Pago del alquiler en efectivo: en qué casos está permitido.

La Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite el pago del alquiler en metálico en situaciones muy excepcionales.

El efectivo ha perdido terreno en muchas transacciones cotidianas y el alquiler no es una excepción. Sin embargo, la pregunta sigue resonando en muchas conversaciones entre arrendadores e inquilinos: ¿se puede seguir pagando la renta en metálico?

La legislación española ofrece una respuesta clara, aunque matizada. Con las últimas reformas normativas, conviene revisar qué dice exactamente la ley, en qué casos se permite el efectivo y qué precauciones tomar.

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre los pagos en efectivo?

Desde 2023, el artículo 17.3 de la la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé el uso de medios electrónicos como canal habitual de pago, aunque también contempla supuestos en los que se permite utilizar efectivo, buscando un equilibrio entre facilitar los pagos y proteger la trazabilidad de las transacciones, fundamental tanto para la seguridad jurídica como para la prevención del fraude.

Este cambio, introducido con la Ley por el Derecho a la Vivienda, no deja lugar a dudas: el pago en metálico es legal, pero sólo cuando se cumplan dos condiciones estrictas: que una de las partes no tenga acceso a una cuenta bancaria (o métodos de pago electrónicos) y que lo solicite expresamente. Además, el pago debe realizarse en la vivienda objeto del contrato.

Ventajas del pago del alquiler por medios electrónicos,

Aunque el efectivo se mantiene como una posibilidad perfectamente legal en determinadas circunstancias, la mejor práctica sigue siendo el pago electrónico. Las razones son claras:Seguridad: evita conflictos por falta de prueba del pago.

• Trazabilidad: cada pago queda registrado y es fácilmente verificable.
• Comodidad: el arrendador no tendrá que desplazarse hasta la vivienda.

¿Cómo documentar correctamente un pago del alquiler en efectivo?

En los pocos casos en los que el pago en metálico esté justificado, es fundamental dejar constancia clara del mismo. Algunas prácticas recomendables son:Solicitar un recibo firmado, detallando el importe, la fecha y el mes al que corresponde.

• Conservación de copias de los recibos, tanto en papel como en formato digital.
• Identificar tanto al pagador como al receptor en cada transacción.
• Comunicación fehaciente para acogerte a la excepción al pago electrónico

Para evitar malentendidos, tanto inquilinos como caseros deben documentar todo de forma fehaciente, con el fin de cubrirse las espaldas ante una posible inspección. Una buena forma es incluir en el mismo contrato de arrendamiento una cláusula o remitir un burofax o correo electrónico que recoja la solicitud expresa del pago en metálico y la imposibilidad de acceder a medios electrónicos, como la falta de cuenta bancaria o brecha digital, además de especificar que la renta se entregará en el domicilio arrendado.

¿Afectará el pago en efectivo a la declaración de la renta del arrendador?

El propietario debe declarar todos los ingresos por alquiler, al margen del medio de pago elegido. El hecho de cobrar en metálico no exime de tributación en el IRPF. Además, Hacienda puede solicitar justificantes o iniciar una comprobación si detecta irregularidades o ausencia de ingresos declarados.

Tres mitos frecuentes sobre el pago del alquiler en efectivo

Vamos a desmentir los mitos más frecuentes sobre el pago del alquiler en metálico, muchos de los cuales pueden inducir a error tanto a propietarios como a inquilinos:

• “Pagar el alquiler en efectivo está prohibido”

La LAU establece como norma general el uso de medios electrónicos para abonar la renta, pero incluye una excepción muy clara en su artículo 17.3. Por tanto, no está totalmente prohibido: el pago en efectivo es legal siempre que el arrendador o el arrendatario no tenga acceso a medios electrónicos, lo solicite de forma expresa y se realice en el inmueble arrendado.

• “No es necesario pedir un recibo si pago en metálico”

El artículo 17.4 de la LAU obliga siempre al arrendador a entregar un justificante fehaciente del pago, salvo que pacten el uso de procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento, es decir, mediante medios electrónicos como transferencias bancarias o BIZUM.

• “El casero puede negarse a aceptar el pago en efectivo aunque cumpla los requisitos”

El artículo 17.3 de la LAU, tras su modificación por la Ley 12/2023, lo deja claro: si no dispones de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos y lo solicitas expresamente, tendrás derecho a pagar el alquiler en metálico, no pudiendo negarse el propietario.

¿Entonces puedo pagar o recibir la renta en efectivo?

Sí, pero sólo en circunstancias muy excepcionales y cumpliendo lo previsto en la LAU. Recordemos que el pago por medios electrónicos siempre será más seguro, cómodo y transparente, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Si no tienes acceso a medios electrónicos, puedes pagar (o recibir) la renta en metálico solicitando que el pago se haga en el domicilio arrendado.

  

¿Le toca renovar tu contrato de alquiler? La inflación y el nuevo índice se equiparan al 2%.

El índice IRAV (1,99%) se aplica en los contratos de alquiler firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo 2023) · El resto se actualizarán, por lo general, con el IPC (2%).

Los contratos del alquiler permanente firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023 a los que les toque su renovación anual (si consta en el contrato) podrán aplicar una subida del 1,99%, tras es último índice IRAV que publica el INE, correspondiente al mes de mayo. Este incremento de la renta supondrá un aumento de unos 215 euros al año, repartidos en las 12 mensualidades. Para los arrendamientos previos a mayo de 2023, se seguirá aplicando el pacto entre las partes, que por lo general actualiza la renta anual con el IPC, cuyo último dato publicado del quinto mes del año fue del 2%.

La Ley por el Derecho a la Vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, estableció cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para establecer un nuevo índice de referencia a partir de enero de 2025 que calculara el porcentaje de incremento anual de las rentas de los alquileres existentes, aunque solo se aplica a aquellos contratos que se han firmado a partir de la publicación de la ley.

El nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se publica a la vez que el Índice de Precios al Consumo (IPC). A cierre de mayo, el IRAV se situó en el 1,99%, mientras que la tasa de inflación alcanza el 2%, prácticamente equiparados.

Este dato de cierre de mayo supone 10 centésimas más que la cifra mensual de abril (2,09%) y vuelve a rebajarse tras el ligero aumento del mes pasado en este recién estrenado Índice de Referencia de los alquileres. Es el segundo dato más bajo desde que entró en funcionamiento, solo superado por la referencia de 1,98% de marzo. La cifra más alta hasta ahora sigue siendo con la variación anual del mes diciembre de 2024 (y publicada en enero de 2025), con una tasa del 2,28%.

Mientras tanto, los contratos que hayan sido firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda seguirán actualizando su renta anual con lo pactado entre las partes, según conste en el contrato de alquiler firmado. Por lo general, la renovación tendrá al Índice de precios al consumidor (IPC) como valor de referencia, aunque también puede tener al IGC o un índice propio pactado entre las partes (que nunca podrá ser superior a la inflación).

Tras confirmarse el dato definitivo correspondiente al mes de mayo, la inflación cerró el quinto mes del año en el 2 %, dos décima menos que en abril, y más de un punto y medio menos (-1,6 pp) por debajo que el dato del IPC mayo de 2024 (3,6%).

Cómo debe proceder el propietario para renovar el contrato y aplicar la subida anual de la renta.

