Estos son los gastos deducibles de la venta de una Vivienda.

Vender un inmueble es una operación que puede llegar a ser muy rentable si aprovechas las oportunidades y movimientos del mercado en tu favor, pero es importante que conozcas con detalle cuál será la factura fiscal asociada a tu operación.

Para que aprendas a hacerlo sin errores, te contamos cómo calcular los gastos deducibles en la venta de viviendas, siendo un factor clave a la hora de valorar la rentabilidad de cualquier compraventa.

Gastos deducibles por la venta de una vivienda en el IRPF:

Si te preguntas "qué puedo deducir al vender una casa", la respuesta corta es que solo podrás descontar los gastos relacionados directamente con la venta.

A partir de esta definición, la casuística es variada y depende tanto del contenido de la Ley del IRPF como de la interpretación de esta norma llevada a cabo por la Dirección General de Tributos (DGT) y por la jurisprudencia administrativa (especialmente la procedente de la Audiencia Nacional y del Tribunal Supremo).

Vamos a analizar cada caso por separado teniendo en cuenta que existen dos bloques diferenciados en cuanto a qué gastos se consideran como deducibles:

• Gastos relacionados con el valor de adquisición.
• Gastos relacionados con el valor de transmisión.

Gastos deducibles del valor de adquisición:

El valor de adquisición se corresponde con el valor de compra del inmueble. Además del precio pagado por el bien, existen determinados gastos que se pueden desgravar porque fueron necesarios para dicha compraventa.

Por tanto, esos gastos se sumarán al precio de venta a la hora de determinar el valor de adquisición a efectos del IRPF.

Valor de adquisición = Precio de compra + Gastos

Estos son algunos de los gastos deducibles en cuanto al valor de adquisición: 

• Notaría.
• Gestoría.
• Abogado.
• Registro de la Propiedad.
• Tasación.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA.
• AJD.
• Coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos (por ejemplo, mejora de la eficiencia energética, accesibilidad, sustitución de instalaciones antiguas, instalación de infraestructuras de telecomunicación...).
• Cualquier gasto que, correspondiendo al vendedor, fuera prorrateado entre ambas partes (por ejemplo, la plusvalía municipal).

A la hora de distinguir qué inversiones y mejoras son deducibles, la DGT ha asegurado que "debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil."

Gastos deducibles del valor de transmisión:

El valor de transmisión es el valor de venta del inmueble. Al igual que ocurre en el caso anterior, existen determinados gastos que, al ser necesarios para materializar la operación, se restan del precio de venta para obtener así la cuantía exacta con la que se queda el comprador.

Valor de transmisión = Precio de venta - Gastos

En cuanto al precio de venta, la LIRPF nos dice que "por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".

Estos son algunos de los gastos deducibles en cuanto al valor de transmisión: 

• Plusvalía municipal.
• Gastos de cancelación de la hipoteca.
• Honorarios de la inmobiliaria.
• Notaría.
• Gestoría.
• Abogado.
• Expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad o de estado de deudas con la comunidad de propietarios.
• Cualquier gasto que, correspondiendo al comprador, fuera prorrateado entre ambas partes.

Calcular la ganancia patrimonial de la venta de un inmueble:

Al vender un inmueble es imprescindible declarar el resultado económico de la operación en la Declaración de la Renta correspondiente al ejercicio en el que tuvo lugar la transacción.

Esto significa que, si vendiste un inmueble en 2024, te tocará incluir esa compraventa en la campaña de la Renta 2025.

Es aquí donde entra en juego el cálculo de la ganancia patrimonial: se trata, en resumidas cuentas, de la cantidad resultante de restar al valor de venta o transmisión, el llamado valor de compra o adquisición.

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión - Valor de adquisición

Esto es así porque Hacienda entiende que la ganancia obtenida no consiste en la totalidad del dinero recibido por la compraventa: a esta cuantía hay que restarle determinadas partidas, como el precio pagado en su día por el inmueble, los gastos relacionados con su compraventa (notaría, gestión inmobiliaria...), las obras de mejora que hayas realizado...

A la ganancia patrimonial se le aplicará un tipo progresivo que corresponde con la siguiente escala:

Ganancia patrimonial                        Tipo progresivo

Hasta 6.000 euros                                         19%

Entre 6.001 euros y 50.000 euros                 21%

Entre 50.001 euros y 200.000 euros             23%

Desde los 200.000 euros                               26%

Ejemplo de ganancia patrimonial por la venta de un inmueble en el IRPF:

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión (200.000 euros) - Valor de adquisición (160.000 euros) = 40.000 euros.

• Los primeros 6.000 euros: 6.000 x 0.19 = 1.140 euros.
• La cantidad restante (34.000 euros): 22.000 x 0,21 = 7.140 euros.

Total: 8.280 euros de ganancia patrimonial.

 

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Pago del alquiler en efectivo: en qué casos está permitido.

La Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite el pago del alquiler en metálico en situaciones muy excepcionales.

