Los seis tipos de alquileres de viviendas que se pueden actualizar con el IPC, según ANA.

La Agencia Negociadora del Alquiler repasa los supuestos que están exentos de aplicar la actualización de la renta al 2%.

El Gobierno aprobó el tope del 2% a la actualización de las rentas en las renovaciones de los contratos de viviendas de alquiler en marzo 2022 y la medida estará vigente al menos hasta finales de año.

Sin embargo, hay algunos tipos de arrendamientos de viviendas que están exentos de dicha medida, lo que significa que las rentas se pueden actualizar conforme al IPC.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha elaborado una guía donde repasa estos seis supuestos y que va dirigida tanto a propietarios como a inquilinos. Entre ellos están los alquileres de temporada o los alquileres de habitaciones.

Los tipos de alquileres exentos del tope del 2%.

Estos son los seis supuestos que recoge la guía de la Agencia Negociadora del Alquiler:

1. Alquiler de temporada. Aunque se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), están exentos del límite del 2% porque se les considera arrendamientos para uso distinto a vivienda.
2. Alquiler de viviendas suntuarias. Son arrendamientos de pisos o viviendas unifamiliares (adosados, pareados o independientes) cuya superficie construida excede de 300 m2 o su renta en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (SMI). Estos arrendamientos, aunque se rigen por la LAU, se les permite que se rijan, en esta materia, por sus propios pactos.
3. Alquiler de viviendas cuyos inquilinos son personas jurídicas. Por regla general, salvo excepciones, este tipo de arrendamientos son considerados como arrendamientos para uso distinto a vivienda, y por tanto no sujetos a las limitaciones del límite del 2%.
4. Alquiler de habitaciones. Están exentos de los límites del 2%, porque no se rigen por la LAU, sino por el Código Civil.
5. Alquiler de viviendas turísticas. Están exentos porque no se rigen por la LAU, si no por las normas sectoriales dictadas por las CCAA y por el Código Civil.
6. Alquileres renovados por Tácita Reconducción. Estos arrendamientos, en su inicio, estaban sujetos a la LAU, "pero al entrar en periodo de tácita reconducción y renovarse, por agotarse todas sus prorrogas (las obligatorias y las voluntarias), pasan a regirse por el Código Civil. Estas renovaciones se producen cuando los arrendamientos han finalizado porque han agotado todas sus prórrogas, y los arrendatarios permanecen durante 15 días más en la vivienda arrendada, con el consentimiento y aquiescencia de los arrendadores", explica el organismo.

Los fundamentos jurídicos en la tácita reconducción.

José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), afirma que la fundamentación jurídica de la exclusión de la aplicación del tope del 2% para este tipo de arrendamientos se basa en tres argumentos.

Uno de ellos es la propia redacción al modificar el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo, que establece que la medida de limitar la actualización de las rentas con el IGC y el tope del 2% "solo es aplicable a los arrendamientos de viviendas sujetos a la LAU del 94 cuya renta deba ser actualizada cuando se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia del arrendamiento".

Por tanto, asegura Zurdo, "la limitación se refiere a las revisiones interanuales de rentas, pero no cuando el contrato ya finaliza, porque este ya no está vigente y deja de estar regulado por la LAU, que es justamente el momento en el que entra en juego la tácita reconducción sujeta al Código Civil".

Además, explica el director general de ANA, "un contrato de arrendamiento renovado por tácita reconducción se sujeta a las normas del Código Civil (excepto la duración), y el límite a la actualización de rentas previsto en el Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo solo se aplica a los arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la LAU, salvo una exepción".

Y esa excepción se extrae de una modificación que ha llevado a cabo el Gobierno, a través de la aprobación RDL 1/2023 de 10 de Enero, de medidas urgentes en materia de incentivos a la contratación laboral y mejora de la protección social de las personas artistas. En dicho RDL,"ha incluido una modificación del artículo 71 a los arrendamientos renovados a través de la figura de la tácita reconducción, regulando de forma expresa que estos arrendamientos a pesar de estar regulados por el Código Civil. De esta manera, admite en cuanto a la aplicación de la prórroga extraordinaria, que se incluyan dentro de los arrendamientos sujetos a la LAU, y además regula que al arrendamiento que se acoja a esta medida, durante el periodo de prorroga extraordinaria, no se le podrá subir la renta en más de un 2%".

