¿Quieres vender tu casa y no sabes cuántos gastos te supone? Realmente no existe un simulador que haga el cálculo automático, ya que depende de diversos factores. Sin embargo, en este artículo te suministramos toda la información para que puedas recopilar todos los gastos e impuestos asociados a la venta de tu vivienda en 2025 de forma fácil y rápida.
Lo más habitual es que los gastos supongan entre un 5% y un 15% del precio final de venta, aunque puede variar según la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda y la situación del propio vendedor.
Los gastos al vender un piso antes de la formalización.
Es necesario gestionar la documentación previa para llevar a cabo la venta de un inmueble, trámites que conllevan unos costes que se deben abonar para poder hacer efectiva la operación:
Certificado energético.
Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio contar con el certificado energético de la vivienda para la venta de un inmueble. Este documento indica el consumo de energía de la vivienda, acreditando su nivel de eficiencia energética.
Para obtenerlo se precisa de un técnico habilitado que se encargue de la medición de los valores de la casa. El precio medio aproximado de un certificado de eficiencia energética en 2025 va desde los 60 hasta los 130 euros. Lo que incide en el coste de este documento es la cantidad de metros cuadrados: a mayor superficie, mayor importe.
Cédula de habitabilidad.
En algunas comunidades autónomas españolas es obligatorio contar con la cédula de habitabilidad para poder vender un inmueble. Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad y habitabilidad.
Para la obtención de este documento también es necesario contratar a un técnico habilitado. Su coste varía en función del profesional, el piso y las tasas de cada ayuntamiento. En 2025, de media ronda entre los 60 y los 160 euros.
Nota simple.
Siempre es recomendable contar con la nota simple de la casa. Este documento puede ser solicitado tanto por el comprador como por el vendedor, ya que se utiliza para conocer si la propiedad está libre de cargas, si tiene hipoteca, etc.
La forma más sencilla de hacerlo es a través del portal web del Colegio de Registradores, cuyo coste es de 9,2 euros. El precio de obtener presencialmente la nota simple en el Registro de la Propiedad es de 3,64 euros.
Gastos de cancelación de la hipoteca.
Este gasto debe ser asumido en el caso de que el inmueble que se vaya a vender tenga una hipoteca. No es posible vender un inmueble con cargas, por lo que se deberá realizar este trámite de forma previa.
El coste de la cancelación de la hipoteca dependerá de cómo y con quién se haga. Lo más económico es hacerlo por cuenta propia (unos 400 euros), mientras que una gestoría independiente cobrará en torno a 480 euros; ponerlo en manos de una gestoría del banco implicará hacer frente a un pago ligeramente superior a los 1.000 euros.
Los gastos en la venta de un piso durante la transacción.
Una vez que se ha encontrado a un comprador se deben afrontar una serie de gastos para cerrar la operación de compraventa:
Contrato de arras.
Este documento no es obligatorio, pero sí es muy recomendable. La razón es que el contrato de arras protege tanto al vendedor como al comprador en el caso de que una de las dos partes se eche hacia atrás a la hora de firmar el contrato de compraventa.
En este documento figuran todas las condiciones pactadas entre ambos durante la negociación, como el precio final de venta, el plazo límite de la firma, el reparto de los gastos, las penalizaciones por incumplimiento de contrato…
Su coste varía en función de quién se encargue de realizarlo. Se puede conseguir de forma gratuita, redactando el contrato nosotros mismos; si lo hace una inmobiliaria, el coste quedará incluido en su comisión de venta; si lo hace un abogado, el precio final puede moverse entre 100 y 400 euros.
Gastos de notaría.
Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario. Los suele pagar por completo el comprador, si bien el Código Civil establece que es el vendedor quien debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa; y el comprador de los correspondientes a la primera copia y las sucesivas.
El valor final de los gastos de notaría varía en función del precio del inmueble. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios, entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio de la vivienda.
Honorarios inmobiliarios.
En el caso de que para la venta de tu casa hayas optado por una inmobiliaria para que se encargue de la operación, se tendrán que abonar sus honorarios correspondientes. Estos dependerán en su totalidad del mercado (tipología, zona geográfica, etc.) y del precio del inmueble. Generalmente las agencias inmobiliarias cobran un porcentaje previamente establecido del precio final de venta de la vivienda.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?
Una vez vendido el inmueble será el momento de calcular los impuestos por la venta de una vivienda para ponerse al día con la Agencia Tributaria, lo que implica el pago de los siguientes tributos:
IRPF por la venta de una vivienda.
Cuando se vende una propiedad se debe pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta. Es decir, tan solo se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla y cuando se haya obtenido una ganancia patrimonial. Los ingresos obtenidos se presentan en la declaración de la renta del año siguiente de la venta del inmueble.