El efectivo ha perdido terreno en muchas transacciones cotidianas y el alquiler no es una excepción. Sin embargo, la pregunta sigue resonando en muchas conversaciones entre arrendadores e inquilinos: ¿se puede seguir pagando la renta en metálico?

La legislación española ofrece una respuesta clara, aunque matizada. Con las últimas reformas normativas, conviene revisar qué dice exactamente la ley, en qué casos se permite el efectivo y qué precauciones tomar.

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre los pagos en efectivo?

Desde 2023, el artículo 17.3 de la la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé el uso de medios electrónicos como canal habitual de pago, aunque también contempla supuestos en los que se permite utilizar efectivo, buscando un equilibrio entre facilitar los pagos y proteger la trazabilidad de las transacciones, fundamental tanto para la seguridad jurídica como para la prevención del fraude.

Este cambio, introducido con la Ley por el Derecho a la Vivienda, no deja lugar a dudas: el pago en metálico es legal, pero sólo cuando se cumplan dos condiciones estrictas: que una de las partes no tenga acceso a una cuenta bancaria (o métodos de pago electrónicos) y que lo solicite expresamente. Además, el pago debe realizarse en la vivienda objeto del contrato.

Ventajas del pago del alquiler por medios electrónicos,

Aunque el efectivo se mantiene como una posibilidad perfectamente legal en determinadas circunstancias, la mejor práctica sigue siendo el pago electrónico. Las razones son claras:Seguridad: evita conflictos por falta de prueba del pago.

• Trazabilidad: cada pago queda registrado y es fácilmente verificable.
• Comodidad: el arrendador no tendrá que desplazarse hasta la vivienda.

¿Cómo documentar correctamente un pago del alquiler en efectivo?

En los pocos casos en los que el pago en metálico esté justificado, es fundamental dejar constancia clara del mismo. Algunas prácticas recomendables son:Solicitar un recibo firmado, detallando el importe, la fecha y el mes al que corresponde.

• Conservación de copias de los recibos, tanto en papel como en formato digital.
• Identificar tanto al pagador como al receptor en cada transacción.
• Comunicación fehaciente para acogerte a la excepción al pago electrónico

Para evitar malentendidos, tanto inquilinos como caseros deben documentar todo de forma fehaciente, con el fin de cubrirse las espaldas ante una posible inspección. Una buena forma es incluir en el mismo contrato de arrendamiento una cláusula o remitir un burofax o correo electrónico que recoja la solicitud expresa del pago en metálico y la imposibilidad de acceder a medios electrónicos, como la falta de cuenta bancaria o brecha digital, además de especificar que la renta se entregará en el domicilio arrendado.

¿Afectará el pago en efectivo a la declaración de la renta del arrendador?

El propietario debe declarar todos los ingresos por alquiler, al margen del medio de pago elegido. El hecho de cobrar en metálico no exime de tributación en el IRPF. Además, Hacienda puede solicitar justificantes o iniciar una comprobación si detecta irregularidades o ausencia de ingresos declarados.

Tres mitos frecuentes sobre el pago del alquiler en efectivo

Vamos a desmentir los mitos más frecuentes sobre el pago del alquiler en metálico, muchos de los cuales pueden inducir a error tanto a propietarios como a inquilinos:

• “Pagar el alquiler en efectivo está prohibido”

La LAU establece como norma general el uso de medios electrónicos para abonar la renta, pero incluye una excepción muy clara en su artículo 17.3. Por tanto, no está totalmente prohibido: el pago en efectivo es legal siempre que el arrendador o el arrendatario no tenga acceso a medios electrónicos, lo solicite de forma expresa y se realice en el inmueble arrendado.

• “No es necesario pedir un recibo si pago en metálico”

El artículo 17.4 de la LAU obliga siempre al arrendador a entregar un justificante fehaciente del pago, salvo que pacten el uso de procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento, es decir, mediante medios electrónicos como transferencias bancarias o BIZUM.

• “El casero puede negarse a aceptar el pago en efectivo aunque cumpla los requisitos”

El artículo 17.3 de la LAU, tras su modificación por la Ley 12/2023, lo deja claro: si no dispones de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos y lo solicitas expresamente, tendrás derecho a pagar el alquiler en metálico, no pudiendo negarse el propietario.

¿Entonces puedo pagar o recibir la renta en efectivo?

Sí, pero sólo en circunstancias muy excepcionales y cumpliendo lo previsto en la LAU. Recordemos que el pago por medios electrónicos siempre será más seguro, cómodo y transparente, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Si no tienes acceso a medios electrónicos, puedes pagar (o recibir) la renta en metálico solicitando que el pago se haga en el domicilio arrendado.

  

¿Le toca renovar tu contrato de alquiler? La inflación y el nuevo índice se equiparan al 2%.

El índice IRAV (1,99%) se aplica en los contratos de alquiler firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo 2023) · El resto se actualizarán, por lo general, con el IPC (2%).

