Tipos de Contrato de Arras.

Conocer cómo funcionan cada tipo de contratos de arras, así como sus diferencias, resulta fundamental de cara a una compraventa.

Antes de nada, conviene explicar que un contrato de arras es un contrato de carácter privado en el que se estipulan todas condiciones pactadas entre comprador y vendedor durante la negociación de la compraventa de una vivienda o un inmueble. Además, en este documento se reúnen las penalizaciones que habría que afrontar en caso de que alguna de las partes incumpliera los términos establecidos. Aunque sea un contrato de carácter privado entre particulares, este documento tiene validez legal, ya que el notario lo usará para realizar la escritura de compraventa del inmueble.

Tipos de contratos de arras:

Existen tres tipos de contratos de arras: penales, penitenciales y confirmatorias. La elección de firmar uno u otro se basará en el propósito que persigamos con la transacción del inmueble.

Contrato de arras penales:

El contrato de arras penales establece un compromiso financiero entre el comprador y el vendedor en el proceso de compraventa de una vivienda. A través de este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de reserva. Si el comprador incumple sus obligaciones y la compraventa no se realiza, perderá esta señal. Por otro lado, si es el vendedor quien incumple, deberá devolver la señal más una cantidad adicional acordada en el contrato.

En caso de incumplimiento, además de las consecuencias económicas, la parte afectada puede demandar el cumplimiento del contrato original y solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Es importante mencionar que una vez firmado, no es posible retractarse del contrato de arras penales. El objetivo de las arras penales es garantizar la compraventa de la vivienda y están reguladas en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil.

Contrato de arras penitenciales:

El contrato de arras penitenciales, también conocido como contrato de desistimiento, permite que cualquier parte involucrada pueda retirarse del contrato sin ejecutarlo. Sin embargo, hay condiciones vinculadas a este derecho:

• Comprador: Si decide desistir del contrato, perderá la cantidad que pagó inicialmente, que generalmente es el 10% del valor total de la compraventa.
• Vendedor: Si decide no seguir adelante con el contrato, deberá reembolsar el doble de la cantidad que el comprador le entregó en el momento de la firma.

Esto significa que, si la parte compradora decide rescindir el contrato, se le retendrá la cantidad entregada inicialmente como garantía o “arras”. En cambio, si la parte vendedora es quien decide terminar el contrato, tendrá que devolver el doble de esa cantidad al comprador. Este tipo de contrato solo se puede aplicar cuando se mencionan explícitamente sus consecuencias, tal y como se hace referencia en el artículo 1.454 del Código Civil.

Contrato de arras confirmatorias:

El contrato de arras confirmatorias actúa como un compromiso firme entre las partes para completar la compraventa de un inmueble. Con este tipo de arras se da un anticipo del precio total del inmueble, sirviendo como garantía de que ambas partes están comprometidas a llevar a cabo la operación. Si el contrato no especifica qué tipo de arras se están utilizando, se asumirá que son confirmatorias por defecto.

A diferencia de otros contratos de arras, las penalizaciones por incumplimiento no están claramente definidas. Si una de las partes no cumple con lo acordado, la parte afectada tiene dos opciones: puede exigir que se lleve a cabo la venta o solicitar una indemnización por daños y perjuicios, aunque para ello necesitará presentar una demanda judicial.

En caso de incumplimiento, no es posible que las partes terminen el contrato por su propia voluntad. En lugar de eso, se aplicarán las normas generales sobre incumplimiento de obligaciones, según recoge el artículo 1.124 del Código Civil. La parte afectada puede elegir entre insistir en el cumplimiento del contrato o solicitar su finalización.

En ambos escenarios, se puede exigir una compensación y el pago de intereses. Si después de exigir el cumplimiento, este resulta inviable, la parte afectada aún puede solicitar la terminación del contrato.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

En los tres tipos de modelo de contrato de arras deben aparecer los siguientes datos:

• Cantidad que se entrega en concepto de arras.
• Plazo para otorgar la escritura de compraventa: fecha, día y hora en la que se acude ante el notario y consecuencias en caso de que una de las partes no asista.
• Establecer quién fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se avisa de la misma.
• Indicar cómo se notifica por parte del comprador al vendedor el día en que se va a otorgar la escritura pública de compraventa.
• Cómo se van a pagar los gastos derivados de la escritura de compraventa (notario, registros, plusvalía municipal, etc.). Los abogados aconsejan que se haga de este modo: el vendedor se hará cargo de los gastos de otorgamiento de escrituras y de la plusvalía municipal, mientras que todos los gastos posteriores a la venta, incluyendo el coste de inscripción en el Registro de la Propiedad, serán responsabilidad del comprador.

¿Cómo, cuánto y cuándo se paga en el contrato de arras?

En los contratos de arras se suelen hacer dos pagos:

1. Primer pago: Se realiza cuando se firma el contrato.
2. Segundo pago: Se hace en un plazo máximo de dos meses desde que se firmó el contrato. Suele efectuarse mediante un cheque bancario en el momento de la formalización ante notario.

Respecto a cuánto dinero hay que pagar en las arras, suele ser el 10% del valor de venta de la vivienda, que posteriormente se descontará del precio final. Sin embargo, puede ser una cantidad superior o inferior, ya que es libremente pactada por las partes.

Reclamar el incumplimiento de un contrato de arras:

Existen dos formas de reclamar el incumplimiento de un contrato de arras:

• Vía amistosa o extrajudicial: Se recomienda enviar un burofax a la otra parte incumplidora que cumpla el contrato de arras. Si no surte efecto, se puede intentar llegar a un acto de conciliación, en el que se exige el cumplimiento del contrato.
• Vía judicial: Interponer una demanda judicial con la ayuda de un abogado.

 

 

Reparaciones en pisos de alquiler: las que deben asumir el Propietario y el Inquilino.

¿Se ha estropeado algo en tu piso de alquiler? Descubre si el arreglo debe pagarlo el Casero o el Inquilino.

Las reparaciones en viviendas de alquiler generan dudas frecuentes entre inquilinos y propietarios. Un grifo que gotea, una caldera que se avería en pleno invierno o un enchufe que provoca cortes de luz son situaciones comunes.

La respuesta no depende de la voluntad de las partes, sino de lo que establecen la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil, que determinan con claridad qué gastos debe asumir cada uno en cada situación.

Reparaciones en viviendas de alquiler: qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El artículo 21 de la LAU es muy claro: el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante toda la vigencia del contrato.

En la práctica, esto significa que el arrendador debe asumir el coste de todas las obras necesarias y ejecutarlas sin retrasos injustificados, garantizando en todo momento que la vivienda se mantenga en condiciones de habitabilidad.

El inquilino no está obligado a pagar estos arreglos, ni el propietario puede incrementar el precio del alquiler a causa de estas reparaciones. Si el arrendador incumple su obligación y la vivienda pierde sus condiciones mínimas de habitabilidad, el arrendatario tiene derecho a resolver el contrato de forma inmediata y sin penalización.

Cuándo paga el inquilino las reparaciones en un piso de alquiler.

