Conocer cómo funcionan cada tipo de contratos de arras, así como sus diferencias, resulta fundamental de cara a una compraventa.
Antes de nada, conviene explicar que un contrato de arras es un contrato de carácter privado en el que se estipulan todas condiciones pactadas entre comprador y vendedor durante la negociación de la compraventa de una vivienda o un inmueble. Además, en este documento se reúnen las penalizaciones que habría que afrontar en caso de que alguna de las partes incumpliera los términos establecidos. Aunque sea un contrato de carácter privado entre particulares, este documento tiene validez legal, ya que el notario lo usará para realizar la escritura de compraventa del inmueble.
Tipos de contratos de arras:
Existen tres tipos de contratos de arras: penales, penitenciales y confirmatorias. La elección de firmar uno u otro se basará en el propósito que persigamos con la transacción del inmueble.
Contrato de arras penales:
El contrato de arras penales establece un compromiso financiero entre el comprador y el vendedor en el proceso de compraventa de una vivienda. A través de este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de reserva. Si el comprador incumple sus obligaciones y la compraventa no se realiza, perderá esta señal. Por otro lado, si es el vendedor quien incumple, deberá devolver la señal más una cantidad adicional acordada en el contrato.
En caso de incumplimiento, además de las consecuencias económicas, la parte afectada puede demandar el cumplimiento del contrato original y solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Es importante mencionar que una vez firmado, no es posible retractarse del contrato de arras penales. El objetivo de las arras penales es garantizar la compraventa de la vivienda y están reguladas en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil.
Contrato de arras penitenciales:
El contrato de arras penitenciales, también conocido como contrato de desistimiento, permite que cualquier parte involucrada pueda retirarse del contrato sin ejecutarlo. Sin embargo, hay condiciones vinculadas a este derecho:
- Comprador: Si decide desistir del contrato, perderá la cantidad que pagó inicialmente, que generalmente es el 10% del valor total de la compraventa.
- Vendedor: Si decide no seguir adelante con el contrato, deberá reembolsar el doble de la cantidad que el comprador le entregó en el momento de la firma.
Esto significa que, si la parte compradora decide rescindir el contrato, se le retendrá la cantidad entregada inicialmente como garantía o “arras”. En cambio, si la parte vendedora es quien decide terminar el contrato, tendrá que devolver el doble de esa cantidad al comprador. Este tipo de contrato solo se puede aplicar cuando se mencionan explícitamente sus consecuencias, tal y como se hace referencia en el artículo 1.454 del Código Civil.
Contrato de arras confirmatorias:
El contrato de arras confirmatorias actúa como un compromiso firme entre las partes para completar la compraventa de un inmueble. Con este tipo de arras se da un anticipo del precio total del inmueble, sirviendo como garantía de que ambas partes están comprometidas a llevar a cabo la operación. Si el contrato no especifica qué tipo de arras se están utilizando, se asumirá que son confirmatorias por defecto.
A diferencia de otros contratos de arras, las penalizaciones por incumplimiento no están claramente definidas. Si una de las partes no cumple con lo acordado, la parte afectada tiene dos opciones: puede exigir que se lleve a cabo la venta o solicitar una indemnización por daños y perjuicios, aunque para ello necesitará presentar una demanda judicial.
En caso de incumplimiento, no es posible que las partes terminen el contrato por su propia voluntad. En lugar de eso, se aplicarán las normas generales sobre incumplimiento de obligaciones, según recoge el artículo 1.124 del Código Civil. La parte afectada puede elegir entre insistir en el cumplimiento del contrato o solicitar su finalización.
En ambos escenarios, se puede exigir una compensación y el pago de intereses. Si después de exigir el cumplimiento, este resulta inviable, la parte afectada aún puede solicitar la terminación del contrato.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
En los tres tipos de modelo de contrato de arras deben aparecer los siguientes datos:
- Cantidad que se entrega en concepto de arras.
- Plazo para otorgar la escritura de compraventa: fecha, día y hora en la que se acude ante el notario y consecuencias en caso de que una de las partes no asista.
- Establecer quién fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se avisa de la misma.
- Indicar cómo se notifica por parte del comprador al vendedor el día en que se va a otorgar la escritura pública de compraventa.
- Cómo se van a pagar los gastos derivados de la escritura de compraventa (notario, registros, plusvalía municipal, etc.). Los abogados aconsejan que se haga de este modo: el vendedor se hará cargo de los gastos de otorgamiento de escrituras y de la plusvalía municipal, mientras que todos los gastos posteriores a la venta, incluyendo el coste de inscripción en el Registro de la Propiedad, serán responsabilidad del comprador.
¿Cómo, cuánto y cuándo se paga en el contrato de arras?
En los contratos de arras se suelen hacer dos pagos:
- Primer pago: Se realiza cuando se firma el contrato.
- Segundo pago: Se hace en un plazo máximo de dos meses desde que se firmó el contrato. Suele efectuarse mediante un cheque bancario en el momento de la formalización ante notario.
Respecto a cuánto dinero hay que pagar en las arras, suele ser el 10% del valor de venta de la vivienda, que posteriormente se descontará del precio final. Sin embargo, puede ser una cantidad superior o inferior, ya que es libremente pactada por las partes.
Reclamar el incumplimiento de un contrato de arras:
Existen dos formas de reclamar el incumplimiento de un contrato de arras:
- Vía amistosa o extrajudicial: Se recomienda enviar un burofax a la otra parte incumplidora que cumpla el contrato de arras. Si no surte efecto, se puede intentar llegar a un acto de conciliación, en el que se exige el cumplimiento del contrato.
- Vía judicial: Interponer una demanda judicial con la ayuda de un abogado.
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