Aunque se apliquen distintos índices de referencia para la renovación anual de los contratos de arrendamiento en función de la firma de este, en todos los casos, el propietario tiene la obligación de avisar de la actualización de dicha renta con un mes de antelación a que se cumpla la anualidad del contrato, y avisar de cuánto va a ser la cuantía para que pueda sea efectiva al mes siguiente.

Tal y como indica la LAU, “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”.

Cabe recordar, tanto al arrendador como al arrendatario, que debe existir pacto expreso en el contrato firmado que indique que se realizará una actualización anual de la renta. En caso de no indicarlo, no se podrá aplicar dicha actualización y, por tanto, la cuota mensual permanecerá inalterable durante toda la vigencia del contrato.

Por poner un ejemplo, si el contrato cumple la anualidad el próximo 20 de julio, el casero ya debe avisar desde este mes de junio de que la cuota se va a incrementar este 1,99% (o el 2% si es por el IPC), el último dato oficial publicado hasta el momento.

Con los cálculos de idealista/data, la ‘proptech’ de idealista, el precio medio de alquiler en España en julio de 2024 era de unos 900 euros de mensualidad. Al aplicar esta subida del 1,99% supone un incremento de unos 18 euros al mes, hasta alcanzar los 918 euros/mes de nueva renta durante el próximo año. El aumento del alquiler supera los 200 euros anuales.

En los grandes mercados del alquiler, la subida de la renta será superior, debido a que el precio de partida es mayor, como en Barcelona, Madrid o Valencia, donde los aumentos mensuales están entre los 22 y los 26 euros/mes, para dejar nuevas rentas entre los 1.120 y los 1.320 euros de media al mes en estas tres ciudades. Las subidas anuales se encarecen entre 260 y 310 euros más al año. Prácticamente lo mismo con la subida de la inflación.

Dentro de la renovación de contratos de arrendamiento, puede surgir otra casuística. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tiene en cuenta el caso de que el contrato sí exprese la renovación anual de la renta de alquiler, pero no se detalle el índice o metodología de referencia. Para estos casos, la renta se actualizará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada actualización, pero que nunca podrá ser superior al 2%.

Metodología IRAV.

Dicho índice considera conjuntamente el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como de la inflación subyacente de cada mes, y un parámetro, definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica, que guarda relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice.

A estas diferencias se le aplica un coeficiente moderador definido a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

De esta manera, el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto en la metodología aprobada.

Con la publicación de este índice, Estadística da cumplimiento a la disposición adicional undécima de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que establece que el organismo definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

Deducción por vivienda habitual en la declaración de la Renta 2024.

Algunos contribuyentes pueden deducir parte de los importes satisfechos por la compra o las obras en su vivienda habitual.

Una de las desgravaciones que más suscita interés en la declaración de la renta es la deducción por adquisición de vivienda habitual. Sin embargo, no todas las personas pueden acceder a ella, ya que existen una serie de requisitos. En este artículo te explicamos en qué consiste, quiénes pueden optar a este beneficio y cómo hacerlo.

Hasta el 1 de enero de 2013, las personas que adquirieron su vivienda habitual o hicieron algún pago para su construcción, podían aplicar una deducción del 15% sobre las cantidades invertidas, con un límite de 9.040 euros anuales. Aunque el Real Decreto-ley 20/2011 eliminó esta deducción, se mantiene para los contribuyentes que adquirieron su casa o realizaron el pago antes de esta fecha, en un régimen conocido como régimen transitorio.

Requisitos para la desgravación por vivienda habitual.

Para aplicar la deducción por vivienda habitual es necesario cumplir con varios requisitos:

1. La vivienda adquirida debe ser la residencia habitual del contribuyente: Para ello, debe haber vivido allí durante los últimos tres años de forma continuada. También se considera primera residencia si, aunque no haya transcurrido ese tiempo, el contribuyente fallece o se ha tenido que mudar debido a circunstancias como el matrimonio, la separación, motivos laborales, o porque la casa ya no es adecuada debido a una discapacidad propia, de su cónyuge, o de un pariente hasta tercer grado que conviva con él. Además, el contribuyente debe haberse mudado como máximo un año después de la compra o de finalizar las reformas para que la propiedad sea considerada su primera residencia.
2. La casa tuvo que ser comprada antes del 1 de enero de 2013: El contribuyente debe haber adquirido la vivienda o hecho pagos para su construcción antes del 1 de enero de 2013. También se pueden desgravar los intereses de la hipoteca suscrita antes de enero de 2013 en inmuebles que estuvieran en construcción en ese momento, o en los que se estuvieran realizando obras de rehabilitación o ampliación, siempre y cuando estas obras hayan finalizado antes del 1 de enero de 2017.
3. Haber desgravado con anterioridad la compra: Para poder acceder a la deducción, se debe haber aplicado la deducción por vivienda habitual en la declaración de la renta de 2012 o anterior.

¿Cuánto me puedo deducir por vivienda habitual?

Por la compra de residencia habitual, el contribuyente se puede deducir:

• Para inversiones en adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de la vivienda habitual: El 15% de las cantidades invertidas, con un límite de hasta 9.040 euros anuales.
• Por cantidades destinadas a la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad: Hasta 12.080 euros anuales. Este último límite es independiente del límite de 9.040 euros.

Deducción para autónomos.

Una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) permite que los autónomos deduzcan gastos de suministros del hogar si demuestran que están relacionados con su actividad profesional. Sin embargo, Hacienda sigue exigiendo una justificación precisa (por ejemplo, con criterios de metros cuadrados, días laborables y horas trabajadas), lo que complica su aplicación práctica. A menudo, los beneficios posibles no compensan el esfuerzo necesario para justificar la deducción.

Ejemplo de deducción por vivienda habitual en la Renta.

Básicamente, la deducción por adquisición de vivienda habitual permite desgravar el 15% del dinero aportado en el año fiscal, con un límite máximo de 9.040 euros. Esto significa que el contribuyente puede deducirse hasta un máximo de 1.356 euros.

Pongamos un ejemplo práctico: Si un contribuyente pagó 10.000 euros en concepto de hipoteca (amortización de capital e intereses incluidos), podría deducirse 1.356 euros (el 15% de 9.040 euros, ya que es el límite anual).

Esto significa que los 1.356 euros se restarían de la cuota íntegra del IRPF, reduciendo así la cantidad de impuestos a pagar en la renta.

Deducción por inversión en vivienda habitual por CCAA.