El artículo 21 de la LAU contempla una excepción importante: si la avería o el deterioro se debe a un uso inadecuado de la vivienda, el gasto recae sobre el arrendatario. Los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil refuerzan esta idea al establecer que el inquilino es responsable de los daños o pérdidas que sufra la vivienda, salvo que pueda demostrar lo contrario. Esto también abarca los desperfectos provocados por las personas con las que conviva el inquilino o que estén bajo su cuidado.

Obligaciones del propietario y del inquilino.

La normativa también recuerda que el propietario no puede desentenderse del mantenimiento, ya que durante todo el contrato debe garantizar que el inmueble se mantenga en condiciones de ser habitado.

Por su parte, el inquilino debe cuidar de la vivienda y solo hacerse cargo de los daños que se deriven de un mal uso. Un equilibrio que protege los intereses de ambas partes y evita conflictos innecesarios.

Electrodomésticos de un piso de alquiler: quién paga si se estropean.

Si el electrodoméstico venía incluido en el contrato -por ejemplo, el frigorífico, la lavadora o el horno-, el propietario es responsable de su reparación o sustitución, siempre que la avería no se deba a un mal uso del inquilino. En cambio, si el aparato se rompe por un uso incorrecto o por falta de cuidado, será el arrendatario quien deba hacerse cargo del arreglo.

¿Qué ocurre si el propietario se niega a una reparación urgente?

Cuando la reparación es urgente -por ejemplo, una fuga de agua, un problema eléctrico que impide el uso de la vivienda o una caldera que deja sin calefacción-, el propietario no puede negarse.

Si lo hace, el inquilino puede requerir la reparación por escrito, y si la negativa persiste, acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento. Incluso podría resolver el contrato y, en algunos casos, reclamar daños y perjuicios.

Si el inquilino paga la reparación, ¿puede reclamar el coste al propietario?

Si la reparación reviste carácter urgente y no admite demora —por ejemplo, una fuga de agua susceptible de provocar daños significativos o una avería eléctrica que impida el uso habitual del inmueble—, el inquilino puede adelantar el pago siempre que haya intentado contactar al propietario sin éxito.

Es fundamental guardar todas las facturas y notificar por escrito lo ocurrido lo antes posible, indicando el problema, el motivo de la urgencia y el importe abonado. Con esta documentación, el arrendatario podrá reclamar el reembolso íntegro al propietario.

Pequeñas reparaciones que debe pagar el inquilino en un alquiler.

Las llamadas “pequeñas reparaciones” son aquellas derivadas del uso cotidiano de la vivienda, y el artículo 21.4 de la LAU establece que corresponden al inquilino, ya que forman parte del mantenimiento ordinario.

Entre estos gastos menores se incluyen, por ejemplo, cambiar una bombilla o un fusible, desatascar un fregadero obstruido por restos de comida o ajustar una persiana que se haya descolgado con el uso diario.

En cambio, el desgaste natural, como paredes que amarillean con el tiempo o suelos que pierden su acabado tras años de uso, no puede imputarse al inquilino y su reparación corresponde al propietario.

¿Cuándo puede el inquilino resolver el contrato por falta de reparaciones?

Si el propietario no mantiene la vivienda en condiciones de habitabilidad —por ejemplo, humedades graves, problemas eléctricos o sanitarios que impidan el uso normal—, el arrendatario puede resolver el contrato. Para evitar conflictos, conviene notificarlo por escrito y dar un plazo razonable.

¿Quién paga las averías de fontanería en un contrato de arrendamiento?

Dependerá del origen de la avería. Si se trata de un problema estructural, como una fuga en una tubería interior o una rotura en el sistema de agua, el propietario debe asumir el coste. Sin embargo, cuando el atasco o el daño se deben a un uso inadecuado por parte del inquilino —como tirar objetos no adecuados por el inodoro—, será este quien deba hacerse cargo.

En los casos en que el problema afecte a elementos comunes del edificio —como bajantes generales, instalaciones comunitarias o zonas comunes—, la reparación correrá a cargo de la comunidad de propietarios, pero corresponderá al arrendador gestionar el aviso y coordinar la actuación, ya que es el titular de la vivienda.

Cambio de uso de almacén a vivienda en el Catastro, ¿cómo hacerlo?

El cambio de uso de almacén a vivienda es una operación cada vez más habitual y especialmente rentable: esto es lo que debes saber.

Convertir un almacén en una vivienda es una operación cada vez más habitual y especialmente rentable en zonas con alta demanda residencial en las que los precios obligan a buscar soluciones y alternativas habitacionales.

¿Se puede convertir un almacén en vivienda? La posibilidad de llevar a cabo la transformación depende de lo establecido en el Código Técnico de la Edificación (CTE) y el Plan General de Ordenación Urbana del municipio en el que se ubique el almacén. En este artículo te explicamos cómo se hace el cambio de almacén a vivienda en el Catastro.

Cambio de uso de almacén a vivienda en el Catastro.

Antes de nada, conviene tener claro que cualquier modificación en el uso de un inmueble debe inscribirse en el Catastro. Asimismo, si se desea transformar un almacén en una vivienda, el primer paso es solicitar al ayuntamiento la autorización correspondiente para el cambio de uso.

Los requisitos dependen de cada municipio, pero lo habitual es que se exija un proyecto técnico elaborado y firmado por un arquitecto, donde se acredite que el inmueble puede adaptarse a las condiciones de seguridad y habitabilidad establecidas por la normativa.

Tras obtener la licencia, se deben ejecutar las obras necesarias para adecuar el espacio. La presencia del arquitecto resulta imprescindible, ya que es quien asegura el cumplimiento de todas las exigencias urbanísticas y constructivas, además de adecuarse a la normativa municipal.

Una vez finalizadas las reformas, el técnico emite tanto el certificado de final de obra como el de habitabilidad, documentos indispensables para solicitar la cédula de habitabilidad. Finalmente, el cambio de uso de almacén debe quedar reflejado en el Catastro mediante la presentación de documentación y formularios que correspondan.

¿Cómo saber si puedo cambiar el uso de almacén a vivienda?

Antes de adquirir un almacén para su conversión en vivienda, es fundamental verificar si el cambio de uso es legalmente posible. Estas son las principales condiciones que deben cumplirse:

• Uso principal del edificio: El edificio debe tener uso residencial como uso principal. Solo en determinados casos, cuando la normativa municipal lo permite, se podrá transformar el local aunque el edificio no sea exclusivamente residencial.
• Protección patrimonial: Si el edificio o el local están afectados por algún nivel de protección patrimonial, por ejemplo, un edificio histórico, podrían existir restricciones.
• Ámbitos con límite de viviendas: En zonas donde esté limitado el número de viviendas por normativa urbanística, no se podrá superar ese límite mediante la conversión de almacenes o locales.
• Ubicación del local: Solo se permite el cambio de uso si el local está situado en planta baja o en una planta de piso. No se autoriza si el suelo del local se encuentra por debajo del nivel del terreno exterior en contacto. Es decir, generalmente los sótanos no se podrán convertir en vivienda.
• Usos superiores: No se admite la transformación si sobre el local existen actividades terciarias de tipo recreativo o comercial.
• Locales fuera de ordenación: Poniendo como ejemplo Madrid, se permite transformar locales fuera de ordenación por exceder el fondo edificable, siempre que se cumpla con el artículo 2.3.3.2 del PGOUM y la normativa municipal no lo prohíba expresamente.
• Locales en plantas bajas industriales: No es posible el cambio si el local está en una planta baja de uso industrial que supere el fondo máximo permitido, salvo que se demuela el exceso de fondo construido.

