Cambio de uso de almacén a vivienda en el Catastro, ¿cómo hacerlo?

El cambio de uso de almacén a vivienda es una operación cada vez más habitual y especialmente rentable: esto es lo que debes saber.

Convertir un almacén en una vivienda es una operación cada vez más habitual y especialmente rentable en zonas con alta demanda residencial en las que los precios obligan a buscar soluciones y alternativas habitacionales.

¿Se puede convertir un almacén en vivienda? La posibilidad de llevar a cabo la transformación depende de lo establecido en el Código Técnico de la Edificación (CTE) y el Plan General de Ordenación Urbana del municipio en el que se ubique el almacén. En este artículo te explicamos cómo se hace el cambio de almacén a vivienda en el Catastro.

Cambio de uso de almacén a vivienda en el Catastro.

Antes de nada, conviene tener claro que cualquier modificación en el uso de un inmueble debe inscribirse en el Catastro. Asimismo, si se desea transformar un almacén en una vivienda, el primer paso es solicitar al ayuntamiento la autorización correspondiente para el cambio de uso.

Los requisitos dependen de cada municipio, pero lo habitual es que se exija un proyecto técnico elaborado y firmado por un arquitecto, donde se acredite que el inmueble puede adaptarse a las condiciones de seguridad y habitabilidad establecidas por la normativa.

Tras obtener la licencia, se deben ejecutar las obras necesarias para adecuar el espacio. La presencia del arquitecto resulta imprescindible, ya que es quien asegura el cumplimiento de todas las exigencias urbanísticas y constructivas, además de adecuarse a la normativa municipal.

Una vez finalizadas las reformas, el técnico emite tanto el certificado de final de obra como el de habitabilidad, documentos indispensables para solicitar la cédula de habitabilidad. Finalmente, el cambio de uso de almacén debe quedar reflejado en el Catastro mediante la presentación de documentación y formularios que correspondan.

¿Cómo saber si puedo cambiar el uso de almacén a vivienda?

Antes de adquirir un almacén para su conversión en vivienda, es fundamental verificar si el cambio de uso es legalmente posible. Estas son las principales condiciones que deben cumplirse:

• Uso principal del edificio: El edificio debe tener uso residencial como uso principal. Solo en determinados casos, cuando la normativa municipal lo permite, se podrá transformar el local aunque el edificio no sea exclusivamente residencial.
• Protección patrimonial: Si el edificio o el local están afectados por algún nivel de protección patrimonial, por ejemplo, un edificio histórico, podrían existir restricciones.
• Ámbitos con límite de viviendas: En zonas donde esté limitado el número de viviendas por normativa urbanística, no se podrá superar ese límite mediante la conversión de almacenes o locales.
• Ubicación del local: Solo se permite el cambio de uso si el local está situado en planta baja o en una planta de piso. No se autoriza si el suelo del local se encuentra por debajo del nivel del terreno exterior en contacto. Es decir, generalmente los sótanos no se podrán convertir en vivienda.
• Usos superiores: No se admite la transformación si sobre el local existen actividades terciarias de tipo recreativo o comercial.
• Locales fuera de ordenación: Poniendo como ejemplo Madrid, se permite transformar locales fuera de ordenación por exceder el fondo edificable, siempre que se cumpla con el artículo 2.3.3.2 del PGOUM y la normativa municipal no lo prohíba expresamente.
• Locales en plantas bajas industriales: No es posible el cambio si el local está en una planta baja de uso industrial que supere el fondo máximo permitido, salvo que se demuela el exceso de fondo construido.

Requisitos que debe cumplir el almacén transformado en vivienda.

Una vez que el cambio de uso es viable, la vivienda resultante debe cumplir con ciertos estándares urbanísticos y técnicos:

• Condiciones mínimas de habitabilidad: La vivienda debe cumplir con los requisitos establecidos en el capítulo 7.3 del PGOUM, relativos a superficie mínima, ventilación, iluminación natural, etc.
• Fachada integrada: La nueva fachada del local debe respetar la composición, materiales, colores y ritmo de huecos del edificio para garantizar una imagen coherente, según el artículo 6.10.6.1 del PGOUM.
• Servicios básicos: La vivienda debe disponer de agua potable, suministro eléctrico, sistema de calefacción, agua caliente sanitaria y conexión al sistema de saneamiento.
• Aparcamiento: Si el cambio de uso da lugar a más de una vivienda, será obligatorio cumplir con las exigencias de dotación de aparcamientos del artículo 7.5 del PGOUM.