Así, Zurdo insiste en que "el Gobierno ha tenido la posibilidad de incluir en esta reforma que ese límite del 2% también se aplicara cuando los arrendamientos entran en periodo tácita reconducción, y el no hacerlo, pudiendo haberlo hecho, permite interpretar que los arrendamientos que entran en tácita reconducción se han quedado fuera del límite del 2%, siéndoles de aplicación el procedimiento de actualización de rentas previsto en el contrato inicial, al estar sujetos al Código Civil, sin ninguna excepción como la comentada”.

El Abogado del TJUE avala que los Clientes pidan compensación por las cláusulas Hipotecarias abusivas.

El Abogado General del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) ha señalado este jueves que la normativa de la UE permite al consumidor reclamar compensaciones que vayan más allá del reembolso de las cuotas de cláusulas abusivas en sus contratos de préstamo hipotecario.

No obstante, ha aclarado que corresponde a los tribunales de los Estados miembros comprobar, a la luz de sus legislaciones nacionales, si los consumidores tienen derecho a ejercitar este tipo de pretensiones y, en su caso, pronunciarse sobre su procedencia.

Esta recomendación llega a raíz de una consulta del tribunal polaco al Tribunal de Justicia sobre la normativa acerca de cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores después de que una pareja solicitase una indemnización alegando que Bank M. había recibido cuotas mensuales de su préstamo hipotecario sin ninguna base legal o contractual y se había lucrado con ellas.

En opinión del Abogado General, la posibilidad de que un cliente reclame a un banco responsabilidades además del reembolso puede constituir un incentivo para que los consumidores ejerciten los derechos que les confiere la normativa europea en esta materia, a la vez que disuade a los bancos de introducir cláusulas abusivas en sus contratos.

Respecto a la posibilidad de que el banco ejercite pretensiones similares frente a los consumidores, el Abogado General ha expuesto al Tribunal de Justicia que un banco solo puede reclamar a los clientes el reembolso del capital del préstamo otorgado y del pago de intereses de demora.

Para justificar dicha conclusión, el Abogado General ha afirmado que la nulidad de un contrato de préstamo hipotecario es consecuencia de que el banco incluyera una cláusula abusiva en ese contrato y ha destacado que un profesional no debería obtener ningún beneficio económico de una situación creada por su propio comportamiento ilícito.

Tampoco se disuadiría al banco de incluir cláusulas abusivas en sus contratos de préstamo con consumidores si, pese a la anulación del contrato, pudiera obtener de los consumidores una retribución al tipo de mercado por la utilización del capital del préstamo, una situación que podría incluso llevar a que fuera rentable para el banco imponer cláusulas abusivas a los consumidores.

 

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¿Cómo saber que casa me puedo permitir? Criterios de concesión de Hipotecas.

El principal criterio que analizará una entidad para ver si nos concede el préstamo es ver cuál es nuestra capacidad de reembolso, o lo que es lo mismo ver si les podemos pagar todos los meses la cuota del préstamo. Para ello analizarán:

• Endeudamiento: computarán todos nuestros ingresos declarados. En los asalariados no hay problema, pero en lo autónomos surge el problema de que muchos no están declarando todos sus ingresos, y en estos casos la mayoría de las entidades sólo tienen en cuenta lo declarado (rendimiento neto).
• Otros ingresos, como pueden ser alquileres, rentas de capital, pensiones, etc. Siempre que como en los casos anteriores estén declaradas y se puedan justificar. Para el cálculo del endeudamiento sumarán los ingresos de la unidad familiar y la cuota del préstamo no puede representar más de un 35-40%.
• Historial morosidad: solicitarán información nuestra tanto en Equifax y Experian para conocer nuestro historial de impagos. Es un fichero que contiene información de la operación crediticia impagada del deudor y de la evolución histórica de la deuda.
• Solicitarán nuestra CIRBE en Banco de España. La Central de Información de Riesgos (CIR) del Banco de España recoge el historial crediticio de las personas físicas y jurídicas.

