Aún quedas Viviendas disponibles en "Residencial de La Morena".

Ya son 10 viviendas las reservadas de la Promoción "Residencial de La Morena".

Aún quedan disponibles:

• Dúplex en el Bloque 1.
• Dúplex en el Bloque 2.

 

Tipos de Contrato de Arras.

Conocer cómo funcionan cada tipo de contratos de arras, así como sus diferencias, resulta fundamental de cara a una compraventa.

Antes de nada, conviene explicar que un contrato de arras es un contrato de carácter privado en el que se estipulan todas condiciones pactadas entre comprador y vendedor durante la negociación de la compraventa de una vivienda o un inmueble. Además, en este documento se reúnen las penalizaciones que habría que afrontar en caso de que alguna de las partes incumpliera los términos establecidos. Aunque sea un contrato de carácter privado entre particulares, este documento tiene validez legal, ya que el notario lo usará para realizar la escritura de compraventa del inmueble.

Tipos de contratos de arras:

Existen tres tipos de contratos de arras: penales, penitenciales y confirmatorias. La elección de firmar uno u otro se basará en el propósito que persigamos con la transacción del inmueble.

Contrato de arras penales:

El contrato de arras penales establece un compromiso financiero entre el comprador y el vendedor en el proceso de compraventa de una vivienda. A través de este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de reserva. Si el comprador incumple sus obligaciones y la compraventa no se realiza, perderá esta señal. Por otro lado, si es el vendedor quien incumple, deberá devolver la señal más una cantidad adicional acordada en el contrato.

En caso de incumplimiento, además de las consecuencias económicas, la parte afectada puede demandar el cumplimiento del contrato original y solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Es importante mencionar que una vez firmado, no es posible retractarse del contrato de arras penales. El objetivo de las arras penales es garantizar la compraventa de la vivienda y están reguladas en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil.

Contrato de arras penitenciales:

El contrato de arras penitenciales, también conocido como contrato de desistimiento, permite que cualquier parte involucrada pueda retirarse del contrato sin ejecutarlo. Sin embargo, hay condiciones vinculadas a este derecho:

• Comprador: Si decide desistir del contrato, perderá la cantidad que pagó inicialmente, que generalmente es el 10% del valor total de la compraventa.
• Vendedor: Si decide no seguir adelante con el contrato, deberá reembolsar el doble de la cantidad que el comprador le entregó en el momento de la firma.

Esto significa que, si la parte compradora decide rescindir el contrato, se le retendrá la cantidad entregada inicialmente como garantía o “arras”. En cambio, si la parte vendedora es quien decide terminar el contrato, tendrá que devolver el doble de esa cantidad al comprador. Este tipo de contrato solo se puede aplicar cuando se mencionan explícitamente sus consecuencias, tal y como se hace referencia en el artículo 1.454 del Código Civil.

Contrato de arras confirmatorias:

El contrato de arras confirmatorias actúa como un compromiso firme entre las partes para completar la compraventa de un inmueble. Con este tipo de arras se da un anticipo del precio total del inmueble, sirviendo como garantía de que ambas partes están comprometidas a llevar a cabo la operación. Si el contrato no especifica qué tipo de arras se están utilizando, se asumirá que son confirmatorias por defecto.

A diferencia de otros contratos de arras, las penalizaciones por incumplimiento no están claramente definidas. Si una de las partes no cumple con lo acordado, la parte afectada tiene dos opciones: puede exigir que se lleve a cabo la venta o solicitar una indemnización por daños y perjuicios, aunque para ello necesitará presentar una demanda judicial.

En caso de incumplimiento, no es posible que las partes terminen el contrato por su propia voluntad. En lugar de eso, se aplicarán las normas generales sobre incumplimiento de obligaciones, según recoge el artículo 1.124 del Código Civil. La parte afectada puede elegir entre insistir en el cumplimiento del contrato o solicitar su finalización.