Además, debe reunir las siguientes características:

• La superficie mínima debe ser de 40 m2 útiles.
• La fachada exterior debe tener una altura mínima de 3,30 m.
• Altura libre de al menos 2,50 m con excepción de los baños y otros espacios no habitables que pueden tener un mínimo de 2,20 m.
• Los baños deben tener una superficie mínima de 3 m2.
• Si hay dormitorio, este debe tener una superficie mínima de 12 m2; de haber dos, la superficie mínima del segundo será de 7 m2.
• La cocina debe tener salida independiente de humos.
• No se permiten sótanos, en el caso de existir.
• Los espacios deben contar con un 1/20 de superficie para ventilación y 12 % para entrada de luz natural.

Pasos para cambiar el uso de almacén a vivienda.

Poniendo como ejemplo a Madrid, la transformación de un almacén en vivienda requiere presentar una declaración responsable urbanística, que puede tramitarse:

• A través del Sistema de Licencias Urbanísticas (SLIM) en la web del Ayuntamiento de Madrid.
• O mediante una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU), opción recomendada por su mayor agilidad.

Luego, habrá que seguir los siguientes pasos:

• Redacción del proyecto técnico: Un arquitecto o técnico competente debe elaborar el proyecto de cambio de uso.
• Presentación de la Declaración Responsable: Se puede hacer online mediante SLIM o presencialmente a través de una ECU.
• Inicio de obras: Una vez presentada la declaración, se pueden comenzar las obras. No obstante, el ayuntamiento podrá declarar ineficaz la actuación si detecta irregularidades, pudiendo ordenar su paralización y la reposición del estado original.
• Revisión documental: En caso de faltar documentación, será requerida por la Junta Municipal correspondiente o por la ECU.
• Informe favorable: Si todo está en regla, se emite un informe favorable sobre la Declaración Responsable.
• Finalización de las obras: Una vez terminadas, se debe presentar un certificado final de obra firmado por el técnico para que el Ayuntamiento o la ECU verifiquen el cumplimiento de la normativa.
• Licencia de primera ocupación: Tras una visita técnica favorable, se tramita la Declaración Responsable de Primera Ocupación y Funcionamiento, indispensable para el cambio registral de uso ante el Registro de la Propiedad.

Gastos de convertir un almacén en vivienda.

Estos son los principales gastos asociados al proceso de convertir un almacén en una vivienda, más allá del precio de compra del almacén:

• Tasas administrativas.
• La tramitación ante el ayuntamiento correspondiente conlleva el pago de varias tasas, entre ellas:
• Tasa por licencia de cambio de uso.
• Tasa por licencia o declaración responsable de obra.
• El importe varía en función de la superficie del local y del tipo de intervención que se vaya a ejecutar. Como referencia, los precios para la tramitación de cambio de uso pueden oscilar entre 1.800 y 2.750 euros más IVA, en función de los metros cuadrados.
• Honorarios técnicos.
• Será imprescindible contratar a un arquitecto o arquitecto técnico que redacte el proyecto de cambio de uso, lo visado por el colegio profesional correspondiente, y dirija la obra.
• Los honorarios pueden variar considerablemente en función de la superficie del local, la complejidad del proyecto o el estado inicial del almacén.
• De forma orientativa, pueden suponer entre 1.500 y 4.000 euros más IVA, aunque cada caso debe valorarse individualmente.
• Coste de la reforma.
• La reforma es, por lo general, el mayor gasto del proceso. El local debe adecuarse para cumplir con los requisitos de habitabilidad marcados por el Código Técnico de la Edificación y el Plan General de Ordenación Urbana. Entre otras cosas, será necesario:
• Mejorar aislamiento térmico y acústico.
• Dotar de ventilación e iluminación natural.
• Instalar baños, cocinas y sistemas de climatización.
• Adaptar instalaciones eléctricas, de fontanería y saneamiento.

En Madrid, el coste medio de reforma para estos casos puede oscilar entre 600 y 1.000 €/m2, dependiendo del nivel de acabado y el estado inicial del local.