Requisitos que debe cumplir el almacén transformado en vivienda.

Una vez que el cambio de uso es viable, la vivienda resultante debe cumplir con ciertos estándares urbanísticos y técnicos:

• Condiciones mínimas de habitabilidad: La vivienda debe cumplir con los requisitos establecidos en el capítulo 7.3 del PGOUM, relativos a superficie mínima, ventilación, iluminación natural, etc.
• Fachada integrada: La nueva fachada del local debe respetar la composición, materiales, colores y ritmo de huecos del edificio para garantizar una imagen coherente, según el artículo 6.10.6.1 del PGOUM.
• Servicios básicos: La vivienda debe disponer de agua potable, suministro eléctrico, sistema de calefacción, agua caliente sanitaria y conexión al sistema de saneamiento.
• Aparcamiento: Si el cambio de uso da lugar a más de una vivienda, será obligatorio cumplir con las exigencias de dotación de aparcamientos del artículo 7.5 del PGOUM.

Además, debe reunir las siguientes características:

• La superficie mínima debe ser de 40 m2 útiles.
• La fachada exterior debe tener una altura mínima de 3,30 m.
• Altura libre de al menos 2,50 m con excepción de los baños y otros espacios no habitables que pueden tener un mínimo de 2,20 m.
• Los baños deben tener una superficie mínima de 3 m2.
• Si hay dormitorio, este debe tener una superficie mínima de 12 m2; de haber dos, la superficie mínima del segundo será de 7 m2.
• La cocina debe tener salida independiente de humos.
• No se permiten sótanos, en el caso de existir.
• Los espacios deben contar con un 1/20 de superficie para ventilación y 12 % para entrada de luz natural.

Pasos para cambiar el uso de almacén a vivienda.

Poniendo como ejemplo a Madrid, la transformación de un almacén en vivienda requiere presentar una declaración responsable urbanística, que puede tramitarse:

• A través del Sistema de Licencias Urbanísticas (SLIM) en la web del Ayuntamiento de Madrid.
• O mediante una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU), opción recomendada por su mayor agilidad.

Luego, habrá que seguir los siguientes pasos:

• Redacción del proyecto técnico: Un arquitecto o técnico competente debe elaborar el proyecto de cambio de uso.
• Presentación de la Declaración Responsable: Se puede hacer online mediante SLIM o presencialmente a través de una ECU.
• Inicio de obras: Una vez presentada la declaración, se pueden comenzar las obras. No obstante, el ayuntamiento podrá declarar ineficaz la actuación si detecta irregularidades, pudiendo ordenar su paralización y la reposición del estado original.
• Revisión documental: En caso de faltar documentación, será requerida por la Junta Municipal correspondiente o por la ECU.
• Informe favorable: Si todo está en regla, se emite un informe favorable sobre la Declaración Responsable.
• Finalización de las obras: Una vez terminadas, se debe presentar un certificado final de obra firmado por el técnico para que el Ayuntamiento o la ECU verifiquen el cumplimiento de la normativa.
• Licencia de primera ocupación: Tras una visita técnica favorable, se tramita la Declaración Responsable de Primera Ocupación y Funcionamiento, indispensable para el cambio registral de uso ante el Registro de la Propiedad.

Gastos de convertir un almacén en vivienda.

Estos son los principales gastos asociados al proceso de convertir un almacén en una vivienda, más allá del precio de compra del almacén:

• Tasas administrativas.
• La tramitación ante el ayuntamiento correspondiente conlleva el pago de varias tasas, entre ellas:
• Tasa por licencia de cambio de uso.
• Tasa por licencia o declaración responsable de obra.
• El importe varía en función de la superficie del local y del tipo de intervención que se vaya a ejecutar. Como referencia, los precios para la tramitación de cambio de uso pueden oscilar entre 1.800 y 2.750 euros más IVA, en función de los metros cuadrados.
• Honorarios técnicos.
• Será imprescindible contratar a un arquitecto o arquitecto técnico que redacte el proyecto de cambio de uso, lo visado por el colegio profesional correspondiente, y dirija la obra.
• Los honorarios pueden variar considerablemente en función de la superficie del local, la complejidad del proyecto o el estado inicial del almacén.
• De forma orientativa, pueden suponer entre 1.500 y 4.000 euros más IVA, aunque cada caso debe valorarse individualmente.
• Coste de la reforma.
• La reforma es, por lo general, el mayor gasto del proceso. El local debe adecuarse para cumplir con los requisitos de habitabilidad marcados por el Código Técnico de la Edificación y el Plan General de Ordenación Urbana. Entre otras cosas, será necesario:
• Mejorar aislamiento térmico y acústico.
• Dotar de ventilación e iluminación natural.
• Instalar baños, cocinas y sistemas de climatización.
• Adaptar instalaciones eléctricas, de fontanería y saneamiento.

En Madrid, el coste medio de reforma para estos casos puede oscilar entre 600 y 1.000 €/m2, dependiendo del nivel de acabado y el estado inicial del local.

 

Estos son los gastos deducibles de la venta de una Vivienda.

Vender un inmueble es una operación que puede llegar a ser muy rentable si aprovechas las oportunidades y movimientos del mercado en tu favor, pero es importante que conozcas con detalle cuál será la factura fiscal asociada a tu operación.

Para que aprendas a hacerlo sin errores, te contamos cómo calcular los gastos deducibles en la venta de viviendas, siendo un factor clave a la hora de valorar la rentabilidad de cualquier compraventa.

Gastos deducibles por la venta de una vivienda en el IRPF:

Si te preguntas "qué puedo deducir al vender una casa", la respuesta corta es que solo podrás descontar los gastos relacionados directamente con la venta.

A partir de esta definición, la casuística es variada y depende tanto del contenido de la Ley del IRPF como de la interpretación de esta norma llevada a cabo por la Dirección General de Tributos (DGT) y por la jurisprudencia administrativa (especialmente la procedente de la Audiencia Nacional y del Tribunal Supremo).

Vamos a analizar cada caso por separado teniendo en cuenta que existen dos bloques diferenciados en cuanto a qué gastos se consideran como deducibles:

• Gastos relacionados con el valor de adquisición.
• Gastos relacionados con el valor de transmisión.

Gastos deducibles del valor de adquisición:

El valor de adquisición se corresponde con el valor de compra del inmueble. Además del precio pagado por el bien, existen determinados gastos que se pueden desgravar porque fueron necesarios para dicha compraventa.

Por tanto, esos gastos se sumarán al precio de venta a la hora de determinar el valor de adquisición a efectos del IRPF.

Valor de adquisición = Precio de compra + Gastos

Estos son algunos de los gastos deducibles en cuanto al valor de adquisición: 

• Notaría.
• Gestoría.
• Abogado.
• Registro de la Propiedad.
• Tasación.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA.
• AJD.
• Coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos (por ejemplo, mejora de la eficiencia energética, accesibilidad, sustitución de instalaciones antiguas, instalación de infraestructuras de telecomunicación...).
• Cualquier gasto que, correspondiendo al vendedor, fuera prorrateado entre ambas partes (por ejemplo, la plusvalía municipal).