En ambos escenarios, se puede exigir una compensación y el pago de intereses. Si después de exigir el cumplimiento, este resulta inviable, la parte afectada aún puede solicitar la terminación del contrato.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

En los tres tipos de modelo de contrato de arras deben aparecer los siguientes datos:

• Cantidad que se entrega en concepto de arras.
• Plazo para otorgar la escritura de compraventa: fecha, día y hora en la que se acude ante el notario y consecuencias en caso de que una de las partes no asista.
• Establecer quién fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se avisa de la misma.
• Indicar cómo se notifica por parte del comprador al vendedor el día en que se va a otorgar la escritura pública de compraventa.
• Cómo se van a pagar los gastos derivados de la escritura de compraventa (notario, registros, plusvalía municipal, etc.). Los abogados aconsejan que se haga de este modo: el vendedor se hará cargo de los gastos de otorgamiento de escrituras y de la plusvalía municipal, mientras que todos los gastos posteriores a la venta, incluyendo el coste de inscripción en el Registro de la Propiedad, serán responsabilidad del comprador.

¿Cómo, cuánto y cuándo se paga en el contrato de arras?

En los contratos de arras se suelen hacer dos pagos:

1. Primer pago: Se realiza cuando se firma el contrato.
2. Segundo pago: Se hace en un plazo máximo de dos meses desde que se firmó el contrato. Suele efectuarse mediante un cheque bancario en el momento de la formalización ante notario.

Respecto a cuánto dinero hay que pagar en las arras, suele ser el 10% del valor de venta de la vivienda, que posteriormente se descontará del precio final. Sin embargo, puede ser una cantidad superior o inferior, ya que es libremente pactada por las partes.

Reclamar el incumplimiento de un contrato de arras:

Existen dos formas de reclamar el incumplimiento de un contrato de arras:

• Vía amistosa o extrajudicial: Se recomienda enviar un burofax a la otra parte incumplidora que cumpla el contrato de arras. Si no surte efecto, se puede intentar llegar a un acto de conciliación, en el que se exige el cumplimiento del contrato.
• Vía judicial: Interponer una demanda judicial con la ayuda de un abogado.

 

 

Reservada otra vivienda en "Residencial de La Morena".

  Otra vivienda reservada del "Residencial de La Morena".

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Dúplex en 𝗕𝗹𝗼𝗾𝘂𝗲 1, Primero C

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NOTA: La dirección facultativa se reserva el derecho, durante la ejecución de la obra, de modificar los materiales, elementos y procedimientos antes citados por necesidades técnicas o legales. En todo caso serán sustituidos por otros de igual o superior calidad.

  

Reparaciones en pisos de alquiler: las que deben asumir el Propietario y el Inquilino.

¿Se ha estropeado algo en tu piso de alquiler? Descubre si el arreglo debe pagarlo el Casero o el Inquilino.

Las reparaciones en viviendas de alquiler generan dudas frecuentes entre inquilinos y propietarios. Un grifo que gotea, una caldera que se avería en pleno invierno o un enchufe que provoca cortes de luz son situaciones comunes.

La respuesta no depende de la voluntad de las partes, sino de lo que establecen la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil, que determinan con claridad qué gastos debe asumir cada uno en cada situación.

Reparaciones en viviendas de alquiler: qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El artículo 21 de la LAU es muy claro: el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante toda la vigencia del contrato.

En la práctica, esto significa que el arrendador debe asumir el coste de todas las obras necesarias y ejecutarlas sin retrasos injustificados, garantizando en todo momento que la vivienda se mantenga en condiciones de habitabilidad.

El inquilino no está obligado a pagar estos arreglos, ni el propietario puede incrementar el precio del alquiler a causa de estas reparaciones. Si el arrendador incumple su obligación y la vivienda pierde sus condiciones mínimas de habitabilidad, el arrendatario tiene derecho a resolver el contrato de forma inmediata y sin penalización.

Cuándo paga el inquilino las reparaciones en un piso de alquiler.

El artículo 21 de la LAU contempla una excepción importante: si la avería o el deterioro se debe a un uso inadecuado de la vivienda, el gasto recae sobre el arrendatario. Los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil refuerzan esta idea al establecer que el inquilino es responsable de los daños o pérdidas que sufra la vivienda, salvo que pueda demostrar lo contrario. Esto también abarca los desperfectos provocados por las personas con las que conviva el inquilino o que estén bajo su cuidado.

Obligaciones del propietario y del inquilino.