Estas son las principales deducciones en algunas comunidades autónomas para la campaña de la renta 2024-2025:

• Andalucía: Deducción del 5% si los compradores tienen menos de 35 años o si la vivienda es considerada de protección oficial.
• Aragón: Los beneficiarios son las víctimas del terrorismo (3% sobre el importe) o quienes compren inmuebles en núcleos rurales o de menos de 3.000 habitantes o que tengan menos de 36 años (5%).
• Asturias: La desgravación se aplica para la adquisición o adecuación de vivienda habitual para contribuyentes con discapacidad, si la vivienda es de protección oficial o si se adquiere en concejos en riesgo de despoblación, entre otros.
• Cantabria: La desgravación por vivienda habitual se enfoca en obras de rehabilitación o gastos ocasionados por trasladarse a una zona en riesgo de despoblamiento.
• Castilla-La Mancha: Deducción del 15% al 20%, dependiendo de la población y ubicación, para primeras residencias en zonas rurales.
• Castilla y León: La deducción se aplica en viviendas habituales en núcleos rurales y adquiridas por menores de 36 años, así como para viviendas de nueva construcción.
• Comunidad de Madrid: Deducciones para jóvenes menores de 30 años que adquieran su primera vivienda y contribuyentes que la adquieran por nacimiento o adopción de hijos, entre otros.
• Comunidad Valenciana: Amplias deducciones, incluyendo la adquisición de una primera vivienda para menores de 35 años, compras con ayudas públicas o en municipios con riesgo de despoblamiento, entre otros.
• Extremadura: Deducción por compra de primera vivienda para jóvenes y víctimas del terrorismo, con incremento si se adquiere en localidades de menos de 3.000 habitantes.
• Galicia: Limitada a la adquisición y rehabilitación de viviendas en proyectos de aldeas modelo.
• La Rioja: Desgravación para jóvenes menores de 36 años y por la adquisición, construcción o rehabilitación en pequeños municipios, así como por la compra de segunda vivienda en el medio rural.
• Murcia: Deducción por compra de vivienda habitual solo para jóvenes menores de 35 años.

Los requisitos para acceder a una vivienda de protección oficial.

Una vivienda de protección oficial (VPO) es un tipo de inmueble que debe ajustarse a ciertos criterios específicos en cuanto a tamaño, estructura, habitabilidad, finalidad, utilización, nivel de calidad y precio tope, tanto para venta como para alquiler.

Estas especificaciones deben ser validadas por el gobierno regional donde se encuentra la propiedad mediante un proceso que incluye una aprobación preliminar del proyecto y una posterior certificación final.

Acceder a una vivienda de estas características es una opción atractiva para quienes buscan comprar un piso a precio reducido en comparación con el mercado libre. Sin embargo, para optar a ellas es necesario cumplir una serie de requisitos económicos y administrativos.

¿Qué dice la nueva Ley de Vivienda sobre las VPO?

La última Ley de Vivienda, aprobada el 18 de mayo de 2023 y cuya entrada en vigor fue el 26 de mayo del mismo año, ha introducido cambios significativos en el panorama de las Viviendas de Protección Oficial en España.

Una de las medidas más destacadas es la obligación de reservar, al menos, el 30% de los proyectos de edificaciones residenciales a viviendas protegidas y viviendas de alquiler social. Esto supone un aumento considerable en la oferta de VPO, especialmente en áreas urbanas donde la demanda de vivienda asequible es alta.

La ley también establece la calificación permanente de las VPO, lo que significa que estas viviendas no podrán ser descalificadas y mantendrán su estatus de protección indefinidamente, medida que busca garantizar la disponibilidad a largo plazo de viviendas asequibles.

La nueva legislación otorga a las comunidades autónomas la responsabilidad de fijar los precios máximos de venta y alquiler de las VPO, lo que permite una mayor adaptación a las realidades económicas locales.

Para prevenir la especulación, esta normativa permite que los organismos públicos tengan un privilegio especial: pueden ser los primeros en comprar una VPO cuando su dueño decida venderla. En la práctica, si un propietario de VPO quiere vender su vivienda, las administraciones públicas pueden conocer primero la oferta de venta, decidir si quieren comprarla antes que cualquier otro comprador y hacer una oferta por la vivienda. Según la ley, esto ayuda a controlar los precios, impedir la reventa especulativa y mantener el carácter social de estas viviendas.

Por último, se establecen sanciones para quienes incumplan la normativa de VPO, con multas que pueden llegar hasta los 300.000 euros. Estas medidas buscan asegurar el cumplimiento efectivo de la ley y proteger los derechos de los beneficiarios de las VPO.

Requisitos para comprar viviendas de protección oficial.

Existen unos requisitos generales para poder acceder a viviendas de protección oficial, aunque cada comunidad autónoma puede añadir las condiciones que estime oportunas. Estos son los requisitos generales establecidos por la Ley de Vivienda:

• Límite de ingresos: Los solicitantes no pueden tener ingresos familiares que superen 5,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Este límite asegura que las VPO se destinen a personas con recursos económicos limitados.
• No ser propietario de otra vivienda: Ante este requisito existen excepciones para casos especiales, como cuando la vivienda en propiedad no cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad.
• Edad: Aunque no hay un límite de edad universal, muchas comunidades autónomas dan prioridad a los jóvenes, generalmente menores de 35 años, para facilitar su emancipación.
• Estar empadronado en la localidad donde se ubica la VPO. Algunas regiones exigen un tiempo mínimo de residencia en el municipio o la comunidad autónoma.
• Prioridades para ciertos colectivos vulnerables: Entre estos se incluyen familias numerosas, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género y víctimas de terrorismo. Estos grupos pueden tener acceso preferente o cupos específicos en las adjudicaciones de VPO.
• Destinar la VPO a vivienda habitual y permanente: No se permite adquirir una vivienda protegida como segunda residencia o para fines especulativos.

Proceso de compra de una vivienda VPO.

El proceso de solicitud generalmente implica presentar documentación que acredite el cumplimiento de estos requisitos, como declaraciones de la renta, certificados de empadronamiento y otros documentos relevantes según la situación personal del solicitante. Asimismo, estos son los pasos para solicitar una vivienda de protección oficial:

1. Inscribirse en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida de tu comunidad autónoma: Este registro suele estar gestionado por la consejería de vivienda o un organismo similar. Para ello, necesitarás presentar varios documentos: DNI o NIE de todos los miembros de la unidad familiar, certificado de empadronamiento, declaración de la renta o certificado de ingresos y vida laboral. En casos especiales, se requerirá documentación adicional, como el certificado de discapacidad, título de familia numerosa, etc.
2. Una vez inscrito, entrarás en una lista de espera. Es importante mantener tus datos actualizados, ya que cualquier cambio en tu situación podría afectar tu elegibilidad. La adjudicación de las viviendas suele hacerse por sorteo entre los solicitantes que cumplen los requisitos, aunque en algunos casos se utiliza un sistema de puntos o baremo.
3. Si resultas adjudicatario, te lo comunicarán oficialmente y tendrás que presentar documentación adicional para verificar que sigues cumpliendo los requisitos.

Es importante tener paciencia, ya que el proceso puede ser largo debido a la alta demanda. Además, te recomendamos informarte regularmente sobre nuevas promociones, publicadas en el boletín oficial de tu comunidad autónoma, y mantener tu solicitud actualizada para aumentar tus posibilidades de obtener una VPO.

¿Cómo funcionan las hipotecas VPO?

Las hipotecas para VPO tienen características específicas diseñadas para facilitar el acceso a la vivienda a personas con recursos limitados. De esta manera, suelen ofrecer condiciones más favorables que las hipotecas convencionales:

• Tipos de interés: Generalmente son más bajos que los de las hipotecas libres, y pueden ser fijos o variables.
• Financiación: Suelen cubrir hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda. En algunos casos, puede llegar al 100% para ciertos colectivos vulnerables.
• Plazos de amortización: Tienden a ser más largos, pudiendo llegar hasta los 30 años o incluso más en algunos casos.
• Comisiones: Habitualmente tienen comisiones más bajas o incluso nulas en conceptos como apertura o amortización anticipada.
• Subvenciones: Pueden incluir ayudas o subvenciones estatales o autonómicas que se aplican directamente al capital del préstamo.
• Limitaciones: La hipoteca está sujeta a las mismas limitaciones que la VPO, como restricciones en la venta o alquiler de la vivienda.
• Tasación: El valor de tasación no puede superar el precio máximo legal de la VPO.
• Subrogación: En VPO de segunda mano, es común la subrogación de la hipoteca del vendedor al comprador, siempre que este cumpla los requisitos.