A la hora de distinguir qué inversiones y mejoras son deducibles, la DGT ha asegurado que "debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil."

Gastos deducibles del valor de transmisión:

El valor de transmisión es el valor de venta del inmueble. Al igual que ocurre en el caso anterior, existen determinados gastos que, al ser necesarios para materializar la operación, se restan del precio de venta para obtener así la cuantía exacta con la que se queda el comprador.

Valor de transmisión = Precio de venta - Gastos

En cuanto al precio de venta, la LIRPF nos dice que "por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".

Estos son algunos de los gastos deducibles en cuanto al valor de transmisión: 

• Plusvalía municipal.
• Gastos de cancelación de la hipoteca.
• Honorarios de la inmobiliaria.
• Notaría.
• Gestoría.
• Abogado.
• Expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad o de estado de deudas con la comunidad de propietarios.
• Cualquier gasto que, correspondiendo al comprador, fuera prorrateado entre ambas partes.

Calcular la ganancia patrimonial de la venta de un inmueble:

Al vender un inmueble es imprescindible declarar el resultado económico de la operación en la Declaración de la Renta correspondiente al ejercicio en el que tuvo lugar la transacción.

Esto significa que, si vendiste un inmueble en 2024, te tocará incluir esa compraventa en la campaña de la Renta 2025.

Es aquí donde entra en juego el cálculo de la ganancia patrimonial: se trata, en resumidas cuentas, de la cantidad resultante de restar al valor de venta o transmisión, el llamado valor de compra o adquisición.

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión - Valor de adquisición

Esto es así porque Hacienda entiende que la ganancia obtenida no consiste en la totalidad del dinero recibido por la compraventa: a esta cuantía hay que restarle determinadas partidas, como el precio pagado en su día por el inmueble, los gastos relacionados con su compraventa (notaría, gestión inmobiliaria...), las obras de mejora que hayas realizado...

A la ganancia patrimonial se le aplicará un tipo progresivo que corresponde con la siguiente escala:

Ganancia patrimonial                        Tipo progresivo

Hasta 6.000 euros                                         19%

Entre 6.001 euros y 50.000 euros                 21%

Entre 50.001 euros y 200.000 euros             23%

Desde los 200.000 euros                               26%

Ejemplo de ganancia patrimonial por la venta de un inmueble en el IRPF:

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión (200.000 euros) - Valor de adquisición (160.000 euros) = 40.000 euros.

• Los primeros 6.000 euros: 6.000 x 0.19 = 1.140 euros.
• La cantidad restante (34.000 euros): 22.000 x 0,21 = 7.140 euros.

Total: 8.280 euros de ganancia patrimonial.

 

Pago del alquiler en efectivo: en qué casos está permitido.

La Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite el pago del alquiler en metálico en situaciones muy excepcionales.

El efectivo ha perdido terreno en muchas transacciones cotidianas y el alquiler no es una excepción. Sin embargo, la pregunta sigue resonando en muchas conversaciones entre arrendadores e inquilinos: ¿se puede seguir pagando la renta en metálico?

La legislación española ofrece una respuesta clara, aunque matizada. Con las últimas reformas normativas, conviene revisar qué dice exactamente la ley, en qué casos se permite el efectivo y qué precauciones tomar.

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre los pagos en efectivo?

Desde 2023, el artículo 17.3 de la la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé el uso de medios electrónicos como canal habitual de pago, aunque también contempla supuestos en los que se permite utilizar efectivo, buscando un equilibrio entre facilitar los pagos y proteger la trazabilidad de las transacciones, fundamental tanto para la seguridad jurídica como para la prevención del fraude.

Este cambio, introducido con la Ley por el Derecho a la Vivienda, no deja lugar a dudas: el pago en metálico es legal, pero sólo cuando se cumplan dos condiciones estrictas: que una de las partes no tenga acceso a una cuenta bancaria (o métodos de pago electrónicos) y que lo solicite expresamente. Además, el pago debe realizarse en la vivienda objeto del contrato.

Ventajas del pago del alquiler por medios electrónicos,

Aunque el efectivo se mantiene como una posibilidad perfectamente legal en determinadas circunstancias, la mejor práctica sigue siendo el pago electrónico. Las razones son claras:Seguridad: evita conflictos por falta de prueba del pago.

• Trazabilidad: cada pago queda registrado y es fácilmente verificable.
• Comodidad: el arrendador no tendrá que desplazarse hasta la vivienda.

¿Cómo documentar correctamente un pago del alquiler en efectivo?

En los pocos casos en los que el pago en metálico esté justificado, es fundamental dejar constancia clara del mismo. Algunas prácticas recomendables son:Solicitar un recibo firmado, detallando el importe, la fecha y el mes al que corresponde.

• Conservación de copias de los recibos, tanto en papel como en formato digital.
• Identificar tanto al pagador como al receptor en cada transacción.
• Comunicación fehaciente para acogerte a la excepción al pago electrónico

Para evitar malentendidos, tanto inquilinos como caseros deben documentar todo de forma fehaciente, con el fin de cubrirse las espaldas ante una posible inspección. Una buena forma es incluir en el mismo contrato de arrendamiento una cláusula o remitir un burofax o correo electrónico que recoja la solicitud expresa del pago en metálico y la imposibilidad de acceder a medios electrónicos, como la falta de cuenta bancaria o brecha digital, además de especificar que la renta se entregará en el domicilio arrendado.

¿Afectará el pago en efectivo a la declaración de la renta del arrendador?

El propietario debe declarar todos los ingresos por alquiler, al margen del medio de pago elegido. El hecho de cobrar en metálico no exime de tributación en el IRPF. Además, Hacienda puede solicitar justificantes o iniciar una comprobación si detecta irregularidades o ausencia de ingresos declarados.

Tres mitos frecuentes sobre el pago del alquiler en efectivo

Vamos a desmentir los mitos más frecuentes sobre el pago del alquiler en metálico, muchos de los cuales pueden inducir a error tanto a propietarios como a inquilinos:

• “Pagar el alquiler en efectivo está prohibido”

La LAU establece como norma general el uso de medios electrónicos para abonar la renta, pero incluye una excepción muy clara en su artículo 17.3. Por tanto, no está totalmente prohibido: el pago en efectivo es legal siempre que el arrendador o el arrendatario no tenga acceso a medios electrónicos, lo solicite de forma expresa y se realice en el inmueble arrendado.

• “No es necesario pedir un recibo si pago en metálico”

El artículo 17.4 de la LAU obliga siempre al arrendador a entregar un justificante fehaciente del pago, salvo que pacten el uso de procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento, es decir, mediante medios electrónicos como transferencias bancarias o BIZUM.

• “El casero puede negarse a aceptar el pago en efectivo aunque cumpla los requisitos”

El artículo 17.3 de la LAU, tras su modificación por la Ley 12/2023, lo deja claro: si no dispones de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos y lo solicitas expresamente, tendrás derecho a pagar el alquiler en metálico, no pudiendo negarse el propietario.

¿Entonces puedo pagar o recibir la renta en efectivo?

