La decisión de comprar una vivienda implica muchos aspectos a valorar y varios términos importantes a conocer. Son distintos los factores que se incluyen dentro del mercado inmobiliario, desde particulares a promotores, pasando por inmobiliarias y entidades financieras. Por ello es crucial saber algunos conceptos generales en torno a la compra de una vivienda.
En las operaciones de compraventa de un inmueble es frecuente que, entre vendedor y comprador, se llegue a un acuerdo previo a la firma de la escritura.
¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?
El contrato de reserva supone, además de la constatación de las intenciones de comprador y vendedor, un compromiso bidireccional que, por lo general, viene acompañado de la ‘señal de compra de una vivienda’, asegurando de algún modo que la operación inmobiliaria va a llevarse a cabo.
Esta señal de compra corresponde al dinero que el comprador anticipa al vendedor como reserva del inmueble objeto de la operación. Asimismo, el documento firmado supone un acuerdo formal que compromete legalmente a las partes a continuar con la compraventa cuando se cumplan las condiciones establecidas en el mismo.
Información que aparece en el contrato de reserva.
Los datos que deben incluirse en un contrato de reserva son los siguientes:Datos del comprador y vendedor.
- Datos de identificación del bien inmueble.
- Importe de la señal.
- Plazo para hacer efectiva la compraventa.
- Forma de pago.
- Fecha, lugar y firma.
Diferencias entre el contrato de reserva y el contrato de arras.
Puede generar cierta confusión la diferencia entre el contrato de reserva y el contrato de arras, pues aunque a simple vista parezcan lo mismo, se tratan de conceptos diferentes. Mientras que el contrato de arras se entiende como el acuerdo que se alcanza entre las dos partes implicadas, el contrato de reserva corresponde con la cantidad de dinero que se entrega para hacer oficial dicho pacto, normalmente con la reserva de una vivienda de obra nueva. Este tipo de contrato incluye una serie de puntos bien detallados, como el plazo para firmar las escrituras, el importe de la señal o el procedimiento de pago, que deberán ser cumplidos.
Además, la seguridad jurídica en el contrato de reserva se ve reducida debido a que, al contrario que ocurre con el contrato de arras, no está regulado por el Código Civil, pero sí esá regulado por la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles 28/1998 reflejada en el BOE 14/07/1998.
Queda destacar que en caso de querer rescindir un contrato de arras, podrá hacerse siempre y cuanto se asuma la indemnización correspondiente teniendo en cuenta el tipo de contrato de arras firmado. Sin embargo, el contrato de reserva de una vivienda podría anularse únicamente si en este existiese una cláusula que lo aprobase.
Ventajas de un contrato de reserva.
Si eres el comprador, la principal ventaja del contrato de reserva es que te permite ganar tiempo desde que firmas la compra de la casa, con lo que podrás buscar una hipoteca adecuada para ti sabiendo que existe un compromiso real de venta de vivienda por parte del dueño de esta y que no habrá cambios sustanciales en el precio acordado previamente.
Si estás en el lado opuesto, es decir, si eres el vendedor, también tendrás una ventaja importante: conseguir tiempo para realizar las gestiones oportunas, desde arreglos en la vivienda hasta conseguir ciertos documentos como el certificado energético de la casa. Además, sabrás de antemano cuándo tendrás el dinero por parte del comprador.
Modelos de contrato de reserva de vivienda de obra nueva.
Para empezar, te recordamos que todo contrato de reserva de vivienda debe incluir los datos personales del comprador y el vendedor, la descripción detallada del inmueble, el importe de la señal de compra de la vivienda, la forma de pago y la cláusula de rescisión, aunque esto último no es muy frecuente.
Además del contrato de reserva y el contrato de arras, existen otros dos modelos de reserva:Documento de reserva en fase de pre-comercialización: Es el tipo de contrato de reserva de vivienda más habitual en aquellas promociones cuyo lanzamiento es anterior a la obtención de la licencia de obra y la póliza de avales. En este caso, la señal aportada por el comprador no lleva IVA y se acota el plazo máximo de validez. No es una reserva vinculante, por lo que puedes desistir y recuperar las cantidades aportadas si no continúas con la compra.
Documento de reserva en fase de comercialización: Cuando el inmueble se encuentra en fase de comercialización, existe otro modelo de contrato de reserva de vivienda. En este caso la señal sí que incluye IVA y la reserva máxima es de 10 días. Además, el documento debe firmarse junto con la forma de pago y el plano de situación. En esta ocasión sí es vinculante.
¿De cuánto es la reserva de una vivienda?
De forma general, la señal para la reserva de una vivienda suele corresponderse con el 3% del precio final del inmueble. De modo que, si hablamos de una vivienda valorada en 150.000 euros, la señal para la compra de la misma debería ser de 4.500 euros.
A pesar de esta actuación habitual, la cuantía no tiene por qué ser rígida ya que existen otros factores que pueden condicionar el montante a solicitar, como el plazo entre la firma del documento de reserva.
De este modo, ese 3% puede aumentar hasta el 5% si el plazo entre una firma y otra es dilatado; o reducirse hasta llegar incluso al 1% cuando la operación se cierra en semanas. Si la venta se vuelve complicada, la señal puede reducirse para facilitar la misma al comprador.
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