Es importante destacar que las condiciones específicas pueden variar según la comunidad autónoma y la entidad financiera. Además, recuerda que no todas las entidades ofrecen hipotecas VPO: suelen ser bancos concertados con las administraciones públicas.

Consejos prácticos para comprar una vivienda VPO.

Ya te hemos comentado las cosas más importantes que debes saber sobre comprar una VPO, pero ahora, te contamos algunos consejos para facilitarte el proceso:

• Asegúrate de cumplir con los criterios establecidos, como no ser propietario de otra vivienda y tener ingresos dentro de los límites establecidos-
• Inscríbete en el registro de demandantes de VPO de tu comunidad autónoma y ten lista toda la documentación necesaria.
• Investiga las opciones disponibles: Busca viviendas protegidas en el mercado inmobiliario o consulta directamente en la oficina de vivienda de tu comunidad.
• Analiza la zona donde se encuentra la vivienda, considerando la proximidad a servicios públicos, transporte y otras comodidades.
• Antes de comprar, asegúrate de que la vivienda esté en buenas condiciones.
• Revisa el contrato cuidadosamente: Lee detenidamente todas las cláusulas del contrato de compraventa.
• Considera las limitaciones: Ten en cuenta que las VPO tienen restricciones de venta y alquiler durante un período determinado.
• Evalúa si la vivienda se ajusta a tus necesidades futuras, considerando las limitaciones de venta y uso.
• Consulta con un experto sobre las opciones de financiación y las posibles ayudas disponibles para la compra de VPO.

 

Los impuestos y gastos por vender una vivienda en 2025, ¿cuáles son?

¿Quieres vender tu casa y no sabes cuántos gastos te supone? Realmente no existe un simulador que haga el cálculo automático, ya que depende de diversos factores. Sin embargo, en este artículo te suministramos toda la información para que puedas recopilar todos los gastos e impuestos asociados a la venta de tu vivienda en 2025 de forma fácil y rápida.

Lo más habitual es que los gastos supongan entre un 5% y un 15% del precio final de venta, aunque puede variar según la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda y la situación del propio vendedor.

Los gastos al vender un piso antes de la formalización.

Es necesario gestionar la documentación previa para llevar a cabo la venta de un inmueble, trámites que conllevan unos costes que se deben abonar para poder hacer efectiva la operación:

Certificado energético.

Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio contar con el certificado energético de la vivienda para la venta de un inmueble. Este documento indica el consumo de energía de la vivienda, acreditando su nivel de eficiencia energética.

Para obtenerlo se precisa de un técnico habilitado que se encargue de la medición de los valores de la casa. El precio medio aproximado de un certificado de eficiencia energética en 2025 va desde los 60 hasta los 130 euros. Lo que incide en el coste de este documento es la cantidad de metros cuadrados: a mayor superficie, mayor importe.

Cédula de habitabilidad.

En algunas comunidades autónomas españolas es obligatorio contar con la cédula de habitabilidad para poder vender un inmueble. Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad y habitabilidad.

Para la obtención de este documento también es necesario contratar a un técnico habilitado. Su coste varía en función del profesional, el piso y las tasas de cada ayuntamiento. En 2025, de media ronda entre los 60 y los 160 euros.

Nota simple.

Siempre es recomendable contar con la nota simple de la casa. Este documento puede ser solicitado tanto por el comprador como por el vendedor, ya que se utiliza para conocer si la propiedad está libre de cargas, si tiene hipoteca, etc.

La forma más sencilla de hacerlo es a través del portal web del Colegio de Registradores, cuyo coste es de 9,2 euros. El precio de obtener presencialmente la nota simple en el Registro de la Propiedad es de 3,64 euros.

Gastos de cancelación de la hipoteca.

Este gasto debe ser asumido en el caso de que el inmueble que se vaya a vender tenga una hipoteca. No es posible vender un inmueble con cargas, por lo que se deberá realizar este trámite de forma previa.

El coste de la cancelación de la hipoteca dependerá de cómo y con quién se haga. Lo más económico es hacerlo por cuenta propia (unos 400 euros), mientras que una gestoría independiente cobrará en torno a 480 euros; ponerlo en manos de una gestoría del banco implicará hacer frente a un pago ligeramente superior a los 1.000 euros.

Los gastos en la venta de un piso durante la transacción.

Una vez que se ha encontrado a un comprador se deben afrontar una serie de gastos para cerrar la operación de compraventa:

Contrato de arras.

Este documento no es obligatorio, pero sí es muy recomendable. La razón es que el contrato de arras protege tanto al vendedor como al comprador en el caso de que una de las dos partes se eche hacia atrás a la hora de firmar el contrato de compraventa.

En este documento figuran todas las condiciones pactadas entre ambos durante la negociación, como el precio final de venta, el plazo límite de la firma, el reparto de los gastos, las penalizaciones por incumplimiento de contrato…

Su coste varía en función de quién se encargue de realizarlo. Se puede conseguir de forma gratuita, redactando el contrato nosotros mismos; si lo hace una inmobiliaria, el coste quedará incluido en su comisión de venta; si lo hace un abogado, el precio final puede moverse entre 100 y 400 euros.

Gastos de notaría.

Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario. Los suele pagar por completo el comprador, si bien el Código Civil establece que es el vendedor quien debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa; y el comprador de los correspondientes a la primera copia y las sucesivas.

El valor final de los gastos de notaría varía en función del precio del inmueble. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios, entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio de la vivienda.

Honorarios inmobiliarios.

En el caso de que para la venta de tu casa hayas optado por una inmobiliaria para que se encargue de la operación, se tendrán que abonar sus honorarios correspondientes. Estos dependerán en su totalidad del mercado (tipología, zona geográfica, etc.) y del precio del inmueble. Generalmente las agencias inmobiliarias cobran un porcentaje previamente establecido del precio final de venta de la vivienda.

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

Una vez vendido el inmueble será el momento de calcular los impuestos por la venta de una vivienda para ponerse al día con la Agencia Tributaria, lo que implica el pago de los siguientes tributos:

IRPF por la venta de una vivienda.

Cuando se vende una propiedad se debe pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta. Es decir, tan solo se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla y cuando se haya obtenido una ganancia patrimonial. Los ingresos obtenidos se presentan en la declaración de la renta del año siguiente de la venta del inmueble.

Para calcularlo se toma en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones. Dependiendo de las ganancias obtenidas, el importe tributará en los tramos del IRPF fijados por Hacienda, que para 2025 son:

Ganancia IRPF:

• Hasta 6.000 euros 19%
• Entre 6.000 y 50.000 euros 21%
• Entre 50.000 euros y 200.000 euros 23%
• Entre 200.000 euros y 300.000 27%
• Más de 300.000 euros 28%

No obstante, existen algunas excepciones para evitar pagar el IRPF:

• Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia.
• Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará de residencia habitual.
• Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca.
• Si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia
• Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, en ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida

Plusvalía municipal.

Este tributo de carácter local se debe pagar al ayuntamiento al que pertenezca la casa por el aumento de valor de la residencia desde el momento de la compra hasta su venta. Habrá que hacer frente al gasto en un plazo de 30 días desde que se produce la venta.

