El pasado 20 de diciembre de 2024, el BOE publicó la metodología del nuevo índice del INE para actualizar el precio del alquiler a partir de 2025: el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Este se conoció 11 días antes de la fecha límite para su publicación (31 de diciembre de 2024). Recordemos que desde abril de 2022 y durante 2023 la renovación anual de las rentas del alquiler estaba limitado a una actualización del 2% y durante 2024 al 3%.
¿Qué es la actualización de la renta del alquiler?
Según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), durante la vigencia de un contrato de alquiler, el precio de la renta se podrá actualizar cada año si se ha pactado de forma expresa. Antes de 2022, normalmente, se actualizaba por el IPC, aunque si no se especificaba ningún índice, se aplicaba la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
Para poder actualizar el precio del alquiler, el arrendador deberá avisar al inquilino con un mes de antelación y solo se podrá revisar anualmente (una vez al año).
Nuevo índice para la actualización de los alquileres del INE.
A partir de 2025, el precio del alquiler se actualizará según el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), el nuevo índice del INE, tal y como recoge la Disposición adicional undécima de la Ley de Vivienda. Este nuevo índice para actualizar los contratos de arrendamiento se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada.
Esta es la fórmula para calcular la tasa anual media ajustada, que incluye dos parámetros:
- Alfa (0,5), propuesto por la Dirección General de Política Económica, relacionado con el crecimiento esperado a largo plazo del índice.
- Beta (2%), definido conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y Suelo y la Dirección General de Política Económica, considerando las condiciones del mercado de alquiler y coincidiendo con el objetivo de inflación del BCE.
¿Por qué se ha desvinculado el IPC de la actualización de los alquileres?
El IPC se utilizaba tradicionalmente para mantener las rentas actualizadas según la situación económica del momento. Sin embargo, entre finales de 2021 y mediados de 2022, el IPC alcanzó cifras récord, llegando al 10,8% en julio de ese año, debido a factores como:
- Encarecimiento de la electricidad.
- Aumento de precios tras la pandemia.
- Impacto económico de la guerra en Ucrania.
Ante esta situación, el Gobierno implementó medidas temporales para proteger a los inquilinos, como limitar las subidas al 2%, que se actualizó al 3% en este 2024. Con la Ley de Vivienda, se estableció que se iba a implantar un nuevo índice de referencia más estable para evitar incrementos desproporcionados en el precio de los alquileres. Sin embargo, esto provocó un desajuste en la oferta, tensando más los precios.
¿Dónde ver el índice de precios del alquiler del INE?
El nuevo índice del INE para actualizar la renta en 2025 estará disponible en su página web oficial. Este se publicará mensualmente, a comienzos de cada mes, y la primera publicación tuvo lugar el 2 de enero de 2025. A partir de febrero, se publica a mediados de cada mes y reflejará el valor del mes anterior. Este es el calendario oficial:
Fechas de publicación del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
Días en los que se publicará el nuevo índice para la actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo 2023).
¿Cómo calcular la subida del alquiler en 2025?La fórmula de actualización será similar a la empleada con el IPC o los límites establecidos en años anteriores. Para calcular la nueva renta, se sumará el porcentaje del índice del INE, al precio mensual actual del alquiler.
Caso práctico:Si el alquiler es de 1.200 euros al mes y el contrato se firmó en octubre de 2024, la actualización será efectiva en septiembre de 2025. El propietario deberá notificar al inquilino en septiembre de 2025 y utilizar el índice del INE publicado ese mismo mes para calcular la subida.
Imaginemos que es del 2,25% (como el último dato disponible que corresponde a octubre de 2025). Hay que calcular el 2,25% de 1.200 euros, que es 27 y sumarlo a la renta mensual. Por tanto, quedaría un alquiler actualizado de 1.227 euros.
La evolución del IRAV en 2025.Esta es la evolución del nuevo índice para actualizar los alquileres en 2025 elaborado por el INE:
| MES | IRAV 2024 (%) | IRAV 2025 (%) |
| Enero | | 2,19% |
| Febrero | | 2,08% |
| Marzo | | 1,98% |
| Abril | | 2,09% |
| Mayo | | 1,99% |
| Junio | | 2,1% |
| Julio | | 2,15% |
| Agosto | | 2,19% |
| Septiembre | | 2,22% |
| Octubre | | 2,25% |
| Noviembre | 2,20% | |
| Diciembre | 2,28% | |
¿Qué contratos se actualizarán con el nuevo índice del INE?El índice se aplicará exclusivamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual y que se hayan firmado después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Los anteriores a dicha fecha se actualizarán conforme a lo que hayan establecido las partes en el contrato de arrendamiento. No será aplicable a los alquileres temporales, de habitaciones, de locales comerciales, de oficinas y de garajes y trasteros.
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