Sí, pero sólo en circunstancias muy excepcionales y cumpliendo lo previsto en la LAU. Recordemos que el pago por medios electrónicos siempre será más seguro, cómodo y transparente, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Si no tienes acceso a medios electrónicos, puedes pagar (o recibir) la renta en metálico solicitando que el pago se haga en el domicilio arrendado.

  

¿Le toca renovar tu contrato de alquiler? La inflación y el nuevo índice se equiparan al 2%.

El índice IRAV (1,99%) se aplica en los contratos de alquiler firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo 2023) · El resto se actualizarán, por lo general, con el IPC (2%).

Los contratos del alquiler permanente firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023 a los que les toque su renovación anual (si consta en el contrato) podrán aplicar una subida del 1,99%, tras es último índice IRAV que publica el INE, correspondiente al mes de mayo. Este incremento de la renta supondrá un aumento de unos 215 euros al año, repartidos en las 12 mensualidades. Para los arrendamientos previos a mayo de 2023, se seguirá aplicando el pacto entre las partes, que por lo general actualiza la renta anual con el IPC, cuyo último dato publicado del quinto mes del año fue del 2%.

La Ley por el Derecho a la Vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, estableció cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para establecer un nuevo índice de referencia a partir de enero de 2025 que calculara el porcentaje de incremento anual de las rentas de los alquileres existentes, aunque solo se aplica a aquellos contratos que se han firmado a partir de la publicación de la ley.

El nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se publica a la vez que el Índice de Precios al Consumo (IPC). A cierre de mayo, el IRAV se situó en el 1,99%, mientras que la tasa de inflación alcanza el 2%, prácticamente equiparados.

Este dato de cierre de mayo supone 10 centésimas más que la cifra mensual de abril (2,09%) y vuelve a rebajarse tras el ligero aumento del mes pasado en este recién estrenado Índice de Referencia de los alquileres. Es el segundo dato más bajo desde que entró en funcionamiento, solo superado por la referencia de 1,98% de marzo. La cifra más alta hasta ahora sigue siendo con la variación anual del mes diciembre de 2024 (y publicada en enero de 2025), con una tasa del 2,28%.

Mientras tanto, los contratos que hayan sido firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda seguirán actualizando su renta anual con lo pactado entre las partes, según conste en el contrato de alquiler firmado. Por lo general, la renovación tendrá al Índice de precios al consumidor (IPC) como valor de referencia, aunque también puede tener al IGC o un índice propio pactado entre las partes (que nunca podrá ser superior a la inflación).

Tras confirmarse el dato definitivo correspondiente al mes de mayo, la inflación cerró el quinto mes del año en el 2 %, dos décima menos que en abril, y más de un punto y medio menos (-1,6 pp) por debajo que el dato del IPC mayo de 2024 (3,6%).

Cómo debe proceder el propietario para renovar el contrato y aplicar la subida anual de la renta.

Aunque se apliquen distintos índices de referencia para la renovación anual de los contratos de arrendamiento en función de la firma de este, en todos los casos, el propietario tiene la obligación de avisar de la actualización de dicha renta con un mes de antelación a que se cumpla la anualidad del contrato, y avisar de cuánto va a ser la cuantía para que pueda sea efectiva al mes siguiente.

Tal y como indica la LAU, “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”.

Cabe recordar, tanto al arrendador como al arrendatario, que debe existir pacto expreso en el contrato firmado que indique que se realizará una actualización anual de la renta. En caso de no indicarlo, no se podrá aplicar dicha actualización y, por tanto, la cuota mensual permanecerá inalterable durante toda la vigencia del contrato.

Por poner un ejemplo, si el contrato cumple la anualidad el próximo 20 de julio, el casero ya debe avisar desde este mes de junio de que la cuota se va a incrementar este 1,99% (o el 2% si es por el IPC), el último dato oficial publicado hasta el momento.

Con los cálculos de idealista/data, la ‘proptech’ de idealista, el precio medio de alquiler en España en julio de 2024 era de unos 900 euros de mensualidad. Al aplicar esta subida del 1,99% supone un incremento de unos 18 euros al mes, hasta alcanzar los 918 euros/mes de nueva renta durante el próximo año. El aumento del alquiler supera los 200 euros anuales.

En los grandes mercados del alquiler, la subida de la renta será superior, debido a que el precio de partida es mayor, como en Barcelona, Madrid o Valencia, donde los aumentos mensuales están entre los 22 y los 26 euros/mes, para dejar nuevas rentas entre los 1.120 y los 1.320 euros de media al mes en estas tres ciudades. Las subidas anuales se encarecen entre 260 y 310 euros más al año. Prácticamente lo mismo con la subida de la inflación.

Dentro de la renovación de contratos de arrendamiento, puede surgir otra casuística. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tiene en cuenta el caso de que el contrato sí exprese la renovación anual de la renta de alquiler, pero no se detalle el índice o metodología de referencia. Para estos casos, la renta se actualizará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada actualización, pero que nunca podrá ser superior al 2%.

Metodología IRAV.

Dicho índice considera conjuntamente el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como de la inflación subyacente de cada mes, y un parámetro, definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica, que guarda relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice.

A estas diferencias se le aplica un coeficiente moderador definido a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

De esta manera, el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto en la metodología aprobada.

Con la publicación de este índice, Estadística da cumplimiento a la disposición adicional undécima de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que establece que el organismo definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

Deducción por vivienda habitual en la declaración de la Renta 2024.

Algunos contribuyentes pueden deducir parte de los importes satisfechos por la compra o las obras en su vivienda habitual.

Una de las desgravaciones que más suscita interés en la declaración de la renta es la deducción por adquisición de vivienda habitual. Sin embargo, no todas las personas pueden acceder a ella, ya que existen una serie de requisitos. En este artículo te explicamos en qué consiste, quiénes pueden optar a este beneficio y cómo hacerlo.

Hasta el 1 de enero de 2013, las personas que adquirieron su vivienda habitual o hicieron algún pago para su construcción, podían aplicar una deducción del 15% sobre las cantidades invertidas, con un límite de 9.040 euros anuales. Aunque el Real Decreto-ley 20/2011 eliminó esta deducción, se mantiene para los contribuyentes que adquirieron su casa o realizaron el pago antes de esta fecha, en un régimen conocido como régimen transitorio.

Requisitos para la desgravación por vivienda habitual.

Para aplicar la deducción por vivienda habitual es necesario cumplir con varios requisitos:

1. La vivienda adquirida debe ser la residencia habitual del contribuyente: Para ello, debe haber vivido allí durante los últimos tres años de forma continuada. También se considera primera residencia si, aunque no haya transcurrido ese tiempo, el contribuyente fallece o se ha tenido que mudar debido a circunstancias como el matrimonio, la separación, motivos laborales, o porque la casa ya no es adecuada debido a una discapacidad propia, de su cónyuge, o de un pariente hasta tercer grado que conviva con él. Además, el contribuyente debe haberse mudado como máximo un año después de la compra o de finalizar las reformas para que la propiedad sea considerada su primera residencia.
2. La casa tuvo que ser comprada antes del 1 de enero de 2013: El contribuyente debe haber adquirido la vivienda o hecho pagos para su construcción antes del 1 de enero de 2013. También se pueden desgravar los intereses de la hipoteca suscrita antes de enero de 2013 en inmuebles que estuvieran en construcción en ese momento, o en los que se estuvieran realizando obras de rehabilitación o ampliación, siempre y cuando estas obras hayan finalizado antes del 1 de enero de 2017.
3. Haber desgravado con anterioridad la compra: Para poder acceder a la deducción, se debe haber aplicado la deducción por vivienda habitual en la declaración de la renta de 2012 o anterior.