Los contratos del alquiler permanente firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023 a los que les toque su renovación anual (si consta en el contrato) podrán aplicar una subida del 1,99%, tras es último índice IRAV que publica el INE, correspondiente al mes de mayo. Este incremento de la renta supondrá un aumento de unos 215 euros al año, repartidos en las 12 mensualidades. Para los arrendamientos previos a mayo de 2023, se seguirá aplicando el pacto entre las partes, que por lo general actualiza la renta anual con el IPC, cuyo último dato publicado del quinto mes del año fue del 2%.

La Ley por el Derecho a la Vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, estableció cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para establecer un nuevo índice de referencia a partir de enero de 2025 que calculara el porcentaje de incremento anual de las rentas de los alquileres existentes, aunque solo se aplica a aquellos contratos que se han firmado a partir de la publicación de la ley.

El nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se publica a la vez que el Índice de Precios al Consumo (IPC). A cierre de mayo, el IRAV se situó en el 1,99%, mientras que la tasa de inflación alcanza el 2%, prácticamente equiparados.

Este dato de cierre de mayo supone 10 centésimas más que la cifra mensual de abril (2,09%) y vuelve a rebajarse tras el ligero aumento del mes pasado en este recién estrenado Índice de Referencia de los alquileres. Es el segundo dato más bajo desde que entró en funcionamiento, solo superado por la referencia de 1,98% de marzo. La cifra más alta hasta ahora sigue siendo con la variación anual del mes diciembre de 2024 (y publicada en enero de 2025), con una tasa del 2,28%.

Mientras tanto, los contratos que hayan sido firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda seguirán actualizando su renta anual con lo pactado entre las partes, según conste en el contrato de alquiler firmado. Por lo general, la renovación tendrá al Índice de precios al consumidor (IPC) como valor de referencia, aunque también puede tener al IGC o un índice propio pactado entre las partes (que nunca podrá ser superior a la inflación).

Tras confirmarse el dato definitivo correspondiente al mes de mayo, la inflación cerró el quinto mes del año en el 2 %, dos décima menos que en abril, y más de un punto y medio menos (-1,6 pp) por debajo que el dato del IPC mayo de 2024 (3,6%).

Cómo debe proceder el propietario para renovar el contrato y aplicar la subida anual de la renta.

Aunque se apliquen distintos índices de referencia para la renovación anual de los contratos de arrendamiento en función de la firma de este, en todos los casos, el propietario tiene la obligación de avisar de la actualización de dicha renta con un mes de antelación a que se cumpla la anualidad del contrato, y avisar de cuánto va a ser la cuantía para que pueda sea efectiva al mes siguiente.

Tal y como indica la LAU, “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”.

Cabe recordar, tanto al arrendador como al arrendatario, que debe existir pacto expreso en el contrato firmado que indique que se realizará una actualización anual de la renta. En caso de no indicarlo, no se podrá aplicar dicha actualización y, por tanto, la cuota mensual permanecerá inalterable durante toda la vigencia del contrato.

Por poner un ejemplo, si el contrato cumple la anualidad el próximo 20 de julio, el casero ya debe avisar desde este mes de junio de que la cuota se va a incrementar este 1,99% (o el 2% si es por el IPC), el último dato oficial publicado hasta el momento.

Con los cálculos de idealista/data, la ‘proptech’ de idealista, el precio medio de alquiler en España en julio de 2024 era de unos 900 euros de mensualidad. Al aplicar esta subida del 1,99% supone un incremento de unos 18 euros al mes, hasta alcanzar los 918 euros/mes de nueva renta durante el próximo año. El aumento del alquiler supera los 200 euros anuales.

En los grandes mercados del alquiler, la subida de la renta será superior, debido a que el precio de partida es mayor, como en Barcelona, Madrid o Valencia, donde los aumentos mensuales están entre los 22 y los 26 euros/mes, para dejar nuevas rentas entre los 1.120 y los 1.320 euros de media al mes en estas tres ciudades. Las subidas anuales se encarecen entre 260 y 310 euros más al año. Prácticamente lo mismo con la subida de la inflación.

Dentro de la renovación de contratos de arrendamiento, puede surgir otra casuística. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tiene en cuenta el caso de que el contrato sí exprese la renovación anual de la renta de alquiler, pero no se detalle el índice o metodología de referencia. Para estos casos, la renta se actualizará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada actualización, pero que nunca podrá ser superior al 2%.

Metodología IRAV.

Dicho índice considera conjuntamente el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como de la inflación subyacente de cada mes, y un parámetro, definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica, que guarda relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice.

A estas diferencias se le aplica un coeficiente moderador definido a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

De esta manera, el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto en la metodología aprobada.

Con la publicación de este índice, Estadística da cumplimiento a la disposición adicional undécima de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que establece que el organismo definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

Trabajos de desescombro de la parcela.

En el día de hoy, se están realizando trabajos de desescombro de la losa de hormigón y demás tierras de la parcela.

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