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jueves, 28 de noviembre de 2024

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miércoles, 27 de noviembre de 2024

¿Cómo se calcula el Valor Catastral de una vivienda? Hazlo paso a paso.

Conocer cuál es el valor catastral de una vivienda es necesario a la hora de calcular el coste de determinados impuestos relacionados con operaciones inmobiliarias. Por ello, en este artículo te contamos cómo se calcula el valor catastral de un inmueble y cómo puedes consultarlo de cara a, por ejemplo, una compraventa de vivienda.

Cómo consultar el valor catastral paso a paso.

Para consultar el valor catastral de un inmueble debes conocer su referencia catastral. Se trata de una especie de DNI de la vivienda que cuenta con 20 dígitos. Este trámite es gratuito y sencillo, siempre que se esté autorizado para ello.La manera más sencilla de consultar el valor catastral de un inmueble es accediendo a la Sede Electrónica del Catastro

También puedes acudir a la gerencia del catastro o a cualquier punto físico de información catastral.

Si optas por la vía online, podrás utilizar tu certificado digital para identificarte y justificar tu interés legítimo en conocer esta información.

Consulta qué es el valor catastral, para qué sirve y sus novedades en 2024.

¿Qué influye en el valor catastral?

El cálculo del valor catastral tiene mucho que ver con determinadas características del inmueble, tales como:

Su localización exacta.
La calidad de la construcción.
El valor del suelo.
El uso.
La antigüedad.
La referencia catastral.
Su superficie.
La representación gráfica.

Todos estos factores determinan su valor, que puede actualizarse con carácter anual.

¿Cómo se calcula el valor catastral de un inmueble?

Para calcular el valor catastral de una vivienda se tienen en cuenta los siguientes factores:Localización del inmueble, circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.

Coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.

Gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción o los factores que correspondan en caso de no existir promoción.

Circunstancias y valores del mercado, valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

¿Cómo calcular el valor catastral de una vivienda en Madrid?

El propio Ayuntamiento de Madrid nos recuerda que el valor catastral resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio correspondiente:Valoración colectiva de carácter general: En el Ayuntamiento de Madrid se realizó un procedimiento de valoración colectiva de carácter general en 2011 con efectos en 2012. Fruto de este procedimiento se fijaron los valores catastrales para los bienes inmuebles urbanos aplicables actualmente.

Valoración colectiva de carácter parcial: En determinadas zonas del municipio de Madrid se realizó durante 2016, con efectos en 2017, un procedimiento de este tipo. Ello afecta a la hora de calcular la base liquidable y con posterioridad la cuota del impuesto en el caso de los inmuebles afectados.

La consulta del valor catastral en Madrid debe realizarse, en cualquier caso, en el mismo espacio que en el resto de puntos de la geografía nacional: la Sede Electrónica del Catastro.

¿Cómo calcular el valor catastral a partir del IBI?

Una forma de conocer cuál es el valor catastral de un inmueble consiste en acceder al último recibo del IBI liquidado. Ten en cuenta que la fecha de devengo de este impuesto es el 1 de enero de cada año y que en este documento debe constar siempre cuál es el valor que se tomó como referencia para su cálculo, que no es otro que el valor catastral.

Dado que, como veremos, el cálculo del IBI puede variar en función del municipio donde se encuentre tu inmueble, no existe una fórmula única para calcular el valor catastral a partir del IBI. Sin embargo, basta consultar este recibo para poder ver el valor concreto que se utilizó como base imponible.

¿Quién calcula el valor catastral?

El valor catastral se calcula a nivel municipal tomando como referencia las propias normas locales acotadas según los criterios estatales.

Por eso no existe una calculadora de valor catastral o un simulador de valor catastral: para conocerlo deberás consultar el dato concreto vigente al organismo encargado de su cálculo.

Todos y cada uno de los valores catastrales de inmuebles en España aparecen recogidos en el Catastro, un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública.

En él podrás acceder a la descripción de cualquier bien inmueble rústico, urbano o de características especiales, dado que su inscripción en este registro es obligatoria y gratuita, al contrario de lo que sucede con el Registro de la Propiedad.

Eso sí, determinados datos (entre los que se incluye el valor catastral) son de acceso privado, reservados para el titular de inmueble, las administraciones o quienes acrediten un interés legítimo.

Diferencia entre valor catastral y valor de referencia de catastro

El valor de referencia de catastro consiste en el valor que le da la Dirección General del Catastro a un inmueble. Se obtiene al realizar un análisis de los precios de todas las compraventas que se realizan ante notario, en función de los datos de cada propiedad que consten en el Catastro.

Se calcula, por tanto, utilizando parámetros distintos de los que hemos visto en el caso del valor catastral. Además, el valor de referencia de catastro se revisa anualmente.

Esta distinción es importante porque cada uno de estos valores afecta a unos impuestos u otros, al servir como referencia para determinar su base imponible: El valor de referencia de catastro sirve como base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) y Sucesiones y Donaciones (ISD). También influye en el valor de adquisición y transmisión en el IRPF o la plusvalía municipal cuando la normativa de estos impuestos remita a los valores fiscales que se prevén en el ISD.

El valor catastral sirve como base imponible para el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

martes, 26 de noviembre de 2024

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lunes, 25 de noviembre de 2024

El contrato de reserva de una Vivienda: todo lo que necesitas saber.