¿Cuánto me puedo deducir por vivienda habitual?

Por la compra de residencia habitual, el contribuyente se puede deducir:

• Para inversiones en adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de la vivienda habitual: El 15% de las cantidades invertidas, con un límite de hasta 9.040 euros anuales.
• Por cantidades destinadas a la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad: Hasta 12.080 euros anuales. Este último límite es independiente del límite de 9.040 euros.

Deducción para autónomos.

Una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) permite que los autónomos deduzcan gastos de suministros del hogar si demuestran que están relacionados con su actividad profesional. Sin embargo, Hacienda sigue exigiendo una justificación precisa (por ejemplo, con criterios de metros cuadrados, días laborables y horas trabajadas), lo que complica su aplicación práctica. A menudo, los beneficios posibles no compensan el esfuerzo necesario para justificar la deducción.

Ejemplo de deducción por vivienda habitual en la Renta.

Básicamente, la deducción por adquisición de vivienda habitual permite desgravar el 15% del dinero aportado en el año fiscal, con un límite máximo de 9.040 euros. Esto significa que el contribuyente puede deducirse hasta un máximo de 1.356 euros.

Pongamos un ejemplo práctico: Si un contribuyente pagó 10.000 euros en concepto de hipoteca (amortización de capital e intereses incluidos), podría deducirse 1.356 euros (el 15% de 9.040 euros, ya que es el límite anual).

Esto significa que los 1.356 euros se restarían de la cuota íntegra del IRPF, reduciendo así la cantidad de impuestos a pagar en la renta.

Deducción por inversión en vivienda habitual por CCAA.

Estas son las principales deducciones en algunas comunidades autónomas para la campaña de la renta 2024-2025:

• Andalucía: Deducción del 5% si los compradores tienen menos de 35 años o si la vivienda es considerada de protección oficial.
• Aragón: Los beneficiarios son las víctimas del terrorismo (3% sobre el importe) o quienes compren inmuebles en núcleos rurales o de menos de 3.000 habitantes o que tengan menos de 36 años (5%).
• Asturias: La desgravación se aplica para la adquisición o adecuación de vivienda habitual para contribuyentes con discapacidad, si la vivienda es de protección oficial o si se adquiere en concejos en riesgo de despoblación, entre otros.
• Cantabria: La desgravación por vivienda habitual se enfoca en obras de rehabilitación o gastos ocasionados por trasladarse a una zona en riesgo de despoblamiento.
• Castilla-La Mancha: Deducción del 15% al 20%, dependiendo de la población y ubicación, para primeras residencias en zonas rurales.
• Castilla y León: La deducción se aplica en viviendas habituales en núcleos rurales y adquiridas por menores de 36 años, así como para viviendas de nueva construcción.
• Comunidad de Madrid: Deducciones para jóvenes menores de 30 años que adquieran su primera vivienda y contribuyentes que la adquieran por nacimiento o adopción de hijos, entre otros.
• Comunidad Valenciana: Amplias deducciones, incluyendo la adquisición de una primera vivienda para menores de 35 años, compras con ayudas públicas o en municipios con riesgo de despoblamiento, entre otros.
• Extremadura: Deducción por compra de primera vivienda para jóvenes y víctimas del terrorismo, con incremento si se adquiere en localidades de menos de 3.000 habitantes.
• Galicia: Limitada a la adquisición y rehabilitación de viviendas en proyectos de aldeas modelo.
• La Rioja: Desgravación para jóvenes menores de 36 años y por la adquisición, construcción o rehabilitación en pequeños municipios, así como por la compra de segunda vivienda en el medio rural.
• Murcia: Deducción por compra de vivienda habitual solo para jóvenes menores de 35 años.

Los requisitos para acceder a una vivienda de protección oficial.

Una vivienda de protección oficial (VPO) es un tipo de inmueble que debe ajustarse a ciertos criterios específicos en cuanto a tamaño, estructura, habitabilidad, finalidad, utilización, nivel de calidad y precio tope, tanto para venta como para alquiler.

Estas especificaciones deben ser validadas por el gobierno regional donde se encuentra la propiedad mediante un proceso que incluye una aprobación preliminar del proyecto y una posterior certificación final.

Acceder a una vivienda de estas características es una opción atractiva para quienes buscan comprar un piso a precio reducido en comparación con el mercado libre. Sin embargo, para optar a ellas es necesario cumplir una serie de requisitos económicos y administrativos.

¿Qué dice la nueva Ley de Vivienda sobre las VPO?

La última Ley de Vivienda, aprobada el 18 de mayo de 2023 y cuya entrada en vigor fue el 26 de mayo del mismo año, ha introducido cambios significativos en el panorama de las Viviendas de Protección Oficial en España.

Una de las medidas más destacadas es la obligación de reservar, al menos, el 30% de los proyectos de edificaciones residenciales a viviendas protegidas y viviendas de alquiler social. Esto supone un aumento considerable en la oferta de VPO, especialmente en áreas urbanas donde la demanda de vivienda asequible es alta.

La ley también establece la calificación permanente de las VPO, lo que significa que estas viviendas no podrán ser descalificadas y mantendrán su estatus de protección indefinidamente, medida que busca garantizar la disponibilidad a largo plazo de viviendas asequibles.

La nueva legislación otorga a las comunidades autónomas la responsabilidad de fijar los precios máximos de venta y alquiler de las VPO, lo que permite una mayor adaptación a las realidades económicas locales.

Para prevenir la especulación, esta normativa permite que los organismos públicos tengan un privilegio especial: pueden ser los primeros en comprar una VPO cuando su dueño decida venderla. En la práctica, si un propietario de VPO quiere vender su vivienda, las administraciones públicas pueden conocer primero la oferta de venta, decidir si quieren comprarla antes que cualquier otro comprador y hacer una oferta por la vivienda. Según la ley, esto ayuda a controlar los precios, impedir la reventa especulativa y mantener el carácter social de estas viviendas.

Por último, se establecen sanciones para quienes incumplan la normativa de VPO, con multas que pueden llegar hasta los 300.000 euros. Estas medidas buscan asegurar el cumplimiento efectivo de la ley y proteger los derechos de los beneficiarios de las VPO.

Requisitos para comprar viviendas de protección oficial.

