La situación de la vivienda en España a cierre de 2025 está clara: emergencia nacional. La falta de oferta se ha vuelto endémica, pero el foco sigue puesto en atacar los precios desde posturas altamente ideologizadas. Llevamos años instalados en este marco y es imprescindible abandonar este enfoque para adoptar un nuevo rumbo basado en el consenso, en los expertos y, sobre todo en las decisiones basadas en datos. Lamentablemente creemos que va a ser prácticamente imposible deshacer lo andado y las medidas avanzadas en las últimas semanas inciden en el camino equivocado.
En línea con la confrontación política, la vivienda se ha instalado en una suerte de posverdad, en la que desde las propias instituciones se intenta minar la confianza en los datos y estadísticas que se presentan para aportar claridad y transparencia al mercado, sobre todo cuando los datos presentados muestran la inoperancia, cuando no la nocividad, de todas las medidas adoptadas.
Vivimos una enorme incertidumbre legislativa en la que la falta de acuerdos mínimos provocará que sea prácticamente imposible aprobar o modificar ninguna ley que mejore la accesibilidad de la vivienda. En 2026, la situación de la vivienda solo profundizará en la senda que caminamos en los últimos años: los precios seguirán subiendo, tanto en venta como en alquiler, y la oferta seguirá bajando, tanto en venta como en alquiler.
Alquiler:
Precios/oferta/esfuerzo.
La emergencia del alquiler es total, cercana ya a la catástrofe. Estamos viviendo las consecuencias de años de legislación tendente a sobreproteger a los inquilinos con un contrato en vigor, pero que ha excluido a los inquilinos que están buscando vivienda, e incluso a los que con la sensación de estar protegidos por un contrato descubrirán que los contratos se acaban y tienen que volver al mercado a buscar otra casa. El desequilibrio cada vez más acusado entre propietarios e inquilinos sigue provocando que desparezcan miles de viviendas del mercado, que pasan a engrosar los datos de casas vendidas, y ha generado que el actual problema ya no sean solo los precios sino la imposibilidad de alquilar una vivienda, aun pudiendo pagarla.
Es indudable que el escenario de bloqueo político ha resultado de alguna manera beneficioso para el alquiler, ya que ha impedido la aprobación de nuevas medidas que hubieran lastrado aún más el alquiler, sobre todo poniendo aún más difícil el acceso a las viviendas. De todas formas, al tratarse un asunto de aritmética parlamentaria, y no de un cambio en el diagnóstico y solución del drama de la vivienda, es posible que algunas de las propuestas pudieran llegar a activarse.
En 2026, veremos cómo los precios se suavizan en las zonas en las que se han topado como consecuencia de esta normativa, mientras que seguirán subiendo en aquellos mercados en los que no se ha intervenido. Pero el coste de mantener el control de precios lo pagarán los que busquen casa y comprueben que la oferta sigue cayendo y las condiciones siguen endureciéndose. Será una lucha entre inquilinos: los que se benefician de las medidas coercitivas contra los propietarios frente a los que no encuentran casa como consecuencia de dichas medidas.
Es aquí donde se encuentra el verdadero problema que afronta ahora mismo el alquiler en España. La competencia entre familias para acceder a una de las pocas viviendas que hay en el mercado es feroz. Más de 50 interesados compiten por cada anuncio que se publica en idealista para los que, a priori, el precio no es el principal obstáculo. Comienzan un proceso de ‘casting’ cada vez que tratan de acceder a un alquiler, un proceso en el que sólo una familia resultará seleccionada. El resto deberán seguir buscando y participando en sucesivos procesos de selección en los que es muy probable que siempre aparezca un candidato que ofrezca más seguridad. Familias con menores, mayores de 65 años, familias monoparentales o personas que deben asumir el alquiler con una sola renta perderán sistemáticamente la opción de ser elegidos para alquilar vivienda.
Ante la avalancha de candidaturas, los propietarios se decantan siempre por los perfiles que mayor seguridad de pago les ofrecen (llegando a estar muchos de ellos financieramente sobrecualificados para los cánones establecidos), lo que genera un proceso de “elitización” del mercado del alquiler. A menor oferta es necesaria una mayor cualificación financiera para resultar elegido, lo que provoca que muchos perfiles que hasta la aplicación de las políticas de desequilibrio en el alquiler no tenían mayores problemas en acceder a arrendar una vivienda se vean excluidos. Dicho de otro modo, las medidas de protección para los vulnerables primero expulsaron del mercado a los propios vulnerables, después a quiénes podían llegar a serlo hasta llegar a la situación actual en la que amplios colectivos son rechazados sistemáticamente.
