El pasado mes de diciembre, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana cerró el plazo para presentar alegaciones a la modificación del Código Técnico de la Edificación (CTE), aprobado mediante Real Decreto 314/2006 del 17 de marzo, que se espera que entre vigor a finales de este año.
Desde el Ministerio que preside Isabel Rodríguez alegan que hay que adaptarse a los avances tecnológicos del sector, a la demanda de la sociedad actual y a las exigencias de la normativa europea, por ello han llevado a cabo una actualización que no ha dejado indiferente a ningún protagonista del sector.
Neutralidad climática.
El primer motivo es cumplir con la Directiva (UE) 2024/1275 del Parlamento Europeo y del Consejo, del 24 de abril de 2024, relativa a la eficiencia energética de los edificios, más conocida como EPBD, cuyo objetivo final es un parque residencial nulo en emisiones en 2050.
Por ello, una de las implantaciones más sonadas entre el sector inmobiliario consiste en la obligatoriedad de que, a partir del año 2028, todos los edificios públicos deberán cumplir con la neutralidad climática. Exigencia que se les aplicará a todas las nuevas construcciones dos años después, en 2030, tal y como exigen desde Bruselas.
Dos aparcamientos de bicicletas.
Otra de las medidas que más titulares ha acaparado es la obligación de disponer de “dos plazas de aparcamiento para bicicletas por cada unidad de uso (viviendas) del edificio, excepto cuando exista una regulación municipal que establezca una exigencia menor”.
Según estipula el documento, los aparcamientos para bicicletas tendrán una dimensión mínima de 2 x 0,4 metros, y cuando se superen las 20 plazas, el 5% deberá ser de 2,5 x 0,9 metros y estarán reservadas para bicicletas grandes o para personas con discapacidad.
Más precaución frente a incendios.
El nuevo documento endurece de forma significativa las exigencias de seguridad contra incendios, con especial atención a las fachadas y a los aparcamientos. La reforma refuerza los requisitos de reacción al fuego de los materiales de la envolvente exterior para frenar la propagación de las llamas por el exterior de los edificios, una medida impulsada tras grandes incendios recientes en Europa y en España. El objetivo es adaptar la normativa a los sistemas constructivos actuales y reducir el riesgo de incendios de rápida evolución.
El texto también incrementa las exigencias de protección en garajes, en un contexto marcado por la proliferación de vehículos eléctricos, cuyos incendios presentan mayores dificultades de extinción. Se introducen mejoras en sectorización, ventilación y medios de protección, y se incorpora además la obligación de instalar alarmas de humo autónomas en edificios residenciales, una medida de bajo coste y alto impacto preventivo que acerca la normativa española a los estándares de otros países europeos.
Apuesta por la energía fotovoltaica.
Otro de los aspectos es la apuesta por la energía fotovoltaica al introducir una nueva exigencia básica (HE 6) de generación mínima de energía solar en los edificios. La reforma sustituye el enfoque anterior, basado en obligaciones parciales, por un criterio más amplio que obliga a que el diseño de los edificios optimice su potencial de captación solar, especialmente en obra nueva y grandes rehabilitaciones.
Con este cambio, el CTE se alinea con los objetivos europeos de descarbonización y con el concepto de edificio de cero emisiones, integrando la producción de energía renovable como un elemento estructural del proyecto y no como una solución añadida. El objetivo es reducir la dependencia de fuentes fósiles, abaratar el consumo energético a largo plazo y avanzar hacia un parque edificatorio climáticamente neutro, aunque los expertos advierten que esta no es la única solución teniendo en cuenta las deficiencias de la red eléctrica del país.
Las viviendas serán 18.000 euros más caras.
Según los cálculos realizados por el Colegio de Aparejadores de Madrid, la aplicación de estos nuevos cambios supondría un incremento medio de 18.000 euros por vivienda, cifra que ha agitado un mercado donde los precios están en máximos y la oferta no abastece la alta demanda.
Ante esto, la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) ha asegurado que han presentado alegaciones al proyecto desde un “enfoque técnico y constructivo, con el objetivo de aportar mejoras que permitan compatibilizar los ambiciosos objetivos medioambientales y de eficiencia energética con la viabilidad económica y operativa de la promoción de vivienda, especialmente en el actual contexto de déficit de oferta residencial”.
Sin embargo, los representantes del sector promotor se mantienen precavidos frente al posible impacto en los precios: “consideramos que dicho impacto está aún por determinar. Actualmente se están analizando las distintas propuestas y escenarios, si bien será la redacción final del texto normativo la que permita conocer con precisión su alcance real y sus efectos económicos”.
Asimismo, desde APCE destacan: “nuestro compromiso es claro: avanzar en la descarbonización y la mejora del parque edificatorio, al tiempo que se preserva la capacidad del sector para seguir produciendo vivienda, especialmente vivienda asequible, en cantidad suficiente para dar respuesta a las necesidades sociales existentes”.
Por otra parte, el director general de Asprima (Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid), Jorge Ginés, que ha asegurado que han presentado alegaciones de la mano de APCE, destacó en una columna en idealista/news que tenemos uno de los CTE “más exigentes del mundo”.
Ginés recalca que, gracias a estas medidas, “las viviendas de obra nueva que se realizan superan con creces las de todos los países de nuestro entorno”. Sin embargo, pone de ejemplo una pregunta que le hizo un CEO mundial de un proveedor de material constructivo: "¿Con el problema de precios de vivienda que tenéis os lo podéis permitir?"
“Pero es lo que tiene ser líder, que debes dar ejemplo y, sin duda, damos ejemplo y seguiremos dando, pero hay muchas maneras de llegar al objetivo y no debemos ser talibanes. Transición ecológica, no revolución ecológica. Con el problema que tenemos en vivienda, ahora no es el momento”, recalca el director general de Asprima.
Por último, Ginés ha cuestionado: "¿Si el sector del automóvil recibe actualmente hasta 7.000 euros de ayudas directas por electrificar, como es que no hay ayudas al sector promotor para conseguir emisiones cero en nuestras viviendas? Ahora mismo no hay ninguna ayuda estatal y, es más, en la redacción del texto se elimina que tanto comunidades como ayuntamientos las puedan conceder dando mayor edificabilidad. Incomprensible".
Durante el Real Estate Financing Forum, celebrado en Madrid la semana pasada, Rosa Gallego, CEO de la promotora Q-Living, afirmó estar "espantada" con los números que apunta el Colegio de Aparejadores de Madrid y el coste de implantación del nuevo CTE, e insistió en que en España "ya hacemos casas muy, muy, muy eficientes". Según la ejecutiva, el sobrecoste se trasladará al consumidor final (ya sea el comprador o el inquilino) y se mostró a favor de buscar fórmulas que permitan abaratar costes en las viviendas más básicas y asequibles. "No hagamos la guerra cada uno por nuestro lado, vamos a sentamos todos juntos y vamos a ver qué es lo necesario para vivir", argumentó.
En esa misma línea, Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), alertó de que el mercado inmobiliario actual no funciona, ya que hay mucha gente que no puede acceder a una vivienda. En su opinión, la "solución es hacer muchas más viviendas, mucho más baratas y con un CTE menos exigente. Tenemos que hablar de volumetría, de densidad... Igual de viviendas más pequeñas o cambiar los adosados por edificios en altura… Tenemos que hacer cosas distintas para construir más barato sin perder calidad", advirtió.
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