Existen unos requisitos generales para poder acceder a viviendas de protección oficial, aunque cada comunidad autónoma puede añadir las condiciones que estime oportunas. Estos son los requisitos generales establecidos por la Ley de Vivienda:

• Límite de ingresos: Los solicitantes no pueden tener ingresos familiares que superen 5,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Este límite asegura que las VPO se destinen a personas con recursos económicos limitados.
• No ser propietario de otra vivienda: Ante este requisito existen excepciones para casos especiales, como cuando la vivienda en propiedad no cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad.
• Edad: Aunque no hay un límite de edad universal, muchas comunidades autónomas dan prioridad a los jóvenes, generalmente menores de 35 años, para facilitar su emancipación.
• Estar empadronado en la localidad donde se ubica la VPO. Algunas regiones exigen un tiempo mínimo de residencia en el municipio o la comunidad autónoma.
• Prioridades para ciertos colectivos vulnerables: Entre estos se incluyen familias numerosas, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género y víctimas de terrorismo. Estos grupos pueden tener acceso preferente o cupos específicos en las adjudicaciones de VPO.
• Destinar la VPO a vivienda habitual y permanente: No se permite adquirir una vivienda protegida como segunda residencia o para fines especulativos.

Proceso de compra de una vivienda VPO.

El proceso de solicitud generalmente implica presentar documentación que acredite el cumplimiento de estos requisitos, como declaraciones de la renta, certificados de empadronamiento y otros documentos relevantes según la situación personal del solicitante. Asimismo, estos son los pasos para solicitar una vivienda de protección oficial:

1. Inscribirse en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida de tu comunidad autónoma: Este registro suele estar gestionado por la consejería de vivienda o un organismo similar. Para ello, necesitarás presentar varios documentos: DNI o NIE de todos los miembros de la unidad familiar, certificado de empadronamiento, declaración de la renta o certificado de ingresos y vida laboral. En casos especiales, se requerirá documentación adicional, como el certificado de discapacidad, título de familia numerosa, etc.
2. Una vez inscrito, entrarás en una lista de espera. Es importante mantener tus datos actualizados, ya que cualquier cambio en tu situación podría afectar tu elegibilidad. La adjudicación de las viviendas suele hacerse por sorteo entre los solicitantes que cumplen los requisitos, aunque en algunos casos se utiliza un sistema de puntos o baremo.
3. Si resultas adjudicatario, te lo comunicarán oficialmente y tendrás que presentar documentación adicional para verificar que sigues cumpliendo los requisitos.

Es importante tener paciencia, ya que el proceso puede ser largo debido a la alta demanda. Además, te recomendamos informarte regularmente sobre nuevas promociones, publicadas en el boletín oficial de tu comunidad autónoma, y mantener tu solicitud actualizada para aumentar tus posibilidades de obtener una VPO.

¿Cómo funcionan las hipotecas VPO?

Las hipotecas para VPO tienen características específicas diseñadas para facilitar el acceso a la vivienda a personas con recursos limitados. De esta manera, suelen ofrecer condiciones más favorables que las hipotecas convencionales:

• Tipos de interés: Generalmente son más bajos que los de las hipotecas libres, y pueden ser fijos o variables.
• Financiación: Suelen cubrir hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda. En algunos casos, puede llegar al 100% para ciertos colectivos vulnerables.
• Plazos de amortización: Tienden a ser más largos, pudiendo llegar hasta los 30 años o incluso más en algunos casos.
• Comisiones: Habitualmente tienen comisiones más bajas o incluso nulas en conceptos como apertura o amortización anticipada.
• Subvenciones: Pueden incluir ayudas o subvenciones estatales o autonómicas que se aplican directamente al capital del préstamo.
• Limitaciones: La hipoteca está sujeta a las mismas limitaciones que la VPO, como restricciones en la venta o alquiler de la vivienda.
• Tasación: El valor de tasación no puede superar el precio máximo legal de la VPO.
• Subrogación: En VPO de segunda mano, es común la subrogación de la hipoteca del vendedor al comprador, siempre que este cumpla los requisitos.

Es importante destacar que las condiciones específicas pueden variar según la comunidad autónoma y la entidad financiera. Además, recuerda que no todas las entidades ofrecen hipotecas VPO: suelen ser bancos concertados con las administraciones públicas.

Consejos prácticos para comprar una vivienda VPO.

Ya te hemos comentado las cosas más importantes que debes saber sobre comprar una VPO, pero ahora, te contamos algunos consejos para facilitarte el proceso:

• Asegúrate de cumplir con los criterios establecidos, como no ser propietario de otra vivienda y tener ingresos dentro de los límites establecidos-
• Inscríbete en el registro de demandantes de VPO de tu comunidad autónoma y ten lista toda la documentación necesaria.
• Investiga las opciones disponibles: Busca viviendas protegidas en el mercado inmobiliario o consulta directamente en la oficina de vivienda de tu comunidad.
• Analiza la zona donde se encuentra la vivienda, considerando la proximidad a servicios públicos, transporte y otras comodidades.
• Antes de comprar, asegúrate de que la vivienda esté en buenas condiciones.
• Revisa el contrato cuidadosamente: Lee detenidamente todas las cláusulas del contrato de compraventa.
• Considera las limitaciones: Ten en cuenta que las VPO tienen restricciones de venta y alquiler durante un período determinado.
• Evalúa si la vivienda se ajusta a tus necesidades futuras, considerando las limitaciones de venta y uso.
• Consulta con un experto sobre las opciones de financiación y las posibles ayudas disponibles para la compra de VPO.

 

Los impuestos y gastos por vender una vivienda en 2025, ¿cuáles son?

¿Quieres vender tu casa y no sabes cuántos gastos te supone? Realmente no existe un simulador que haga el cálculo automático, ya que depende de diversos factores. Sin embargo, en este artículo te suministramos toda la información para que puedas recopilar todos los gastos e impuestos asociados a la venta de tu vivienda en 2025 de forma fácil y rápida.

Lo más habitual es que los gastos supongan entre un 5% y un 15% del precio final de venta, aunque puede variar según la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda y la situación del propio vendedor.

Los gastos al vender un piso antes de la formalización.

Es necesario gestionar la documentación previa para llevar a cabo la venta de un inmueble, trámites que conllevan unos costes que se deben abonar para poder hacer efectiva la operación:

Certificado energético.

Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio contar con el certificado energético de la vivienda para la venta de un inmueble. Este documento indica el consumo de energía de la vivienda, acreditando su nivel de eficiencia energética.

Para obtenerlo se precisa de un técnico habilitado que se encargue de la medición de los valores de la casa. El precio medio aproximado de un certificado de eficiencia energética en 2025 va desde los 60 hasta los 130 euros. Lo que incide en el coste de este documento es la cantidad de metros cuadrados: a mayor superficie, mayor importe.

Cédula de habitabilidad.

En algunas comunidades autónomas españolas es obligatorio contar con la cédula de habitabilidad para poder vender un inmueble. Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad y habitabilidad.

Para la obtención de este documento también es necesario contratar a un técnico habilitado. Su coste varía en función del profesional, el piso y las tasas de cada ayuntamiento. En 2025, de media ronda entre los 60 y los 160 euros.

Nota simple.

Siempre es recomendable contar con la nota simple de la casa. Este documento puede ser solicitado tanto por el comprador como por el vendedor, ya que se utiliza para conocer si la propiedad está libre de cargas, si tiene hipoteca, etc.

La forma más sencilla de hacerlo es a través del portal web del Colegio de Registradores, cuyo coste es de 9,2 euros. El precio de obtener presencialmente la nota simple en el Registro de la Propiedad es de 3,64 euros.

Gastos de cancelación de la hipoteca.

Este gasto debe ser asumido en el caso de que el inmueble que se vaya a vender tenga una hipoteca. No es posible vender un inmueble con cargas, por lo que se deberá realizar este trámite de forma previa.

