A pesar del ciclo de subidas de tipos iniciado hace meses por los bancos centrales, el precio de la vivienda podría seguir subiendo en 2024. Esta subida podría alcanzar el 3% en términos nominales, pero en términos reales, descontando la inflación, supone un descenso cercano al 0,6%.
“Las expectativas indican que el precio de la vivienda podrá seguir creciendo en el presente bienio”, apunta Félix Lores, economista de BBVA Research. “Aunque en términos reales es posible que la tasa de crecimiento todavía siga siendo negativa, dados los niveles de inflación que se prevén en 2023 y 2024”, matiza.
Históricamente, la subida de los tipos de interés oficiales supone un freno para el alza de los precios de la vivienda, porque el encarecimiento del crédito desincentiva el consumo y la compra de otros activos, como casas o pisos. El ciclo de subida del precio del dinero que ha acometido el Banco Central Europeo, y que ha llevado los tipos de interés desde el 0% al 4,5% desde mediados de 2022, ha despertado temores a una repetición de la crisis financiera e inmobiliaria de 2007, cuando se pinchó la burbuja inmobiliaria y el precio de la vivienda descendió abruptamente en España.
Sin embargo, el punto de partida con respecto a ese momento es hoy muy diferente. Una de las principales diferencias es la situación de la oferta de vivienda. “Mientras en aquellos años el mercado estaba expuesto a una elevada sobreoferta de vivienda nueva sin vender, en la actualidad ocurre lo contrario y lo que impera en las zonas de mayor actividad económica es la escasez de oferta de vivienda”, explica Félix Lores. “Sin duda, la sobreoferta de vivienda entonces propició que la fase de descenso del ciclo inmobiliario se extendiera en el tiempo y que los precios cayeran con intensidad, sobre todo, en las zonas más expuestas al exceso de oferta”, añade.
¿Qué tengo que saber si quiero pedir una hipoteca?Otra de las diferencias entre los dos periodos radica en la situación financiera de las familias y las empresas. En 2007, el nivel de endeudamiento era mucho más elevado que en la actualidad, en ambos casos. El menor peso de la deuda en la actualidad permite que familias y empresas estén menos expuestas a las condiciones financieras. Además, en los hogares existe una diferencia muy importante: en 2007 casi el 100% de las hipotecas eran a tipo variable, lo que mantenía expuestos a los hogares a las variaciones de tipos de interés. En la actualidad, las hipotecas a tipo fijo han ganado mucho terreno. En 2022, el 65% del crédito hipotecario destinado a compra de vivienda estaba financiado a tipo fijo, lo que elimina el riesgo de variaciones en los tipos de interés en muchos hogares.
Por el lado de la oferta, además, existe una diferencia notable entre la cantidad de vivienda que se construía en 2007 y en la actualidad. Entre 2004 y 2007 se firmaron más de 733.000 visados de vivienda de obra nueva cada año. Entre 2018 y 2022 la solicitud de permisos para iniciar nuevas viviendas se ha reducido hasta poco más de 100.000 al año. Esto se traduce en que en el primer periodo se iniciaban 1,7 viviendas por cada nuevo hogar creado mientras que en el segundo esta ratio ha descendido a 0,9 viviendas por nuevo hogar (esta cifra se situó ligeramente por encima del 0,5 en 2022).
Escasez de oferta de vivienda.
Según explica Lores, el principal factor que está impidiendo que el precio caiga es la escasez de oferta, sobre todo en el caso de la vivienda nueva. En paralelo, la fortaleza del mercado laboral está manteniendo la demanda relativamente fuerte. En 2022, se vendieron unas 720.000 viviendas. En 2023, pese al descenso de las ventas, se espera que el nivel de transacciones se sitúe en torno a las de 2019, cuando se firmaron unas 575.000 operaciones de compraventa, un nivel similar al de 2008.
Por todo ello, el precio de la vivienda podría seguir subiendo en términos nominales. La previsión actual apunta a que en 2024 el precio de la vivienda en España podría crecer en torno al 3% respecto a 2023, una variación que en términos reales (descontando la inflación) se situaría en torno al -0,6%.
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