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. Para calcular la plusvalía municipal hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda y el coeficiente o porcentaje establecido por el ayuntamiento.

Hay dos métodos para calcular lo que se tiene que pagar de plusvalía:

1. Método real: Es el cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble.
2. Método objetivo: Se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes, que se aprueban año a año.

Estos son los coeficientes para calcular la plusvalía municipal en 2025:

Periodo de Generación                                Coeficiente

Inferior a 1 año                                                0,16

1 año                                                                0,15               

2 años                                                              0,15

3 años                                                              0,15

4 años                                                              0,16

5 años                                                              0,18

6 años                                                              0,20

7 años                                                              0,22

8 años                                                              0,23

9 años                                                              0,21

10 años                                                            0,16

11 años                                                            0,13

12 años                                                            0,11

13 años                                                            0,10

14 años                                                            0,10

15 años                                                            0,10

16 años                                                            0,10

17 años                                                            0,12

18 años                                                            0,16

19 años                                                            0,22

Igual o superior a 20 años                               0,35

Cabe destacar que si se vende un piso o una vivienda a un precio inferior al valor de adquisición no se debe pagar plusvalía.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Este impuesto se paga de manera anual y es competencia de cada comunidad autónoma, por lo que el precio variará según la ubicación de la vivienda. No obstante, los costes del IBI están limitados a un mínimo del 0,4% y un máximo del 1,3% sobre el valor catastral de la vivienda.

Debe ser abonado por quien aparezca como titular de la vivienda el 1 de enero y la fecha de pago depende de la localidad.

Impuestos por la venta de una vivienda siendo no residente.

En 2025, Hacienda obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo por cuenta del vendedor en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.

En el caso de vender tu propiedad a un extranjero, el comprador extranjero deberá asumir el (ITP) y, en caso de existir una hipoteca, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

¿Qué gastos se pueden deducir de la venta de una vivienda?

Al vender una propiedad, determinados gastos pueden ser deducibles en el IRPF, lo que significa que pueden reducir la base imponible de la ganancia patrimonial obtenida. Estos gastos se dividen en dos categorías: los que se restan del valor de transmisión y los que incrementan el valor de adquisición.

Deducibles del valor de transmisión;

• Comisión inmobiliaria (para ello deben darte una factura).
• Plusvalía municipal.
• Gastos de cancelación de la hipoteca.

Deducibles del valor de adquisición:

• Coste de las reformas y mejoras: Inversiones realizadas en el inmueble para su mejora, siempre que estén debidamente justificadas y se haya realizado la obra en los años anteriores a la venta.
• Impuestos derivados de la compra: Gastos por impuestos pagados en el momento de la adquisición, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA.
• Honorarios del notario.
• Honorarios inmobiliarios: Si se pagaron honorarios por la compra del inmueble a una agencia inmobiliaria.

¿Cómo ahorrar dinero al vender una vivienda?

Existen diversas estrategias para reducir los gastos asociados a la venta de un inmueble:

• Optar por un gestor independiente para cancelar la hipoteca: La cancelación de la hipoteca puede implicar un gasto importante, especialmente si se realiza a través del banco del comprador, que suele ser la opción más costosa. Una alternativa más económica es emplear los servicios de un gestor independiente.
• Elegir una agencia inmobiliaria online: A diferencia de las agencias tradicionales, las inmobiliarias digitales pueden ofrecer tarifas de hasta un 80% más bajas o cobrar una cantidad fija: 3.000, 5.000 euros… ¿Por qué? Porque solo ofrecen un escaparate y algunas acciones para fomentar la venta. En cambio, deberá ser el vendedor quien haga las visitas o realice ciertos trámites, por ejemplo.
• Negociar el pago del IBI con el comprador: Aunque legalmente corresponde al vendedor pagar el IBI, es posible acordar con el comprador una división proporcional del pago, basándose en el período de posesión de cada parte durante el año de venta.

 

El consumo eléctrico de un horno: esto es lo que gasta en euros.

El horno es uno de los electrodomésticos más comunes en los hogares, pero también uno de los que más dudas genera en cuanto a su consumo energético. Saber cuánto gasta este aparato es clave para gestionar el presupuesto mensual y tomar decisiones informadas sobre su uso.

El horno y su consumo eléctrico.

En España, el consumo medio de electricidad de un hogar es de aproximadamente 4.000 kWh anuales, y dentro de esa cifra, el horno solo representa un 4% del uso de los electrodomésticos, según los datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía (IDAE).

¿Cuánto consume un horno en una hora?

El consumo de un horno depende de la potencia a la que se utilice, además del modelo, ya que hay aparatos más eficientes que otros. Según un informe de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), un horno normal consume alrededor de 0,9 kW por hora, mientras que los modelos más eficientes reducen este consumo a 0,6 kW.

Tomando como referencia el consumo promedio de 0,9 kW, que refleja mejor la mayoría de los modelos disponibles en el mercado, el coste sería de aproximadamente 0,32 céntimos por hora de uso, considerando el precio medio actual del kWh y el patrón de uso habitual. Si utilizamos el horno durante 2 horas a la semana, el gasto mensual ascendería a unos 2,54 euros.

Por otro lado, la OCU destaca que, aunque muchos hornos pueden superar los 3000 W, no mantienen esta potencia de forma constante, ya que una vez alcanzada la temperatura deseada, el termostato reduce su consumo al apagar temporalmente las resistencias.

Consumo del horno según la temperatura en euros.

El consumo de un horno depende también de la temperatura a la que se use. Ajustarla correctamente es fundamental para optimizar el consumo energético y evitar gastos innecesarios. Estas son unas estimaciones sobre el consumo en distintas franjas de temperatura:

• Cuando el horno se pone a 250 °C, el consumo estimado es de 1,175 kW por hora, lo que equivale a un coste de 0,41 céntimos/hora. Si se utiliza dos veces a la semana, como suele ser habitual, el gasto mensual ascendería a 3,28 euros.
• Cuando el horno se ajusta a 200 °C su consumo es de aproximadamente 0,94 kW por hora, lo que equivale a un coste de 0,33 céntimos/hora. Si se utiliza dos veces a la semana, el gasto mensual sería de unos 2,64 euros.
• A 180 °C, el consumo promedio del horno es de 0,85 kW por hora, lo que se traduce en un coste aproximado de 0,30 céntimos/hora. Con un uso similar de dos veces por semana, el gasto mensual asciende a 2,40 euros. Esta temperatura es eficiente y es la recomendada por la mayoría de fabricantes.
• Para cocciones que requieren temperaturas más bajas, como a 80 °C, el horno consume alrededor de 0,38 kW por hora, con un coste de 0,13 céntimos/hora. Usándolo dos veces por semana, el gasto mensual sería de tan solo 1,04 euros.

Consejos para reducir el consumo del horno.

Elegir un horno eficiente podría suponer un ahorro estimado de unos 12 euros al año. Algunos consejos para reducir su gasto son:Cocina varios platos a la vez: 

• Aprovecha las bandejas del horno para preparar diferentes recetas simultáneamente; ahorrarás tiempo, esfuerzo y dinero.
• Aprovecha el calor residual: Apaga el horno unos 10 o 15 minutos antes de terminar la cocción y evita abrir la puerta. De esta forma, mantendrás el calor y reducirás el consumo innecesario.
• Limpia el horno regularmente: La acumulación de grasa y suciedad afecta la eficiencia del horno, ya que necesitará más tiempo y energía para alcanzar la temperatura deseada.
• Precocina ciertos alimentos: Ingredientes como verduras, patatas o batatas pueden precocerse durante unos minutos antes de hornearlos, reduciendo el tiempo necesario de uso del horno.

