Una sentencia de la Audiencia de Granada aclara en qué casos los vecinos no tienen que asumir los daños producidos por humedades.
¿Quién paga cuando las humedades se filtran desde una terraza y afectan al piso inferior?
La pregunta no es nueva en las comunidades de vecinos, pero vuelve a la actualidad gracias a una sentencia de la Audiencia Provincial de Granada que refuerza la doctrina ya consolidada y aporta un criterio relevante para propietarios y comunidades.
El fallo, dictado el 27 de junio de 2025, resuelve que los daños detectados en una vivienda no se debieron al uso de la terraza del ático, sino a un defecto estructural de la cubierta del edificio. Y fue esa diferencia la que cambió todo, siendo la comunidad de propietarios quien debe hacerse cargo de la reparación.
¿Quién paga las humedades en las comunidades de propietarios?
El caso arrancó con la demanda de una vecina contra la propietaria del ático y su aseguradora. La denunciante sostenía que las humedades procedían de obras realizadas sin autorización en la terraza, como jardineras y ampliaciones.
En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granada le dio la razón en parte, condenando a la propietaria a ejecutar reparaciones valoradas en 6.652,39 euros y obligando a la aseguradora a cubrir una parte de los daños.
La historia, sin embargo, no terminó ahí. La propietaria y la aseguradora recurrieron, y fue entonces cuando la Audiencia Provincial de Granada dio un giro al caso.
La Audiencia de Granada se pronuncia sobre las humedades en terrazas privativas.
En su resolución, la Audiencia Provincial de Granada determinó que las humedades no estaban relacionadas con las intervenciones en la terraza del ático.
Los informes técnicos coincidieron en que el origen se encontraba en el deterioro de la impermeabilización y en la rotura del sistema de evacuación de aguas de la cubierta, lo que constituye un defecto estructural.
El tribunal aplicó lo previsto en el artículo 396 del Código Civil, que incluye forjados y cubiertas entre los elementos comunes, y destacó que la valoración de la prueba pericial resultaba decisiva.
Conforme al artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el tribunal otorgó plena credibilidad al informe del perito judicial, coincidente con el de la parte demandada, por su mayor rigor técnico. Dicho dictamen concluyó que las humedades no se originaron en las jardineras ni en las ampliaciones de la terraza, sino en defectos estructurales de la cubierta.
Estatutos y Ley de Propiedad Horizontal: claves para determinar la responsabilidad.
Uno de los argumentos de la demandante fue que los estatutos de la comunidad imponían a los propietarios de áticos la obligación de mantener sus terrazas. La Audiencia rechazó este planteamiento al constatar que dichos estatutos no habían sido aprobados de forma válida ni inscritos en el Registro de la Propiedad, requisito indispensable según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal para que puedan hacerse valer frente a terceros.
A falta de este requisito, un nuevo propietario que adquiera su vivienda después de la supuesta aprobación no queda vinculado por esas disposiciones internas si no figuran inscritas de manera oficial. En consecuencia, la demandada —que había comprado su ático con posterioridad— no podía ser obligada a asumir dichos gastos en virtud de estatutos ineficaces frente a ella.
Además, para reforzar su decisión, la Audiencia citó la Sentencia núm. 80/2024 del Tribunal Supremo, del 23 de enero, que resolvió un caso casi idéntico. La doctrina del alto tribunal es clara: si el origen de las humedades está en el forjado o en la parte estructural de la cubierta, la responsabilidad corresponde a la comunidad de propietarios, salvo prueba de un mal uso por parte del propietario.
La comunidad de propietarios responde por las humedades estructurales.
El resultado fue la absolución tanto de la propietaria como de su aseguradora. Los gastos de reparación deberán ser asumidos por la comunidad de vecinos, al tratarse de un defecto estructural y no de un problema derivado del uso privativo de la terraza.
Es importante recordar que el hecho de que una terraza sea de uso exclusivo no implica que todos sus componentes sean privativos. El forjado, la impermeabilización y el sistema de evacuación de aguas forman parte de los elementos comunes del edificio.
La doctrina del Tribunal Supremo refuerza esta idea: cuando la filtración procede de estas partes estructurales, la responsabilidad corresponde a la comunidad de propietarios. Solo en los supuestos en que el daño se origine en el solado o en un uso negligente de la terraza, será el propietario quien deba asumir el coste.
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