquisición.

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión - Valor de adquisición

Esto es así porque Hacienda entiende que la ganancia obtenida no consiste en la totalidad del dinero recibido por la compraventa: a esta cuantía hay que restarle determinadas partidas, como el precio pagado en su día por el inmueble, los gastos relacionados con su compraventa (notaría, gestión inmobiliaria...), las obras de mejora que hayas realizado...

A la ganancia patrimonial se le aplicará un tipo progresivo que corresponde con la siguiente escala:

Ganancia patrimonial                        Tipo progresivo

Hasta 6.000 euros                                         19%

Entre 6.001 euros y 50.000 euros                 21%

Entre 50.001 euros y 200.000 euros             23%

Desde los 200.000 euros                               26%

Ejemplo de ganancia patrimonial por la venta de un inmueble en el IRPF:

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión (200.000 euros) - Valor de adquisición (160.000 euros) = 40.000 euros.

• Los primeros 6.000 euros: 6.000 x 0.19 = 1.140 euros.
• La cantidad restante (34.000 euros): 22.000 x 0,21 = 7.140 euros.

Total: 8.280 euros de ganancia patrimonial.

 

Pago del alquiler en efectivo: en qué casos está permitido.

La Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite el pago del alquiler en metálico en situaciones muy excepcionales.

El efectivo ha perdido terreno en muchas transacciones cotidianas y el alquiler no es una excepción. Sin embargo, la pregunta sigue resonando en muchas conversaciones entre arrendadores e inquilinos: ¿se puede seguir pagando la renta en metálico?

La legislación española ofrece una respuesta clara, aunque matizada. Con las últimas reformas normativas, conviene revisar qué dice exactamente la ley, en qué casos se permite el efectivo y qué precauciones tomar.

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre los pagos en efectivo?

Desde 2023, el artículo 17.3 de la la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé el uso de medios electrónicos como canal habitual de pago, aunque también contempla supuestos en los que se permite utilizar efectivo, buscando un equilibrio entre facilitar los pagos y proteger la trazabilidad de las transacciones, fundamental tanto para la seguridad jurídica como para la prevención del fraude.

Este cambio, introducido con la Ley por el Derecho a la Vivienda, no deja lugar a dudas: el pago en metálico es legal, pero sólo cuando se cumplan dos condiciones estrictas: que una de las partes no tenga acceso a una cuenta bancaria (o métodos de pago electrónicos) y que lo solicite expresamente. Además, el pago debe realizarse en la vivienda objeto del contrato.

Ventajas del pago del alquiler por medios electrónicos,

Aunque el efectivo se mantiene como una posibilidad perfectamente legal en determinadas circunstancias, la mejor práctica sigue siendo el pago electrónico. Las razones son claras:Seguridad: evita conflictos por falta de prueba del pago.

• Trazabilidad: cada pago queda registrado y es fácilmente verificable.
• Comodidad: el arrendador no tendrá que desplazarse hasta la vivienda.

¿Cómo documentar correctamente un pago del alquiler en efectivo?

En los pocos casos en los que el pago en metálico esté justificado, es fundamental dejar constancia clara del mismo. Algunas prácticas recomendables son:Solicitar un recibo firmado, detallando el importe, la fecha y el mes al que corresponde.

• Conservación de copias de los recibos, tanto en papel como en formato digital.
• Identificar tanto al pagador como al receptor en cada transacción.
• Comunicación fehaciente para acogerte a la excepción al pago electrónico

Para evitar malentendidos, tanto inquilinos como caseros deben documentar todo de forma fehaciente, con el fin de cubrirse las espaldas ante una posible inspección. Una buena forma es incluir en el mismo contrato de arrendamiento una cláusula o remitir un burofax o correo electrónico que recoja la solicitud expresa del pago en metálico y la imposibilidad de acceder a medios electrónicos, como la falta de cuenta bancaria o brecha digital, además de especificar que la renta se entregará en el domicilio arrendado.

¿Afectará el pago en efectivo a la declaración de la renta del arrendador?

El propietario debe declarar todos los ingresos por alquiler, al margen del medio de pago elegido. El hecho de cobrar en metálico no exime de tributación en el IRPF. Además, Hacienda puede solicitar justificantes o iniciar una comprobación si detecta irregularidades o ausencia de ingresos declarados.

Tres mitos frecuentes sobre el pago del alquiler en efectivo

Vamos a desmentir los mitos más frecuentes sobre el pago del alquiler en metálico, muchos de los cuales pueden inducir a error tanto a propietarios como a inquilinos:

• “Pagar el alquiler en efectivo está prohibido”

La LAU establece como norma general el uso de medios electrónicos para abonar la renta, pero incluye una excepción muy clara en su artículo 17.3. Por tanto, no está totalmente prohibido: el pago en efectivo es legal siempre que el arrendador o el arrendatario no tenga acceso a medios electrónicos, lo solicite de forma expresa y se realice en el inmueble arrendado.

• “No es necesario pedir un recibo si pago en metálico”

El artículo 17.4 de la LAU obliga siempre al arrendador a entregar un justificante fehaciente del pago, salvo que pacten el uso de procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento, es decir, mediante medios electrónicos como transferencias bancarias o BIZUM.

• “El casero puede negarse a aceptar el pago en efectivo aunque cumpla los requisitos”

El artículo 17.3 de la LAU, tras su modificación por la Ley 12/2023, lo deja claro: si no dispones de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos y lo solicitas expresamente, tendrás derecho a pagar el alquiler en metálico, no pudiendo negarse el propietario.

¿Entonces puedo pagar o recibir la renta en efectivo?

Sí, pero sólo en circunstancias muy excepcionales y cumpliendo lo previsto en la LAU. Recordemos que el pago por medios electrónicos siempre será más seguro, cómodo y transparente, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Si no tienes acceso a medios electrónicos, puedes pagar (o recibir) la renta en metálico solicitando que el pago se haga en el domicilio arrendado.