  

Los requisitos para empadronarse en un piso de alquiler.

Muchas personas que se mudan a un piso en alquiler se preguntan si es obligatorio empadronarse. Quizás algunas no quieran hacerlo, ya que cambiar el empadronamiento podría suponer perder una serie de beneficios, como el acceso a un centro de enseñanza específico para sus hijos.

¿Qué dice la ley al respecto? En este artículo resolvemos las dudas y enumeramos los requisitos para empadronarse en un piso en alquiler.

¿Es obligatorio empadronarse en una vivienda de alquiler?

De acuerdo con lo establecido en el Boletín Oficial del Estado, inscribirse en el padrón municipal del lugar donde resides es un derecho, pero también una obligación:

“Toda persona que viva en España está obligada a inscribirse en el Padrón del municipio en el que resida habitualmente. Quien viva en varios municipios, o en varios domicilios dentro del mismo municipio, deberá inscribirse únicamente en el que habite durante más tiempo al año”. Por tanto, sí es obligatorio empadronarse en el municipio donde residas.

¿Qué necesito para empadronarme en un piso de alquiler?

Si vives en un piso de alquiler como inquilino, puedes empadronarte sin problema en el municipio en el que se ubique la vivienda. En lugar de presentar las escrituras del inmueble, deberás presentar tu contrato de alquiler. Por tanto, los documentos necesarios para llevar a cabo el trámite son:

1. Documento de identidad: DNI, pasaporte o tarjeta de residencia (original y copia). Si hay más miembros en la unidad familiar, deberás adjuntar también sus documentos o el libro de familia.
2. Contrato de alquiler: Original y copia. Este debe tener una duración mínima de seis meses o incluir una prórroga firmada si es de menor duración.
3. Hoja de inscripción: Formulario proporcionado por el ayuntamiento. Se puede recoger en la oficina o, en algunas ocasiones, rellenar en línea.

¿Qué es un volante de empadronamiento?

Una vez registrada la solicitud de empadronamiento, si todo está bien, el ayuntamiento emitirá un documento conocido como volante de empadronamiento, que te permitirá realizar diversas gestiones administrativas, como:

1. Renovar o solicitar el DNI, pasaporte o carné de conducir.
2. Matricular un vehículo.
3. Solicitar ayudas sociales o desempleo.
4. Tramitar la inscripción en centros educativos.
5. El certificado de empadronamiento.

En algunos casos, además del volante, te pueden solicitar el certificado de empadronamiento, un documento más formal que acredita tu inscripción. Esto suele ser necesario en trámites como:

1. Herencias.
2. Bodas.
3. Gestiones con organismos militares o autoridades extranjeras.
4. Inscripciones en registros oficiales o centros penitenciarios.
5. Reconocimientos de dependencia.
6. Acceso a estudios universitarios o de formación profesional, entre otros.

La obtención de este certificado puede variar según el organismo que lo solicite. Algunos municipios lo expiden gratis y otros cobran una pequeña cantidad por él. Tiene una validez de tres meses, tras lo cual deberás renovarlo si lo necesitas nuevamente.

Ventajas de estar registrado en el padrón municipal.

1. Hacerlo te otorgará algunos beneficios, como:Solicitar documentos como el DNI o el pasaporte.
2. Renovar el carné de conducir.
3. Acceso a ayudas sociales.
4. Solicitar plazas en colegios.
5. Matricular vehículos.
6. Asistencia sanitaria.
7. Realizar trámites en el Registro Civil.
8. Ejercer tu derecho al voto en los colegios electorales del municipio.

Si no actualizas tu empadronamiento, podrías tener complicaciones al realizar estas gestiones, ya que tendrías que desplazarte al municipio donde estás registrado oficialmente.

¿Qué pasa si no me empadrono en mi piso de alquiler?

No inscribirse en el Padrón del municipio donde realmente se reside o empadronarse donde no se vive puede considerarse un falso empadronamiento, lo que conlleva sanciones que van desde 3 euros (en municipios de menos de 20.000 habitantes), hasta 150 euros (en municipios con más de 500.000 habitantes). Además, puede implicar un uso ilegítimo de beneficios como los tramos autonómicos del IRPF, con riesgo de sufrir sanciones adicionales.

¿Cuánto tiempo tengo para empadronarme?

Una vez te has cambiado de municipio, el plazo para empadronarse suele ser de 90 días a partir de tu llegada.

¿Puedo empadronarme si alquilo una habitación?

Sí, puedes empadronarte. Necesitarás acudir al padrón municipal de tu domicilio con una copia del contrato de alquiler de habitación, tu documento de identidad y la hoja de inscripción (que te la pueden dar allí).

  

Cómo calcular el valor fiscal de una vivienda y a qué impuestos afecta.

El valor fiscal lo utilizará Hacienda para calcular los impuestos a aplicar a la vivienda en distintas circunstancias.

Hacienda tiene una fórmula para establecer el precio de una vivienda, algo sumamente importante, ya que determinará los impuestos que gravarán esa propiedad en ciertas circunstancias.

Asimismo, el valor fiscal de un inmueble es un dato clave en el ámbito inmobiliario. Determinarlo correctamente puede evitar sorpresas desagradables, como sanciones o ajustes fiscales posteriores.

En este artículo te contamos qué es el valor fiscal, cómo calcularlo, así como su impacto en tus obligaciones tributarias.

¿Qué es el valor fiscal de un inmueble?

El valor fiscal de un inmueble es la valoración que la Agencia Tributaria (AEAT) asigna a los inmuebles. Esto se utilizará para calcular los impuestos a aplicar a la vivienda en caso de que se lleve a cabo su transmisión. Por ejemplo, una compraventa, una donación o una herencia.

¿Cómo calcular el valor fiscal de un inmueble?

Este valor se determina a partir de su valor de referencia de mercado, una estimación que calcula la Dirección General del Catastro. Asimismo, busca reflejar, de la manera más precisa posible, el precio real de mercado de la vivienda o propiedad. Es decir, el importe por el que podría venderse o transmitirse.

Para poder calcularlo con precisión, se deben tener en cuenta numerosas variables, como el estado de conservación del inmueble, su antigüedad y los precios de las compraventas de inmuebles realizadas ante notario en la misma zona.

Una vez obtenido este dato, se aplica un factor de corrección para que el valor fiscal nunca exceda el precio medio real del mercado.

Generalmente, los inmuebles con más años de antigüedad suelen poseer un valor fiscal más bajo a efectos tributarios.

¿Cómo saber el valor fiscal de una vivienda?

El valor fiscal de una vivienda puede consultarse a través de la Sede Electrónica del Catastro. Además, muchas comunidades autónomas facilitan su acceso mediante las páginas web de sus respectivas consejerías de Hacienda.

¿En qué impuestos se utiliza el valor fiscal?