El coste de la cancelación de la hipoteca dependerá de cómo y con quién se haga. Lo más económico es hacerlo por cuenta propia (unos 400 euros), mientras que una gestoría independiente cobrará en torno a 480 euros; ponerlo en manos de una gestoría del banco implicará hacer frente a un pago ligeramente superior a los 1.000 euros.

Los gastos en la venta de un piso durante la transacción.

Una vez que se ha encontrado a un comprador se deben afrontar una serie de gastos para cerrar la operación de compraventa:

Contrato de arras.

Este documento no es obligatorio, pero sí es muy recomendable. La razón es que el contrato de arras protege tanto al vendedor como al comprador en el caso de que una de las dos partes se eche hacia atrás a la hora de firmar el contrato de compraventa.

En este documento figuran todas las condiciones pactadas entre ambos durante la negociación, como el precio final de venta, el plazo límite de la firma, el reparto de los gastos, las penalizaciones por incumplimiento de contrato…

Su coste varía en función de quién se encargue de realizarlo. Se puede conseguir de forma gratuita, redactando el contrato nosotros mismos; si lo hace una inmobiliaria, el coste quedará incluido en su comisión de venta; si lo hace un abogado, el precio final puede moverse entre 100 y 400 euros.

Gastos de notaría.

Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario. Los suele pagar por completo el comprador, si bien el Código Civil establece que es el vendedor quien debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa; y el comprador de los correspondientes a la primera copia y las sucesivas.

El valor final de los gastos de notaría varía en función del precio del inmueble. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios, entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio de la vivienda.

Honorarios inmobiliarios.

En el caso de que para la venta de tu casa hayas optado por una inmobiliaria para que se encargue de la operación, se tendrán que abonar sus honorarios correspondientes. Estos dependerán en su totalidad del mercado (tipología, zona geográfica, etc.) y del precio del inmueble. Generalmente las agencias inmobiliarias cobran un porcentaje previamente establecido del precio final de venta de la vivienda.

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

Una vez vendido el inmueble será el momento de calcular los impuestos por la venta de una vivienda para ponerse al día con la Agencia Tributaria, lo que implica el pago de los siguientes tributos:

IRPF por la venta de una vivienda.

Cuando se vende una propiedad se debe pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta. Es decir, tan solo se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla y cuando se haya obtenido una ganancia patrimonial. Los ingresos obtenidos se presentan en la declaración de la renta del año siguiente de la venta del inmueble.

Para calcularlo se toma en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones. Dependiendo de las ganancias obtenidas, el importe tributará en los tramos del IRPF fijados por Hacienda, que para 2025 son:

Ganancia IRPF:

• Hasta 6.000 euros 19%
• Entre 6.000 y 50.000 euros 21%
• Entre 50.000 euros y 200.000 euros 23%
• Entre 200.000 euros y 300.000 27%
• Más de 300.000 euros 28%

No obstante, existen algunas excepciones para evitar pagar el IRPF:

• Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia.
• Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará de residencia habitual.
• Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca.
• Si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia
• Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, en ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida

Plusvalía municipal.

Este tributo de carácter local se debe pagar al ayuntamiento al que pertenezca la casa por el aumento de valor de la residencia desde el momento de la compra hasta su venta. Habrá que hacer frente al gasto en un plazo de 30 días desde que se produce la venta.

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. Para calcular la plusvalía municipal hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda y el coeficiente o porcentaje establecido por el ayuntamiento.

Hay dos métodos para calcular lo que se tiene que pagar de plusvalía:

1. Método real: Es el cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble.
2. Método objetivo: Se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes, que se aprueban año a año.

Estos son los coeficientes para calcular la plusvalía municipal en 2025:

Periodo de Generación                                Coeficiente

Inferior a 1 año                                                0,16

1 año                                                                0,15               

2 años                                                              0,15

3 años                                                              0,15

4 años                                                              0,16

5 años                                                              0,18

6 años                                                              0,20

7 años                                                              0,22

8 años                                                              0,23

9 años                                                              0,21

10 años                                                            0,16

11 años                                                            0,13

12 años                                                            0,11

13 años                                                            0,10

14 años                                                            0,10

15 años                                                            0,10

16 años                                                            0,10

17 años                                                            0,12

18 años                                                            0,16

19 años                                                            0,22

Igual o superior a 20 años                               0,35

Cabe destacar que si se vende un piso o una vivienda a un precio inferior al valor de adquisición no se debe pagar plusvalía.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Este impuesto se paga de manera anual y es competencia de cada comunidad autónoma, por lo que el precio variará según la ubicación de la vivienda. No obstante, los costes del IBI están limitados a un mínimo del 0,4% y un máximo del 1,3% sobre el valor catastral de la vivienda.

Debe ser abonado por quien aparezca como titular de la vivienda el 1 de enero y la fecha de pago depende de la localidad.

Impuestos por la venta de una vivienda siendo no residente.

En 2025, Hacienda obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo por cuenta del vendedor en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.

En el caso de vender tu propiedad a un extranjero, el comprador extranjero deberá asumir el (ITP) y, en caso de existir una hipoteca, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

¿Qué gastos se pueden deducir de la venta de una vivienda?

Al vender una propiedad, determinados gastos pueden ser deducibles en el IRPF, lo que significa que pueden reducir la base imponible de la ganancia patrimonial obtenida. Estos gastos se dividen en dos categorías: los que se restan del valor de transmisión y los que incrementan el valor de adquisición.

Deducibles del valor de transmisión;

• Comisión inmobiliaria (para ello deben darte una factura).
• Plusvalía municipal.
• Gastos de cancelación de la hipoteca.

Deducibles del valor de adquisición:

• Coste de las reformas y mejoras: Inversiones realizadas en el inmueble para su mejora, siempre que estén debidamente justificadas y se haya realizado la obra en los años anteriores a la venta.
• Impuestos derivados de la compra: Gastos por impuestos pagados en el momento de la adquisición, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA.
• Honorarios del notario.
• Honorarios inmobiliarios: Si se pagaron honorarios por la compra del inmueble a una agencia inmobiliaria.

¿Cómo ahorrar dinero al vender una vivienda?

Existen diversas estrategias para reducir los gastos asociados a la venta de un inmueble:

• Optar por un gestor independiente para cancelar la hipoteca: La cancelación de la hipoteca puede implicar un gasto importante, especialmente si se realiza a través del banco del comprador, que suele ser la opción más costosa. Una alternativa más económica es emplear los servicios de un gestor independiente.
• Elegir una agencia inmobiliaria online: A diferencia de las agencias tradicionales, las inmobiliarias digitales pueden ofrecer tarifas de hasta un 80% más bajas o cobrar una cantidad fija: 3.000, 5.000 euros… ¿Por qué? Porque solo ofrecen un escaparate y algunas acciones para fomentar la venta. En cambio, deberá ser el vendedor quien haga las visitas o realice ciertos trámites, por ejemplo.
• Negociar el pago del IBI con el comprador: Aunque legalmente corresponde al vendedor pagar el IBI, es posible acordar con el comprador una división proporcional del pago, basándose en el período de posesión de cada parte durante el año de venta.