El nuevo índice para la actualización del alquiler, ¿cómo funciona?.

El pasado 20 de diciembre de 2024, el BOE publicó la metodología del nuevo índice del INE para actualizar el precio del alquiler a partir de 2025: el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Este se conoció 11 días antes de la fecha límite para su publicación (31 de diciembre de 2024). Recordemos que desde abril de 2022 y durante 2023 la renovación anual de las rentas del alquiler estaba limitado a una actualización del 2% y durante 2024 al 3%.

En este artículo analizamos cómo se calcula y cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el nuevo índice del INE, que en septiembre de 2025 fue del 2,22%.

¿Qué es la actualización de la renta del alquiler?

Según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), durante la vigencia de un contrato de alquiler, el precio de la renta se podrá actualizar cada año si se ha pactado de forma expresa. Antes de 2022, normalmente, se actualizaba por el IPC, aunque si no se especificaba ningún índice, se aplicaba la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

Para poder actualizar el precio del alquiler, el arrendador deberá avisar al inquilino con un mes de antelación y solo se podrá revisar anualmente (una vez al año).

Nuevo índice para la actualización de los alquileres del INE.

A partir de 2025, el precio del alquiler se actualizará según el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), el nuevo índice del INE, tal y como recoge la Disposición adicional undécima de la Ley de Vivienda. Este nuevo índice para actualizar los contratos de arrendamiento se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada.

Esta es la fórmula para calcular la tasa anual media ajustada, que incluye dos parámetros:Alfa (0,5), propuesto por la Dirección General de Política Económica, relacionado con el crecimiento esperado a largo plazo del índice Beta (2%), definido conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y Suelo y la Dirección General de Política Económica, considerando las condiciones del mercado de alquiler y coincidiendo con el objetivo de inflación del BCE

¿Por qué se ha desvinculado el IPC de la actualización de los alquileres?

El IPC se utilizaba tradicionalmente para mantener las rentas actualizadas según la situación económica del momento. Sin embargo, entre finales de 2021 y mediados de 2022, el IPC alcanzó cifras récord, llegando al 10,8% en julio de ese año, debido a factores como:Encarecimiento de la electricidad

Aumento de precios tras la pandemia.

Impacto económico de la guerra en Ucrania.

Ante esta situación, el Gobierno implementó medidas temporales para proteger a los inquilinos, como limitar las subidas al 2%, que se actualizó al 3% en este 2024. Con la Ley de Vivienda, se estableció que se iba a implantar un nuevo índice de referencia más estable para evitar incrementos desproporcionados en el precio de los alquileres. Sin embargo, esto provocó un desajuste en la oferta, tensando más los precios.

¿Dónde ver el índice de precios del alquiler del INE?

El nuevo índice del INE para actualizar la renta en 2025 estará disponible en su página web oficial. Este se publicará mensualmente, a comienzos de cada mes, y la primera publicación tuvo lugar el 2 de enero de 2025. A partir de febrero, se publica a mediados de cada mes y reflejará el valor del mes anterior.

¿Cómo calcular la subida del alquiler en 2025?

La fórmula de actualización será similar a la empleada con el IPC o los límites establecidos en años anteriores. Para calcular la nueva renta, se sumará el porcentaje del índice del INE, al precio mensual actual del alquiler.

Caso práctico.

Si el alquiler es de 1.200 euros al mes y el contrato se firmó en octubre de 2024, la actualización será efectiva en septiembre de 2025. El propietario deberá notificar al inquilino en septiembre de 2025 y utilizar el índice del INE publicado ese mismo mes para calcular la subida.

Imaginemos que es del 2,22% (como el último dato disponible que corresponde a septiembre de 2025). Hay que calcular el 2,22% de 1.200 euros, que es 26,64 y sumarlo a la renta mensual. Por tanto, quedaría un alquiler actualizado de 1.226,64 euros.

¿Qué contratos se actualizarán con el nuevo índice del INE?

