Tributos aclara cuándo declarar la ganancia patrimonial si la entrega del inmueble queda aplazada a un momento posterior.
Firmar una venta no siempre implica tener que pasar por caja en la siguiente declaración de la renta. En el mercado inmobiliario existen operaciones en las que el vendedor sigue en la vivienda o el comprador no puede disponer de ella hasta que ocurre un hecho futuro.
La Dirección General de Tributos (DGT) ha puesto negro sobre blanco en esta cuestión en la consulta vinculante V1669-25, de 16 de septiembre de 2025, aclarando cuándo se debe declarar la ganancia patrimonial en ventas con entrega diferida. La respuesta no está tanto en la firma como en un elemento mucho más relevante: la posesión.
¿Cuándo se declara la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble?
La normativa parte de que las ganancias se declaran cuando se produce la alteración en el patrimonio del contribuyente, tal y como recoge el artículo 14.1 de la Ley del IRPF. Ahora bien, en una compraventa inmobiliaria esa alteración no siempre coincide con la firma ante notario.
El criterio clave es otro: el momento en el que el comprador adquiere la posesión efectiva. Desde el punto de vista fiscal, no basta con la existencia de un contrato si no va acompañado de la entrega, es decir, de la puesta a disposición del inmueble.
Venta de un inmueble con entrega aplazada
El caso que analiza la DGT refleja una situación particular: un inmueble se vende, pero algunas de las personas propietarias continúan residiendo en él. La operación se formaliza en escritura pública y se paga una parte del precio en ese momento.
Sin embargo, el resto queda pendiente hasta que las ocupantes abandonen la vivienda, bien porque se trasladen a una residencia o por fallecimiento. Mientras tanto, el comprador no puede usar ni ocupar el inmueble. Aquí surge la duda: si ya hay escritura, ¿tienen que declarar la ganancia en ese ejercicio fiscal?
Cálculo de la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble.
Antes de entrar en el cuándo, hay que recordar el cómo. El artículo 33 de la Ley del IRPF dispone que existe ganancia o pérdida patrimonial cuando se produce una variación en el valor del patrimonio.
En este caso, la ganancia se calcula restando al valor de transmisión (el precio real de venta, siempre que no sea inferior al de mercado, descontando gastos e impuestos asumidos por el vendedor) el valor de adquisición, que incluye el precio de compra, las mejoras realizadas y los gastos e impuestos asociados, minorado por las amortizaciones efectuadas durante los periodos que el inmueble hubiera estado alquilado.
Hasta aquí, el esquema es el habitual. La clave no está en el momento del cobro, sino en cuándo se produce la alteración patrimonial que obliga a declarar esa ganancia.
Entrega del inmueble y escritura pública: qué dice el Código Civil.
Para resolver esta cuestión, Tributos recurre al artículo 1.462 del Código Civil, que regula cuándo se entiende entregado un bien en una compraventa. Con carácter general, el otorgamiento de escritura pública equivale a esta entrega. Pero esta regla tiene matices importantes.
Si del propio contrato resulta que la posesión no se transmite en ese momento, dicha equivalencia deja de aplicarse. Es decir, la escritura no siempre determina por sí sola el momento de imputación en el IRPF. Por ello, la redacción contractual y la acreditación de la falta de puesta a disposición del comprador son determinantes en este tipo de operaciones.
Teoría del título y el modo: por qué firmar no siempre implica transmitir el inmueble.
Este enfoque encaja con la doctrina clásica del Tribunal Supremo, que aplica la teoría del título y el modo, que tiene sus raíces en el Derecho romano. Según este principio, la transmisión del dominio no solo exige el título (el contrato), sino también el modo (la entrega del bien).
En el caso de los inmuebles, esa entrega puede materializarse de distintas formas, incluida la escritura pública, salvo que las partes hayan pactado otra cosa. Si del contrato resulta que el vendedor mantiene la posesión, puede entenderse que la entrega aún no se ha producido.
¿Cuándo tributa la venta de un inmueble con entrega diferida?
En la operación analizada, el contrato se configura de forma que la entrega del inmueble queda aplazada a un momento posterior, vinculada a determinadas circunstancias. Se pacta que la parte vendedora mantendrá la posesión del inmueble hasta que se abone el remanente del precio, cuyo pago queda vinculado a que las ocupantes dejen de residir en la vivienda. Este planteamiento implica que la puesta a disposición se retrasa a un momento futuro.
La conclusión de la DGT es clara: si de la escritura resulta que la entrega del inmueble no es inmediata, el vendedor no tendrá que declarar la ganancia en el IRPF del año de la firma, sino en aquel en el que se produzca la entrega, es decir, cuando el comprador puede disponer realmente de la vivienda.
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