Casa independiente en Navalcarnero, en parcela de 130 m2.

  Situada en el barrio de Covadonga.

• Superficie de la parcela 130 m2.
• Superficie construida 94 m2.
• Parcela construida sin división horizontal.
• Año de construcción 1965.
• Clase urbano.
• Uso principal residencial.
• Se puede hacer una visita con 2 días de antelación.

 

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Los seis tipos de alquileres de viviendas que se pueden actualizar con el IPC, según ANA.

La Agencia Negociadora del Alquiler repasa los supuestos que están exentos de aplicar la actualización de la renta al 2%.

El Gobierno aprobó el tope del 2% a la actualización de las rentas en las renovaciones de los contratos de viviendas de alquiler en marzo 2022 y la medida estará vigente al menos hasta finales de año.

Sin embargo, hay algunos tipos de arrendamientos de viviendas que están exentos de dicha medida, lo que significa que las rentas se pueden actualizar conforme al IPC.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha elaborado una guía donde repasa estos seis supuestos y que va dirigida tanto a propietarios como a inquilinos. Entre ellos están los alquileres de temporada o los alquileres de habitaciones.

Los tipos de alquileres exentos del tope del 2%.

Estos son los seis supuestos que recoge la guía de la Agencia Negociadora del Alquiler:

1. Alquiler de temporada. Aunque se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), están exentos del límite del 2% porque se les considera arrendamientos para uso distinto a vivienda.
2. Alquiler de viviendas suntuarias. Son arrendamientos de pisos o viviendas unifamiliares (adosados, pareados o independientes) cuya superficie construida excede de 300 m2 o su renta en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (SMI). Estos arrendamientos, aunque se rigen por la LAU, se les permite que se rijan, en esta materia, por sus propios pactos.
3. Alquiler de viviendas cuyos inquilinos son personas jurídicas. Por regla general, salvo excepciones, este tipo de arrendamientos son considerados como arrendamientos para uso distinto a vivienda, y por tanto no sujetos a las limitaciones del límite del 2%.
4. Alquiler de habitaciones. Están exentos de los límites del 2%, porque no se rigen por la LAU, sino por el Código Civil.
5. Alquiler de viviendas turísticas. Están exentos porque no se rigen por la LAU, si no por las normas sectoriales dictadas por las CCAA y por el Código Civil.
6. Alquileres renovados por Tácita Reconducción. Estos arrendamientos, en su inicio, estaban sujetos a la LAU, "pero al entrar en periodo de tácita reconducción y renovarse, por agotarse todas sus prorrogas (las obligatorias y las voluntarias), pasan a regirse por el Código Civil. Estas renovaciones se producen cuando los arrendamientos han finalizado porque han agotado todas sus prórrogas, y los arrendatarios permanecen durante 15 días más en la vivienda arrendada, con el consentimiento y aquiescencia de los arrendadores", explica el organismo.

Los fundamentos jurídicos en la tácita reconducción.

José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), afirma que la fundamentación jurídica de la exclusión de la aplicación del tope del 2% para este tipo de arrendamientos se basa en tres argumentos.

Uno de ellos es la propia redacción al modificar el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo, que establece que la medida de limitar la actualización de las rentas con el IGC y el tope del 2% "solo es aplicable a los arrendamientos de viviendas sujetos a la LAU del 94 cuya renta deba ser actualizada cuando se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia del arrendamiento".

Por tanto, asegura Zurdo, "la limitación se refiere a las revisiones interanuales de rentas, pero no cuando el contrato ya finaliza, porque este ya no está vigente y deja de estar regulado por la LAU, que es justamente el momento en el que entra en juego la tácita reconducción sujeta al Código Civil".

Además, explica el director general de ANA, "un contrato de arrendamiento renovado por tácita reconducción se sujeta a las normas del Código Civil (excepto la duración), y el límite a la actualización de rentas previsto en el Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo solo se aplica a los arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la LAU, salvo una exepción".

Y esa excepción se extrae de una modificación que ha llevado a cabo el Gobierno, a través de la aprobación RDL 1/2023 de 10 de Enero, de medidas urgentes en materia de incentivos a la contratación laboral y mejora de la protección social de las personas artistas. En dicho RDL,"ha incluido una modificación del artículo 71 a los arrendamientos renovados a través de la figura de la tácita reconducción, regulando de forma expresa que estos arrendamientos a pesar de estar regulados por el Código Civil. De esta manera, admite en cuanto a la aplicación de la prórroga extraordinaria, que se incluyan dentro de los arrendamientos sujetos a la LAU, y además regula que al arrendamiento que se acoja a esta medida, durante el periodo de prorroga extraordinaria, no se le podrá subir la renta en más de un 2%".