Los riesgos declarados por las entidades se clasifican en dos grupos:

– Riesgos directos: son los préstamos, créditos, avales bancarios, leasing, valores de renta fija que posea en la entidad

– Riesgos indirectos: son cuando garantizas o avalas a otras personas que tienen concedido préstamos o créditos.

• Porcentaje sobre tasación. En préstamos hipotecarios destinados a la compra de una vivienda, la mayoría de las entidades no superarán el 80% sobre el valor de tasación. Menor de los valores entre precio de compraventa y tasación. En un principio analizarán y darán sanción con un valor estimado, pero para una aprobación definitiva será necesario una tasación oficial.
• Vida laboral. El banco tendrá muy en cuenta nuestro historial laboral, antigüedad en la empresa, vida laboral continuada, periodos de paro, sector laboral, etc.
• Tipo de contrato. Indefinido, temporal, funcionario, interino, autónomo, etc.
• Situación de la garantía.

 

¿Y si quiero alquilar mi casa por habitaciones?

Cada vez más españoles deciden alquilar parte de sus viviendas para obtener un dinero extra. Una iniciativa legal que debe estar regulada mediante un contrato.

Se alquila habitación en piso compartido con dos personas más", "Habitación disponible en el centro". Las calles de las ciudades y las páginas webs de alquiler de viviendas están llenas de estos anuncios. Hasta ahora lo habitual era que esos reclamos fueran hechos por jóvenes y estudiantes que buscan vivir colectivamente para repartir los gastos. Esta realidad ha cambiado. Jóvenes o menos jóvenes profesionales y también jubilados deciden alquilar habitaciones de su vivienda para hacer frente al pago de la hipoteca, de la renta o ganar un dinero extra.

Alquilar una habitación de la casa donde vives.

El alquiler de habitaciones no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (en principio) sino mediante un pacto entre las partes regido por el Código Civil.

Cuando el dueño vive en la casa lo habitual es hacer un contrato con las condiciones que se pacten entre las partes. En ese documento el arrendador pactará con el arrendado la duración, el precio y las prórrogas. Además va implícito el derecho a usar las zonas comunes de la vivienda, como la cocina y el baño (a no ser que se pacte lo contrario).

El resto de aspectos que debe recoger el contrato son:

• La duración.
• El precio y la forma de pago.
• Los servicios que se incluyen (derecho al uso del teléfono fijo, de Internet…) y cómo se repartirán los gastos de luz, agua, en su caso el de teléfono… o si se incluyen dentro del precio de la habitación.
• La habitación a alquilar.

Cuando se pone en alquiler una habitación, el arrendador puede fijar el precio libremente (aunque siempre hay datos de mercado que orientan sobre el que más conviene) y debe declarar a Hacienda lo que obtenga con ese alquiler, “como un rendimiento del capital inmobiliario”, explican desde la asesoría Alfil.

Para que el arrendador pueda obtener beneficios fiscales en la declaración de la renta es necesario incluir en el contrato una cláusula en la que se indique que esa vivienda es la habitual del inquilino. Si se cumple este requisito, el propietario tendrá un reducción del 60% de la cantidad que resulte de restar a los ingresos los gastos (comunidad, IBI, basuras en su caso, intereses de posibles préstamos…); gastos que no pueden ser incluidos en su totalidad (el propietario también es partícipe de esos gastos), sino la parte proporcional que se puede imputar a la parte arrendada. Es decir, si ingresas 10.000 euros y tienes 1.000 euros de gastos, el neto sería 9.000 euros, del que habría que tributar por ese 40% (3.600 euros).

En el caso de que en el contrato se indique que es de carácter temporal, por ejemplo por el curso escolar a unos estudiantes, no se tendrá derecho a estos beneficios.

Estas mismas condiciones se mantienen si el dueño de la vivienda alquila habitaciones a dos o más personas.

Si alquilo toda la casa a varias personas.

Esta opción contempla que se puede hacer un contrato común para todos los inquilinos de la vivienda, que estaría regulado por la LAU y por su normativa, como si se tratara de un alquiler común, de mínimo un año de duración y con sucesivas subrogaciones hasta cinco, tras lo que habría que hacer un nuevo contrato. En este tipo de contrato existe una obligación solidaria entre todos si alguno incumple el pago o si se producen desperfectos.

