Vender un inmueble es una operación que puede llegar a ser muy rentable si aprovechas las oportunidades y movimientos del mercado en tu favor, pero es importante que conozcas con detalle cuál será la factura fiscal asociada a tu operación.
Para que aprendas a hacerlo sin errores, te contamos cómo calcular los gastos deducibles en la venta de viviendas, siendo un factor clave a la hora de valorar la rentabilidad de cualquier compraventa.
Gastos deducibles por la venta de una vivienda en el IRPF:
Si te preguntas "qué puedo deducir al vender una casa", la respuesta corta es que solo podrás descontar los gastos relacionados directamente con la venta.
A partir de esta definición, la casuística es variada y depende tanto del contenido de la Ley del IRPF como de la interpretación de esta norma llevada a cabo por la Dirección General de Tributos (DGT) y por la jurisprudencia administrativa (especialmente la procedente de la Audiencia Nacional y del Tribunal Supremo).
Vamos a analizar cada caso por separado teniendo en cuenta que existen dos bloques diferenciados en cuanto a qué gastos se consideran como deducibles:
- Gastos relacionados con el valor de adquisición.
- Gastos relacionados con el valor de transmisión.
Gastos deducibles del valor de adquisición:
El valor de adquisición se corresponde con el valor de compra del inmueble. Además del precio pagado por el bien, existen determinados gastos que se pueden desgravar porque fueron necesarios para dicha compraventa.
Por tanto, esos gastos se sumarán al precio de venta a la hora de determinar el valor de adquisición a efectos del IRPF.
Valor de adquisición = Precio de compra + Gastos
Estos son algunos de los gastos deducibles en cuanto al valor de adquisición:
- Notaría.
- Gestoría.
- Abogado.
- Registro de la Propiedad.
- Tasación.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA.
- AJD.
- Coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos (por ejemplo, mejora de la eficiencia energética, accesibilidad, sustitución de instalaciones antiguas, instalación de infraestructuras de telecomunicación...).
- Cualquier gasto que, correspondiendo al vendedor, fuera prorrateado entre ambas partes (por ejemplo, la plusvalía municipal).
A la hora de distinguir qué inversiones y mejoras son deducibles, la DGT ha asegurado que "debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil."
Gastos deducibles del valor de transmisión:
El valor de transmisión es el valor de venta del inmueble. Al igual que ocurre en el caso anterior, existen determinados gastos que, al ser necesarios para materializar la operación, se restan del precio de venta para obtener así la cuantía exacta con la que se queda el comprador.
Valor de transmisión = Precio de venta - Gastos
En cuanto al precio de venta, la LIRPF nos dice que "por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".
Estos son algunos de los gastos deducibles en cuanto al valor de transmisión:
- Plusvalía municipal.
- Gastos de cancelación de la hipoteca.
- Honorarios de la inmobiliaria.
- Notaría.
- Gestoría.
- Abogado.
- Expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad o de estado de deudas con la comunidad de propietarios.
- Cualquier gasto que, correspondiendo al comprador, fuera prorrateado entre ambas partes.
Calcular la ganancia patrimonial de la venta de un inmueble:
Al vender un inmueble es imprescindible declarar el resultado económico de la operación en la Declaración de la Renta correspondiente al ejercicio en el que tuvo lugar la transacción.
Esto significa que, si vendiste un inmueble en 2024, te tocará incluir esa compraventa en la campaña de la Renta 2025.
Es aquí donde entra en juego el cálculo de la ganancia patrimonial: se trata, en resumidas cuentas, de la cantidad resultante de restar al valor de venta o transmisión, el llamado valor de compra o adquisición.
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión - Valor de adquisición
Esto es así porque Hacienda entiende que la ganancia obtenida no consiste en la totalidad del dinero recibido por la compraventa: a esta cuantía hay que restarle determinadas partidas, como el precio pagado en su día por el inmueble, los gastos relacionados con su compraventa (notaría, gestión inmobiliaria...), las obras de mejora que hayas realizado...
A la ganancia patrimonial se le aplicará un tipo progresivo que corresponde con la siguiente escala:
Ganancia patrimonial Tipo progresivo
Hasta 6.000 euros 19%
Entre 6.001 euros y 50.000 euros 21%
Entre 50.001 euros y 200.000 euros 23%
Desde los 200.000 euros 26%
Ejemplo de ganancia patrimonial por la venta de un inmueble en el IRPF:
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión (200.000 euros) - Valor de adquisición (160.000 euros) = 40.000 euros.
- Los primeros 6.000 euros: 6.000 x 0.19 = 1.140 euros.
- La cantidad restante (34.000 euros): 22.000 x 0,21 = 7.140 euros.
Total: 8.280 euros de ganancia patrimonial.
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