La normativa también recuerda que el propietario no puede desentenderse del mantenimiento, ya que durante todo el contrato debe garantizar que el inmueble se mantenga en condiciones de ser habitado.

Por su parte, el inquilino debe cuidar de la vivienda y solo hacerse cargo de los daños que se deriven de un mal uso. Un equilibrio que protege los intereses de ambas partes y evita conflictos innecesarios.

Electrodomésticos de un piso de alquiler: quién paga si se estropean.

Si el electrodoméstico venía incluido en el contrato -por ejemplo, el frigorífico, la lavadora o el horno-, el propietario es responsable de su reparación o sustitución, siempre que la avería no se deba a un mal uso del inquilino. En cambio, si el aparato se rompe por un uso incorrecto o por falta de cuidado, será el arrendatario quien deba hacerse cargo del arreglo.

¿Qué ocurre si el propietario se niega a una reparación urgente?

Cuando la reparación es urgente -por ejemplo, una fuga de agua, un problema eléctrico que impide el uso de la vivienda o una caldera que deja sin calefacción-, el propietario no puede negarse.

Si lo hace, el inquilino puede requerir la reparación por escrito, y si la negativa persiste, acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento. Incluso podría resolver el contrato y, en algunos casos, reclamar daños y perjuicios.

Si el inquilino paga la reparación, ¿puede reclamar el coste al propietario?

Si la reparación reviste carácter urgente y no admite demora —por ejemplo, una fuga de agua susceptible de provocar daños significativos o una avería eléctrica que impida el uso habitual del inmueble—, el inquilino puede adelantar el pago siempre que haya intentado contactar al propietario sin éxito.

Es fundamental guardar todas las facturas y notificar por escrito lo ocurrido lo antes posible, indicando el problema, el motivo de la urgencia y el importe abonado. Con esta documentación, el arrendatario podrá reclamar el reembolso íntegro al propietario.

Pequeñas reparaciones que debe pagar el inquilino en un alquiler.

Las llamadas “pequeñas reparaciones” son aquellas derivadas del uso cotidiano de la vivienda, y el artículo 21.4 de la LAU establece que corresponden al inquilino, ya que forman parte del mantenimiento ordinario.

Entre estos gastos menores se incluyen, por ejemplo, cambiar una bombilla o un fusible, desatascar un fregadero obstruido por restos de comida o ajustar una persiana que se haya descolgado con el uso diario.

En cambio, el desgaste natural, como paredes que amarillean con el tiempo o suelos que pierden su acabado tras años de uso, no puede imputarse al inquilino y su reparación corresponde al propietario.

¿Cuándo puede el inquilino resolver el contrato por falta de reparaciones?

Si el propietario no mantiene la vivienda en condiciones de habitabilidad —por ejemplo, humedades graves, problemas eléctricos o sanitarios que impidan el uso normal—, el arrendatario puede resolver el contrato. Para evitar conflictos, conviene notificarlo por escrito y dar un plazo razonable.

¿Quién paga las averías de fontanería en un contrato de arrendamiento?

Dependerá del origen de la avería. Si se trata de un problema estructural, como una fuga en una tubería interior o una rotura en el sistema de agua, el propietario debe asumir el coste. Sin embargo, cuando el atasco o el daño se deben a un uso inadecuado por parte del inquilino —como tirar objetos no adecuados por el inodoro—, será este quien deba hacerse cargo.

En los casos en que el problema afecte a elementos comunes del edificio —como bajantes generales, instalaciones comunitarias o zonas comunes—, la reparación correrá a cargo de la comunidad de propietarios, pero corresponderá al arrendador gestionar el aviso y coordinar la actuación, ya que es el titular de la vivienda.

Cambio de uso de almacén a vivienda en el Catastro, ¿cómo hacerlo?

El cambio de uso de almacén a vivienda es una operación cada vez más habitual y especialmente rentable: esto es lo que debes saber.

Convertir un almacén en una vivienda es una operación cada vez más habitual y especialmente rentable en zonas con alta demanda residencial en las que los precios obligan a buscar soluciones y alternativas habitacionales.