La decisión de comprar una vivienda implica muchos aspectos a valorar y varios términos importantes a conocer. Son distintos los factores que se incluyen dentro del mercado inmobiliario, desde particulares a promotores, pasando por inmobiliarias y entidades financieras. Por ello es crucial saber algunos conceptos generales en torno a la compra de una vivienda.

En las operaciones de compraventa de un inmueble es frecuente que, entre vendedor y comprador, se llegue a un acuerdo previo a la firma de la escritura.

¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?

El contrato de reserva supone, además de la constatación de las intenciones de comprador y vendedor, un compromiso bidireccional que, por lo general, viene acompañado de la ‘señal de compra de una vivienda’, asegurando de algún modo que la operación inmobiliaria va a llevarse a cabo.

Esta señal de compra corresponde al dinero que el comprador anticipa al vendedor como reserva del inmueble objeto de la operación. Asimismo, el documento firmado supone un acuerdo formal que compromete legalmente a las partes a continuar con la compraventa cuando se cumplan las condiciones establecidas en el mismo.

Información que aparece en el contrato de reserva.

Los datos que deben incluirse en un contrato de reserva son los siguientes:Datos del comprador y vendedor.

Datos de identificación del bien inmueble.
Importe de la señal.
Plazo para hacer efectiva la compraventa.
Forma de pago.
Fecha, lugar y firma.

Diferencias entre el contrato de reserva y el contrato de arras.

Puede generar cierta confusión la diferencia entre el contrato de reserva y el contrato de arras, pues aunque a simple vista parezcan lo mismo, se tratan de conceptos diferentes. Mientras que el contrato de arras se entiende como el acuerdo que se alcanza entre las dos partes implicadas, el contrato de reserva corresponde con la cantidad de dinero que se entrega para hacer oficial dicho pacto, normalmente con la reserva de una vivienda de obra nueva. Este tipo de contrato incluye una serie de puntos bien detallados, como el plazo para firmar las escrituras, el importe de la señal o el procedimiento de pago, que deberán ser cumplidos.

Además, la seguridad jurídica en el contrato de reserva se ve reducida debido a que, al contrario que ocurre con el contrato de arras, no está regulado por el Código Civil, pero sí esá regulado por la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles 28/1998 reflejada en el BOE 14/07/1998.

Queda destacar que en caso de querer rescindir un contrato de arras, podrá hacerse siempre y cuanto se asuma la indemnización correspondiente teniendo en cuenta el tipo de contrato de arras firmado. Sin embargo, el contrato de reserva de una vivienda podría anularse únicamente si en este existiese una cláusula que lo aprobase.

Ventajas de un contrato de reserva.

Si eres el comprador, la principal ventaja del contrato de reserva es que te permite ganar tiempo desde que firmas la compra de la casa, con lo que podrás buscar una hipoteca adecuada para ti sabiendo que existe un compromiso real de venta de vivienda por parte del dueño de esta y que no habrá cambios sustanciales en el precio acordado previamente.

Si estás en el lado opuesto, es decir, si eres el vendedor, también tendrás una ventaja importante: conseguir tiempo para realizar las gestiones oportunas, desde arreglos en la vivienda hasta conseguir ciertos documentos como el certificado energético de la casa. Además, sabrás de antemano cuándo tendrás el dinero por parte del comprador.

Modelos de contrato de reserva de vivienda de obra nueva.

Para empezar, te recordamos que todo contrato de reserva de vivienda debe incluir los datos personales del comprador y el vendedor, la descripción detallada del inmueble, el importe de la señal de compra de la vivienda, la forma de pago y la cláusula de rescisión, aunque esto último no es muy frecuente.

Además del contrato de reserva y el contrato de arras, existen otros dos modelos de reserva:Documento de reserva en fase de pre-comercialización: Es el tipo de contrato de reserva de vivienda más habitual en aquellas promociones cuyo lanzamiento es anterior a la obtención de la licencia de obra y la póliza de avales. En este caso, la señal aportada por el comprador no lleva IVA y se acota el plazo máximo de validez. No es una reserva vinculante, por lo que puedes desistir y recuperar las cantidades aportadas si no continúas con la compra.

Documento de reserva en fase de comercialización: Cuando el inmueble se encuentra en fase de comercialización, existe otro modelo de contrato de reserva de vivienda. En este caso la señal sí que incluye IVA y la reserva máxima es de 10 días. Además, el documento debe firmarse junto con la forma de pago y el plano de situación. En esta ocasión sí es vinculante.

¿De cuánto es la reserva de una vivienda?

De forma general, la señal para la reserva de una vivienda suele corresponderse con el 3% del precio final del inmueble. De modo que, si hablamos de una vivienda valorada en 150.000 euros, la señal para la compra de la misma debería ser de 4.500 euros.

A pesar de esta actuación habitual, la cuantía no tiene por qué ser rígida ya que existen otros factores que pueden condicionar el montante a solicitar, como el plazo entre la firma del documento de reserva.

De este modo, ese 3% puede aumentar hasta el 5% si el plazo entre una firma y otra es dilatado; o reducirse hasta llegar incluso al 1% cuando la operación se cierra en semanas. Si la venta se vuelve complicada, la señal puede reducirse para facilitar la misma al comprador.