Venta de viviendas:
Precios/oferta/esfuerzo.
El precio de la vivienda en venta cerrará el año con una subida superior al 15% interanual, con especial incidencia en la ciudad de Madrid y Valencia, que estarán por encima de la media nacional. En Barcelona, por su peculiar situación, los precios crecerán a un solo dígito, al haber paliado la reducción de oferta con las viviendas provenientes del mercado del alquiler.
Todo el peso de la demanda se apoya sobre la vivienda usada, que hace tiempo que no es suficiente para sostenerlo. Con unos niveles de construcción en torno a las 100.000 unidades anuales, basta comprobar los datos de compraventa para confirmar que la procedencia de la mayoría de las ventas son viviendas anteriormente alquiladas. Pero esta tendencia no puede mantenerse eternamente ya que el stock de vivienda en alquiler va reduciéndose y hará muy complicado mantener el nivel de compraventas. Necesitamos volver a ver grúas en el paisaje urbano de muchas ciudades españolas. Es imprescindible que se termine con la criminalización de la construcción, el ruido populista y la ceguera política que impide que se activen mecanismos, como la Ley del Suelo, que acelerarían la creación de nuevas viviendas. Del mismo modo, no podemos obviar la escasez de mano de obra cualificada para poder levantar estas nuevas promociones y son necesarias políticas audaces que consigan atraer y formar a todos los trabajadores que el sector necesita.
La demanda de compra de vivienda es elevadísima, pero los precios récord que se superan mes tras mes provocan que cada vez sean más las familias que se retiran del mercado, ya que a pesar de que las condiciones de financiación son accesibles, exigen aportar un volumen de ahorros que no está al alcance de muchas de ellas. De todas formas, la diferencia entre oferta y demanda actual es tan marcada que la retirada de estas bolsas de demanda no traerá consigo una caída de precios, aunque sí podría moderar su crecimiento.
En este mismo sentido, los incrementos de los precios multiplican los que registran los ingresos familiares, lo que provoca que cada vez sea mayor el esfuerzo que se debe hacer para comprar una vivienda, que en los grandes mercados ya supera los límites recomendados por todos los expertos financieros.
Compraventa de viviendas:
Los números de compraventas de viviendas se sitúan en máximos, superando largamente las 700.000 unidades vendidas, aunque en los últimos meses de este año se está produciendo un proceso de desaceleración, posiblemente provocado por los altos precios alcanzados y la importante reducción de viviendas disponibles en el mercado. Parece complicado que en los próximos trimestres se mantengan estas tasas de crecimiento, pero es muy posible que se estabilice en este tramo a costa del alquiler permanente, de temporada y vacacional, con el profundo impacto que tiene en esos mercados.
Hipotecas:
Al contrario que en 2024, la concesión de hipotecas ha ido de más a menos, pasando de la euforia del primer semestre a un crecimiento más comedido en la parte final del año. El entorno ha sido siempre propicio, con tipos de interés bajos y niveles de empleo altos, lo cual ha favorecido la fuerte demanda y la predisposición de los bancos a prestar. Esta fuerte competencia bancaria se ha traducido en ofertas claramente por debajo del coste del dinero, con tipos fijos por debajo del 2% y tipos mixtos por debajo del 1,5% en sus tramos fijos iniciales. En este contexto, las hipotecas variables han casi desaparecido del mercado, y también se han reducido mucho las subrogaciones, tras la altísima actividad de cambio de bancos que vivimos en 2023 y los inicios de 2024.
Esperamos que el mercado se mantenga estable durante 2026, con ofertas agresivas de los bancos (aunque es posible algo menos baratas), debiendo vigilar tanto la evolución del precio de la vivienda como la actividad económica y la tasa de paro, que son las únicas nubes que podrían empañar un año que -aunque no sea tan brillante como este 2025- debería ser también positivo para el mercado hipotecario.
2026 será un año de continuidad: precios al alza, presión en la demanda, oferta escasa y un relato orientado no a encontrar soluciones sino a buscar culpables.
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