En este caso, el arrendador también tiene derecho a beneficios fiscales a través de la declaración de la renta, de la misma forma que si solo alquila una habitación de su casa. Pero en este caso, sí se podrán computar todos los gastos de la casa.

También es posible pactar un contrato individual con cada habitante de esa vivienda en la que no resides. Estos documentos se regirán por el Código Civil. No están sujetos a temporalidad, el periodo de vigencia será el que tú pactes. Habrá beneficios fiscales si en los contratos incluyes que es vivienda habitual del inquilino. Para que el arrendador se beneficie es el inquilino quien debe consentir que en el contrato ponga que se trata de su vivienda habitual, cual sea la duración de ese contrato.

Subarriendo.

Un inquilino también puede subarrendar una parte de la vivienda que tiene alquilada si el propietario lo autoriza. La LAU indica que solo es legal subalquilar una vivienda si se hace de manera parcial, con el consentimiento previo del arrendador. Aquí, también se contará con un contrato individual para mayor seguridad y donde se dé cuenta de las condiciones.

Al margen de la vía elegida, cuando se alquila una habitación hay que tener en cuenta que también se “alquila” el derecho al uso de las zonas comunes: la cocina, el baño… Por tanto, otro de los puntos importantes es negociar el pago de los gastos que se generan en la vivienda. “Lo habitual suele ser pagar la renta más un fijo estipulado entre las partes o prorratear los gastos entre las personas que conviven en la casa”, afirma Delgado. Si vas a gestionar el pago de gastos compartidos, estas apps te interesan.

Al margen de la ley.

Alquilar habitaciones al margen de todo lo expuesto antes es una ilegalidad. Hay razones diversas por las que el propietario puede pedir la disolución del contrato en caso de que se haya subalquilado:Si el casero desconoce el alquiler y por tanto no hay consentimiento.

Si uno de los subalquilados se marcha y en su lugar entra otra persona, sin ponerlo en conocimiento del arrendatario. Es obligatorio avisar al casero y realizar un nuevo contrato para que el recién llegado conozca las condiciones, duración del alquiler, precio…

Si la vivienda tiene uso de piso turístico sin los permisos correspondientes.

Ciudades, precios y más.

Según el estudio del portal Fotocasa, las comunidades que tienen una mayor demanda de habitaciones son Madrid, con un 21% del total de búsquedas, seguida de Andalucía (20%), Cataluña (15%), Comunidad Valenciana (9%) y País Vasco (3%). Madrid y Cataluña concentran el 36% del total en España.

En cuanto a zonas de preferencia, “el centro de la ciudad sigue siendo el punto estratégico del alquiler”, comenta Ignasi Giralt, mánager general en España de Badi, plataforma de alquiler habitacional.

El estudio de Fotocasa también apunta que Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca son las ciudades más caras para alquilar una habitación, con un precio medio de 491, 410 y 378 euros al mes, respectivamente. Aun así, respecto al pasado año, en Barcelona y en Madrid el precio de las habitaciones ha caído un 3,4% en la primera y un 4,2% en la capital.

Por ciudades, Cáceres, con 159 euros al mes, y Jaén, con 174 euros, son las más baratas.

Por comunidades, Cataluña es la más cara, con una media de 444 euros al mes por habitación; seguida de Madrid, con 386 euros al mes; Baleares, con 384 euros al mes y País Vasco, con 338 euros al mes. En el otro extremo aparecen Extremadura, con 171 euros al mes; Castilla-La Mancha, con 197 al mes; Galicia, con 212 al mes y Castilla y León, con 219 al mes.

¿Quién alquila habitaciones?

Hasta hace poco eran los estudiantes los que solían compartir piso. Ahora todo ha cambiado y las dificultades para hacer frente al pago del alquiler de una casa es la principal razón para compartir, según apunta Fotocasa en su informe. “Alrededor de un 80% de nuestra audiencia tiene una edad de entre 25 y 35 años y no son estudiantes, sino jóvenes profesionales”, señala Giralt.

Pero, además, segmentos de edad que hasta hace poco tiempo estaban fuera de estas estadísticas han entrado de lleno, como los mayores de 55 y hasta 75 años, que suponen un 9% de españoles que comparten o buscan casa para compartir, añade el informe.