¿Se puede convertir un almacén en vivienda? La posibilidad de llevar a cabo la transformación depende de lo establecido en el Código Técnico de la Edificación (CTE) y el Plan General de Ordenación Urbana del municipio en el que se ubique el almacén. En este artículo te explicamos cómo se hace el cambio de almacén a vivienda en el Catastro.

Cambio de uso de almacén a vivienda en el Catastro.

Antes de nada, conviene tener claro que cualquier modificación en el uso de un inmueble debe inscribirse en el Catastro. Asimismo, si se desea transformar un almacén en una vivienda, el primer paso es solicitar al ayuntamiento la autorización correspondiente para el cambio de uso.

Los requisitos dependen de cada municipio, pero lo habitual es que se exija un proyecto técnico elaborado y firmado por un arquitecto, donde se acredite que el inmueble puede adaptarse a las condiciones de seguridad y habitabilidad establecidas por la normativa.

Tras obtener la licencia, se deben ejecutar las obras necesarias para adecuar el espacio. La presencia del arquitecto resulta imprescindible, ya que es quien asegura el cumplimiento de todas las exigencias urbanísticas y constructivas, además de adecuarse a la normativa municipal.

Una vez finalizadas las reformas, el técnico emite tanto el certificado de final de obra como el de habitabilidad, documentos indispensables para solicitar la cédula de habitabilidad. Finalmente, el cambio de uso de almacén debe quedar reflejado en el Catastro mediante la presentación de documentación y formularios que correspondan.

¿Cómo saber si puedo cambiar el uso de almacén a vivienda?

Antes de adquirir un almacén para su conversión en vivienda, es fundamental verificar si el cambio de uso es legalmente posible. Estas son las principales condiciones que deben cumplirse:

• Uso principal del edificio: El edificio debe tener uso residencial como uso principal. Solo en determinados casos, cuando la normativa municipal lo permite, se podrá transformar el local aunque el edificio no sea exclusivamente residencial.
• Protección patrimonial: Si el edificio o el local están afectados por algún nivel de protección patrimonial, por ejemplo, un edificio histórico, podrían existir restricciones.
• Ámbitos con límite de viviendas: En zonas donde esté limitado el número de viviendas por normativa urbanística, no se podrá superar ese límite mediante la conversión de almacenes o locales.
• Ubicación del local: Solo se permite el cambio de uso si el local está situado en planta baja o en una planta de piso. No se autoriza si el suelo del local se encuentra por debajo del nivel del terreno exterior en contacto. Es decir, generalmente los sótanos no se podrán convertir en vivienda.
• Usos superiores: No se admite la transformación si sobre el local existen actividades terciarias de tipo recreativo o comercial.
• Locales fuera de ordenación: Poniendo como ejemplo Madrid, se permite transformar locales fuera de ordenación por exceder el fondo edificable, siempre que se cumpla con el artículo 2.3.3.2 del PGOUM y la normativa municipal no lo prohíba expresamente.
• Locales en plantas bajas industriales: No es posible el cambio si el local está en una planta baja de uso industrial que supere el fondo máximo permitido, salvo que se demuela el exceso de fondo construido.

Requisitos que debe cumplir el almacén transformado en vivienda.

Una vez que el cambio de uso es viable, la vivienda resultante debe cumplir con ciertos estándares urbanísticos y técnicos:

• Condiciones mínimas de habitabilidad: La vivienda debe cumplir con los requisitos establecidos en el capítulo 7.3 del PGOUM, relativos a superficie mínima, ventilación, iluminación natural, etc.
• Fachada integrada: La nueva fachada del local debe respetar la composición, materiales, colores y ritmo de huecos del edificio para garantizar una imagen coherente, según el artículo 6.10.6.1 del PGOUM.
• Servicios básicos: La vivienda debe disponer de agua potable, suministro eléctrico, sistema de calefacción, agua caliente sanitaria y conexión al sistema de saneamiento.
• Aparcamiento: Si el cambio de uso da lugar a más de una vivienda, será obligatorio cumplir con las exigencias de dotación de aparcamientos del artículo 7.5 del PGOUM.