Para calcularlo se toma en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones. Dependiendo de las ganancias obtenidas, el importe tributará en los tramos del IRPF fijados por Hacienda, que para 2025 son:
Ganancia IRPF:
- Hasta 6.000 euros 19%
- Entre 6.000 y 50.000 euros 21%
- Entre 50.000 euros y 200.000 euros 23%
- Entre 200.000 euros y 300.000 27%
- Más de 300.000 euros 28%
No obstante, existen algunas excepciones para evitar pagar el IRPF:
- Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia.
- Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará de residencia habitual.
- Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca.
- Si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia
- Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, en ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida
Plusvalía municipal.
Este tributo de carácter local se debe pagar al ayuntamiento al que pertenezca la casa por el aumento de valor de la residencia desde el momento de la compra hasta su venta. Habrá que hacer frente al gasto en un plazo de 30 días desde que se produce la venta.
Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. Para calcular la plusvalía municipal hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda y el coeficiente o porcentaje establecido por el ayuntamiento.
Hay dos métodos para calcular lo que se tiene que pagar de plusvalía:
- Método real: Es el cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble.
- Método objetivo: Se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes, que se aprueban año a año.
Estos son los coeficientes para calcular la plusvalía municipal en 2025:
Periodo de Generación Coeficiente
Inferior a 1 año 0,16
1 año 0,15
2 años 0,15
3 años 0,15
4 años 0,16
5 años 0,18
6 años 0,20
7 años 0,22
8 años 0,23
9 años 0,21
10 años 0,16
11 años 0,13
12 años 0,11
13 años 0,10
14 años 0,10
15 años 0,10
16 años 0,10
17 años 0,12
18 años 0,16
19 años 0,22
Igual o superior a 20 años 0,35
Cabe destacar que si se vende un piso o una vivienda a un precio inferior al valor de adquisición no se debe pagar plusvalía.
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Este impuesto se paga de manera anual y es competencia de cada comunidad autónoma, por lo que el precio variará según la ubicación de la vivienda. No obstante, los costes del IBI están limitados a un mínimo del 0,4% y un máximo del 1,3% sobre el valor catastral de la vivienda.
Debe ser abonado por quien aparezca como titular de la vivienda el 1 de enero y la fecha de pago depende de la localidad.
Impuestos por la venta de una vivienda siendo no residente.
En 2025, Hacienda obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo por cuenta del vendedor en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.
En el caso de vender tu propiedad a un extranjero, el comprador extranjero deberá asumir el (ITP) y, en caso de existir una hipoteca, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
¿Qué gastos se pueden deducir de la venta de una vivienda?
Al vender una propiedad, determinados gastos pueden ser deducibles en el IRPF, lo que significa que pueden reducir la base imponible de la ganancia patrimonial obtenida. Estos gastos se dividen en dos categorías: los que se restan del valor de transmisión y los que incrementan el valor de adquisición.
Deducibles del valor de transmisión;
- Comisión inmobiliaria (para ello deben darte una factura).
- Plusvalía municipal.
- Gastos de cancelación de la hipoteca.
Deducibles del valor de adquisición:
- Coste de las reformas y mejoras: Inversiones realizadas en el inmueble para su mejora, siempre que estén debidamente justificadas y se haya realizado la obra en los años anteriores a la venta.
- Impuestos derivados de la compra: Gastos por impuestos pagados en el momento de la adquisición, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA.
- Honorarios del notario.
- Honorarios inmobiliarios: Si se pagaron honorarios por la compra del inmueble a una agencia inmobiliaria.
¿Cómo ahorrar dinero al vender una vivienda?
Existen diversas estrategias para reducir los gastos asociados a la venta de un inmueble:
- Optar por un gestor independiente para cancelar la hipoteca: La cancelación de la hipoteca puede implicar un gasto importante, especialmente si se realiza a través del banco del comprador, que suele ser la opción más costosa. Una alternativa más económica es emplear los servicios de un gestor independiente.
- Elegir una agencia inmobiliaria online: A diferencia de las agencias tradicionales, las inmobiliarias digitales pueden ofrecer tarifas de hasta un 80% más bajas o cobrar una cantidad fija: 3.000, 5.000 euros… ¿Por qué? Porque solo ofrecen un escaparate y algunas acciones para fomentar la venta. En cambio, deberá ser el vendedor quien haga las visitas o realice ciertos trámites, por ejemplo.
- Negociar el pago del IBI con el comprador: Aunque legalmente corresponde al vendedor pagar el IBI, es posible acordar con el comprador una división proporcional del pago, basándose en el período de posesión de cada parte durante el año de venta.
.png)
.jpg)
.jpg)