Este valor se utiliza para calcular los impuestos a pagar que gravan las transmisiones de inmuebles:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Grava la compra de viviendas de segunda mano. Para su cálculo, el valor fiscal actúa como la base mínima imponible. Si el precio de compraventa es inferior al valor fiscal, se tomará este último como referencia para el pago del impuesto. Por otro lado, si el precio de compraventa es superior al valor fiscal, se utilizará el precio real de la operación. Hacienda siempre aplicará el impuesto sobre el valor más alto entre el valor fiscal y el precio real de compraventa.

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Si se vende un inmueble, el IRPF grava la ganancia patrimonial obtenida a través de ello. El valor fiscal, en este caso, se utiliza para saber lo que tendrá que pagar el vendedor. Es el valor mínimo de venta que hay que poner en la renta para calcular la ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de compra y de venta. La Agencia Tributaria aplicará el impuesto sobre el valor más alto entre el valor fiscal y el precio real de compraventa.

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Se utiliza como base imponible para determinar el valor del inmueble o piso en casos de herencias y donaciones. Este valor es el mínimo que Hacienda considerará para calcular los impuestos correspondientes, garantizando que el inmueble no sea declarado por un valor inferior al establecido como referencia.

En resumen, el valor fiscal establece el precio mínimo de referencia para Hacienda en las transmisiones de inmuebles: compraventa, herencia o donación. Aunque vendas la vivienda por menos dinero, deberás tributar como mínimo sobre el valor fiscal.

¿Se puede reclamar el valor fiscal de un inmueble?

Sí, es posible reclamar el valor fiscal asignado si consideras que no refleja correctamente las características del inmueble. Para ello, puedes solicitar una revisión ante la autoridad fiscal correspondiente. Esto puede ser especialmente relevante si crees que no se han valorado adecuadamente factores como la antigüedad o el estado de conservación.

Diferencia entre valor catastral y valor fiscal.

La diferencia entre el valor catastral y el valor fiscal de una vivienda se encuentra en su cálculo y propósito. El valor catastral es asignado por el Catastro y se determina en función de factores como la ubicación, el uso, la superficie, la antigüedad y el estado de conservación del inmueble. Aunque sirve como referencia, no necesariamente refleja el valor de mercado y se utiliza principalmente para calcular impuestos como el IBI.

Por otro lado, el valor fiscal se basa en el valor de referencia de mercado, que considera el valor catastral pero se ajusta mediante coeficientes y correcciones para aproximarse al precio real del inmueble en el mercado.

En resumen, el valor catastral refleja las características técnicas generales, mientras que el valor fiscal tiene fines tributarios y busca representar de forma más precisa el valor de mercado.

  

CIRBE: ¿qué es, para qué sirve y cómo solicitar el informe?

El contenido de tu CIRBE es un elemento que cualquier entidad valorará antes de prestarte dinero: conoce qué es y cómo te afecta.

Si estás pensando en solicitar un crédito o un préstamo hipotecario, es probable que te preguntes cómo valoran las entidades el riesgo asociado a prestarte dinero y cómo saber si eres un cliente deseable para ellas. Una de las herramientas a disposición de los bancos para conocer tu nivel de solvencia es precisamente el llamado fichero CIRBE, que consiste en una inmensa base de datos en la que se recoge información acerca del endeudamiento de personas físicas y jurídicas.

Para que sepas qué esperar en este tipo de procesos, te contamos qué es la CIRBE, qué información tiene sobre ti y cómo influye a la hora de limitar tu acceso a financiación.

¿Qué es la CIRBE y cómo funciona?

El acrónimo CIRBE responde a las siglas de Central de Información de Riesgos del Banco de España. Se trata de un registro o base de datos que recoge información acerca de los préstamos, créditos, avales y garantías que cada entidad declarante mantiene con sus clientes. Los bancos son los encargados de alimentar este registro mes a mes, siempre que la operación supere los 1.000 euros.

Es importante destacar que la CIRBE no funciona como un registro de morosos, si bien pueden aparecer en él determinadas situaciones de impago. Su función es permitir a las entidades prestamistas conocer el nivel de endeudamiento de una persona física o jurídica para que puedan valorar objetivamente el riesgo asociado a prestarles dinero.

¿Quién figura en la CIRBE?

No todas las personas físicas y jurídicas aparecen en la CIRBE: solo constarán aquellas que cuenten con un nivel de endeudamiento que supere los límites mínimos que recoge la normativa, y solamente mientras exista este endeudamiento.

Los créditos, préstamos personales, garantías o avales que no superen de forma agregada los 1.000 euros no constarán en este fichero, por lo que, si no dispones de ninguna deuda que supere esta cuantía, no tendrás por qué aparecer en este fichero.

Ten en cuenta que este límite cambió sustancialmente a partir de 2020, ya que, hasta entonces, el mínimo era de 9.000 euros, lo que dejaba fuera muchas operaciones de pequeña cuantía que podían suponer, de forma conjunta, un elevado nivel de endeudamiento, especialmente en forma de créditos o préstamos para consumidores.

¿Quién puede solicitar un fichero de la CIRBE?

Cualquier entidad declarante o intermediario de crédito inmobiliario (así como el Instituto de Crédito Oficial -ICO- en relación con los titulares cuyos préstamos haya avalado) puede iniciar una solicitud CIRBE, demandando información concreta acerca de una determinada persona física o jurídica siempre que esta le solicite una operación de riesgo, como puede ser la concesión de un crédito personal o una hipoteca.

Las mismas entidades podrán solicitar esta información cuando la persona interesada figure como obligado al pago o garante en documentos cambiarios o de crédito cuya adquisición o negociación haya sido solicitada a la entidad en cuestión.

Además, cualquier persona física o jurídica puede acceder a la información que consta en la CIRBE sobre sí misma de forma gratuita a través del área de Solicitud de informes de riesgos por los titulares, donde se formalizará la solicitud de informe de riesgos. Sin embargo, no es posible realizar una consulta CIRBE sobre otras personas, ya que se trata de información confidencial.

¿Qué deudas aparecen en la CIRBE?

La Central de Información de Riesgos emite dos tipos de informe de riesgo:Informe agregado: Se proporciona tanto a las entidades como al titular, es individual para cada persona física o jurídica y proporciona datos agregados por cada tipo de riesgo. Esto significa que no se individualizan todos los préstamos del titular ni las entidades que los concedieron, pero sí el total del importe en cada tipología de riesgo. También constan de forma resumida los límites máximos de crédito y el crédito dispuesto, los tipos de garantías y los plazos. Y todo ello teniendo en cuenta los datos existentes a fecha de la última declaración mensual cerrada, así como a la declaración de seis meses antes.

Informe de riesgos detallado: Se emite solo a favor del titular e incluye el detalle de cada operación, es decir, el código que la identifica, el nombre de la entidad que la concedió, un detalle más concreto de la deuda y, en caso de que en alguna entidad consten riesgos agregados por importe inferior a 1.000 euros, el nombre de dichas entidades.

¿Qué préstamos aparecen en la CIRBE?

Teniendo en cuenta lo anterior, en el informe agregado de la CIRBE solo aparecerán los préstamos cuya cuantía conjunta o agregada dentro de la misma entidad superen los 1.000 euros.

Esta regla se aplica a cualquier tipo de deuda, y no solo a los préstamos. Por tanto, los pequeños préstamos, créditos, avales, etc. que no superen esta cuantía, no aparecerán.

En cambio, si solicitas un informe CIRBE para ti mismo (el llamado 'informe de riesgos detallado'), sí aparecerán las deudas que no alcancen los 1.000 euros.

¿Cómo solicitar mi CIRBE?