Así, Zurdo insiste en que "el Gobierno ha tenido la posibilidad de incluir en esta reforma que ese límite del 2% también se aplicara cuando los arrendamientos entran en periodo tácita reconducción, y el no hacerlo, pudiendo haberlo hecho, permite interpretar que los arrendamientos que entran en tácita reconducción se han quedado fuera del límite del 2%, siéndoles de aplicación el procedimiento de actualización de rentas previsto en el contrato inicial, al estar sujetos al Código Civil, sin ninguna excepción como la comentada”.

El Abogado del TJUE avala que los Clientes pidan compensación por las cláusulas Hipotecarias abusivas.

El Abogado General del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) ha señalado este jueves que la normativa de la UE permite al consumidor reclamar compensaciones que vayan más allá del reembolso de las cuotas de cláusulas abusivas en sus contratos de préstamo hipotecario.

No obstante, ha aclarado que corresponde a los tribunales de los Estados miembros comprobar, a la luz de sus legislaciones nacionales, si los consumidores tienen derecho a ejercitar este tipo de pretensiones y, en su caso, pronunciarse sobre su procedencia.

Esta recomendación llega a raíz de una consulta del tribunal polaco al Tribunal de Justicia sobre la normativa acerca de cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores después de que una pareja solicitase una indemnización alegando que Bank M. había recibido cuotas mensuales de su préstamo hipotecario sin ninguna base legal o contractual y se había lucrado con ellas.

En opinión del Abogado General, la posibilidad de que un cliente reclame a un banco responsabilidades además del reembolso puede constituir un incentivo para que los consumidores ejerciten los derechos que les confiere la normativa europea en esta materia, a la vez que disuade a los bancos de introducir cláusulas abusivas en sus contratos.

Respecto a la posibilidad de que el banco ejercite pretensiones similares frente a los consumidores, el Abogado General ha expuesto al Tribunal de Justicia que un banco solo puede reclamar a los clientes el reembolso del capital del préstamo otorgado y del pago de intereses de demora.

Para justificar dicha conclusión, el Abogado General ha afirmado que la nulidad de un contrato de préstamo hipotecario es consecuencia de que el banco incluyera una cláusula abusiva en ese contrato y ha destacado que un profesional no debería obtener ningún beneficio económico de una situación creada por su propio comportamiento ilícito.

Tampoco se disuadiría al banco de incluir cláusulas abusivas en sus contratos de préstamo con consumidores si, pese a la anulación del contrato, pudiera obtener de los consumidores una retribución al tipo de mercado por la utilización del capital del préstamo, una situación que podría incluso llevar a que fuera rentable para el banco imponer cláusulas abusivas a los consumidores.

 

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¿Cómo saber que casa me puedo permitir? Criterios de concesión de Hipotecas.

El principal criterio que analizará una entidad para ver si nos concede el préstamo es ver cuál es nuestra capacidad de reembolso, o lo que es lo mismo ver si les podemos pagar todos los meses la cuota del préstamo. Para ello analizarán:

• Endeudamiento: computarán todos nuestros ingresos declarados. En los asalariados no hay problema, pero en lo autónomos surge el problema de que muchos no están declarando todos sus ingresos, y en estos casos la mayoría de las entidades sólo tienen en cuenta lo declarado (rendimiento neto).
• Otros ingresos, como pueden ser alquileres, rentas de capital, pensiones, etc. Siempre que como en los casos anteriores estén declaradas y se puedan justificar. Para el cálculo del endeudamiento sumarán los ingresos de la unidad familiar y la cuota del préstamo no puede representar más de un 35-40%.
• Historial morosidad: solicitarán información nuestra tanto en Equifax y Experian para conocer nuestro historial de impagos. Es un fichero que contiene información de la operación crediticia impagada del deudor y de la evolución histórica de la deuda.
• Solicitarán nuestra CIRBE en Banco de España. La Central de Información de Riesgos (CIR) del Banco de España recoge el historial crediticio de las personas físicas y jurídicas.

Los riesgos declarados por las entidades se clasifican en dos grupos:

– Riesgos directos: son los préstamos, créditos, avales bancarios, leasing, valores de renta fija que posea en la entidad

– Riesgos indirectos: son cuando garantizas o avalas a otras personas que tienen concedido préstamos o créditos.

• Porcentaje sobre tasación. En préstamos hipotecarios destinados a la compra de una vivienda, la mayoría de las entidades no superarán el 80% sobre el valor de tasación. Menor de los valores entre precio de compraventa y tasación. En un principio analizarán y darán sanción con un valor estimado, pero para una aprobación definitiva será necesario una tasación oficial.
• Vida laboral. El banco tendrá muy en cuenta nuestro historial laboral, antigüedad en la empresa, vida laboral continuada, periodos de paro, sector laboral, etc.
• Tipo de contrato. Indefinido, temporal, funcionario, interino, autónomo, etc.
• Situación de la garantía.