El índice se aplicará exclusivamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual y que se hayan firmado después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Los anteriores a dicha fecha se actualizarán conforme a lo que hayan establecido las partes en el contrato de arrendamiento. No será aplicable a los alquileres temporales, de habitaciones, de locales comerciales, de oficinas y de garajes y trasteros.

Casas prefabricadas para Familias por menos de 30.000 euros.

Las casas prefabricadas se han consolidado como una de las tendencias más populares del mercado inmobiliario español, y las empresas se han percatado de ello. Es por ello que en Amazon se van incorporando día tras día más modelos y de más calidad.

En este artículo hemos elaborado una selección de modelos de casas prefabricadas por menos de 30.000 euros.

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Casa-contenedor expandible por 6.887 euros.

Por menos de 7.000 euros puedes comprar esta casa-contenedor plegable y expandible de Generic. Su estructura de acero soldado y paneles sándwich ignífugos e impermeables garantizan una alta resistencia y durabilidad frente a las condiciones climáticas. Disponible en 20, 30 y 40 pies, permite elegir entre configuraciones de una a cuatro habitaciones, adaptándose tanto a viviendas familiares como a oficinas portátiles.

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Cuatro personas pueden montarla en unos 10 minutos gracias a su sistema plegable, algo que también reduce los costes de transporte. Llega totalmente amueblada, con cocina, baño, armarios y conexiones preinstaladas de agua y electricidad, lista para entrar a vivir o utilizar como despacho o casa de vacaciones o refugio temporal.

Casa prefabricada con porche y terraza por 24.000 euros.

La casa prefabricada de ABYAN destaca por su diseño rústico y por ser uno de los modelos más completos del mercado en este rango de precios. Con una superficie total de unos 46 metros cuadrados —incluyendo una amplia veranda de madera de 9,36 metros cuadrados—, alberga dos dormitorios, un baño totalmente equipado y una cocina abierta que maximiza la sensación de amplitud y luminosidad.

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Pensada para quienes buscan funcionalidad sin renunciar al confort, esta vivienda modular llega con todos los sistemas básicos instalados y listos para su uso. Su techo inclinado facilita el drenaje del agua de lluvia y las ventanas de doble acristalamiento mejoran el aislamiento térmico y acústico.

Vivienda de hasta cinco habitaciones por 9.326 euros.

Esta casa prefabricada de Generic está disponible en varias configuraciones de 20 a 40 pies (en una sola planta o en dos) y puede tener de una a cinco habitaciones, cocina y baño.

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Su estructura de acero galvanizado y paneles impermeables garantizan su robustez y una alta resistencia frente al viento y la lluvia, mientras que el aislamiento térmico y acústico asegura un espacio confortable durante todo el año. Uno de sus principales atractivos es la facilidad de montaje: el diseño modular a presión permite que una sola persona pueda instalarla en pocas horas.

Casa de dos plantas y cuatro dormitorios por 17.868 euros.

Esta casa modular de dos plantas de Generic se puede configurar desde dos hasta cuatro dormitorios, cocina, sala de estar y baño con inodoro. Se puede montar y desmontar rápidamente, en unos 10 minutos, aseguran los fabricantes en el anuncio. Además, es de fácil reubicación.

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La instalación se realiza de forma rápida gracias a los sistemas eléctricos y la fontanería preinstalada, reduciendo significativamente el tiempo de montaje. Su buen aislamiento térmico y acústico, junto con la resistencia a las condiciones climáticas, ofrecen confort y durabilidad, convirtiéndola en una alternativa atractiva para quienes buscan una casa funcional y moderna sin comprometer la calidad ni la adaptabilidad.

Casa prefabricada moderna por 22.896 euros.

Esta casa prefabricada expandible destaca por su diseño optimizado y su buena iluminación. Está preconfigurada para obtener tres dormitorios, un baño y una cocina totalmente equipada. Dispone de aproximadamente 55 metros cuadrados de espacio habitable, lo que la hace indicada, según sus fabricantes, para familias de hasta tres miembros.