Además, debe reunir las siguientes características:

• La superficie mínima debe ser de 40 m2 útiles.
• La fachada exterior debe tener una altura mínima de 3,30 m.
• Altura libre de al menos 2,50 m con excepción de los baños y otros espacios no habitables que pueden tener un mínimo de 2,20 m.
• Los baños deben tener una superficie mínima de 3 m2.
• Si hay dormitorio, este debe tener una superficie mínima de 12 m2; de haber dos, la superficie mínima del segundo será de 7 m2.
• La cocina debe tener salida independiente de humos.
• No se permiten sótanos, en el caso de existir.
• Los espacios deben contar con un 1/20 de superficie para ventilación y 12 % para entrada de luz natural.

Pasos para cambiar el uso de almacén a vivienda.

Poniendo como ejemplo a Madrid, la transformación de un almacén en vivienda requiere presentar una declaración responsable urbanística, que puede tramitarse:

• A través del Sistema de Licencias Urbanísticas (SLIM) en la web del Ayuntamiento de Madrid.
• O mediante una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU), opción recomendada por su mayor agilidad.

Luego, habrá que seguir los siguientes pasos:

• Redacción del proyecto técnico: Un arquitecto o técnico competente debe elaborar el proyecto de cambio de uso.
• Presentación de la Declaración Responsable: Se puede hacer online mediante SLIM o presencialmente a través de una ECU.
• Inicio de obras: Una vez presentada la declaración, se pueden comenzar las obras. No obstante, el ayuntamiento podrá declarar ineficaz la actuación si detecta irregularidades, pudiendo ordenar su paralización y la reposición del estado original.
• Revisión documental: En caso de faltar documentación, será requerida por la Junta Municipal correspondiente o por la ECU.
• Informe favorable: Si todo está en regla, se emite un informe favorable sobre la Declaración Responsable.
• Finalización de las obras: Una vez terminadas, se debe presentar un certificado final de obra firmado por el técnico para que el Ayuntamiento o la ECU verifiquen el cumplimiento de la normativa.
• Licencia de primera ocupación: Tras una visita técnica favorable, se tramita la Declaración Responsable de Primera Ocupación y Funcionamiento, indispensable para el cambio registral de uso ante el Registro de la Propiedad.

Gastos de convertir un almacén en vivienda.

Estos son los principales gastos asociados al proceso de convertir un almacén en una vivienda, más allá del precio de compra del almacén:

• Tasas administrativas.
• La tramitación ante el ayuntamiento correspondiente conlleva el pago de varias tasas, entre ellas:
• Tasa por licencia de cambio de uso.
• Tasa por licencia o declaración responsable de obra.
• El importe varía en función de la superficie del local y del tipo de intervención que se vaya a ejecutar. Como referencia, los precios para la tramitación de cambio de uso pueden oscilar entre 1.800 y 2.750 euros más IVA, en función de los metros cuadrados.
• Honorarios técnicos.
• Será imprescindible contratar a un arquitecto o arquitecto técnico que redacte el proyecto de cambio de uso, lo visado por el colegio profesional correspondiente, y dirija la obra.
• Los honorarios pueden variar considerablemente en función de la superficie del local, la complejidad del proyecto o el estado inicial del almacén.
• De forma orientativa, pueden suponer entre 1.500 y 4.000 euros más IVA, aunque cada caso debe valorarse individualmente.
• Coste de la reforma.
• La reforma es, por lo general, el mayor gasto del proceso. El local debe adecuarse para cumplir con los requisitos de habitabilidad marcados por el Código Técnico de la Edificación y el Plan General de Ordenación Urbana. Entre otras cosas, será necesario:
• Mejorar aislamiento térmico y acústico.
• Dotar de ventilación e iluminación natural.
• Instalar baños, cocinas y sistemas de climatización.
• Adaptar instalaciones eléctricas, de fontanería y saneamiento.

En Madrid, el coste medio de reforma para estos casos puede oscilar entre 600 y 1.000 €/m2, dependiendo del nivel de acabado y el estado inicial del local.

 

Patrona de Navalcarnero "Nuestra Señora de la Concepción".

Nuestra Señora de la Concepción, Patrona de Nalcarnero.

Les informamos que el día 8 de Septiembre, nuestra oficina permanecerá cerrada por festividad de la Patrona de Navalcarnero.