La extinción de condominio es frecuente en parejas en proceso de divorcio con una vivienda en común: conoce los detalles.
Son muchos los casos en que dos o más personas son propietarias de un mismo bien, algo muy frecuente en el mundo de la vivienda. Los escenarios más habituales son herencias o divorcios. En estos supuestos, la extinción de condominio permite disolver el régimen de copropiedad existente. En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber sobre la extinción de condominio.
¿Qué es una extinción de condominio?
La extinción de condominio consiste en disolver la propiedad común de un bien. Hablamos de condominio cuando un bien indivisible tiene varios propietarios. Por eso, es muy frecuente la disolución de condominio de vivienda.
En este escenario, cada propietario lo es en una cuota determinada. Por ejemplo, al 50-50 en el caso de una pareja que pague la vivienda a medias, o en porcentajes idénticos del 25% en caso de herencia entre cuatro hermanos (sin que se haya favorecido a ninguno de ellos en el reparto).
Tipos de extinción de condominio.
Existen dos formas de disolver la propiedad compartida de un bien o condominio: Mediante un acuerdo amistoso alcanzado entre los copropietarios.
A través de un procedimiento judicial que desembocará en la venta forzosa del bien (subasta).
La vía amistosa es la más aconsejable para reducir la factura legal y fiscal y lograr que el bien no pierda valor en el proceso.
¿Cómo se hace una disolución de condominio paso a paso?
Si te preguntas cómo se extingue el régimen de condominio, te contamos la forma de proceder, paso por paso, teniendo en cuenta que mucho dependerá de lo acordado entre las partes:
Pasos de la extinción de condominio amistosa.
- Llegar a un acuerdo entre los copropietarios: Este acuerdo debe recoger no solo la propia voluntad de vender por parte de todos los copropietarios, sino también establecer algunos términos referentes a la compraventa.
- Valorar el inmueble: Lo más sencillo es realizar una o varias tasaciones para conocer el valor aproximado del inmueble en el mercado.
- Formalizar la compraventa: Una vez conseguida una oferta de compraventa que cumpla con los requisitos, llegará el momento de cerrar la operación a través de una escritura pública que deberá firmarse ante notario y elevarse al Registro de la Propiedad para mayor seguridad jurídica.
Pasos de la extinción de condominio forzosa.
- Demanda de división de cosa común presentada por parte del copropietario que desea dejar de serlo.
- Procedimiento judicial, que podrá ser verbal u ordinario. En este punto, se tendrán en cuenta aspectos como el valor del bien, las cuotas de cada copropietario o los intereses de cada uno de ellos, de cara a tomar una decisión acerca de cómo dividir el condominio.
- Una vez dictada sentencia, la división económica del bien se llevará a cabo a través de una subasta pública, en ausencia de acuerdo entre las partes. El reparto del precio se hará en función de la cuota de participación de cada comunero (artículo 404 del Código Civil).
Requisitos para proceder a la extinción de condominio.
Si te preguntas en qué casos puede producirse una extinción de condominio, es necesario que se cumplan dos requisitos:
- Que uno o varios propietarios no quieran continuar formando parte de la comunidad.
- Que el bien sea indivisible y, por tanto, no pueda repartirse entre las partes (por ejemplo, un piso).
- La acción judicial que se utiliza para materializar la extinción de condominio cuando no hay acuerdo es la de división de cosa común, si bien lo ideal es intentar llegar a un acuerdo amistoso fuera de los tribunales. Se recurre a esta herramienta legal cuando existe una situación de bloqueo que impide la venta debido a que uno o varios propietarios se niegan a realizar esta operación.
La forma más rápida de hacer una extinción de condominio.
En general, en caso de acuerdo, basta con concertar una cita en una Notaría y exhibir determinada documentación básica:
- DNI de todas las partes.
- Tasación o valoración del bien.
- Documentación sobre el bien (escrituras y cualquier documento relevante).