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Uno de sus puntos fuertes es su rápido montaje (10 minutos), su eficiencia y su resistencia. Cuenta con una estructura impermeable y aislamiento térmico EPS, lana de roca y paneles de poliuretano.

3 importantes utilidades en nuestra WEB.

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Servicios de Portal Villa Real.

 A continuación, le mostramos los servicios en los que podemos Ayudarle.

• Servicios Inmobiliarios.
• Compra de Vivienda, Local, Garaje, Solar o cualquier tipo de inmueble.
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Feliz Día de La Almudena.

El Día de la Almudena se celebra anualmente el 9 de noviembre. Es la festividad de Santa María la Real de la Almudena, patrona de la ciudad de Madrid.

Durante este día se realizan diversas actividades, incluyendo ofrendas florales, una misa solemne en la Catedral de la Almudena, una procesión y degustaciones del dulce típico madrileño, la "Corona de la Almudena".

 

¡ FELICIDADES A TODOS LOS MADRILEÑOS  !

 

Las bajadas de Impuestos que pide la Patronal de la construcción para abaratar la Vivienda.

La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) considera que las medidas de corte fiscal pueden ser determinantes frente a la crisis habitacional.

La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) ha pedido que se reduzcan impuestos como el IBI o el IVA, proponiendo también varias deducciones fiscales a la venta, promoción y adquisición de vivienda, con el objetivo de abaratar los impuestos que se aplican al sector, que calcula que suponen en torno a un 25% del coste final de una vivienda.

"El problema de la vivienda es tan complejo que solucionarlo exige combinar distintas medidas, entre las que también hay que destacar las de corte fiscal. Y la voluntad política es fundamental. Resulta desmedido que en un piso de 300.000 euros, en torno a 100.000 vayan destinados al pago de impuestos y tasas”, afirma Pedro Fernández Alén, presidente de la patronal.

En concreto, sugiere aplicar un IVA superreducido del 4%, recortar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), así como clarificar la base imponible del Impuesto local sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), entre otras medidas.

La CNC insiste en que las barreras fiscales encarecen la vivienda y dificultan su construcción y el acceso a las mismas, asegurando que todo el proceso -que incluye la venta, promoción y adquisición- exige abonar alrededor de 14 tributos y tasas. Y como estos impuestos se pagan tanto a ayuntamientos como a las comunidades autónomas y la Administración General del Estado, pide voluntad política para aminorar esta carga fiscal.

Las bajadas de impuestos que propone la patronal.

En primer lugar, y siguiendo las recomendaciones del Instituto de Estudios Económicos (IEE) y del Consejo General de Economistas y las peticiones de los profesionales del sector inmobiliario, recomienda bajar los impuestos a la compraventa como el ITP o el AJD para fomentar la movilidad residencial y facilitar el acceso a la propiedad y al alquiler, al mismo tiempo que pasar de un IVA del 10% al 4% para reducir el precio final, en línea con lo que han hecho países como Portugal.

También reclama aplicar temporalmente IVA superreducido (4%) a la rehabilitación residencial para activar la oferta por esta vía, además de mejorar la eficiencia de un parque residencial cada vez más envejecido donde más de siete de cada diez edificios en España tiene una insuficiente calidad energética.

Igualmente, la patronal de la construcción pide ampliar las bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones sobre la vivienda habitual para evitar que algunos herederos tengan que vender la propiedad para pagar los impuestos, aunque en muchas regiones este tributo está ya ampliamente bonificado como por ejemplo en Madrid. Según la CNC, España lidera el tipo máximo europeo en este impuesto.

Por otra parte, plantea que se ajuste por inflación las plusvalías inmobiliarias y evitar la doble imposición en ganancias de capital. Para ello, propone deducir directamente en cuota los impuestos pagados al resto de Administraciones. Además, se debería gravar solo ganancias de capital reales, esto es, ajustando íntegramente el efecto de la inflación, porque si no se provocaría el conocido como ‘efecto cerrojo’ dirigido a reducir la oferta.