Cualquier persona física o jurídica susceptible de figurar como titular de un riesgo que pueda declararse a la CIRBE tiene derecho a obtener su informe de riesgos. Se trata de un trámite gratuito que puedes iniciar en este enlace.

Solicitar la CIRBE por vía electrónica.

La forma más sencilla de solicitar tu informe CIRBE es hacerlo por vía electrónica, cuyo uso es, además, obligatorio para personas jurídicas.

Basta con acceder a 'Petición de informes y Reclamaciones CIR' en el apartado de 'Tramitación' y utilizar firma digital o certificado electrónico como medio de identificación.

Solicitud presencial de la CIRBE

También es posible solicitar el informe CIRBE de forma presencial (siempre que seas persona física) pidiendo cita previa en la sede central del Banco de España o en cualquiera de sus sucursales, cumplimentando el formulario 'FDU-031 Solicitud de informes de Riesgos a la Central de Riesgos', disponible en el apartado 'Tramitación'.

Solicitar la CIRBE por correo postal, ¿cómo hacerlo?

Para solicitar la CIRBE por correo postal deberás cumplimentar el formulario 'FDU-031 Solicitud de informes de Riesgos a la Central de Riesgos' y dirigirlo firmado a la dirección del Banco de España - Central de Riesgos (C/ Alcalá, 48, 28014 Madrid).

Junto con la solicitud deberás aportar la totalidad de la documentación requerida que corresponda. La entrega del informe se producirá en pocos días mediante correo certificado a tu domicilio y, si fuera necesaria información o documentación adicional, se te notificará a través de la misma vía.

Normativa de toldos en terrazas para las Comunidades de Propietarios.

La instalación de toldos y pérgolas en un régimen de propiedad horizontal está sujeta a determinados límites y normas.

Vivir en comunidad implica el cumplimiento de ciertas normas. Ello puede limitar nuestra libertad a la hora de intervenir en un inmueble, siempre que ello afecte al resto de propietarios.

Entre otras muchas cosas, la instalación de toldos y pérgolas debe pasar ciertos filtros para ser legal, tanto desde el punto de vista de la comunidad de propietarios como del ayuntamiento donde se encuentre la vivienda.

Si no conoces la normativa de toldos y pérgolas en comunidades de vecinos, te contamos todo lo que necesitas saber para acometer este tipo de mejora sin riesgo de denuncia y pérdida de tu inversión.

La Ley de Propiedad Horizontal sobre toldos y pérgolas.

Lo primero que debes saber es que la instalación de un toldo o una pérgola debe pasar el filtro de control de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En su artículo 7.1 se indica que los propietarios no podrán modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios en caso de que esta alteración menoscabe o altere la estructura general del edificio, o bien su configuración o estado exteriores.

Lo mismo se aplica cuando la obra pueda perjudicar los derechos de otro propietario (por ejemplo, una servidumbre de luces y vistas), "debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad."

Requisitos para la instalación de toldos en la fachada.

Los requisitos dependerán del caso y, más concretamente, del contenido de la normativa comunitaria (estatutos, acuerdos...) y de la normativa local:

• Es posible que los estatutos de la comunidad de vecinos ya recojan las pautas que deben cumplirse a la hora de instalar toldos y pérgolas (dimensiones, material, color, etc.). Si es así, podrás instalar estos elementos sin riesgo, siempre que cumplas con estas indicaciones. En caso de que no exista ninguna normativa estatuaria al respecto, deberás conseguir el beneplácito de la junta de propietarios antes de realizar la instalación.

• También es necesario cumplir con la normativa municipal, que puede imponer limitaciones a la hora de instalar este tipo de elementos en la medida en que alteren la estructura del edificio. La LPH indica, en su artículo 10.3 b., que este tipo de intervención estará sujeta al régimen de autorización administrativa que corresponda, "cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley".

¿Hay que pedir permiso al ayuntamiento para poner un toldo?

Dado que los ayuntamientos cuentan con amplias competencias en materia de urbanismo, es posible que exista alguna ordenanza que limite, condicione e incluso prohíba en algunos casos la instalación de toldos y pérgolas cuando se den determinadas circunstancias. Normalmente, esto ocurrirá siempre que este tipo de instalación invada de alguna forma el espacio público.

Por eso, es importante que consultes la normativa del ayuntamiento donde se encuentre la vivienda en la que deseas intervenir: es en este marco en el que encontrarás las posibles limitaciones a las que te enfrentas y la forma de evitarlas, siempre que ello sea posible.

Es posible que debas solicitar una licencia a tu ayuntamiento o que baste con una declaración responsable: en cualquier caso, siempre deberás asegurarte de cumplir con el contenido de la normativa local.

Pasos para instalar un toldo en la comunidad de vecinos.

Teniendo en cuenta lo anterior, estos son los pasos que deberás dar para instalar toldos o pérgolas en una vivienda integrada en un Régimen de Propiedad Horizontal:

1. Obtén el permiso de la comunidad de vecinos: Dado que la instalación afectará al aspecto de la fachada exterior, es necesario el acuerdo y permiso de la comunidad. En estos casos es necesaria una mayoría de al menos 3/5 del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. También es posible que no sea necesario acuerdo alguno siempre que ya existan pautas sobre este tipo de instalación. Aun así, deberás comunicar tu decisión al presidente de la comunidad, informando de la fecha en la que comenzarán las obras.
2. Solicita el proyecto de instalación de toldo y/o pérgola: Necesitarás una empresa instaladora que garantice el cumplimiento de la normativa comunitaria, local, estatal y europea. De lo contrario, es posible que el Ayuntamiento no te conceda la licencia necesaria para la instalación.
3. Solicita la licencia municipal correspondiente: El último paso antes de la instalación definitiva es la obtención de la licencia municipal que lo habilite, presentando la documentación requerida y pagando la tasa correspondiente. Asegúrate de cumplir con toda la normativa, incluyendo la de la comunidad de propietarios, ya que, de lo contrario, el resto de vecinos podrá solicitar la retirada de la instalación.

¿Qué pasa si instalo mi toldo sin permiso de la comunidad?

Ignorar los pasos anteriores abre la puerta a posibles reclamaciones por parte de la junta, así como a denuncias administrativas o civiles que busquen una sanción y la restauración del inmueble a su estado original.

Sin embargo, existe la posibilidad de legalizar este tipo de instalación solicitando permiso a la comunidad, así como garantizando su seguridad a través de la obtención de una licencia municipal.

Si has instalado un toldo o una pérgola con unos criterios estéticos distintos a los que ya constan en la normativa comunitaria, difícilmente te librarás de la eliminación de tu instalación.

En caso de que heredes una instalación ilegal al adquirir un inmueble, opta por el diálogo y legalízala lo antes posible.

¿Cuándo prescribe la instalación de toldos y pérgolas?

Si un propietario instala un toldo o pérgola sin haber obtenido la autorización de la comunidad de vecinos, se convocará expresamente una junta en la que se fijará un plazo para que el propietario retire la instalación. Si transcurre este plazo y el propietario no ha efectuado la demolición, se le podrá demandar.

Del otro extremo, si la comunidad deja pasar el tiempo y no hace nada, la instalación se convertirá en un derecho adquirido a través del consentimiento tácito de la comunidad. No existe un plazo legal definido, por lo que habrá que atender a lo que diga la jurisprudencia en cada caso.