- Documentación sobre medios de pago.
La extinción de condominio será siempre más sencilla y económica si se lleva a cabo de forma amistosa que si se termina llevando el caso a los tribunales: es importante tener en cuenta que, en caso de abrir la vía judicial, las partes perderán el control sobre la solución final.
Además, conviene valorar que la cesión de una cuota hacia otra persona resulta mucho más ventajosa fiscalmente que su venta: tenlo en cuenta si estás pensando en la mejor solución para la extinción de un condominio.
La tributación de la extinción de condominio.
Hay que tener en cuenta que, fiscalmente, la extinción de condominio es mucho más económica que la compraventa, ya que no hay que abonar Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
En cualquier caso, siempre habrá que hacer frente a los gastos de notaría, registro y gestoría para inscribir de forma correcta la operación y proteger los derechos de los propietarios. Además, la tasación también es un trámite necesario al que hay que hacer frente.
- Extinción de condominio e IRPF: Si cedes parte de una propiedad y obtienes un ingreso por ello, la posible ganancia deberá tributar en el IRPF. Hasta hace poco existían criterios dispares entre las distintas comunidades autónomas: el Tribunal Supremo zanjó la cuestión en 2022 a favor de Hacienda. En concreto, el Alto Tribunal considera que en la extinción de condominio existe una ganancia patrimonial cuando se actualice el valor del inmueble.
- Extinción de condominio y plusvalía: Otra ventaja fiscal de la extinción de condominio es que este tipo de operación no está sujeta a plusvalía municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
- Extinción de condominio y AJD: La extinción de condominio tributa por AJD, exceptuando algunos casos especiales, como divorcios o herencias.
¿Cuánto se paga por una extinción de condominio?
A continuación analizamos dos casos prácticos de extinción de condominio centrándonos en los supuestos más frecuentes:
- Qué es la extinción de condominio entre hermanos?
- La extinción de condominio entre hermanos es habitual en caso de herencia. Cuando no todos estén de acuerdo a la hora de vender un inmueble del que son copropietarios, se producirá una situación de bloqueo que, en la práctica, supondrá una pérdida económica para todos, así como una degradación del bien con el paso del tiempo.
- Para desbloquear la situación, habrá que recurrir a un procedimiento de división de cosa común, en el que es posible que, por ejemplo, un hermano compre las cuotas de propiedad del resto. También es posible acordar la subasta del inmueble y el reparto del precio entre todos, en función de su cuota de participación.
- Extinción de condominio entre cónyuges.
- La extinción de condominio también es muy común en caso de que una pareja se haya puesto de acuerdo para adquirir un inmueble del que ambos son propietarios, ya sea por igual o en distintos porcentajes.
- Si no existe acuerdo a la hora de vender, habrá que recurrir a un procedimiento de división de cosa común. En caso contrario, bastará con que ambas partes se pongan de acuerdo para vender la vivienda de cara a poner fin al condominio.
- Si existe acuerdo, es posible incluir sus términos en el propio convenio regulador del divorcio o la separación, especialmente si uno de los afectados desea adquirir la cuota del otro.
Extinción de condominio con hipoteca.
Es muy frecuente, especialmente en caso de matrimonio, que exista una hipoteca a medias asociada a la vivienda cuya copropiedad está en disputa:
- Si quieres quedarte con la vivienda al completo e indemnizar a la otra parte, deberás llevar a cabo una novación hipotecaria para que, en adelante, seas el único responsable de pagar el préstamo, ya que serás el único propietario. Sin embargo, es posible que tu banco estuviera dispuesto a concederos un préstamo a ambos, pero no a ti solo. En este caso, te tocará negociar o incluir avales, un nuevo cotitular.
- Si se produce una venta de la vivienda, podéis venderla con o sin hipoteca, consultando qué opción os conviene más. Lo más habitual suele ser cancelar el préstamo gracias a la liquidez obtenida con la compraventa.
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