Otra propuesta pasa por recortar la litigiosidad y las incoherencias entre las bases de liquidación, especialmente las que enfrentan al IBI con el ITP, el AJD y Sucesiones y Donaciones, que encarecen la tenencia y la transacción. En el caso del Impuesto de Bienes Inmuebles, la patronal sostiene que "hay que acordar reducir los tipos de gravamen del IBI y permitir a los ayuntamientos ajustar los tipos impositivos según las necesidades locales, aplicando bonificaciones progresivas para inversiones en mejoras estructurales y eficiencia energética. El IBI es el mayor ingreso local por lo que es conveniente promover su equilibrio".

Además, la CNC cree que se debe clarificar la base imponible del Impuesto local sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y reducir su impacto en inversión, incentivando la sostenibilidad y la regeneración urbana mediante exenciones parciales para proyectos de rehabilitación sostenible. Esto evita solapamientos con las tasas urbanísticas e incremento injustificado de costes.

"Las cargas fiscales son excesivas y tremendamente burocráticas".

La batería de propuestas impositivas que ha lanzado la CNC va destinada a "aminorar el precio final de las viviendas y a estimular un mercado cuya falta de oferta provoca una crisis de hogares sin precedentes en España", aunque también denuncia que "las cargas fiscales en una operación de compraventa no sólo son excesivas, sino tremendamente burocráticas".

Según la patronal, "primero el vendedor del terreno tiene que pagar en el Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas (IRPF) la ganancia patrimonial obtenida por diferencia entre el precio de compra del terreno y el valor de venta; asimismo, el vendedor debe satisfacer al Ayuntamiento por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU); después, por la compra del terreno el promotor debe ingresar una cantidad a la Administración Autonómica por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)".

Además, añade, "el comprador del terreno paga el IBI. Y se documenta en escritura pública el préstamo hipotecario concedido para la financiación del terreno, por cuyo acto se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la modalidad de AJD. En paralelo, con el objeto de obtener la licencia municipal para comenzar la construcción, se presenta al Ayuntamiento el Proyecto de Ejecución, los estudios topográficos, geotécnicos, etc. Todo ello queda reflejado en el Proyecto de Ejecución, teniendo que liquidar el ICIO".

Igualmente, "se devengan tasas por otorgamiento de licencia, vallas, vado, cédula de primera ocupación, ocupación de calles, certificado urbanístico, cloacas..., cuyo beneficiario es el Ayuntamiento. Y al escriturar el préstamo hipotecario se paga de nuevo, por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, cuyo destinatario es la Comunidad Autónoma".

Antes de terminar las obras, añade, "se solicita la declaración de obra nueva y la constitución de la división horizontal, con el objeto de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Por último, antes de vender la vivienda, se procede a la redistribución del préstamo hipotecario. Por este acto se vuelve a devengar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. Y a todo lo anterior hay que añadir el IVA".

Incentivos para los propietarios.

En paralelo, la patronal pide una mayor neutralidad fiscal entre compra y alquiler, introduciendo nuevos incentivos fiscales para el arrendamiento, de tal manera que se reduzca la carga tributaria sobre los arrendadores que ofrezcan precios de alquiler más asequibles, sumándose así a las deducciones en el IRPF que ya existen.

Además, recomienda que las rentas que se obtienen por el alquiler cuenten como ahorro, en lugar de integrarse en la base imponible general como en la actualidad, lo que supondría una bajada de impuestos para los que más ingresan. Actualmente, las rentas del alquiler se suman a otros ingresos como el sueldo, de forma que se grava desde el 19% hasta el 47%, esta última cifra para lo que se gana a partir de 300.000 euros. La propuesta supone que se sumen al ahorro, que tributa desde el 19% hasta el 30%, este último porcentaje para más de 300.000 euros de ahorro.